大福三旧改造项目市场分析部分1(南海大沥)
【规划】佛山市三旧改造专项规划
【关键字】规划佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）（文本）2009.12前言一、工作背景建设布局分散、土地利用率低、土地资源紧缺已成为制约佛山产业结构进一步优化的瓶颈。
未来，在保持经济增速的同时应坚守耕地保有量，促使城市发展模式从粗放型向集约型转变。
而且，“现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽富裕家园”的城市发展定位为佛山提出了更高的发展要求，“三旧”改造应充分支撑这四个发展目标的实现，推动佛山又好又快的发展。
1．土地粗放发展与低效利用，制约佛山城市可持续发展。
佛山2007年土地开发强度已达32.8%，至2020年的市域建设用地总面积将达到1357平方公里，土地供求矛盾日益突出。
急需改造低效土地，提高单位土地产出，保证城市的可持续发展。
2．产业亟需优化升级，实现城市发展转型。
佛山现状的制造业还有大量的规模小、低效、能耗大的企业，第三产业水平较低，需要通过改造升级。
《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》也明确了广佛之间产业要分工合作、优势互补实现共赢。
佛山需要培育特色产业，促进产业优化提升和发展模式向轻污染、低能耗、高附加值的资金技术型转变，如由原来的陶瓷“制造基地”走向“总部基地”。
3．城乡环境有待改善，创建宜居城乡环境。
《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》提出建设宜居城乡的要求，统筹城乡协调发展是改变城乡二元结构、拉近城乡差距的主要手段。
佛山现状城区内公共开放空间较缺乏，服务设施滞后。
农村建设水平与城市差距较大，城乡整体人居环境较差。
在建设宜居城乡的要求下，佛山必须提高环境建设水平，改善城乡环境，提高人民生活水平，努力营造舒适的生活环境和工作环境。
在此土地紧缺和新增用地量无法满足粗放型发展的需求下，佛山各区开始积极探索通过“三旧”改造，挖潜城市存量建设用地，解决土地制约问题。
2007年6月，佛山市政府出台了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》和三个相关的配套文件，有效指导“三旧”改造的工作推进。
佛山大沥镇专业市场转型升级瓶颈与推进策略
佛山大沥镇专业市场转型升级瓶颈与推进策略［摘要］佛山大沥镇专业市场依托珠三角和广佛同城核心区区位优势，目前已形成较大的市场规模，然而在新的历史时期，大沥镇专业市场正面临着规划、土地、分散、产业关联不足、新型业态竞争和恶性竞争等问题。
为促进专业市场的健康发展，本文提出规划引领、科学用地、规范竞争、行业整合和准确定位等建议。
［关键词］专业市场；佛山；转型升级；主导产业 1 大沥镇专业市场发展基本情况大沥镇位于佛山市南海区东部，地处珠江三角洲腹地，东临广州，南接佛山市禅城区，西接狮山镇。
距广州白云(花都)新国际机场15千米，前往香港、澳门的车程约3小时。
从经济地理角度看，大沥镇处于广佛走廊上，同时位于广佛都市圈核心区，区位条件十分优越。
凭借优越的地理位置，在改革开放政策的激励下，经过二十多年的曲折发展，取得引人瞩目的成就。
目前大沥镇共有38家专业市场，占地总面积约274万平方米，建筑投资总额超24亿元，铺位数量17172间，从业人员24913人，年成交总额达374亿元，市场纳税总额13亿元。
大沥镇交易额亿元以上的专业市场有15家，占到了全国交易额亿元以上专业市场数量的06%，广东的475％，大沥镇整个市场交易额占到了全国的107%，广东省的1085％。
大沥镇专业市场已经在珠江三角洲、广东乃至全国都具有了相当的知名度，成为远近闻名的专业市场镇。
大沥镇专业市场经营范围涉及有色金属、摩托车、塑料、木材、装饰材料、电器、布匹、家具、五金、茶叶、农产品、水产品、小商品等行业。
2 大沥镇专业市场转型升级的瓶颈与制约21 政府支持力度不够，市场发展战略和规划滞后大沥镇专业市场是依托广佛路区域优势自然发展起来的分散市场，政府很少干预，政府规划较弱。
相对义乌义乌市场是在政府的政策、投资的双向扶持下统一规划发展起来的，市场发展由相关政府部门统一规划实施，结果成为全国乃至全世界小商品采购中心。
而言，大沥镇政府在调控和服务专业市场方面力度不够，由于大沥、黄岐和盐步三个片区合并时间短，全镇没有统一的专业市场规划，使得市场发展较凌乱。
关于广东“三旧”改造的调查与思考
个 佛 山的城市形象 和发展环境 ，与经济 已进入高 速 发展 阶段 、正 在谋 求转变发展 方式 、进行产业优 化 升级 、建设 现代化都市 的佛 山新 目标极不相称 。 当
地 政 府 意 识 到 ：只 有 打 破 原 有 模 式 ，为 进 一 步 优 化
发展 注入 新的元素 ，才 能为这里 的发展 与持续发展
利 人 ，而在实 际操作 中 ，各地政府 为全力推进 “ 三
旧 ” 项 目进 程 ，往 往 以更 高 的 比例 返 还 甚 至 全 部 返 还 ，政 府 只 收取 相 关税 费 。
二 是 政 府 强 化 了 服 务 意 识 ，实 现 了职 能 转 变 。
集体建设用 地使用权也可 以出让 、转让 、出租 、抵
造 工作推进和政 策探索 的综合 效应来看 ，其更 大的
６ ０２ ＬＮ ／ １ Ａ Ｄ＆Ｒ Ｓ Ｕ Ｃ Ｓ ３ ２ Ｅ Ｏ Ｒ Ｅ ９
Ｅ ｘＰＥＲｌ ＥＮＣ Ｅｓ ＴＲｏ Ｄ ＵｃＴｌ Ｎ ｌ Ｎ ｏ
成效 应 该 体 现在 以下 五个 方 面 ：
一
收 益 ，照顾 被 改造 地 块 单 位 和个 人 的利 益 等 。 “ 旧 ” 改 造 的探 索 中 ，政 府 统 一 征 收 国有 土 三 地 再 行 出让 的格 局 被 打 破 了 ，土 地权 利 人 可 以有 权 利 选 择 适 合 自己 的 改 造 方 式 ，实 现 对 土 地 的最 佳 利 用 ；政 府 垄 断 的 单 一 的 供 地 渠道 也 被 打 破 了 ，土 地 权 利 人 可 以 自行 开 发 或 与 人 合作 开 发 ，其 所 拥 有 的
广东省“三旧”改造典型案例分析
广东省“三旧”改造典型案例分析今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。
其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。
旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。
在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。
以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。
01深圳市南山区大冲城中村综合开发项目——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。
项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。
大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。
村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。
村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。
原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。
村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。
主要做法本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。
对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。
佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施办法的补充规定
佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的补充规定为落实《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕14号）的规定，在《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》（南府办〔2019〕9号）（以下简称“南府办〔2019〕9号文”）基础上，进一步加大城市更新（“三旧”改造）和村级工业园改造提升力度，现制定如下补充规定：一、优化联动改造规定（一）在行政村范围内实施联动改造1.在同一行政村范围内，集体土地工改居（包括商改居）项目与工改工、工改公、工改农、工改商项目实施联动改造。
以土地出让面积计算，与工改居（包括商改居）项目联动改造的项目不低于以下比例:工改居∶工改工=1∶1；工改居∶工改公=1∶0.8；工改居∶工改农=1∶0.5；工改居∶工改商=1∶1.5。
2.集体土地工改居（包括商改居）项目因客观原因无法实施联动改造的，允许原土地权属人缴纳抵扣款，专项用于扶持村级工业园改造提升。
按工改居（包括商改居）项目的土地出让面积计算，分镇（街道）确定如下抵扣标准：桂城、大沥、里水70万元/亩；狮山50万元/亩；丹灶、九江、西樵40万元/亩。
3.国有工业用地改为居住用地项目，无需进行联动改造，也无需缴纳抵扣款。
（二）联动改造条款调整适用规定本规定印发之日起，南府办〔2019〕9号文第四十三条关于联动改造的规定不再执行。
本规定印发之日前已批准实施联动改造的项目，包括已批准单元计划、已上集体资产交易平台以及已收储并含有联动改造内容的项目，继续按南府办〔2019〕9号文第四十三条执行。
二、优化旧厂房改造规定（一）调整集体转国有工业项目补偿和分配集体土地转为国有工业用地，改造后证载用途为工矿仓储用地的，地价款计收或补偿按以下规定执行。
1.采用挂账收储公开出让方式供地的，收取的总成交地价款全额补偿给村（居）集体经济组织。
佛山南海大沥镇——我的家乡60年变迁调查报告
佛⼭南海⼤沥镇——我的家乡60年变迁调查报告我的家乡变迁调查报告院系名称：外语学院专业：____09商务英语（翻译）__年级_⼤⼆_____ 班级：__7班_______ 姓名：_ ___ 学号:__ _实践单位：佛⼭市南海区⼤沥镇实践时间：2011 年 1 ⽉15 ⽇⾄2011 年2 ⽉25 ⽇共41 天佛⼭市南海区⼤沥镇概况⼤沥位于南海区中部，地处⼴州和佛⼭两地之间，东距⼴州9公⾥，南接佛⼭禅城区，素有“⼴佛⾛廊”之称，是321和325国道的交汇点，地理位置得天独厚。
⼤沥是⼴东省著名的农副产品集散地和远近闻名的商贸镇，也是国内闻名的铝型材⽣产基地和有⾊⾦属贸易基地，经济发达，综合实⼒强，是⼴东省的经济强镇、省教育强镇和省卫⽣镇。
⼤沥的总⾯积为79.36平⽅公⾥，常住⼈⼝11.41万⼈，外来及流动⼈⼝近20万，辖1个城区管理处和19个村委会。
2002年，⼤沥的经济总收⼊127.32亿元，⼯业总产值108亿元，上缴国家各项税收6.36亿元，城乡各项储蓄存款余额达94.8亿元，农民⼈均纯收⼊8860元。
近年来，⼤沥先后获得“中国铝材第⼀镇”、“中国有⾊⾦属名镇”、“中国内⾐名镇”、“国家卫⽣镇”、“中国龙狮运动名镇”、“中国民间艺术之乡”、“⼴东省⽂明镇”、“⼴东省教育强镇”等荣誉称号，2006年在全国千强镇排名前15位。
长期以来，⼤沥着⼒推动区域品牌的建设，成功打造了“南海⼤沥铝材”和“盐步内⾐”品牌，并拥有8个中国名牌产品，11个中国驰名商标，31个国家免检产品，23个省著名商标，22个省名牌产品，4个省级⼯程技术研究开发中⼼，3个省级企业技术中⼼。
⼤沥镇有⼴东省“‘六好’平安和谐社区”4个，其中沥苑社区被评为“全国平安家庭创建活动先进⽰范社区”。
沥东村被评为“全国创建⽂明村镇⼯作先进单位”，河东村被评为“⼴东省⽂明村”。
区级以上⽂明达标村12个；⽂明村民⼩组259个，超过总数的80%。
基层硬件设施完善，共有⽂体楼169间，村级图书室52间，藏书60607册，篮球场545个，其中灯光球场419个。
城市更新(三旧改造)政策解读
3.政策解读
4. 激发市场活力的多种改造方式
（2）旧村居改造
①改造模式
主要有三种模式： 一是公开转让模式。即允许村集体土地转国有性质后，由村集体通过政府公开平台 进行公开转让，转让收益在扣除相应提留部分后按照一定比例补偿村集体。二是自行改造模式。即村集体 通过将出让地块抵押融资，然后成立公司自行改造。 三是协议出让模式。由市场土地进行土地整合后，政 府协议供地。
市级 部门
区级 部门
规划编制、整体统筹、宏观政策 任务分解、项目管理、差异化政策
2 总体思路
以村级工业园综合提升为主导方向 以中心城区旧村居改造为重点区域 鼓励连片改造和确保公益性用地落实
2.总体思路和方向
1. 以村级工业园综合提升为主导方向
①村级工业园是用地低效最突出的地区
我市现状建设用地低效问题突出。单位土 地面积GDP产出、单位建设用地财政收入等均 较低。而村级工业园是用地低效问题最突出的 地区。
政府直接通过协议方式供地给原业主。 优点：激发原权属人改造意愿，加
速推动改造进程
②挂账收储： 原业主达成一致的前提下向政府申
请公开出让，出让金按比例分成。 优点：①激发原权属人改造意愿 ②公开出让、利益共享 ③落实和加快已批规划实施
③公开转让： 政府同意免储后，原业主一致同意
前提下允许毛地出让，按比例分成。 优点：①激发原权属人改造意愿 ②免于前期土地整理 ③公开出让
为保障三旧改造项目的公益性用地落实， 我市下一步计划从以下方面着手：一是规划层 面以更新单元为基本单位，并明确了双15% （一是满足单元总规模的15%，二是要满足拆 除重建范围的15%）的底线要求和3000㎡的公 共设施独立占地要求；二是明确分期开发建设 中要优先建设公益性设施；三是将公益性设施 的控制要求明确进监管协议中；四是将在奖励 建筑面积等方面制定相关细则，鼓励原权属人 建设公益性设施。
佛山大沥镇专业市场分类评价及升级对策
专业市场规模是一个复合指标，涉及多个指标的综合评价。为 此本文选取最能反映市场规模的五个指标进行综合评价，以期得 到一个整体的认识。这五个指标分别是占地面积(m2)、建筑投资总 额(万元)、商家数量(户)、成交总额(万元)和市场主体和经营户纳税 总额，分别反映专业市场的土地、资本、劳动力和收益情况。首先对 各指标进行标准化处理，然后对各项指标赋权重，根据研究目标 的重点，各指标赋权重分别是占地面积0.25、建筑投资总额0.15、商 家数量0.15、成交总额0.2，市场纳税总额0.25。这里之所以调高占 地面积和市场纳税总额指标权重，是因为大沥镇在广佛同城化背 景下，土地资源供给日益紧缺，土地对专业市场发展最为重要；对于 调高市场纳税总额指标权重是由于这是地方政府最为关注的指 标，也是专业市场转型升级的重要依据。 1.2 专业市场效率评价指标与权重确定
场、鼓励兼并和联合、发展连锁化经营。但是，上述扩大经营规模的
方法往往属于粗放型经营。而以这种方式资源消耗较高，(效率低)
成本较高，产品质量难以提高，经济效益较低，因此，必须重视提高
效率。这也符合专业市场发展的内在规律，当市场规模达到一定程
度之后，内部管理成本、摩擦成本会逐步上升，从而渐渐抵消规模
规模得分
①基金项目：教育部人文社科项目 (10YJC79)；广东省哲学社会科学 “十一五”规划青年项目 (GD10YYJ09)；佛山市 2012 年度哲学社会科学规划项目：佛山第三产业发展对策研 究；教育部人文社科项目 (09YJC790038)；广东省普通 高校人文社科项目 (11WYXM051)。
作者简介：谢长青 (1973)，男，黑龙江庆安人，佛山科学技术学院副 教授，博士后，主要从事农业经济管理研究； 杨望成 (1964)，男，湖南长沙人，佛山科学技术学院经济 管理学院副教授、博士，主要从事企业战略管理研究； 李晓燕(1972)，女，黑龙江通河人，广东商学院公共学院 副教授，博士，主要从事农业经济管理研究。
广东省“三旧”改造典型案例分析
广东省“三旧”改造典型案例分析今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。
其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。
旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。
在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。
以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。
01深圳市南山区大冲城中村综合开发项目——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。
项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。
大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。
村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。
村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。
原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。
村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。
主要做法本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。
对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。
旧房翻新的市场前景与经济效益分析
旧房翻新的市场前景与经济效益分析概述旧房翻新在现代城市建设和房地产市场中扮演着重要角色。
通过对旧房进行改造和翻新，可以提高房屋的使用价值和舒适度，同时也能够满足消费者对现代化、个性化的居住需求。
本文将探讨旧房翻新市场的前景和经济效益，并分析其在当前房地产市场中的发展趋势。
市场前景随着城市化进程的推进和人口的增长，旧房翻新市场正呈现出蓬勃的发展前景。
首先，城市中存在大量老旧房屋，这些房屋在结构、设施等方面已经逐渐过时，需要进行改造和更新。
其次，随着人们生活水平的提高和对居住环境的要求不断提升，越来越多的人愿意将旧房进行翻新，以适应新的居住需求。
此外，政府也积极推动旧房翻新市场的发展，通过相关政策和扶持措施，鼓励和引导人们对旧房进行改造，以提升城市的整体品质和建设水平。
经济效益旧房翻新带来的经济效益不仅体现在房地产市场的增值上，同时也对相关产业和市场带来了积极的影响。
首先，旧房翻新可以提高房屋的价值。
通过改造旧房，使其在外观、结构和设施等方面与新房相媲美，从而吸引更多购房者选择翻新的旧房。
此外，翻新后的旧房可以根据市场需求进行灵活的设计和装修，满足消费者个性化的居住需求，提高房屋的竞争力和出售价格。
其次，旧房翻新市场的发展也对相关产业产生了拉动效应。
在房屋翻新过程中，涉及到建筑材料、装修材料、家具、电器等多个产业的需求，为建材、家居用品等行业的发展提供了新的机遇。
同时，相关行业也会通过对旧房改造过程中的设计、施工等提供相关服务，推动经济的增长和就业的增加。
除了直接的经济效益外，旧房翻新也具有较大的社会效益。
首先，旧房翻新可以减少新建房屋的需求，降低土地开发的压力，减少对土地资源的消耗，从而减少对自然环境的影响。
其次，旧房翻新可以有效利用城市既有的基础设施和公共服务资源，提高城市土地和资源的利用效率，推动城市可持续发展。
此外，旧房翻新也能够改善城市的居住环境，提高城市的整体品质和居民的生活质量。
市场发展趋势随着旧房翻新市场的不断发展，未来的市场趋势也呈现出一些特点。