2013养老住区的创新发展-房地产创新报告-绿维创景

2013养老住区的创新发展

旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问

北京绿维创景规划设计院

New Dimension Planning & Design Institute Ltd.

官方网站：旅游运营网https://www.360docs.net/doc/ca4070197.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2013养老住区的创新发展

北京绿维创景规划设计院

本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联养老住区委员会协助提供。

2013年末，我国老年人口数量已达2.02亿人，占全国总人口的14.8%。人口老龄化带来了未富先老、未备先老等诸多社会矛盾，也带来了养老住区发展的商机。养老住区不是传统的房地产开发，是房地产业、医疗业、餐饮业、服务业、旅游业等，既独立运作又无缝整合的全新产业，属于内需型消费产品，增值服务空间大于普通社区甚至商业地产。当前国内养老住区的类型可分为：传统机构养老模式：包括政府主导建立的大型养老院，以及保险业、个人投资的中小型养老机构，解决基层人群的集中养老；

以地产商和其他金融机构为主体建立的养老住区：结合了机构养老与现行房地产两种模式，在未来几年将有较大发展空间，是目前开发企业重点关注的模式；

混居式居家养老模式：居家养老是解决中国绝大多数人口养老问题的理想方式，但需要全社会的共同努力，有效整合现有社会资源与市场资源，用市场化道路解决养老问题，形成完善的、切实可行的居家养老模式。

一、2013年养老住区发展特征

1、利好政策频出，未来潜力巨大

从2013年开始，老龄化人口数量将以每年1000万的规模递增，未来20年还将翻一番，突破4亿人。庞大的市场潜力为老龄产业发展带来了广阔的空间，也促使政策层面态度发生了转变。2013年是养老地产利好政策频出、产业市场迅速崛起的一年。

2013年，养老地产界最大的政策利好便是国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称“《意见》”），该文件对总体要求、主要任务、政策措施、组织领导四方面做了规定，包括19个具体方面，45项主要工作任务

落实，对加快发展我国养老服务业提出了一系列指导意见。背后的附件把这45项任务分解到33个部门，要求在2014年三季度前完成具体实施规划的制定。既有顶层设计，又有路线图和时间表，由此看出国家将加大力量推动养老服务业的发展。

十八界三中全会决定发挥了市场在资源配置中的决定性作用，这为每一个参与老龄产业发展的主体带来了更加平等的竞争机遇。随着政府职能转变和经济转型升级，老龄产业陈旧的体制机制将被突破，一个企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动且平等互换的现代市场体制将加快形成。同时，各级政府将对老龄产业发展高度重视，国家有关部门将就我国老龄事业和产业发展制定整体规划。

2、各路资本纷纷“探路”养老产业，市场迅速崛起

2013年初，在港上市的远洋地产在其官网宣布，将和美资背景的哥伦比亚太平洋公司组建中外合资企业，用于在中国开发和经营养老地产项目。近年房地产界热议但尚未成为规模的“养老地产”被再次抛向到公众面前。目前国内包括绿城、复星、保利、绿地、首创在内地多个大型企业均已进军养老地产领域，但尚处于试水阶段。

除此之外，养老地产蛋糕也吸引了注入泰康人寿、中国人保等险资的青睐。2013年，“泰康之家·燕园”养老生活体验馆揭幕。这是由保险企业投资管理的第一家养老社区，将建成国内第一个大规模、国际一流标准的持续关爱养老社区。

据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个，各路资本对养老项目投资热情依然不减。从地区分布来看，三季度项目建设主要集中在天津、河南、山东、广州等地；从投资规模来看，不乏160亿元-200亿元的巨额投资项目，但具体落实情况还有待观察；从建设规模来看，新增养老地产项目容纳老年床位数从200张至8000张不等；从功能定位来看，医养结合成为新建养老项目的主流趋势，大部分新建项目兼顾医疗、康复、健康、疗养等功能。

3、公办民营,养老机构民营化趋势显现

中国的养老机构远不能满足实际需要。据统计，2013年中国老年人总的服

务需求满足率仅15.9％，还有84.1％的老年人服务需求没有被满足。而这巨大的需求缺口，需要民营资本的介入。《意见》为社会资本参与养老服务进行了“松绑”，不仅如此，还制定了税费优惠政策。这在一定程度上激发了市场的活力。据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个，从投资主体来看，政府投建项目约占总量的1/4，社会资本占3/4，社会资本成为养老项目的投资主力。

4、以房养老，令银保跃跃欲试

《意见》明确提出鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点。“以房养老”文件一经下发，个别金融机构即闻风而动。上海银行或将率先探索“倒按揭”相关养老金融产品的研究，建信人寿则将配合上海银行在领取年金等产品设计上做好对接工作。

“倒按揭”作为一种养老金筹资方式，实际上就是以未来亡故后住房产权的转让，来换取老年生存期间的收入流。这在国际上是较为普遍的“以房养老”产品，但这类业务在国内尚未取得实质性进展。专家指出，“倒按揭”养老金筹资风险因素复杂，保险公司应谨慎对待，除了“倒按揭”业务标的的价值波动风险之外，法律环境方面则可能导致违约风险；另外，“倒按揭”业务规模扩大后，房地产市场的价格波动容易引发系统性风险，这对保险公司提出了更高的资本要求。

5、商业模式有所创新

2013年我国养老产业较为成功的商业运营模式主要有以下几种：一是直接与养老地产方面的运营商合作的全部销售“社区+医院+地产”商业模式。比如，远洋地产与美国哥伦比亚太平洋合作，打造的高端老年公寓椿萱茂·凯健项目；二是与专注于医疗与养老地产的投资基金合作的“度假养生基地”。如，绿城集团与雅达国际控股有限公司合作，开展的“绿城乌镇雅园”项目；三是政府支持、社会捐资的只租不售“会员制的俱乐部”。如，佛山市政府支持及当地慈善家捐资，共同投资建设善的耆家园养老院。

从这三种运营模式来看，全部销售的运营模式都能较快回笼资金，实现滚动

开发，但前期必须获得土地的使用权，加大开发成本；只租不售的运营模式不需要取得土地所有权，可降低土地成本，并结合医疗、餐饮、娱乐等服务能够实现稳定收入，但资金占用量大，资金回笼较慢；销售加持有相结合的运营模式具有较大灵活性，兼具以上两种模式的优点。根据我国国情和养老地产产业发展现状，未来依旧需要不断加强商业模式的创新，建立信息化服务平台，增强个性化服务。

二、2014年养老住区发展展望

（一）政策逐步落地，将促使整个行业爆发式增长

2013年，养老服务业主要是从顶层设计上做了大量工作，比如出台了《老年人权益保护法》等，2014年将是养老政策落地的关键年，届时也将陆续出台一系列配套文件。一系列政策的密集落地，必将为整个产业发展创造良好的生存环境，整个行业将呈现爆发式增长。

1、土地政策

目前我国养老产业土地获取方式是通过招拍挂和划拨获地，但这两种方式均有较大的局限性。招拍挂的方式企业开发成本较高，难以持续满足日益庞大的老年人需求；划拨用地则会面临开发融资受限，土地不能抵押等。故2014年为加大对养老产业的支持，在土地政策方面政府预计通过提供地价土地或者给予减免土地使用税等政策措施。

2、金融平台

养老地产比一般商品房的建筑、配套服务成本更高，企业在相当长的时间内无法回笼资金，加上目前养老地产商业盈利模式还是处于模糊不清晰的状态，大多数银行都不愿意贷款，这对于非大型开发商、民营企业的养老机构来说，是较大的一个瓶颈。2014年政府将进一步完善补贴政策，通过补助投资、贷款贴息、购买服务等方式支持社会力量举办养老服务机构，并在资本金、场地、人员等方面进一步利用社会力量降低养老机构的门槛，预计会出台相关养老机构或运营商

金融贷款方面的政策。

除此之外，国家还将进一步完善投融资政策，除政府加大财政性资金支持外，还将积极扶持金融机构创新金融产品或服务内容，拓宽信贷抵押担保范围，支持养老服务业的信贷需求，积极利用财政小额贷款等方式加大信贷投入，鼓励和支持保险（放心保）资金投资养老服务业，开展反向按揭养老保险试点。

3、以房养老保险

国务院发布的《意见》，明确提出要完善养老服务业的投融资政策，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点。“以房养老”保险详细政策预计2014年落地，首款产品预计2014年1月份推出。

4、医养结合

十八届三中全会强调积极推进医疗卫生和养老服务相结合，支持有条件的养老机构和医疗机构，有条件的二级以上综合医院开设老年病科，建设社区医院为老年人上门服务的区域关系，加强远程服务试点。以上政策将成为2014年“医养结合”模式的重点实现路径。

5、养老配套设施政策

目前我国对养老社区及一些住宅小区的养老配套设施未有明确的细项政策。在《加快发展养老服务业的若干意见》发布后，预计2014年国家将有系列的养老配套政策出台，对民营企业降低门槛，减免配套等相关税费，鼓励民营企业投资养老机构。

6、养老建筑验收标准

2014年预计政府会推动养老建筑标准的相关工作，保障相关养老建筑产品的安全性。

（二）市场将更加规范，更加专业

企业自主经营市场机制的形成、政策细则的落地实行以及城镇化对持有物业需求的强化，将进一步促进养老地产向着产业化方向发展。同时养老产业上下游产品的投放渠道以及国家养老专家对养老运营模式的探讨等，将引领2014年养老产业市场更加规范化、专业化的发展。社区、医疗、养老机构会在接下来的2-3年内大量涌现。养老人才、养老培训机构将在养老市场中呈现活跃的状态。

（三）养老地产将成地方招商考核指标

2014年多地政府直接将养老地产招商作为核地方政府引资部门政绩的一项指标。这源自两方面原因，一方面，央企、地产商、险企等投资主体纷纷加码养老地产，养老地产被越炒越热；另一方面，随着中国老龄化程度加剧，地方政府面临的解决养老问题的压力与日俱增。

（四）社会资本在养老地产领域的优势将进一步扩大

2013年12月底，民政部发布《民政部启动公办养老机构改革试点》的通知，要求推行公办养老机构公建民营。公办养老机构特别是新建机构应当逐步通过公建民营等方式，通过运营补贴、购买服务等方式，鼓励社会力量运营，支持公建民营机构发展。另外，随着一些政策在2014年的一些落实，我们相信社会资本仍将是养老地产领域的主角，并且其发挥的作用将越来越大。

（五）养老地产将与其他产业形成集群，推动区域综合发展

随着产业的发展，养老产业将与金融业、房地产业、旅游休闲度假等相关产业相结合，构建泛养老产业集群概念，形成以城镇化发展为整体框架的区域综合开发新模式。从城镇体系结构的分层提升与建设上进行细分，包括养老新城模式、养老小城镇模式、养老综合体模式和新型农村养老社区模式。

三、2013年行业转型的创新样板——全经联创新教学基地

1、亲和源·老年公寓

上海亲和源养老住区占地125亩，包括11栋老年公寓，1栋老年度假酒店，以及会所、老年护理医院、配餐中心、商业街、管理及活动中心等配套设施。是中国第一个成功运营老年人会员制的养老社区，也是上海首个高端养老社区。亲和源?老年公寓是中国养老产业探索与发展历程中一个具有典型性的代表项目。

鸟瞰图

亲和源养老住区属于持续照料型住区（CCRC），是一种复合式的养老住区，根据老年人的生理、心理特征和需求，以无障碍和人性化设计理念为指导而设计建造，面向退休后的老年人群，提供自理、介护、介助一体化的居住设施和全方位的服务。在亲和源设计的宜老化住区里，有以下三大特征：一、坚持第一居所的居家模式；二、坚持价值观一致的住区文化；三、坚持健康、快乐的机构服务特色。

亲和源采用“会员制”的商业模式，公开发行会员卡，面向社会招募。加入亲和源养老俱乐部，具有一定权益，拥有指定会员的资格。会员入住亲和源养老住区，享受亲和源所提供的融居家养老和机构养老为一体的各类设施，以及“秘书式”生活照料、医疗保健、文化娱乐等服务。亲和源采取“会员卡卡费+服务费”的收费模式。会员卡卡费一次性缴清，服务费按照年度结算。

会员卡是权益人或权利人购卡后取得的合法凭证，是权益人或权利人指定的会员享受亲和源养老服务的有效依据。A卡，为不记名卡，拥有亲和源养老住区住宅的使用权，可以继承、转让，可以变更会员。B卡，为记名卡，拥有亲和源养老住区住宅的使用权，终身享受亲和源养老服务的会员卡，不能继承、转让，会员一经确认不能变更及增补，但15年内可以退卡。

会员是由权益人或权利人指定的符合亲和源养老入住条件的个人。年费是权益人在选定住宅房号后需每年交纳的管理服务费。

无障碍设施

厨房、客厅、浴室、卧室、阳台

2、北京太阳城

北京太阳城集团是中国国内最早从事健康养老产业发展的企业，旗下主打项目北京太阳城国际老年公寓位于小汤山疗养区，占地面积42万平米，总建筑面积32万平米，其中住宅区24万平米，商业配套设施8万平米，2万平米的人工如意湖。

北京太阳城为老年人制定了全程化的养老服务模式，是中国式医护型全程化持续照料养老住区（CCRC），涵盖了老年人必经的四个阶段：身体健康的老人、生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，为他们提供标准化、全程化医护型养老服务模式。整个项目包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓；老年护理中心、医院、健康管理中心；家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、假日酒店等，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等多项服务。

居住形式灵活多样，包括居家式、租住式、安养式、度假式四种新型养老运作模式。开办“一站式”服务、可电话购物、送货上门的购物中心；可开办各类培训班、开展学术研讨、以及各类文化交流活动和会议的文化教育中心；集医疗养生、休闲度假、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一体的阳光水世界；并设有物业管理中心，配有邮局、洗衣店等，可满足老年人晚年生活的一切需求。

北京太阳城

立足于养老市场需求，围绕健康养老为中心，北京太阳城集团陆续组建了：太阳城房地产开发公司、太阳城医院、购物中心、物业管理公司、太阳城银龄老年公寓、建筑装饰公司、太阳城度假村有限公司、健康养老服务公司，形成了一条集医疗保健、餐饮、娱乐于一体的健康养老产业链，致力于塑造中国健康养老产业发展的民族品牌。

（有关养老地产、旅游地产开发的更多研究，详见https://www.360docs.net/doc/ca4070197.html,）