房地产项目成本及销售估算表
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算讲解
表5-10
房地产开发项目销售计划及收款计划表 单位：建筑面积（㎡），销售收入（元）
如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
总成本费用
开发 建设 投资 13049 万元
开发 项目 总投 资 13057 万元
经营 资金8 万元
图5-1
房地产开发项目总投资构成图示
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
（见表5-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开
发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。
序号
项目
金 额 估算说明
1 临时用地 2 临建费 3 施工图预算或标底编制费 4 工程合同预算或标底审查费 5 招标管理费 6 总承包管理费 7 合同公证费 8 施工执照费 9 工程质量监督费 10 工程监理费 11 竣工图编制费 12 工程保险费
合计
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
11．开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产
表5-4 前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 土地平整费
投资估算表
20元/㎡*占地面积
20922.27
418445.4
65元/㎡*占地面积
20922.27
1359947.55
50元/㎡*占地面积 100元/㎡*占地面积 13元/㎡*占地面积 37.6元/㎡*占地面积 7元/㎡*占地面积 建安工程费*0.5%
20922.27 20922.27 20922.27 20922.27 20922.27 71036980
52310 52310 52310 57541000 10462000
32.00 90.00 15.00 35.00 40.00 20.00 15.00 11.00
52310 52310 52310 52310 52310 52310 52310 52310
1673920 4707900 784650 1830850 2092400 1046200 784650 575410 81498980
1.7不可预见费
814
前期开发成 2开发费 2.1管理费 2.2销售费用 2.2.1广告及市场推 广 2.2.2销售代理费 2.2.3其他销售费 2.3.3财务费用 3房地产项目经营税
本投资估算
建议指标 数量(㎡） 金额（元）
3元/㎡ 15元/㎡ 15元/㎡*占地面积 基建投资额*0.2%— —1%（建安工程费 *0.15%） 1 40元/㎡*占地面积 建安工程费 *0.3%
52310 81498980 81498980 81498980 81498980 52310 81498980
2615500 203747.45 122248.47 81498.98 162997.96 732340 814989.8 4733322.66
81498980*1%=814989.8 前期开发成本合计96751653.722 开发成本*3% 销售收入*2%--3% 销售收入*1.5%--2% 销售收入*0.5%—1% 年利息
项目总投资与总成本估算
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将
土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等）。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为 1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售， 休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产 品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成； 综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元， 到项目结束时一次性收回。
房地产开发项目总投资 与总成本费用的估算
房地产投资项目基础数据的分析估算
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产投资项目的收入、税金估总投资与总成本费用的估算
我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的 估算方法。 5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同
表5-3
土地费用估 单位：万元
序号
1 2 3 4 5 6
项目
土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价
合计
金额
房地产开发项目前期费用估算表（DOC4）
房地产开发项目前期费用估算表（DOC4）前期费用估算表项目名称：编制时间：建筑面积：单位：万元项目名称取费标准造价备注一、政府管理部门收费1 .1 配套费246.00元/m2政府规定，按建筑面积1 .2 物业管理公共资金35.00元政府规定，按建筑面积1 .3 人防结建（含设计）30.00元/m2政府规定，按建筑面积1 .4 水土保持设施补偿2.00元/m2政府规定，按建筑面积1 .5 墙体建筑材料节能费8.00元/m2按建筑面积，可退还1 .6 散装水泥专项资金2.元/m2按建筑面积，可退还1 .7 工程质量监督费0.14%政府规定，按建安造价1建筑 2.60% 政府规定，按建.8 企业劳保统筹费安造价1 .9 工程定额测定管理费0.07%政府规定，按建安造价企管智库//pmceo./ //fanwen.pmceo./ //lunwen.pmceo./ 1 .10 房产测绘费1.36元/m2按住宅建安造价1 .11 交易服务费0.08%政府规定，按建安造价1 .12 印花税0.03%政府规定，按建安造价1 .13 环境影响评价费元/m2政府规定，按建筑面积1 .14 规划用地服务费2.10元/m2政府规定，按建筑面积1 .15 劳务工资保证金2.00% 按建安造价，可退还1 .16 避雷测试费2.00元/m2政府规定，按建筑面积1 .17 白蚁防蛀2.00元/m2政府规定，按建筑面积二、垄断性事业部门收费2.1施工图审核费5.00元/m2政府规定，按建筑面积2 .2 招投标管理费用、标底编制费0.08% 政府规定，按建安造价2 .3 竣工结算审计费0.20%政府规定，按建安造价2 .4 消防设施设备费2.00元/m2政府规定，按建筑面积2 .5 日照分析费元/m2政府规定，按建安造价2 .6 规划指标审核5.00% 政府规定，按建筑面积2 .7 技术咨询服务费2.30元/m2政府规定，按建筑面积三、勘察设计费3 .1 道路管网设计费1.00元/m2政府规定，按建筑面积3 .2 建筑、结构、水电暖设计29 .00元/m2政府规定，按建筑面积3 .3 园林设计2.00元/m2政府规定，按建筑面积3 .4 方案设计及咨询费10.00元/m2政府规定，按建筑面积3 .5 单体设计5.00%政府规定，按建安造价3 .6 岩土地质勘测费、定位费2.00元/m2政府规定，按建筑面积四、其它费用4 .1 工程监理费1.30%政府规定，按建安造价4 .2 三通一平元/m2政府规定，按建筑面积五、前期费用合计编制单位：编制人：企管智库//pmceo./ //fanwen.pmceo./ //lunwen.pmceo./。
房地产开发项目总投资与总成本费用-PPT文档资料
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
房地产投资项目基础数据的分析估算
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 借款还本付息的估算
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的 估算方法。 5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
单位：万元
总 投 资 估算说明
3
3 ．1 3 ．2 3 ．3
项目总投资
开发产品成本 固定资产投资 经营资金
（1）+（2）
表5-2
开发建设投资估算表
单位：万元
序 号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项
目
开发产品成本 固定资产投资
合计
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 合 计
房地产建安成本快速估算取值表(2005版)
目录工程前期及其他费用取费标准摘录 (2)一、可行性研究费 (2)二、工程勘察费 (3)三、工程设计费 (3)四、工程保险费 (5)五、工程招标代理服务费 (5)六、建设工程许可证执照费 (6)七、工程建设监理费 (6)八、建设工程质量监督费 (7)九、建设单位管理费 (7)建安工程费（民用建筑） (8)一、土建工程 (8)二、给排水工程 (10)三、采暖及空调工程 (11)四、强电工程 (12)五、弱电工程 (14)六、电梯工程 (15)七、煤气工程 (16)八、室外工程 (16)房屋经济耐用年限表（年） (17)构筑物经济耐用年限(参考) (17)单位：年 (17)附件1：部分城市民用建筑工程造价参考指标(元/m2) (2001年6月) (18)工程前期及其他费用取费标准摘录（0502版）一、可行性研究费依据《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格【1999】1283号）。
（一）、按建设项目估算投资额分档收费标准表1.1 单位：万元注:1.建设项目估算投资额是指项目建议书或者可行性研究报告的估算投资额。
2.建设项目的具体收费标准，根据估算投资额在相对应的区间内用插入法计算。
3.根据行业特点和各行业内部不同类别工程的复杂程度,计算咨询费用时可分别乘以行业调整系数和工程复杂程度调整系数（见表1.2）。
（二）、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数表1.2注：工程复杂程度具体调整系数由工程咨询机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
二、工程勘察费依据《关于改进和调整工程勘察不合理收费办法和标准的通知》（建设部【1991】316号）。
另：勘察费一般民用建筑6层以下的按3～5元/m2计算，高层建筑按8～10元/ m2计算，工业建筑按10～12元/ m2计算。
三、工程设计费依据《关于发布工程勘察和工程设计收费标准的通知》（建设部【1992】价费字375号）注：特级工程在上表一级工程收费标准的基础上乘以1.1的系数。
地产项目的财务分析报告(3篇)
第1篇一、项目概述本项目位于我国某一线城市，占地约100亩，总建筑面积约50万平方米，包括住宅、商业、办公及配套设施。
项目总投资约20亿元人民币，预计开发周期为3年。
本报告将对项目的财务状况进行详细分析，旨在为项目决策提供依据。
二、项目背景随着我国城市化进程的加快，一线城市房地产市场需求旺盛，房价持续上涨。
本项目地处市中心，交通便利，周边配套设施完善，具备良好的市场前景。
同时，项目开发商具备丰富的房地产开发经验，资金实力雄厚，项目具有较高的成功概率。
三、财务分析（一）投资估算1. 土地成本：根据项目占地100亩，土地取得成本约为10亿元人民币。
2. 建设成本：项目总建筑面积约50万平方米，建筑成本约为8亿元人民币。
3. 配套设施成本：包括绿化、道路、停车场等，约为2亿元人民币。
4. 营销及管理费用：预计3亿元人民币。
5. 贷款利息：项目总投资20亿元人民币，贷款利率为6%，贷款期限为10年，预计利息支出为3亿元人民币。
6. 其他费用：包括税费、不可预见费用等，约为1亿元人民币。
（二）收入预测1. 住宅销售收入：预计销售面积为40万平方米，平均售价为每平方米2万元，预计销售收入为80亿元人民币。
2. 商业及办公销售收入：预计销售面积为10万平方米，平均售价为每平方米3万元，预计销售收入为30亿元人民币。
3. 配套设施收入：预计年租金收入为1亿元人民币。
（三）成本费用分析1. 土地成本：10亿元人民币。
2. 建设成本：8亿元人民币。
3. 配套设施成本：2亿元人民币。
4. 营销及管理费用：3亿元人民币。
5. 贷款利息：3亿元人民币。
6. 其他费用：1亿元人民币。
（四）盈利能力分析1. 投资回报率（ROI）：项目总投资20亿元人民币，预计销售收入110亿元人民币，投资回报率为550%。
2. 净利润：销售收入110亿元人民币，减去成本费用20亿元人民币，预计净利润为90亿元人民币。
3. 盈利能力指标：项目投资回收期约为2.2年，投资利润率约为450%。
房地产项目建筑安装工程和配套工程成本估算明细表
19 建筑安装税费（6.4%）
14,688,000
97.92
20 合计
244,188,000 1,628
二、配套工程明细(人民币单位：元）
序 号
项目名称
1 消防工程（含防火门）
2 入户防盗门安装工程
3 园林绿化工程（含室外建筑小品、零星设
4 电梯安装
5 白蚁防治
6 备用电源（发电机）
7 通讯系统（光纤入户）
2015年房地产项目建筑安装工程和配套工程成本估算明细表（150000㎡计）
一、土建工程明细(人民币单位：元）
序 号
项目名称
总价(元)
元/㎡
备注
1 工地临时设施
1,500,000
Hale Waihona Puke 102 桩基工程12,000,000
80
3 地下室
15,000,000
100
4 钢筋
39,000,000
260
5砼
22,500,000
150
6 砌体工程
12,000,000
80
7 抹灰工程
6,000,000
40
8 外墙工程（包括保温）
12,000,000
80
9 室内水电安装工程（不含消防）
6,000,000
40
10 屋面工程
1,500,000
10
11 室外配套工程（含给排水）
7,500,000
50
12 模板、支撑、脚手架工程
19,500,000
元/㎡
70 20 50 70 2 5 10 10 30 20 20 10 30 10 100 457 29 486
备注
150000 0.064
房地产企业开发成本测算全表
新增
10元/㎡（可退）
一万元以下忽略不计 暂按315万，由于新旧文件人 防比例不同，会有增减。 建安成本的2.54%（可下调）
一个点800元
已取消收费项目，但会以其他 方式收取 需做地震安全评价工作报告。
1500元/套 建筑面积×0.7+降水井× 20000 建安成本的1.5‰ 设施安装
建安成本的1.2‰
公共部位普通装修 门厅部位 公共楼梯间 其它 小计 3.00 8.00 0.00 11.00 31.500 84.000 0.000 115.500
7 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹
其它建筑分包工程 栏杆、空调围栏 屋面瓦工程 钢结构工程 指示牌及安装 信报箱工程 其它 8.00 0.00 0.00 5.00 1.00 0.00 84.000 0.000 0.000 52.500 10.500 0.000
二、开发成本（估算，仅供参考）
建筑面积暂按：105000.00 建安成本：148890000.00
平方造价暂按：1
开发成本：3754.
序 号
项目内容
楼面单价 （元/平米）
总款（万元）
一
1 2 3 4 5 6
土地费用
土地出让金 财务成本 契税 印花税 领证费用 服务费 小计 1447.62 30.00 57.90 0.71 0.03 2.38 1538.64 15200.010 315.000 607.950 7.455 0.266 24.990 16155.671
⑽ ⑾ ⑿ ⒀ ⒁
交通标识施工 红线内道路 围墙 市政土建工程 煤气调压站、水泵 房 小计
0.80 13.40 6.00 2.00 4.00 164.70
8.400 140.700 63.000 21.000 42.000 1729.350
XXX房地产项目成本预算表模版
工程名称 建设地点 工 程 概 况 结构形式 基础形式 层数 檐高 建设标准 设备标准 用地面积(m2) 建筑面积 住宅面积 公建面积 绿化面积 容积率 绿化率 建筑密度 住宅户数 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 编号 项目 土地转让费 一 土 地 费 用 土地契税 土地评估公告费 其它拆迁费 土地费用合计 地质勘探费 建筑规划方案设计费 勘 察 设 计 监 理 费 景观设计费 施工图设计 市政规划、综合管线设计费 施工图审查 规划技术服务 监理费(按工程造价的1.2%) 小计 城市市政公用基础设施配套费 环评费 环境监测费 氡气检测费 各 种 规 费 交通影响分析 散装水泥押金 新型墙体基金 白蚁防治费 测绘费 质监费（按总造价的0.23%） 小计 招 标 办 理 招投标代理费 综合服务费 档案费 小计 治安接管 交 接 费 环卫接管 街道接管 地名、面积测绘、产权登记 小计 三通一平 施 工 准 备 土方平衡（按40元/m3计) 成本名称 数量 单价/费率 总价 折合楼面单价 备注 车位 可销售面积 其中住宅 商业
二
工 程 前 期 费
施 工 准 备
临时设施 河道整治 小计 工程前期费合计 土建 水电 土建、装修 水电 建安工程费合计
三
建 安 工 程 费
住宅 公建
供电 供水 煤气（2900元/户） 电视电信 配 套 建 设 费 区内道路 雨水、污水 绿化、景观、铺装 路灯 围墙 保安、智能化系统 电梯 消防水暖空调 配套建设费合计 五 六 编号 七 八 九 十 十 项目 公司管理费用(六)*2.5% 推广销售费用(六)*3% 财务费用及税金 其它费用 运营成本合计(七+八+九+十) 不可预见费(二+三+四)*3% 投入成本合计(一+二+三+四+五) ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 成本名称 数量 单价/费率 总价 折合楼面单价 备注
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房地产项目成本及销售估算表
序号 分项费用名称
费用征 U 攵 标准（预测）成本
依据（批准文号） 部门 收费标准 （万元） 备注
建筑总面积： 25677m2 占地面积： 5706m
2
1 土地费用
1.1 土地征用费 收购出让双方合同 832.00
1.2 土地交易契税 鄂政98年135号令 市规划局 评估价的4% 54.00
1.3 土地出让金 市政府 495.00 核减20%
小计 1381.00
2 前期交纳各项费用
2.1 市政基础配套费 武政（97）20号文 市规划局 80 元/E 205.42
2.2 工程档案保证金 房地字（99）177号文 市规划局 1.2 元/E 0.27
2.3 垃圾处理费 武政办（97）65号文 市规划局 18 元/E 46.22
2.4 白蚁防治费 武政（97）65号文 市规划局 1.2 元/E 3.10
2.5 抗震审查费 鄂价房地（93）9号文 市规划局 3元/E 0.88
2.6 消防审查费 鄂价费字（98）220号文 消防处 3元/E 7.70
2.7 商品混凝土保证金 武政办（97）73号文 市商砼站 10 元/E 12.84
可退还
一半
2.8 墙体材料专项费 省政府137号令 市墙改办 10 元/E 12.84
可退还
一半
2.9 施工图设计审查费 武价房[2003]17号 概算的0.056% 2.24
2.10 工程勘察审查费 武价房[2003]17号 概算的0.032% 1.28
2.11 深基坑设计审查 武价房[2003]17号 2.8
2.12
施工安全技术服务
费
鄂价房服[2002]75号 市安全站 建安的0.15% 5.85
小计 301.44
3 勘探、设计费
3.1 地质勘探费 勘探合同 约5元/E 12.84
3.2 规划方案费 设计合同 约5元/E 12.84
3.3 施工图设计费 设计合同 15 元/E 38.52
3.4 园林绿化设计费 设计合同 15.00
小计 79.20
4 房地、建管费
4.1 综合开发管理费 武城办字（92）042号文 开发办 0.5 元/E 1.30
4.2 工程招标管理费 鄂价费字（2000）49号文 市招标办 合同价的0.16% 6.40
4.3 建安质检费 武政（97）20号文 市质检站 0.14% 5.46
4.4 渣土清运管理费 90年9.27市府25号令 区环卫 15 元/E 38.52
4.5 施工占道费 1997.6.20 通知 市政 0.6元/E/天 10.00
4.6 工程监理费 1996价费字158号 监理 工程造价的0.8% 30.00
4.7 工程标底审核费 鄂价费字（92）232号文 1元/E 2.57
4.8 工程定额测定费 鄂价房服[2002]47号 市造价站 工程造价的0.1% 3.90
4.9 小计 98.15
5 建安工程费
5.1 三通一平及地下清 障费 承包方 50.00
5.2 围墙及临时建筑费 承包方 15.00
5.3 试桩费 施工合同、预算 承包方 15.00
5.4 工程桩 施工合同、预算 承包方 60 元/E 154.07
5.5 护坡费 施工合同、预算 承包方 30.00
5.6 桩检测费 施工合同、预算 承包方 15.00
5.7 高层建安工程费 施工合同、预算 承包方 1100 元/E 2824.47
5.8 人防及地下车库工 程费 施工合同、预算 承包方 2000 元/E 400.00
5.9 通信、消防、闭路监 控 施工合同、预算 承包方 20 元/E 51.36
5.10 电梯设备及安装 施工合同、预算 电梯公司 30万元/部 120.00
5.11 室外市政排水、道路 施工合同、预算 施工方 120.00
5.12 院内绿化、景观建设 施工合同、预算 施工方 100.00
小计 3894.90
6 报装费
6.1 电设计设备安装费 设计 供电 200.00
6.2 水设计设备安装费 设计 供水 20 元/E 51.36
小计 251.36
7 其他费用
7.1 广告宣传费 1.50% 148.31
7.2 销售费用 1.50% 148.31
7.3 管理费 公司自用 3.50% 346.05
7.4 财务费用 270.00
贷款
3000 万
7.5 营业税 税务 5.80% 573.45
7.6 产权过户税费等 房地局 0.50% 49.44
7.7 维修基金 25 元/E 64.20
7.8 不可预见费 2.00% 197.34
小计 1797.10
合计 7803.15
销售估算表
销售额估算 面积（万m2） 单价 总额
写字楼部分 2.3677 3500 8286.95
商铺 0.2 8000 1600
销售收入小计 9886.95
利润 2083.80
利润率 26.70%