公租房“联姻”公积金—公共租赁住房建设的资金供给模式探讨
利用住房公积金投资建设公租房初探
３ 拓展住房公积金 资产 的保值方式和增值 ．
渠道 ， 有利 于优 化 资产 结构 ， 防范 资金风 险 当前 ， 房 公 积 金 资 产 结 构较 为 单 一 ， 要 住 主
是个人住房贷款、 银行存款、 买国债等货 币形 购 态资 产 。在 社会 经济 快速 发 展 的大背 景下 ， 多 过
院专 门召开全 国公共租 赁 住房 工作 会议 ， 求 加 要 快发 展 公共租 赁 住房 。“ 十二 五 ”规划 明确 要 求 “ 点发 展 公共租 赁住 房 ，逐 步使 其成 为保 障 性 重
位一体共同分担的住房货 币化分配和住房筹资、
支付
的突
十 二
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．
和公积金增值收益投资公租房建设 ， 方式可采用 直接 投 资 ， 者 是 新建 、 或 收储 、 建等 多种 形 式 ， 改
建成 的房 屋 定 向供 应 给 符 合 当地 公 租 房 承租 条 件 的住 房 公 积金 缴 存 职 工 ， 改善 他 们 的 住 房条 件 。产权 归全 体缴 存人 所有 ， 由住房 公积 金 管理 中心代 为持 有 。 通过 这种 资金使 用渠 道 的创 新和
住房公积金制度进行改革创新， 实现新的发展。
住 房 公积 金 制 度 改 革和 完 善 的 关 键 是 要在 具有 中 国特色 的住 房保 障 体系 中准 确定 位 ， 且 并
紧贴时代发展主线 ， 紧扣住房保障主题 ， 满足 多
层次、 多样 化住 房 需求 ， 断为 改善 职工 ， 其 是 不 尤 中低收 入缴 存职 工住 房条件 发挥 新 的作用 。
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Ｃ Ｍ 艇 Ａ ５ 丁 ｍ ＬＥ Ｅ
利用住房公积金投资建设公租房初探
我国公共租赁住房建设和分配管理情况分析——以杭州市为例
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价值工程
1.4 公共租赁住房申请条件与要求 杭州市公共租赁住房的保障对象包括杭州市区范围 内，除萧山、余杭、富阳和临安四区，符合条件的城市中等 偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生及创业人员。 通常要求相应的群体名下无房或不存在相应的住房支付 能力，并且是杭州的常住人口等。例如中等偏下收入住房 困难家庭需拥有市区常住户籍 5 年（含）以上，年度人均可 支配收入低于 66068 元，且在市区、萧山区及余杭区无房。 另外，新就业大学生或创业人员在常住人口、杭州相应的 区无房、低收入等条件与中等偏下收入住房困难家庭的申 请条件一致外，对于相应保障性住房的申请在其学历、职 称、工作年限、直系亲属的住房支付能力等方面会另有所 要求。 2 杭州公共租赁住房建设与分配措施 2.1 实现“四同步”，保障住有所居 “四同步”指的是同步规划、同步设计、同步施工和同 步交付。杭州市在进行公共租赁住房的项目选址之初，就 同步开展与规划项目与周边配套基础设施的建设，做到 “四同步”。由此有效避免工程项目完工后，周边配套设施 仍未启动的局面，从而提供公共租赁住房的分配入住效 率，缩短分配等待时间和入住时间，从而保障符合条件的 家庭或群体实现住有所居。 2.2 搭建“大数据”平台，提升效率并方便群众 杭州市在对提交公共租赁住房申请的家庭或群体展 开资格审核过程中，采取的是“线上+线下”联动互通的方 式，不仅运用专门、独立的资格审批系统，其中涉及年均收 入、婚姻状况、车辆信息、住房信息、社保等申请家庭或群 体信息的填写。然后通过大数据局对这些信息展开调查与 查验，从而排除不符合要求的申请家庭或群体，确保公共 租赁住房资源的实质分配。接着对于符合准入条件的申请 家庭或群体，会通过新闻媒体渠道进行公布，从而接受公 众的监督和举报。通过搭建的“大数据”审核交互平台，一 方面提高整体的审批速度，真正做到让群众只跑一次，另 一方面也维护了资格审核全过程的严肃性，使各级工作人 员依法依规办事，为各级工作人员的审批行为画出了“红 线”。另外，住房保障部门还考虑了住户间的需求变换与满 足，例如，入住后的保障对象对于入住的公共租赁住房不 满意，如需要调整住房位置、调换住房面积等，则可登录住 房平台，填写换房申请，包括位置、面积、楼层及个人信息。 当其他有意向的保障对象看到相应的换房信息，即可双方 展开协商，达成一致，即可到住房保障管理部门办理相应 的换房手续。 2.3 多系统联动联网，做到实时监管 杭州市住房保障办公室与杭州市不动产登记中心进 行了数据共享，做到申请公共租赁住房的家庭，在资格审 批完成后，只要进行房屋的产权登记或交易时，不动产登 记中心的系统会立即提示此家庭正在享受保障性住房，产 权登记或交易工作立即终止，不能进行下一步。如果想继 续进行房屋产权的登记或交易，需到住房保障部门将所享 受的保障性住房退出。如此能够及时地掌握保障家庭的房 产变化情况，在最大程度上避免了在购买商品住房后，不 退出保障性住房的情况发生。
公共住房政策的问题与对策研究
公共住房政策的问题与对策研究一、引言公共住房一直以来都是各国相关部门关注的焦点之一。
随着城市化进程的加快和人口增长的压力，住房问题已经成为全球性的挑战。
然而，公共住房在实施过程中也面临着诸多问题。
本文旨在研究公共住房所面临的问题，并提出相应对策，以期为改善全球公共住房状况提供借鉴和参考。
二、公共住房存在的问题1. 资金不足由于经济压力和财政限制，许多国家在实施公共住房时面临资金不足的困境。
这导致了无法满足需求量大、质量高、价格合理的公共住房供应。
2. 市场化改革困境许多国家在过去几十年中进行了市场化改革，这也包括了对于公共住房领域的改革。
然而，市场化改革往往导致了资源分配不均衡和收入差距扩大的问题，使得低收入群体更加难以获得合适的住房。
3. 社会隔离问题在一些国家，公共住房往往集中在特定地区，导致了社会隔离的问题。
这些地区常常成为贫困、犯罪和社会问题集中的地方，使得公共住房无法真正实现社会融合和公平。
4. 建筑质量和管理问题一些国家在公共住房建设中存在建筑质量不高、管理不善等问题。
这导致了公共住房无法提供良好的居住环境，甚至存在安全隐患。
三、解决公共住房问题的对策1. 加大资金投入相关部门应加大对于公共住房的资金投入，确保供应量和质量能够满足需求。
同时，可以探索多元化资金来源，如引入社会资本等。
2. 完善市场化改革措施市场化改革是解决资源配置不均衡和收入差距扩大等问题的关键。
相关部门可以通过引导市场力量参与公共住房领域，推动住房租赁市场的发展，提供多样化的住房选择。
3. 实施社会融合相关部门应制定相应，鼓励公共住房分散布局，避免社会隔离问题的出现。
同时，可以通过提供公共服务设施、改善社区环境等方式促进社会融合。
4. 提高建筑质量和管理水平相关部门应加强对公共住房建设和管理的监督和指导。
建立健全的质量监控机制，并加强对于建筑施工和维护人员的培训，提高公共住房的质量和管理水平。
四、案例分析：新加坡公共住房新加坡是一个成功实施公共住房的典范。
公共租赁住房混合供应模式——实施层面战略的构建
解读 国家层 面 的宏 观 战 略 和 《 导 意见 》的要 指 求 ， 租房 建设 的 目标 由两部 分 构 成 ： 公 其一 是 ， 立 建 公 租房供 给 体 系 ， 应 满 足社 会 需求 的 公 租 房 ； 供 其 二是 ， 场 化 运 作 公 租 房 供 给体 系 。建 设 上 ， 托 市 依 但 不依赖 国家 财政 ， 吸引 社会 参 与 ； 理 上 ， 管 以政 府 为 主导 、 场 为 导 向 ； 营 上 ， 证 收 支 平 衡 ， 现 市 运 保 实
混合供应公共租赁住房的模式构想。
【 键 词 】公 租 房 ； 共 产 品 ； 略 管 理 关 公 战
【 中图分类号 】Ｆ ９ ． ２１１
【 文献标识码 】 Ａ
１ 战 略 困扰
《 国务 院办 公厅 关 于 保 障性 安居 工 程建 设 和 管 理 的指 导意见 》 国办发 （ ０ １ ４ （ ２ １ ） ５号 ） 下称 ： 指 导 （ 《 意见 》 将 保 障性安 居工 程 涉及 的住 房 范 围确 定 为 ： ） 廉租 住房 （ 称 ： 租 房 ） 公共 租 赁住 房 （ 下 廉 、 下称 ： 公
合 理住 房消 费 、 缓解 群 众 住 房 困难 ， 现人 才 和 劳 实
动 力有 序流 动 、 进城 镇 化 健 康发 展 具 有 十分 重 要 促 的意义 ” 公 租 房 建 设 成 为 保 障性 安 居 工 程 的建 设 ， 重点 。关 于 公 租 房 的 建 设 和 管 理 ， 指 导 意 见 》 《 提
可持 续发 展 。
我国公租房供给中的难题解析
我国公租房供给中的难题解析李然然【摘要】At present,in the process of supplying public rental housing,there are four problems in common for local government to solve.First,local government’s enthusiasm is not high;Second,the management system is incomplete;Third,construction funds are lacking;Fourth,it is difficult to guarantee a fair distribution.Behind these problems,there are deeper reasons need to be explored.Only by tracing the source and finding outthe root of the problems can we find ways to improve the public rental housing’s supplying system,and let them benefit the low-income groups.%目前，各地政府在公租房供给过程中，普遍面临着四个难题：一是地方政府积极性不高，二是建设管理体制不完善，三是资金不足，四是分配公平难以保障。
在这些表面现象的背后，其实有着更深层次的原因。
只有追根溯源，挖掘这些问题的根本，才能做到对症下药，不断完善我国公租房供给体制，让公租房真正惠及低收入住房困难群体。
【期刊名称】《湛江师范学院学报》【年(卷),期】2012(033)004【总页数】4页(P106-109)【关键词】公租房供给;难题解析;建设积极性;决策管理体制【作者】李然然【作者单位】山东大学威海分校法学院,山东威海264209【正文语种】中文【中图分类】D632.1公租房是公共租赁房的简称，在我国，“公共租赁住房”一词首次出现于2009年的政府工作报告中，温家宝总理提出，“要积极发展公共租赁住房”。
公共租赁住房民间融资模式探讨
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公共租赁住房
民间融蟹模式探讨 文河小 ／阙 张 虎 水
房建设领域 内，商业银行发放的贷款主要是低息长期的政 策性贷款 ，这并不符合银行追求 自身利益的内在＞ 动 也 中 有违市场配置资源的市场经济规律。在这种情况 下，我国 急需探索新型的公共租赁住房投融资渠道 ，以弥补现行制 度的缺陷 ，而数额 巨大的民间资本则成为拓宽公租房融资
分调动企业 、 社会和个 人的积极性 ． 多方参与 、 利益分享 、
责任共担 。政府 、 企业 、 社会及个人构成多元化产权主体 ， 产权主体 多元化 ，不仅能有效解决公共租赁住房房源 、资
金不足 的问题 ，还解决了棚户区 、城 中城 、危 旧房改造拆 迁安置难等突出问题 。 （ ）配建普通商品房模式 三
不完善 ，大量的 民间资本存储在银行或者是 用于囤积商 品 住房 ，造成 了资源的极大浪费。引导民间资本进入公租房 领域是缓解公租房融资困难 ．释放 民间资本 ，优化 资源配 置的有效途径 。
公租房的住房保障性 质 ，决定 了现 阶段公租房只能以
二、引入民间资本的模式
（ ）住房合作社模式 一
源主要是公共租赁住房建成投入 使用后的租售收入 （ 含车
库） 、配套商业设施 出售 收入和财政兜底 。财政兜底虽然 客观上规避了部分风 险 ，但是银行在公租房领域内的投资 存在着内在动 力不足的缺陷 。由于商业银行的经济行为需 要 符合银行收益性 、安全性 、流动性的原则 。因此在公租
４４ Ｏｃｏ ｅ ２ １ ｔｂ ｒ ０ 结构失衡越来越严重 。在这种情况下 ，民间资本成为
公租房融资的必然选择 。
回报率低等特 点。随着公租房建设规模的进一步扩大 ，资
金缺 口已经成为公租房建设 的主要制约 因素。 目前我国公 租 房 的融资模式是 ： 财政投入 资本金 ＋银行贷款 ＋公积
公租房建设存在问题及建议
公租房建设存在问题及建议公租房建设是解决低收入家庭住房困难的重要举措，但在实施过程中仍存在一些问题。
以下是对公租房建设存在问题的分析，并提出相应的建议：问题一：供给不足目前公租房的供给量与需求之间存在巨大的鸿沟。
由于公租房资源有限，很多符合条件的家庭难以获得公租房的机会。
这导致了公租房申请排队时间长、等待期间过长的问题。
建议一：加大供给力度政府应增加公租房的建设规模，提高公租房的供给量。
可以通过增加投资、加强政策支持和合作开发等方式，加速公租房项目的推进。
同时，需要加强与社会力量的合作，鼓励社会资本参与公租房建设，扩大供给规模。
问题二：管理不规范一些地区在公租房管理方面存在问题，包括配租不公、租金管理不严格等。
这导致一些公租房被滥用、闲置或非法转租，严重损害了公租房政策的公正性和有效性。
建议二：加强监管和执法力度政府应加强对公租房的监管和执法力度，建立健全的管理体系。
加强对公租房的租金核查和追溯机制，严厉打击违规行为。
同时，完善公租房的管理制度，确保公租房资源能够真正惠及低收入家庭。
问题三：配套设施不完善一些公租房小区的配套设施不完善，如交通、医疗、教育等方面的服务不足。
这给低收入家庭的生活带来了困扰，影响了他们的居住体验和生活质量。
建议三：加强基础设施建设政府在公租房建设过程中应注重配套设施的规划和建设，提高公租房小区的生活便利性。
加大对基础设施建设的投入，确保公租房小区与周边社区的衔接和融合。
同时，加强公共服务设施的布局和提升，为低收入家庭提供更好的教育、医疗和交通等服务。
总之，公租房建设在解决低收入家庭住房问题方面发挥了积极作用，但仍面临一些问题。
通过加大供给力度、加强管理监管和完善配套设施，可以进一步改进公租房建设，提高低收入家庭的居住条件和生活质量。
我国公共租赁房建设融资模式研究
收稿 日期 ： ２ ０ １ ２ — ０ ８ — ２ ０ 基金项目： 上海市政府决策咨询课题 阶段性成果 ， 编号 ２ ０ １ ２ 一 Ｇ Ｚ 一 １ ０
作者简介 ： 罗寅（ １ ９ ８ ６ 一 ） ， 云南昆明人 ， 上海财经大学房地产经济学博士研究生 ， 研究方 向： 房地产金融。
７ ０
２ ０ １ ３年 １月
社 会科 学家
Ｓ ｏＣＩ ＡＬ Ｓ ＣＩ ＥＮＴ Ｉ Ｓ Ｔ
Ｊ ａ ｎ ． ， ２ ０ １ ３
（ 第 １期 ， 总第 １ ８ ９期 ）
【 经济新视野 】
（ Ｎ ｏ ． １ ， Ｇｅ ｎ ｅ ｒ ａ ｌ Ｎｏ ． １ ８ ９ ）
我国公共租赁房建设融资模式研究
资模式便成为了一个亟待解决的问题。 深究公租房建设融资 中所遇到的问题 ， 我们不难
发现 以下原因： 首先 ， 在建设资金的来源中， 对财政拨 在我国经济保持快速增长的同时，人们逐渐意识 款、 土地出让金净收益 、 住房公积金增值收益等专项 到增 长的质量 比增 长 的速度 更为重要 。有人 提 出 ： “ 改 资金 的依赖非常大。但是 ， 相当部分的政府拨款和专 善民生是经济发展的本意，转变经济增长方式离不开 项资金又缺乏长期统筹规划 ， 不确定性较大 ， 难以支 关注民生这个主题” 。 而近年来住房问题便是一个重要 持公 租房运 营机构形 成平稳 、 持 续 的现 金流 。其次 ， 从 的民生 问题 ， 为解决新就业职工等“ 夹心层” 群体住房 可供选择 的融资渠道来看 ， 商业银行 、 中长期贷款 、 中 困难问题 ， 政府对于保障性住房建设的思路也在发生 长期债券和公积金 、 保险基金较为符合公租房的融资 着变化。按照 “ 十二五” 规划中关于“ 加大保障性安居 特点。但是 ， 这些渠道并不畅通。实际操作中， 商业银 工程建设力度” 、 “ 发展公租房” 的要求 ， 大规模 的公租 行还存在 “ 四证齐全” 、 “ 贷款用途” 、 “ 偿债来源” 、 “ 政 房建设将贯穿“ 十二五” 。 今后几年， 将新建以公租房和 府融资平 台” 、 “ 贷款期限” 及“ 贷款分类” 等限制 ， 这就 廉租房为主的保 障性住房 ３ ６ ０ ０ 万套 ，若按每套面积 阻碍了其建设融资的顺利进行 ；对中长期债券而言 ， ５ ０ 平方米测算 ， 将对应 １ ８ 亿平方米 ， 工程量较大。 当前制度要求债券发行主体持续经营三年 以上 ， 且具 公租房的租售 比低 、 初期投入高、 运营成本高 ， 其 有较强偿债能力 ， 而 目前公租房建设主体 中， 大部分 经 济效 益无 论 从项 目未 来 现金 流 覆 盖还 是 项 目投 资 都不 具 备准 入条 件 ； 对 保 险基 金 而 言 ， 当前制 度 要 求 回报周期来看都不理想。因此， 相 比其他保障性住房 项 目的偿债 主体 为上 市公 司 ，且 有稳 定 的现金 流 ， 如 项 目， 其 吸 引社会 资金 参与 的难度 较 大 。上 海首个 公 此 以来在 运营 机构形成 持 续稳定 的现金 流之前 ， 保 险 租 房项 目馨 宁公 寓 的开 发 建设 是 按 照商 品房 成本 来 基金 就难 以参 与到公 租房 建设 中来 。另外 ， 目前 国 内 进行的 ， 但却要以公租房标准来运营， 加之 目前人住 公租房发展时间较短， 融资模式还不完善 。试点城市 率偏低 、 日常维护成本及保险费用等较高 ， 其运营情 出台的管理办法和暂行规定对公租房建设融资通常 况 令人堪忧 。投 资方前期 投入难 以收 回的困境或许会 却很少谈及他们的可 让更多的投资者望而却步。如何才能改变这一现状 ， 只罗列了一些笼统的融资方法 ， 一套可行的融资体系还有待建立。 如何才能为我国公租房建设找到适合且可持续的融 行性 ，
重庆市公租房政府供给模式经验借鉴
重庆市公租房政府供给模式经验借鉴提要随着保障性住房的发展，公租房的建设成为国家保障性住房政策的重点。
本文通过对重庆市公租房供给模式的分析，对其发展过程的经验进行总结，以实现对我国公租房供给模式理论和实践的发展和完善。
关键词：公租房；政府供给模式；重庆住房是人类生存的必要物质条件。
随着房地产市场价格的不断攀升，住房问题成为了改善民生问题的重要内容之一，也成为了一个具有政治属性的社会问题。
众所周知，单纯依靠市场不能解决所有人的住房问题，中低收入家庭的住房问题必须依靠政府提供的充足的保障性住房来解决。
为了保障和改善民生，促进社会和谐进步，有关政府部门出台了一系列的住房政策，例如经济适用房、廉租房、公租房等相关管理办法。
作为保障性住房的组成部分，公租房解决的主要是“夹心层”住房难的问题。
“夹心层”主要指的是既没有经济实力购买商品房，也没有满足申请条件去购买经济适用房或者租用廉租住房的中低收入家庭。
这部分人在社会中所占的比重正呈扩大之势，他们对住房的关注度要强于其他群体。
基于这样的原因，重庆于2010年2月启动了大规模的公租房建设计划，并逐渐形成了所谓的重庆样本。
重庆公租房的推出，改变了目前中国城市住房供给主要由市场提供的单一供房体系，将住房供给模式转变为政府保障与市场供给并举的双轨运行机制，为我国公租房的发展带来了新的经验和新的思考。
一、公租房的定义《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》将公共租赁住房定义为：政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。
公租房实际上是政府为解决社会“夹心层”住房问题而主导建设的保障性住房，公租房的建设主体是政府。
它是对我国现有保障性住房体系的一个补充。
公共租赁住房提供的是过渡性保障，基本原则是“人人享有适当的住房”而不是“居者有其屋”的理念。
现阶段，保障性住房的供需矛盾极其突出，作为一种新的保障性住房，公共租赁住房的建设运营还处在摸索阶段，不确定的因素很多，但这无疑是今后保障性住房发展的主要方向。
我国公共租赁住房制度模式分析
矛盾的缓解。通过对于北京、重庆、福建等地公共租赁住房政府提供及管理模 式的比较分析研究，提 出对于政府建立公共租赁住 房制度的有益启示。 【 关键词】公共租赁住房；轮候租赁；政府投资
一、引言 源自公共租 赁住房制度 ，是构建 多层次公共 住房保 障制度 的重 要组成部分 ，即政府 以补贴方式扶持特定收入家庭的住房租赁消 费 ，提 高其 居 住 水平 ，从 而 实 现 住房 保 障 目的 的一 系 列 的行 为规 则。它不 同于针对城市 困难群体和极低收入家庭的廉租房以及针 对 中低 收 入 群 体 的经 济 适 用 房 及 限价 房 ， 公共 租 赁 住 房 针对 所 谓 的 社会 “ 心 层 ” ，也 就 是 不 属 于廉 租 住 房 保 障 对 象 ， 又暂 时买 夹 不起房的中低 收入人群和新就业人 员。 自２ １ 年６ ３ ０ ０ 月１ 日住房和 城 乡建 设 部 、 发 改委 、财 政 部 等 七 部 门联 合 发 布 《 于 加快 发 展 关 公共租赁住房的指导意见》后 ，各级政府相继 出台新的公共租赁 住房建设和管理指导办法进行城市公共租赁房建设 。在 这些 管理 办法中，对于公共租赁住房建设的各项具体细则如承租人资质认 定、最长租赁期限、租赁房建设标准 、管理机制、资金来源和后 续服务等方面的认定和管理存在着较 大差异 。本文针对国内 目前 出台的几种主要公共租赁房 管理办法进行 比较研究，提 出对 于建 立统一的公共租 赁住 房制度 的建议 。 二 、目前几种公共租赁住房制度 的管理模式 我 国 目前 有 以下 几 种 公 共 租 赁 住 房 制 度 管 理 模 式 。 （ ）重庆 的政府直接投资提供模式 一 重庆市 的政府直接投资提供模式有几个特点 ： １ ．政府 成立 专 门的、独 立的 公共租 赁住房 管理机 构 负责 公租房 的建 设规划 ，具体建 设进度 ，建成后 的租 赁、 日常 管理 以及对公租 房运 行过程 中的政策 、规 章提 出新 的建议等职 能。 ２ １ 年７ ０ ０ 月，重庆市成立全 国第一个 公共租赁 管理 局，这也是国 外多年 公租 房建 设的经验 总结。 ２ ．公租房只 能内部循环 ，从而杜绝 了以往经 济适 用房的 以 权谋私 、分 配不公的弊端 。公租房用地 以划拨 方式供应 ，免征 城镇土地使用税 、土地增值税 ，免征城 市建设配 套费等行政 事 业性收费和政府 性基金 ，而 其租售也 免征营业税和 房产税 。对 于住满 ５ 年想要购买的租房者 ，可 以成本价加上银行利 息购 买 自 住 。但是 ，公租 房不得上市 交易 ，购 买人需要转让 的 ，由政府 回 购 ， 回购 价 格 为 原 销 售 价 格 加 同期 银 行 活 期 存 款 利 息 ，不 会 随着 房 价 的上 涨 而 上 涨 。房 屋 产 权 不 属 于个 人 。 ３ ．资金供应来源于政府 ，国有企业 以及住房 公积金 。重庆 模 式反对商业房 地产开发商 介入公租房供 应 ，其 资金仅来源 于 政府 补贴 ，土地 出让金 ，公积 金贷款 以及 银行低息 贷款 。当然 这 也是与重庆市 国有土地储备较多 ，土地成本低相关 的。 ４ ．公租 房的社 区化 融合 ，实行 商品房 、公租 房无 差别 的 “ 混建 ”模式 。这 是为 了避 免曾经在发达 国家 出现 过的 由公租 房 带来的贫 民区。公租房社 区的地点选在 交通方便 的地区 ，并 均匀布 局在周 围的社 区 中，保证 入住公租 房的 中低 收入阶层 ， 享受到 中档商 品房的居住标准 。 （ ）北 京 、天 津 、深 圳 等 地 的政 府 按 成本 提 供 模 式 二 北京、天津、深圳等地的政府按成本提供模式有 以下特点： １ ．暂时没有专 门的公共租赁住房管理部 门，公租房 的建设 管 理 工 作 由当 地 的 房 管 部 门管 理 。 ２ ．实行 “ 轮候租赁、有限租期、契约管理、只租不售 ”的 管理模 式。也就是公租 房的设计仅仅 用于满足 有 困难 中低收入 人群 的暂时性租房需 求，而不满足 长期 的租房 或买房 需求 。公 租房 的数量是有 限的，无法满足所 有需求者 时则轮流满 足 。北 京 、深 圳等地 的公租 房建设按过渡 房为指 导思想 ，主要 是为 了 解决外 来人 口的暂 时住房 问题 。因此 ，政府在 设计公共 租赁住 房管理办法时更多的体现 了公租房的过渡性 。 ３ ．政府按 自建或回购 的成本向居民提供公租房 。由于政府从
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公租房“联姻”公积金—公共租赁住房
建设的资金供给模式探讨
天津市住房公积金管理中心天津市 300040
摘要：党的二十大提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建
立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，从中给出了解决中低收入
群体住房问题的方向，从“购”向“租”转变思路，从解决房价、利率等系列复
杂经济问题中跳出来，从发展公共租赁住房的视角去寻求答案。
住房公积金与生
俱来的公益属性，是否可以“联姻”公租房建设，解决新市民、青年人的“住有
所居，居有所安”问题，与“广厦千万，大庇天下寒士”的理想更近一步！下面
我们就试着从公租房发展困境和公积金投资公租房的意义角度出发，剖析住房公
积金直接投资公租房建设的利弊取舍。
关键词：住房公积金公租房长期投资
一．公共租赁住房发展困境
目前，发展公共租赁住房，按照“政府组织、社会参与”的原则，广泛调动
各方积极性，建立有效的、可持续的投融资体制，仍面临诸多因素掣肘。
首先，
投资量巨大。
这是由不动产投资的特性所决定，非一般机构能够承受，必须以政
府为主导。
其次，受租金水平相对较低、只租不售等运转管理方式的影响，投资
公共租赁住房回报率低、回收期长，需要有长期稳定的资金投入作为支撑。
再次，因房价高、租金水平低，租售比价严重不合理，进一步深化了公共租赁住房投资
回报率低、回收期长的矛盾。
部分地方的租金水平，在扣除必要地管理运营成本后，连支付银行融资的利息都不足，持有资产造成持续亏损，形成巨大的资产包袱。
受以上影响，发展公共租赁住房面临两方面问题：一是，谁来投资？谁是公
共租赁住房主渠道的供应者？发动社会力量广泛参与，充分调动各方积极性非常
重要。
但总的看来，不解决公共租赁住房供应的主渠道问题，何谈住房供应体系
的形成。
那么，依靠市场自身力量，培育合格的市场化的公共租赁住房投资主体
是否可行？显然，政府主导成为必然，但钱从何来仍是一个需要回答的关键问题。
总之，谁来投的问题始终困扰公共租赁房发展。
二是，投资短期化与政策设计的
扭曲。
目前，许多地方允许投资者（包括政府部门和社会投资者）持有公共租赁
住房一定期限后，通过部分销售或整体出售住房来回收投资。
这样的政策设计是
以房价持续上涨为预期，社会资金的投入。
但这样做的结果，形成以公共租赁住
房之名变相建设销售类商品住房之实。
虽然在短期内，可以激励社会参与，形成
一定规模的投资，完成当前的住房保障建设计划，但是，这与公共租赁住房投资
和管理的长期化要求明显背离。
公共租赁住房销售后，可供租赁的房屋减少，又
带来新一轮的重复性的建设要求。
二．住房公积金直接投资公共租赁住房意义
住房公积金制度经过长期运作，已经积聚了较大的资金规模，具有资金量大、资金来源稳定、筹资成本低、资金管理运作长期化的优势，与公共租赁住房运作
管理长期化、投资低回报率、投资回收期长的特点相契合。
利用住房公积金投资
公共租赁住房对于有效破解公共租赁住房资金紧张的难题具有积极现实意义。
目前，国家已经开展了利用住房公积金贷款建设公共租赁住房的试点工作，
取得了一定成效。
进一步提出直接利用住房公积金直接投资公共租赁住房，必将
对我国公共租赁住房建设起到积极的推动作用。
为什么要变贷款为直接投资呢？
从一般意义上说，贷款是资金融通的过程，是一种间接融资方式，是以其他资产
换取另一项资产，形成以权利形式为表现的资产。
从现实情况看，采用贷款方式
与公共租赁住房运作特点难以契合，表现在：贷款期限短与公共租赁住房运作管
理长期化不匹配；贷款融资成本高与公共租赁住房低租金运作不匹配；贷款对项
目资本金要求与公共租赁住房前期投资资金缺乏不匹配；贷款对稳定现金流的要
求与公共租赁住房前期建设和配租管理的特点不匹配。
利用住房公积金直接投资
可有效规避现行贷款四个不匹配的难题，具有以下意义：
一是，住房公积金管理中心直接成为公共租赁住房的供应主体，有效解决当
前公共租赁住房供应主体缺失的难题。
当前公共租赁住房的供应主渠道问题难以解决，市场化的供应主体难以有效形成，政府主导的供应体系因融资困境，发展规模受到制约。
直接利用住房公积金投资，使住房公积金管理中心以住房有效供应者身份，成为多元化、多渠道供应主体中的一员，能有效缓解供应主体缺失的矛盾，加快公共租赁住房建设。
目前，公积金项目贷款难以大规模实施，正是因为缺乏合格有效的公共租赁住房供应主体，以及投资长期化、低租金水平等运营管理模式难以安排合理的信用结构所引致。
直接投资可以有效规避这些问题和矛盾，通过长期的投资成本锁定和预期的租金水平的稳步增长来逐步弥补，解决长期投资的稳定收益问题。
二是，直接投资把住房公积金以现金形式持有的结余资金，转换为以权利形式持有的实物资产，面向中低收入缴存职工出租，实现“住有所居”。
项目贷款是对公共租赁住房融资支持的渠道，最终管理中心获得的是资金收益。
直接投资改变了资产持有方式，把结余资金转换为实物资产，形成大量管理中心拥有产权的房屋，通过结余资金与实物资产持有形式的转换，解决部分职工的居住问题，充分体现住房公积金制度的互助作用。
持有实物资产，还可以改善住房公积金资产配置结构，实现资产配置的多元化，有效规避风险。
应该说，这是一举多得的好事！目前，众多的中低收入缴存职工无力承担购房成本，无法享受公积金制度优惠政策，形成“穷帮富”的逆补贴现象。
直接投资目标直指这部分人群的住房问题，解决住房公积金制度公平性问题。
三是，住房公积金直接投资探索可以引导带动各方参与公共租赁住房投融资的积极性，形成外部正效应。
在部分地方财力许可的前提下，利用住房公积金的先期投入，辅之以一定量的财政补贴，可以有效吸引银行贷款或直接融资机构的参与，能够在短期内迅速放大公共租赁住房投资规模，有效缓解当前住房短缺的困难。
起到良好的示范作用，吸引社会资本和资金的广泛参与。
不仅表现在增加投资者信心，带动新建投资公共租赁住房热情，还可以通过以稳定的现金流为保证，采用房地产信托投资基金等形式吸引养老资金、保险资金以及社会闲置资金等长期化资金的广泛参与和投入，真正形成“政府组织、社会参与”、可持续的公共租赁住房发展模式。
参考文献：
[1] 宗颖. 我国住房公积金制度公平性问题研究[D].吉林财经大学,2022.
[2] 戚麟. 我国住房公积金制度施行中存在的问题与对策研究[D].山东大学,2021.
[3]王静.浅议住房公积金与政策性住房金融[J].时代金
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