2010_04 中国房地产泡沫
2010中国房地产数据分析
2010中国房地产数据分析调控年地产销售仍创新高，二次调控亦成为空调。
2010年是调控年，但两次调控没有区的明显的效果，统计局的数据显示，2010年全国商品住宅创出历史新高。
销售额达到4.4万亿元，同比增长14.4%，商品住宅销售面积达到9.3亿平方米，同比增长8%，销售均价为4850元/平方米，同比增长9.54%，完全符合我们预期。
就12月单月来看，929调控的效果已经了然。
12月销售增速超过1-11月整体，12月单月的商品住宅销售面积1.9亿平方米，同比增速达10.4%，1-11月仅为7.4%，微观上多个城市出现了抢购潮，二次调控已成为了“空调”。
房地产开发投资保持高增长，12月单月拖后腿。
2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。
12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。
12月当月有所下滑，增速为12.3%，1-11月房地产开发投资增速为36.5%，拉低了全年增速。
银行贷款占开发商资金来源比例在缩小，自筹资金比例大幅上升。
2010年，全国房地产开发资金来源为7.25万亿元，比上年增长26.9%，其中银行贷款占比有所缩小，从2009年的19.77%降至17.3%，而另一方面，企业自筹资金从31%增至36%，这反映出开发商取得开发贷的难度在加大，不得不考虑其他成本更高的融资方式，最直接的表现就是2010年房地产信托融资利率一路走高。
2011年展望：2010年的两次调控全都以失败告终，房地产和土地市场又开始了新一轮上升期，目前由于春节因素楼市不会太火，但我们判断春节过后市场成交将再度飙升，其最根本的原因是在长期供给偏紧的情况下，通胀和房价上涨预期仍然非常强，将促使需求加速释放，带来楼市的繁荣。
同时，我们判断将会有较为严厉的政策出台，时间的敏感窗口将会在3、4月份，并且这次政策的严厉程度将超出市场预期。
房地产行业泡沫为什么会形成
房地产行业泡沫为什么会形成房地产泡沫是指一种产品的价格持续上涨,以至于严重偏离其价值的现象;行业泡沫是指一个行业的供给严重过剩,或其远期需求缩减或消失导致的投资过热现象。
所以房地产泡沫到底是怎么形成的,房地产泡沫破灭之后会变成怎么样?下面是店铺带来关于房地产行业泡沫为什么会形成的内容，希望能让大家有所收获!房地产泡沫形成的原因1、土地购置:由于房地产过热对于土地的需求增加,同时由于土地是国家紧缺资源,国家对土地的控制政策就越来越严格,房地产商对土地的竞争越来越激烈,政府招牌管政策的实施。
2、各项手续办理:繁杂的过程(130多个章)自然不必多说,本身就存在大量不合理的乱收费法规,加上大量说不清道不明也无法说无法诉甚至无法入账的费用,一直以来让各开发商苦不堪言。
3、项目转手:这一点估计大多数人都有所体会,有背景,有关系的,拿到了项目、土地,不会自己开发,为了早日获得利润而转手,有的项目甚至能转让近十次。
一次次的转手,落在最后真正开发的手中,已经翻了好几倍,产生严重的泡沫。
4、材料及施工队伍选择:由于房地产过热,房地产开发所需的材料、人工就变得相对短缺,其价格上涨速度和幅度都较大,加上这些年很多高端材料和工序的独特技术价格高涨,开发商竞争购买材料和劳务,本来在材料和劳务过程产生的产品泡沫也转嫁到房地产行业来最终承担。
房地产泡沫破灭的表现房地产泡沫破灭后,房价出现下跌,需求急剧下降,房价再继续下跌,形成恶性循环。
1、购房者多数高价按揭,房子成了负资产,很多人会抛房,银行接收的是贬值的房产,这就会冲击整个金融体系。
2、尽管现在即使国内各大银行商业银行通过了银监会的房贷压力测试,都表示即使房价30%也能杠得住,这只是一个幻想。
从目前国内房地产情况看,基本上把整个风险都归结在国内银行体系之上,无论是房地产业还是个人消费信贷都是如此,这就孕育很大的金融风险。
3、房地产泡沫破灭,最后承担者只能是国内各银行,不过国内各大银行现在都已成为上市公司,最后承担风险的还会有股民。
房地产泡沫是什么意思
房地产泡沫是什么意思房地产泡沫是指投资者对房地产业过度乐观的一种表现，而且也是造成整体性经济发展的负担。
房地产开发和销售过程中出现了价格上涨或通货膨胀。
它有三层含义：第一，在某些城市中，由于虚假广告宣传、住宅设计标准降低等原因导致买卖双方签订了并没有实际需要的购房合同;第二，开发商推迟了他们的项目建设进度以获得更多利润;第三，政府为了刺激经济增长而采取的行动使许多家庭拥有两套甚至更多的住房。
当前中国经济面临着严重挑战:人民币升值,外贸受阻,内需疲软.如果说金融危机之后全球经济正处于“新常态”下的调整期,那么此次中国经济所遭遇到的困难则可谓“新常态”下的阵痛期.但无论怎样,中国经济都将继续保持平稳较快发展势头,只会越来越好!从世界范围看,美元加息周期已基本结束,欧洲主权债务问题仍未解决,日本经济复苏乏力,俄罗斯改革艰难,巴西政局变化莫测,南非深陷贫穷泥潭……世界经济形势依然错综复杂,充满各种不确定性.作为世界最大的发展中国家,中国必须坚定信心,沉着应对,积极创新宏观调控思路与方式,努力促进经济社会又好又快发展.那么，什么才算真正意义上的房地产泡沫呢?简单点讲就是房子太贵了，老百姓根本买不起！这句话听起来很耳熟吧？事实上，这是一直被诟病的楼市调控措施——限制贷款，提高首付比例，收紧银根，遏止炒房客抬高房价牟取暴利的做法。
其实，早在去年9月份，央行副行长潘功胜曾公开称，近几年来，随着土地供给量的逐步减少，房屋空置率居高不下，部分热点城市房价呈现过快上涨趋势，房地产领域存在风险隐患。
为抑制房价过快上涨，防止泡沫过快积累，央行今年初连续五次上调存款准备金率，5月15日再次上调存款准备金率0.5%，达到17.5%。
这让众多专家学者认为，中国房地产市场的泡沫即将破裂。
然而，令人惊讶的是，仅隔半年，央行便放弃了这一举措，转向释放流动性支撑楼市。
6月19日，央行发布消息称，自7月20日起，下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点。
中国房地产市场的泡沫问题
中国房地产市场的泡沫问题一直备受关注。
近年来随着中国城市化进程加速，房地产业的快速发展，对房地产企业、政府和全社会的影响日益显著。
一、房地产市场的发展中国房地产市场可以追溯到20世纪90年代中期。
这一时期，中国政府开始推行改革开放政策，为发展房地产行业扫清了道德障碍。
市场逐渐在1990年代初流通，其中住宅成交量占比高达70%。
之后，房地产市场进入“高增长、高投资、高产出”状态，表现出快速发展的趋势。
随着时间的推移，中国房地产市场持续上涨的价格加速了投资者的动力，从而形成了一个泡沫。
二、产生泡沫的原因中国房地产市场存在的一个重要根源就是政治制度。
权力过于集中的政治制度使得各级政府的政绩成为了影响政府官员升迁和阶级的唯一标准。
作为一个蓝筹行业，房地产企业通过土地供应、房价波动和销售利润等多种方式来牟取利益，同时，政府的生产、货币政策也在一定程度上促进了这一行业的发展。
此外，也因为民众普遍拥有购房需求，房地产投资市场就成为了一个有利可图的市场。
这些因素共同促成了中国房地产市场的泡沫形成。
三、泡沫的影响由于与实际需求出现脱节，虚高的房价导致人民币升值压力和通货膨胀加剧。
同时，泡沫的严重性对中国的经济增长造成了巨大影响。
泡沫破裂往往会导致房价大幅下调，房地产开发商的投资将会大量流失，银行将承受巨大的坏账压力。
这也是中国政府一直努力推迟泡沫破裂的原因之一。
四、解决方案对于当前中国房地产市场泡沫问题的治理，政策制定者需要采取措施来提高市场透明度，减少投资市场的不确定性，并进一步确保国内房地产市场的合理性、透明性和稳定性，减少短期市场反应对经济的负面影响。
政府要注重稳定市场，防止局部房地产市场的过热和过度投机，严格控制地产企业的借贷金额，加强对房地产市场的监管。
此外，制定一系列有助于引导企业参与市场、稳定投资、促进市场发展和实践市场创新的产业政策，会为房地产投资市场带来更多长期发展性和可持续性。
同时，还应该加强相关的法律和政策制定，进一步完善不良贷款的处理机制，防止政治化和舆论漩涡的产生。
易宪容:2010年严防房地产泡沫
易宪容：2010年严防房地产泡沫
叶华
【期刊名称】《新经济》
【年(卷),期】2010(000)003
【摘要】@@ "惊心动魄"的2009年,中国经济成功实现全年"保八"目标."复苏"成为全球共识,"危机"渐行渐远,达沃斯世界经济论坛上,各界大佬坐而论道,笑谈天下.对于2010年这个典型的"后危机"年代而言,中国将向何处去?
【总页数】2页(P82-83)
【作者】叶华
【作者单位】
【正文语种】中文
【相关文献】
1.房地产泡沫对技术进步的消极影响及其对策——关于中日房地产泡沫的比较分析[J], 刘宪
2.易宪容：中国房地产泡沫将逐渐消解 [J],
3.力保收购狠抓促销夯实基础严防风险——农发行2010年度棉花收购信贷工作综述 [J], 熊钧;董义利
4.中国避免房地产泡沫探讨——以日本房地产泡沫为例 [J], 管昊
5.易宪容：如何应对2010年国内资产价格泡沫 [J],
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2010年房地产市场总结及2011年前瞻
2010年房地产市场总结及2011年前瞻——刊于国务院发展中心《中国经济报告》2011年第1期曹建海2010年是中国公众对房价调控最寄以希望的一年，也是最为失望的一年；与此同时，2010年是中国地方政府卖地财政和房地产开发商住房销售的大丰收年，两者合计创立预计超过3万亿元，大约相当于2010年中国经济净增长的部分。
目前，政府的行为和中央实施的一系列政策，诱导了全国公众通过贷款和存款投资房地产的狂潮，希望借助房价上涨抵消通胀侵蚀。
这些“合理预期”行为不仅加大了地产泡沫的程度，也将中国经济社会笼罩在异常凶险的泡沫破灭风险之下。
一、2010年中国房地产市场总结（一）房地产业经营状况2010年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。
1-11月，全国房地产开发企业完成投资42697.33亿元，同比增长36.5%，不仅远高于2009年的17.8%，且明显高于城镇固定资产投资24.9%的增速；商品房销售面积8254 1.27万平方米，销售额为42277.89亿元，分别比2009年增长9.8%和17.5%；房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长3 1.2%。
其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%，利用外资656亿元，增长59.0%，自筹资金23806亿元，增长49.6%，其他资金27513亿元，增长20.4%。
在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%，个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。
作为房地产开发经营业上游的、同样以经营地产为主要收入的各个地方政府，2010年土地出让收入高达2.7万亿元，比2009年全年增加70.4%，堪称有史以来的一个最大的丰收年。
如果将地方政府的土地出让收入考虑进去，全产业链的房地产业，2010年的经营收入可望达到惊人的7.4万亿元。
按照45%的利润率估算，2010年我国包含地方政府土地经营在内的房地产业有望创造近3.33万亿元的超级利润，大约可占到2010年我国名义国内生产总值的9%——这属于地价升值带来的经济增长。
中国房地产泡沫经济分析
中国房地产泡沫经济分析房地产业被认为是世界上最大的买卖。
根据一项报告估计，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，在发达国家约占国民生产总值的１５％左右。
在美国，房屋的建筑业曾和汽车、钢铁并列为三大工业支柱；在二战后日本经济的改组重振中，建筑业也发挥了重大的作用；房地产业对亚洲“四小龙”的经济起飞也是功不可没的。
可是正如中国古话所说，“成也萧何，败也萧何”，如果房地产业盲目发展形成泡沫，泡沫破灭后就会对经济产生巨大破坏。
正确认识泡沫的现象在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一。
关于泡沫、经济泡沫及其释义从17世纪开始，几部外国辞典的简要释义是：泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。
我国《辞海》的释义，与之基本相同。
也可以说，泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。
比如，在市场经济活动中，通过各种”狂热”的哄抬、投机等行为，使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨，若干倍地远离其价值。
这种高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破裂。
这就是泡沫或泡沫经济现象。
其中比较典型的，称之为泡沫经济事件。
由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。
第一种是泡沫经济。
共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。
第二种是一般性泡沫。
某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。
许多专家把它简称为经济泡沫。
经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的”破裂”和”猛跌”现象，造成的危害也小得多。
2010楼市大事件回顾
2010年楼市大事件回顾2010年，对房地产行业来说，绝对是可以载入史册的一年。
楼市在2010年所面临的各种调控力度为历史之最，市场成交形势仿佛心电图版起起伏伏，开发商、房东、购房者，甚至租房者在这一年里都如同伴随着楼市的波动坐了次上下翻滚、难知终点的过山车。
各中情节堪比电影，给人以风云莫测的感觉。
（1）调控政策从1月国务院首次发布《国十一条》造成2月成交回落至年内最低位，到4月《新国四条》发布造成5、6、7三月成交量持续低位徘徊，而最后在10月《国五条》发布后对楼市成交量造成回落的影响只存在了短短的1个月。
由此可知，市场各方在今年经历了大大小小、各方面、各类型的调控之后，其对政策的“抗压性”已经得到增强。
虽然全年对楼市的强力政策有很多，如提高首付比例、取消7折利率、三套房停贷、限购令等，但市场购买力依旧强大。
随着时间的推移，如今无论是购房者还是房东都在经历了一整年调控之后，得到了一定程度的“锻炼”，对未来市场走势的认识都有自身的看法。
同时对如何应对调控政策更是能够娓娓道来。
（2）房产税传闻而就房产税这一围绕整年的热门话题，从目前的其筹备、落实情况来说，仍旧属于传闻大于实际的初步阶段。
就传闻中的上海而言，前段时间为了房产税开征所新建的部门——上海市房屋状况信息中心仅仅成立了两个月左右，无论是其对个人房产信息收集还是其如何为房产税开征服务都尚处于摸索阶段。
如果短期内房产税即会出台的话，那么之前市场各方讨论及疑虑的各类问题依旧存在，这样房产税的开征是否能够起到其相应的作用就不得而知了，可能其出台后的实质效果还不及目前长期如悬在半空的靴子般让人始终“胆战心惊”的震慑效果。
因此从目前来看房产税仍处于“狼来了”的传闻阶段，毕竟对该税种的征收从去年起即已勾起了所有人的关注，贸然开征只会引来议论声一片，所以短期内其难有出台可能。
（3）宏观经济影响2010年与楼市调控紧密相连的就是宏观经济因素的影响，首现今年年初经济全面转暖，给予政府较大的调控空间，房地产被明确排除在支柱产业之外，各类调控轮番出台。
中国房地产市场的泡沫研究
中国房地产市场的泡沫研究近年来，中国房地产市场一直备受关注，人们对房地产市场中的泡沫问题忧心忡忡。
本文将对中国房地产市场的泡沫进行深入研究，分析其成因、影响和可能的解决方案。
一、泡沫成因中国房地产市场的泡沫问题来源复杂。
以下是造成泡沫的几个主要因素：1. 政策因素：中国政府长期以来一直将房地产作为经济增长的重要支撑点，通过放松土地供应、低息贷款和购房补贴等措施来刺激市场。
这些政策的执行导致了市场的过热，进而形成房地产泡沫。
2. 投资需求：由于中国公民投资渠道有限，房地产被视为较为稳定和可靠的投资方向。
大量资金涌入房地产市场，推高了房价，进而加剧了泡沫问题。
3. 人口迁移：城市化进程加速了人口向城市的大规模流动，这导致供需失衡，房价持续上涨。
虽然需求增加了，但部分城市的房地产市场已经饱和，形成了虚火市场，进一步推动了泡沫的形成。
二、泡沫的影响泡沫的形成对中国经济和社会产生了重大影响：1. 资金错配及风险积聚：大量资金投入房地产市场，导致其他行业缺乏足够的投资，甚至出现了资金的错配和流动性风险。
泡沫破裂时，这些风险可能引发金融危机。
2. 社会不稳定：高房价使低收入群体无法负担其基本住房需求，社会不平等加大。
同时，许多年轻人苦于购房难题，导致他们对未来的不确定性感到担忧，进而造成社会不稳定。
3. 经济增长放缓：房地产市场泡沫给中国经济带来了不稳定因素。
一旦房价下跌，房地产投资将大幅减少，这将影响相关行业的发展，导致整体经济增长放缓。
三、解决方案要解决中国房地产市场泡沫问题，需要采取一系列综合措施：1. 调整政策：政府应当加强对房地产市场的调控，逐步收紧资金供应，限制土地供应量，并减少对购房补贴的依赖。
这样可以有效避免过度刺激市场和泡沫过快膨胀。
2. 加强监管：监管部门应加强对房地产市场的监督力度，打击违规行为，严惩违法开发商，并提高开发商的市场准入门槛，以保护购房者的合法权益。
3. 多元化投资渠道：政府应积极引导资金流向其他行业，鼓励发展制造业、科技创新等新兴产业。
盘点2010年中国房地产十大忽悠
盘点2010年中国房地产十大忽悠2010年，可以说是房地产调控年，从年初的“国十一条”，到4月份的“新国十条”，再到9.29新政。
政府陆续出台了诸多旨在打击投机、抑制投资的延续性调控政策，直至今天，本轮调控还在延续。
这些延续调控政策被业界称作是“精准打击，冷却楼市”，可以说是招招锁住了房产投机（投资）的要害。
对此，广大民众及理性地产研究人士均持大力支持的态度，而地产利益群体则频频从不同角度抛出诸多忽悠意图干扰调控，更是为房产利益群体的谋求暴利寻求支撑。
忽悠一、买不起房不该只知道“埋怨”。
某开发商与公开场合表示，现在很多人买不起房，就埋怨政府和开发商，我认为有些是不对的。
本身没有买房能力，就不要来埋怨政府、社会和开发商，因为现在中国住房改革发展的投入是很大的。
此忽悠的核心动机是：转移民众视线，试图化解民众对于畸高房价的不满情绪。
吴其伦认为：目前，中国房价畸高已经是不争的事实，而导致房价畸高的主要原因是开发商过于追求暴利、炒房团贪得无厌数度推高房价、地方政府土地财政思维促使土地价格居高不下、部分不良学者为开发商摇旗呐喊、部分媒体为高房价推波助澜等。
目前，畸高的中国房价与非典时期的白醋、无锡水污染时期的纯净水、疯狂时期的郁金香、癫狂时期的普洱茶没有什么两样。
作为弱势群体的普通民众理所当然有理由抱怨开发商、政府、炒房者、专家、媒体等推高房价的群体。
忽悠二、大学生早买房子是孝敬父母。
某教授表示，中国的财产都是家族式的，买房子都要父母支持，这是中国特色的文化，没有对也没有错，子女有钱了同样会孝敬父母。
有的父母收入高，现在帮子女买房子压力不大，但5年后他们要掏双倍甚至更高的资金，可能没有能力了，累吐血了。
当然如果父母没有能力帮你凑首付你要逼他们，反而买房就变得不孝敬了。
此忽悠的核心动机是：怂恿大学生父母为大学生买房。
吴其伦认为：我们从该教授的文字中看不出任何大学生自己买房孝敬父母的意思，而只能看到是该教授在怂恿大学生父母为大学生买房。