天津市中心城区2006年第二季度地价指数发布
武汉历年房价变化情况研究
武汉历年房价变化情况研究(2007-1-12 8:55:06)武汉历年房价变化情况研究第一，从武房指数[1]看武汉房价历年变化趋势根据武房指数来看，自从2000年以来，武汉房地产市场呈现需求旺盛售价急剧上涨的特征，进入了稳定持续上涨的格局(图5)。
不排除国民经济的发展所带来的房价在一定程度上的合理上涨，但是根据武汉市土地整理储备供应中心和武汉市统计局公布的数据显示，2003年武汉平均楼面地价为每平方米1228元，同期武汉市商品房平均售价为每平方米2353元，地价房价之比为0.479：1,远远高于公认的合理标准；2004年武汉平均楼面地价为每平方米1333元，同期武汉市商品房平均售价为每平方米2668元，地价房价之比为0.472：1。
且自从实施土地招拍挂出让以来，房价爬升的斜率陡峭：2000年房价为1984元/m2，到2005年第二季度房价为3118元/m2。
武汉的现象绝非是推行土地储备制度后的个别现象，各地“地王”不断涌现，楼面地价迅速攀升，以武汉为例，土地交易单价直线上升。
中心城区的平均楼面地价2003年为12 28元／m2，2004年为1333元／m2，2005年初由于鹦鹉洲地块的带动达到了1861元／m2。
土地储备刺激地价上涨的状况愈演愈烈，房价步入只涨不跌的格局。
在房价快速上涨的同时，武汉市商品房销售则也处于供不应求的状态,中心城区和次市中心的现房楼盘销售率几乎达到100％,而外围区域的销售速度则更快,特别是一些开发水平较高的楼盘尚未竣工时就已实现100％的销售率。
销售状况的火暴给开发商和消费者良好的预期，反过来又刺激房价的上涨。
第二，从典型住宅价格指数[2]看武汉2005年房价走势（图6）2005年9月，武汉典型住宅价格为3679元/平方米，较8月上涨83元/平方米，涨幅为2.3％；“典型住宅价格指数”为3943点，较上月上涨88点，涨幅为2.28％。
2005年9月武汉市商品房备案统计数据显示，重点区域已备案项目共605个，商品房总套数为22万余套，可售8万余套。
当前统计公布的地价与地价指数辨析
（） １ 城市 监测 地价 及城 市 监测 地价 指数 城 市监 测地 价 及 城市 监 测地 价 指数 是 由国土 资源 部城 市 地 价 动态 监 测 系统 以季度 和 年度 为 周期 ， 全 国 、 对 重点 城 市和 区域 发 布 的地 价指 标 ， 括 商业 地价 及 其 指数 、 包 居住 地价 及 其指 数 、 工业 地价 及其 指数 和 反 映市场 地价 总 体变 动 的综 合 地价 及其 指数 。城 市 监测 地 价及 监测 地价 指数 构成 体 系如 图 １所示 。
因此 ， 必 要对 当前统 计 公布 的几种 地价 进 行解 析 ， 相关 研 究 与管 理 奠 定统 一 的概 念 有 为
基础 。
１ 地 价 与常 见 的地价 指标 、
地 价 是 由特 定 时间和 地 点 的土 地供 求 关系 决定 的 、 用货 币表 示 的土地 经 济价值 。地
价 的本 质是 一种 产权 价格 ， 由土 地产 权 带来 的 收益价 格 。 即
数 、 业用 地 交 易价 格及 其 指 数 、 工 商业 旅 游 娱 乐 用 地 理论 上 讲 ， 土地 交 易价 格及 其 指 数涵 盖 了各种 交
可 交 易价格 及 其 指数 和其 他用 地 交 易价格 及 其指 数 。 但 易方 式 的土 地市 场 成交 价格 ， 以用来 衡 量各 类 用地 但 目前 ， 国家统 计 局仅 在 《 计年 鉴》 （ 统 和 （ 一 统计快 报》 中定 的各 种交 易 方式 的细 分市 场走 势 。 目前 尚未公 布土 使 期 发 布 根据 土 地 交 易价格 计算 出 的土 地 交 易价 格 指 地 交易价 格 的计 算 方法 和 价格 数值 ， 得 该类 土 地交 易 价格 指标 的可 信度 和 可 比性 受 到 了质 疑 ； 而且 公布 数 ， 不公 布土 地 交易 价格 的绝 对 数值 。 但 土地 交 易价 格 是 指房 地 产 开 发商 或 其 他 建 设 单 的 某类 用 地 交 易价格 指 数 是 将 该 类 用 地 不 同交 易方 无法 反 映某类 用 地 某种 交 易方 位 在进 行项 目开 发之前 ， 为取 得 各类 土 地使 用 权 而实 式 的价格 进行 了混合 ， 在 际 支付 的价 格 ， 不包 括 土地 的后续 开发 费用 、 费、 税 各 式 的价格 变 化状 况 ， 一定 程度 上 模糊 了该地 价 指数 的针 对性 和 指 向性 。 种 手续 费和 拆迁 费等 。其 中， 易方 式 包括 土 地 一级 交 市 场 中的 出让 、 拨 、 赁 等 和 土地 二级 市 场 中 的转 划 租
【情况】武汉历年房价变化情况研究
【关键字】情况武汉历年房价变化情况研究(2007-1-12 8:55:06)武汉历年房价变化情况研究第一，从武房指数[1]看武汉房价历年变化趋势根据武房指数来看，自从2000年以来，武汉房地产市场呈现需求旺盛售价急剧上涨的特征，进入了稳定持续上涨的格局(图5)。
不排除国民经济的发展所带来的房价在一定程度上的合理上涨，但是根据武汉市土地整理储备供应中心和武汉市统计局公布的数据显示，2003年武汉平均楼面地价为每平方米1228元，同期武汉市商品房平均售价为每平方米2353元，地价房价之比为0.479：1,远远高于公认的合理标准；2004年武汉平均楼面地价为每平方米1333元，同期武汉市商品房平均售价为每平方米2668元，地价房价之比为0.472：1。
且自从实施土地招拍挂出让以来，房价爬升的斜率陡峭：2000年房价为1984元/m2，到2005年第二季度房价为3118元/m2。
武汉的现象绝非是推行土地储备制度后的个别现象，各地“地王”不断涌现，楼面地价迅速攀升，以武汉为例，土地交易单价直线上升。
中心城区的平均楼面地价2003年为1228元／m2，2004年为1333元／m2，2005年初由于鹦鹉洲地块的带动达到了1861元／m2。
土地储备安慰地价上涨的状况愈演愈烈，房价步入只涨不跌的格局。
在房价快速上涨的同时，武汉市商品房销售则也处于供不应求的状态,中心城区和次市中心的现房楼盘销售率几乎达到100％,而外围区域的销售速度则更快,特别是一些开发水平较高的楼盘尚未竣工时就已实现100％的销售率。
销售状况的火暴给开发商和消费者良好的预期，反过来又安慰房价的上涨。
第二，从典型住宅价格指数[2]看武汉2005年房价走势（图6）2005年9月，武汉典型住宅价格为3679元/平方米，较8月上涨83元/平方米，涨幅为2.3％；“典型住宅价格指数”为3943点，较上月上涨88点，涨幅为2.28％。
2005年9月武汉市商品房备案统计数据显示，重点区域已备案项目共605个，商品房总套数为22万余套，可售8万余套。
天津市基准地价(2017年公布)
8340
子牙河-复兴路-南运河-红旗路-红旗北路-子牙河
S04-中心-0403
20016
8340
南运河-复兴路-广开四马路-长江道-白堤路-西湖道-三潭路-航海道-白堤路-复康路-水上公园西路-水上公园北道-水上公园东路-苍穹道-气象台路-紫金山路-宾水道-友谊路-平江道-隆昌路-围堤道-新围堤道-海河-富民路-大沽南路-解放南路-黑牛城道-紫金山路-陈塘庄支线-卫津南路-红旗南路-水上公园西路-育梁道-红旗南路-红旗路-南运河
六级地
S06-中心-0601
14580
6075
北辰道-北运河-光荣道-丁字沽一号路-咸阳北路-子牙河-千里堤-天津商业大学南侧规划边界-辰盛路-光荣道-外环西路-北辰道
S06-中心-0602
14580
6075
普济河道-普济河东道-外环北路-新开河-天津北环铁路-京九铁路联络线-榆关道-北运河-普济河道
40800
13600
泰安道-海河-曲阜道-解放北路-解放南路-浦口道-南京路-合肥道-南昌路-南京路-湖北路-泰安道
二级地
S02-中心-0201
34200
11400
北马路-通北路-海河-通南道-南马路-南开二马路-南开二纬路-福安大街-同方花园西南侧无名路-河北路-鞍山道-南京路-营口道-海河-泰安道-湖北路-南京路-南昌路-合肥道-南京路-浦口道-解放南路-解放北路-曲阜道-海河-奉化道-琼州道-永安道-马场道-西康路-成都道-吴家窑二号路-同安道-卫津路-双峰道-万德庄南北街-南京路-南开三马路-西马路-北马路
五级地
S05-中心-0501
17088
7120
丁字沽一号路-光荣道-北运河-子牙河-咸阳北路-丁字沽一号路
成本法基准地价房地产估价技术报告范文
成本法基准地价房地产估价技术报告范文一、个别因素分析1.交通条件估价对象坐落于天津市宝坻区老城区西北侧，东临北街、南临西街、西临近西城路、北临近北城路，交通便捷度高，道路通达能力较强。
2.基础设施条件估价对象的宗地红线外基础设施达到“五通”，红线内“五通一平”（给水、排水、通电、通讯、通路和场地平整）。
3.环境状况估价对象属于宝坻区中心城区二级住宅用地，三级商业用地，南距宝坻区一级商业中心—东街约400米，附近有宝坻百货大楼、富达商城、春起国美电器、永基伟业电器商城等大型商业网络。
二、区域因素分析宝坻地处京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山，西靠首都，东临渤海。
城区西北距北京70公里，东距唐山80公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港90公里，东距秦皇岛港200公里，以宝坻为圆心百公里半径范围内有3700万人口，占京津冀北地区总人口的60%。
从宝坻出发5小时车程范围内，可覆盖华北、东北、西北、中原的47个大中型城市，辐射3亿人口，市场空间十分广阔。
宝坻拥有高密度的立体交通网络，毗邻首都和天津两大国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三大港口；京沈、津蓟两条高速公路十字交汇，纵横穿越宝坻全境，并留有6个出口；宝坻境内及周边另有京唐、津围等12条国家级干道；境内铁路与全国铁路网相连；穿越宝坻的蓟塘高速公路即将开始建设，京沪津蓟高速联络线正在规划中；规划中的“北京--宝坻--天津城际快轨”贯穿宝坻全境，宝坻京津通衢的地位日益巩固。
宝坻现有工业企业5000余家，逐步形成了轻纺服装、食品、文体、建材、地毯、家具六大支柱产业，机械、塑料、汽车、电子、生物制药等行业正在迅速崛起。
香港合生创展集团、中国飞跃集团、大连实德集团、日本根来株式会社等一大批国内外知名企业先后投资宝坻，显示出宝坻巨大的“磁石”效应。
以宝坻为圆心5小时车程范围内拥有各类企业65万家，可提供电子信息、汽车、冶金、化工、生物技术与现代医药、新能源及环保等产业所需要的丰富的配套资源。
地价指数
(一)、交易期日修正晋中市基准地价基准日为2011年1月1 日，本次评估的估价基准日为2015年2月3日，通过实际调查当地的地价变化情况，近年来榆次区工业用地价格有一定的变化，需进行期日修正。
由于当地政府未公布地价指数或者房地产价格指数，故需根据《城市地价动态监测技术规范》（TDT 1009-2007）测算晋中市榆次区工业用地地价指数。
公式为： 其中：Iy —某一用途第y 年年度定比地价指数 Py —某一用途第y 年地价水平值 o P —某一用途固定基期某地价水平值 某一时点、某一用途区域地价水平值公式为：其中：j P —第j 级别某一时点某一用途的区域地价水平值 k P —第k 个区段某一时点某一用途地价水平值 Sk —第k 个区段某一时点某一用途实际土地面积 m —第j 区域内某一时点某一用途低价区段的总数 测算地价水平值的过程中所选取样本为晋中市国土资源局公布的具有代表性交易案例。
其中，测算地价水平值的过程中所选取样本为晋中市国土资源局公布的具有代表性交易案例。
其中，位置特别偏远、不在工业园区范围内的案例不予采用。
通过对晋中市榆次区2011-2014年城市规划区内工业用地成交地价的统计及分析，晋中市榆次区城区工业地价总体呈现增长态势。
100⨯=Po PyIy ∑∑==⨯=mk mk SkSkPk Pj 11∑∑==⨯=mk mk SkSkPk Pj 11本次评估基准日为2015年2月3日，估价时点距2014年近，故本次评估视2014年的固定基期市级范围居住用地地价指数为现时可信的数据。
现以2011年为基期，编制地价交易日期修正系数表。
晋中市榆次区工业地价交易日期修正系数表故比较案例1的期日修正系数为1.4640/1.0768=1.3597 比较案例2的期日修正系数为1.4640/1.0000=1.4640 比较案例3的期日修正系数为1.4640/1.0768=1.3597（二）、交易期日修正灵丘县本次评估的估价基准日为2015年3月10日，通过实际调查当地的地价变化情况，近年来灵丘县工业用地价格已经有一定的变化，需进行期日修正。
土地市场 2006年二季度北京土地市场分析
高
； ｆ
■＿ ｔ ■一
ｉ ＿ 鸵 ■日
■
丰 台区万 叵家园二期项 目用地 房山区“ 家园” 目用地 福星 项
丰台 ２５ ２ ４６ ０ ２， ９ ４ １， ０ ５ 房山 １０ ５ ３７ ７ ４， ６ ２ ０， ５ １ ３ ９ ３１ ２２ ０ ６ ７， ０ ８
，
朝 阳区大 屯 北顶 村公 建及 公 寓项 朝阳 目用地
海淀区温泉镇 Ｄ 地 块办公 、住宅 海淀 ２ 及商业用地
１８ ２ ４Biblioteka ２６ １ ５ ５， ６ ９，
从成交的地块区域分布来看， 成交地块（ 按规划建筑面积计算） 主
要分布在海淀 、 、 丰台 房山 、 稻朝 阳 ， 大兴 这也反 映了中心城 区可供开 发的新增用地 日益稀少 ， 主要供地 向郊 区转移 。
算， 楼面地价已达到 ４ ６ 元／ ， １ 平方米。在现场 竞价前 ， ７ 北京土地储备
中心宣布暂停公开竞价。
１ ． 两个温泉地块成交价格迥异 。４ １ ．２ ３． 月 ８日， 北辰实业以 １． １ ５ 亿人民 币的总价 （ 于起 始价 ４ ８ 亿元 ） 得海淀 区温 泉镇 Ｄ１ 高 ．８ ６ 摘 地 块办公 、 及商业用 地 ． 地块 占地 ２８ ９ 平方米 ， 建筑面 住宅 该 ９， １ ９ 规划 积 ２６ ５ 平米 ， ３， ９ ４ 折合楼面地价 ４ ６ 元／ ， ３ 平方米。而在宏观调控后的 ８ ５ ３ 月 ０日，大连正源仅 以 ８ 亿摘得海淀区温泉镇 Ｄ 地块办公 、 ． ２ ２ 住 宅及商业用地 ，该地块 占地 ２４ ８ 平方米 ，规划建筑面积 ２６ １ ９， ９ １ ５， ６ ９ 平 方米 ， 折合楼面地价 ３１２ 平 方米 ， Ｄ１ ， 元／ ９ 比 地块低 了 １ ７ 元／ ， １ 平 ６ 方米 。 １ ． 朝阳区大屯村 的写字楼 、 寓和酒店项 目原名摩根 中心项 ．３ ３． 公
国土资源部公告2006年第15号－－第七批落实四至范围的开发区公告
国土资源部公告2006年第15号－－第七批落实四至范围的开发区公告文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2006.06.14•【文号】国土资源部公告2006年第15号•【施行日期】2006.06.14•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】经济技术开发区正文国土资源部公告（2006年第15号）按照国务院“各开发区四至范围由国土资源部另行公布”的要求，根据公告的开发区面积和规划审核确定的开发区边界，经对各省、自治区、直辖市上报的开发区四至范围文字表述和边界拐点坐标进行核对，天津保税物流园区等20个国家级开发区在开发区四至范围图上标示的开发区边界形状及按边界拐点坐标计算的开发区面积与规划审核确定的开发区边界形状和公告的开发区面积一致，并按要求设置了开发区界桩。
现将上述开发区四至范围予以公告，同时在国土资源部网站（）公布开发区四至范围、界桩坐标点号及开发区边界形状图。
附件：开发区四至范围表二OO六年六月十四日附件：第七批开发区四至范围表┏━━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━┓┃序号│开发区名称│区块名称（编号）│四至范围│备注┃┃││││┃┠──┼────────┼─────────┼───────────────────────┼──────┨┃ 1│天津保税物流园区││东至新建临海路，南至东方大道，西至海滨六路，北│┃┃│││至京门大道（原京津塘高速公路延长线）、新港大│┃┃│││道。
│┃┠──┼────────┼─────────┼───────────────────────┼──────┨┃ 2│上海嘉定││东至公塘河，南至娄塘河、西至盐铁河、北至张江门│┃┃│出口加工区││河。
│┃┃││││┃┠──┼────────┼─────────┼───────────────────────┼──────┨┃ 3│张家港保税物流园│东区│东至长江北路,南至北海路,西至长江江堤,北至东华│┃┃│区││路。
2月内存(2006年1月20日-2006年2月20日房地产相关重要新闻)
次性审批的操作流程 ， 提高业务办理速
匝墨国
光大 银 行率 先 推行 二 手 房 可 申请 固定 利率 贷款
光大银行今天宣布 。为满 足市场需
度。１ 家房地产商在申请房地产贷款时 ， ０ 可以提前调查 、 提前审查 、 提前审批 ， 使银
贷款的利率 。 但对比浮动利率房贷的相关
政策 ， 个人申请一手房和二手房执行的贷 款利率一致 。此前 ， 该行推 出的 固定利率
个人住房贷款 （ 适用于一手房） 也分为 ５年
以下 （ 和 ５年以上至 １ （ 两个 品 含） ０年 含） 种， 年利率水平分别为 ５９％ ６１％。 ． 和 ． ４ ８
大到所辖全国分支机构 ， 并率先将业务范围
扩大到商业用房贷款和二手房贷款 。据介 绍， 光大此次推出的“ 固定利率商业用房贷 款” ５ 分 年以下（ 和 ５ 合） 年以上至 １ 年（ ０ 含） 两 个品 种 ，年 利率水 平分 别为 ６ ８ ． ％和 １
６．２ 。 ４％
奏， 把开发商手中的存量土地挤压出来。
２０ ０ ６集 中处 理烂 尾楼 ６个项 目将 启 动
据悉， ２０ 年 ， 到 ０８ 北京将清除城八区所 有烂尾楼。２０ 年， ０５ 北京市建委、 市发改委、 市规委 、 市国土资源局等四部门联合对“ 半 拉子” 工程进行了调查， 并提出烂尾楼启动 的建议和政策。 目前四部门联合检查出来的 ２ 个烂尾楼逾一半已启动或即将官动。 ６ 据北 京有关部门觇定。０８ ２０ 年北京城八区内的烂 尾楼要全面清理掉，０５ ２０ 年作为烂尾楼启动 年，０６ ２０ 年则是烂尾楼集中处理年。
第一章 基准地价修正体系
第一章基准地价修正体系第一节基准地价修正体系的建立为更好地发挥基准地价的作用，满足政府土地管理职能的需要，必须分析宗地地价同基准地价的关系，采用比较法的原理，编制出基准地价在不同因素条件下修正各宗地地价的系数体系。
以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，充分发挥基准地价的作用。
一、基本思路影响地价的因素有一般因素、区域因素和个别因素，但由于在一个城镇，一般因素地变化只会引起城镇地价水平的变化。
而基准地价与宗地样点地价的差异，一般是由于影响地价的区域和个别因素造成的。
因此，建立地价修正系数体系首先要选出影响宗地地价的各种因素，判断它们在何种程度上影响地价变动，其次，对各种因素的强弱程度进行划分，找出各种程度下因素影响地价的修正幅度。
测算建立修正系数体系的基本步骤，根据《城镇土地估价规程》，首先计算各级别的地价修正幅度上调或下调的最高值，其次，按各因素对地价的影响权重，计算各因素的修正幅度，然后求出各因素不同水平下的修正幅度。
另外需要指出，这里地价修正系数体系是以级别基准地价为基础进行修正的。
二、确定影响城区土地价格的因素对于不同类型的土地，宗地地价影响因素有显著的不同。
一般情况下，商服用地的影响因素、因子有：商服繁华度、距最近商服中心距离、企业经营类别、临街类型、人流量、交通便捷度、基础设施完善度、环境质量优劣度、规划限制、宗地条件(主要有宗地位置、形状、临街面宽、宗地进深、宗地宽深比、宗地利用强度等)。
住宅用地的影响因素、因子有：距最近商服中心距离、基础设施完善度、交通便捷度、公用设施完备度、环境质量优劣度、周围土地利用状况、规划限制、宗地自然条件、宗地形状及面积。
工业用地的影响因素、因子有：宗地行业性质、交通条件（临路类型、临路条件）、基础设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚规模、规划限制、宗地条件（宗地形状、地形坡度、容积率）。
下面结合昌乐县的实际情况，具体分析影响商服、住宅、工业的区域因素与个别因素。
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天津市中心城区2006年第二季度地价指数发布
日前，从市国土房管局获悉，本市发布了中心城区第二季度地价指数。
今年二季度，中心城区综合地价指数为138(基期为2000年12月31日)。
其中，商业用地地价指数为139，居住用地地价指数147，工业用地地价指数116。
综合地价水平为1798元/平方米，比上季度增长0.69%。
商业、居住、工业地价水平分别为3404元/平方米、1408元/平方米和581元/平方米，商业、居住用地地价环比增长率分别为0.63%和1.13%，工业用地地价基本保持不变。
与2005年二季度同期相比，居住用地、工业用地地价增幅下降，商业用地地价增长率提高，总体地价增幅同比下降0.16个百分点。
据了解，地价指数是反映地价变化的相对值的指标，即不同时点的地价水平与某一固定时点或相对时点的地价水平比较的相对关系。
以平均地价比值的100倍表示。
一般包括分级别、分用途及综合指数。
目前，本市地价监测主要地价数据源包括一级市场土地出让资料和二、三级市场的房屋租售信息。
主要是通过外业查勘维护地价监测点、采集商业地价资料和进行地价资料分析整理、样点定位、地价指数测算。
此次公布的二季度地价指数显示，本市中心城区商业地价水平大体保持了一季度所呈现的区域性特征。
和平区商业平均地价仍独居首位，分列二到六位的是河西区、南开区、河北区、河东区和红桥区；环城四区中，东丽区、北辰区的地价水平略高于西青区和津南区。
居住用地地价变化的空间分布表现出很强的区域性特征。
地价变化幅度较大的级别分别与天津市较为典型的居住板块及房屋交易较为活跃的行政区的空间分布相一致。
本季度，工业级别地价较上一季度基本持平，平均地价微涨0.02%。