定基价格指数和环比价格指数的关系
定基价格指数和可比价换算计算公式
定基价格指数和可比价换算计算公式计算定基价格指数的公式如下：
其中，∑表示对每个商品求和，商品价格是指在特定时间点的价格，基期商品价格是在基准时间点的价格，权重表示商品的重要性。
可比价是一种换算计算方式，用于比较不同时间点的价格水平。
它能够消除由于价格涨跌引起的影响，使得不同时间点的价格具有可比性。
计算可比价的公式如下：
可比价=定基价格指数×当期价格水平/基期价格水平
其中，定基价格指数是基于基准时间点计算得出的价格指数，当前价格水平是指在特定时间点的价格水平，基期价格水平是在基准时间点的价格水平。
换算计算的过程比较简单，首先需要确定有关商品的价格和权重，然后计算定基价格指数。
接下来，根据定基价格指数和当前价格水平以及基期价格水平，计算可比价。
这样就能够得到不同时间点的价格水平的可比性。
定基价格指数和可比价的计算公式是基于消费者物价指数（CPI）或生产者物价指数（PPI）等指标而来的，通过对具体商品价格的加权求和来计算价格指数。
在实际应用中，需要根据具体情况来选择适当的商品和权重，以及基准时间点和特定时间点。
总之，定基价格指数和可比价的计算公式是用于比较不同时间点的价格水平的指标，能够帮助我们了解价格的变化趋势和经济状况的变化。
在实际应用中，需要根据具体情况进行合理的选择和计算。
房地产估价复习材料版
"房地产估价理论与方法"复习题1 简述专业房地产估价的定义；与非专业估价相比，专业估价有哪些特点？(P2)答：定义：专业房地产估价是指房地产估价机构承受他人委托，选派房地产估价师对房地产的价值或价格进展分析测算和判断并提供相关专业意见的活动；特点：他是专业机构和专业人员完成的；他提供的专业意见，他具有公信力，他实行有偿效劳，他有担当法律责任。
2 简述房地产估价的本质(P5)及现实需要(P14)；答：本质：评估房地产价值现实需要：房地产抵押的需要；房地产税收的需要，房地产征收征用的需要，房地产司法拍卖的需要，房地产分家析产的需要，房地产损害赔偿的需要，房地产保险的需要，房地产转让和租赁的需要，国有建立用地使用权出让的需要，企业有关经济行为的需要，房地产行政管理的需要，其他方面需要。
3 房地产为什么需要专业估价？(P12)答：由于房地产市场是不完全市场并且有许多阻碍房地产合理行程的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进展代替市场的估价。
房地产估价有利于将房地产价格导向正常化，促进房地产交易公平，保障当事人合法权益，维护房地产市场秩序。
4 房地产估价为何在估价行业中占主体？(P13)1:房地产量大面广，其他财产相对较少；2：房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形较少3：房地产估价还普遍提供房地产咨询效劳，其他财产估价主要限于价值评估本身。
5 简述房地产权益(P49)、区位的含义(P53)；一宗房地产的权益包括哪些内容？(P49)答：房地产权益：是房地产中无形的、不可触摸的局部，是基于房地产实物而衍生出来发权利、利益和好处。
房地产区位：房地产区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
房地产权益内容：1:拥有的房地产权利2:该房地产权利受其他房地产权利的限制情况3：该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况4:额外的利益或好处6 房地产含义的总结〔P46〕房地产是指房屋和土地，或者房产和地产。
第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
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（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
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计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
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四、成本法的优缺点
成本法的优点
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• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
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成本法的缺点
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一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
居民消费价格指数(CPI)是如何编制的
居民消费价格指数（CPI）是如何编制的居民消费价格指数（CPI），是一个重要的宏观经济指标，CPI 能够反映全国各地消费价格变动的基本情况，其数据的高低受到社会各界广泛关注，在经济生活中发挥着重要作用，CPI 编制的基础工作是开展居民消费价格调查，通过一套系统的流程生产出价格指数。
一、什么是居民消费价格指数（CPI）居民消费价格指数（Consumer Price Index，简称 CPI），它是度量一组代表性消费品及服务项目价格水平变动程度的相对数，用来反映城乡居民所消费商品及服务价格水平变动情况的宏观经济指标，CPI 报告期为月度。
二、CPI 的主要作用CPI 是宏观经济分析和决策、价格总水平监测和调控以及国民经济核算的重要指标，在经济社会生活中有以下主要作用 :（一）反映通货膨胀 ( 紧缩 ) 的程度。
通货膨胀是指流通中的货币数量超过经济实际需要而引起的货币贬值和物价水平全面而持续的上涨。
测定一定时期通货膨胀（紧缩）程度有不同的方法，但应用最普遍的就是通过物价指数（CPI 或PPI），即以物价总水平上涨率（即物价指数减去基数 100% 的结果）作为通货膨胀率。
严格地说，CPI 或 PPI 并不等于通货膨胀率，因为 CPI、PPI 都只反映了它们调查对象的价格变化，而不能代表全社会所有商品的价格变化，但从这两个指标的变化中，可以看出价格变动的大趋势。
一般将 1%—3% 的年度 CPI 上涨率称为爬行的通货膨胀，将 3%—6% 的年度 CPI 上涨率称为温和的通货膨胀。
超过10% 的物价上涨率应引起重视。
我国从 1985 年开始统计全国的 CPI, 从 1985 年至2019 年的数据来看，CPI 最高涨幅出现在 1994年，年度涨幅为 24.1%。
下图是2000 年至 2019 年共二十年的 CPI 年度走势，除了 2002 年、2009 年 CPI 分别比上年下降 0.8% 和 0.7%，其他年份CPI 涨幅从 0.4%—5.9% 不等。
房地产估价考试重点
第一章房地产估价:1.房地产估价:是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的选择，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供专业意见的活动。
2.估价当事人:是与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。
3.估价目的:是估价委托人对估价报告的预期用途。
4.价值时点:是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。
5.价值类型:是所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。
6.估价原则:独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。
7.估价程序8.估价依据9.估价假设10.估价方法11.估价结果第二章1.房地产:土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权益总和。
房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位“三位一体”2.房地产区位包括:位置，交通，外部配套设施，周围环境等。
3.房地产特性:（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久（4）供给有限（5）价值较大（6）用途多样（7）相互影响，已受限制，难以变现，保值增值4.种类:按用途划分为:居住房地产，商业房地产，办公房地产，旅馆房地产，餐饮房地产，体育和娱乐房地产，工业房地产，农业房地产，特殊用途房地产，综合用途房地产。
5.开发程度分类:生地，毛地，熟地，在建工程，现房。
6.经营使用方式分类:出售、出租、自营、自用7.房地产状况描述:名称，坐落，范围，规模，用途，权属。
8.房地产区位状况描述:（1）位置，包括坐落，方位，与相关场所距离，临街状况，朝向，楼层（2）交通，包括道路状况，出入可利用的交通工具，交通管制情况，停车方便程度，交通收费情况（3）外部配套设施，包括外部基础设施，外部公共服务设施，（4）周围环境描述:自然环境，人文环境，景观。
固定基期价格指数的重要性以及转换方法研究_曲晓燕
一、引言物价指数是一个与某一特定日期一定组合的商品或劳务有关的价格计量。
当该商品或劳务的价格发生了变化，其价格指数也随之变化。
编制物价指数的目的，是为国家分析物价变动对国民经济与人民生活的影响，从而制定有关物价宏观调控政策，加强物价管理提供依据。
同时，也为企业作出相应的经济决策提供依据。
由于统计内容的不同物价指数可以分为很多类，如流通和消费价格指数、工业品价格指数、固定资产投资价格指数和房地产价格指数。
其中流通和消费价格指数又包括：居民消费价格指数、商品零售价格指数、农业生产资料价格指数、农产品价格指数（农产品生产价格指数、农产品集贸市场价格指数和农产品批发价格指数）和企业商品价格指数。
由于价格指数是反映一定时期价格的变动，根据时期不同和变动的基期不同，我们将价格指数分为：不同频度和不同基期的价格指数。
所谓不同频度的价格指数是指要反映的价格变动的时期不同，如：月度、季度、年度等；所谓不同基期，是指考察变动的基点不同，如：同比、环比、定基比等。
按照不同频度和不同基期价格指数可以分为：月度（当月、累计）：月度环比（上月=100），月度同比（上年同月=100），月度定基（固定基期=100）季度（当月、累计）：季度环比（上月=100），季度同比（上年同月=100），季度定基（固定基期=100）年度：年度环比（上年=100），年度定基（固定基期=100）通常在做价格变动分析的时候都会用到价格指数，然而针对不同的问题只有选择正确的价格指数研究的结果才有意义，所以如何选择价格指数是非常重要的。
同时，统计部门并不是发布所有的指数，而是选择性的公布某些类指数，这就需要我们在统计部门公布的指数的基础上进行转换，计算出我们想要的价格指数。
本文的目的是对不同基期和不同频度的物价指数的应用价值以及在使用中要注意的问题进行详细的说明，通过分析应用价格指数的误区，说明固定基期价格指数在做趋势分析中的重要性，并给出从公布的指数转换到固定基期的物价指数的方法，并结合我国物价指数对我们的研究给出说明。
价格指数是什么
价格指数是什么价格指数是反映不同时期商品价格水平的变化方向、趋势与程度的经济指标。
是经济指数的一种，通常以报告期与基期相对比的相对数来表示。
价格指数是研究价格动态变化的一种工具，它为制定、调整与检查各项经济政策，特别是价格政策提供依据。
价格指数表示在给定的时段里，一组商品的平均价格如何变化的一种指数，它属于质量指标指数。
在计算平均数时，不同商品的价格一般要根据其经济重要性作加权处理。
（例如在计算消费者价格指数时，加权的依据就是每种商品在总消费支出中所占的份额）。
价格指数按其所包括范围的不同分为：①个体指数，反映某一种商品价格水平升降程度的指数；②类指数，即分类商品价格指数，反映某一类商品价格水平升降程度的指数；③总指数，反映全部商品价格总水平升降程度的指数。
价格指数按其计算时所采用基准期的差别，可以分为环比价格指数（以上一期为基期）、年距环比价格指数（以上年同期为基期）与定基价格指数（以某一固定时期为基期）。
中国的价格指数按商品类别区分，有工业品出厂价格指数、农产品收购价格指数、服务项目价格指数、职工生活费用价格指数等；按商品的流通环节与流通渠道区分，有批发价格指数与零售价格指数、国营商业牌价指数、议价商品价格指数、集市贸易价格指数以及包括牌价、超购加价、议价与市价的各种价格总指数；按城乡的差别区分，有城市价格指数与农村价格指数。
借助基础信息化建设的资源，可使用批发市电子结算数据进行数据挖掘应用，形成从传统的批发市场网络升华到现代信息网络，上报数据上百万条，来自市场统一结算数据，真实可靠，先进的数据模型，科学的决策依据，相关指数发布时间已超一年以上，正常生成价格指数、价格差异指数、价格空间指数，中农网为农产品批发市场运销商、基地、涉农企业、政府机构、终端采购商等提供价值数据服务。
居民消费价格指数居民消费价格指数，又称消费者价格指数，简称CPI，是各国普遍编制的一种指数。
其反映的是一定时期内消费者所购买的生活消费品价格与所服务项目价格的变动。
第四章 市场比较法
1000×8.26×(1+0.2％)8＝8393(人民币元／㎡)
例：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格 为1000美元／m2，该类房地产以美元为基准的 价格变动，平均每月比上月下降0．5％。假设 人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美 元＝8.26元人民币，2002年10月1日为1美元＝ 8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修 正，修正到2002年10月1日的价格为：
二、交易日期修正的方法 采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为： 可比实例在成交日期时的价格×交易日期 修正系数＝在估价时点时的价格 其中，交易日期修正系数应以成交日期时 的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价 时点时，可比实例价格涨跌的百分率为±T％ (从成交日期到估价时点时，当可比实例的价 格上涨的，为+T％；下跌的，为－T％)，则： 可比实例在成交日期时的价格×（1±T%）＝ 在估价时点时的价格
第五章 比较法
第一节 比较法的基本原理
一、比较法的概念和理论依据 比较法是将估价对象与在估价时点的近期 有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似 房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估 价对象的客观合理价格或价值的方法。 理论依据：替代原理
二、比较法适用的对象和条件
比较法适用的对象是具有交易性的房地 产。 应用此法条件： 1பைடு நூலகம் 需要具备充足的市场交易资料；
(三)统一币种和货币单位 在统一币种方面，不同币种的价格之间 的换算，应采用该价格所对应的日期时 的市场汇价。 (四)统一面积内涵
（五)统一面积单位 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格 ×10.764 平方米下的价格＝坪下的价格×0.303
市场法交易日期调整
交易⽇期调整 （1）交易⽇期调整的含义 可⽐实例的成交价格是其成交⽇期时的价格，是在其成交⽇期时的房地产市场状况下形成的。
要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。
如果成交⽇期与估价时点不同(往往是不同的，⽽且通常成交⽇期早于估价时点)，房地产市场状况可能发⽣了变化，如政府出台新的政策措施、利率发⽣变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等，从⽽房地产价格就有可能不同。
因此，应将可⽐实例在其成交⽇期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。
这种对可⽐实例成交价格进⾏的调整，称为交易⽇期调整。
交易⽇期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。
经过交易⽇期调整后，就将可⽐实例在其成交⽇期时的价格变成了在估价时点时的价格。
（2）交易⽇期调整的⽅法 在可⽐实例的成交⽇期⾄估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发⽣的变化有3种情况：①平稳；②上涨；③下跌。
当房地产价格为平稳发展时，可不进⾏交易⽇期调整。
⽽当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进⾏交易⽇期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。
采⽤百分率法进⾏交易⽇期调整的⼀般公式为： 可⽐实例在成交⽇期时的价格×交易⽇期调整系数=在估价时点时的价格。
其中，交易⽇期调整系数应以成交⽇期时的价格为基准来确定。
假设从成交⽇期到估价时点，以经过前⾯修正后的可⽐实例价格为基准(下同)，可⽐实例价格涨跌的百分率为±t％(从成交⽇期到估价时点，当可⽐实例的价格上涨的，为+t％；下跌的，为-t％)，则： 可⽐实例在成交⽇期时的价格x(1±t％)＝在估价时点时的价格或者可⽐实例在成交⽇期时的价格x (100±t)/100＝在估价时点时的价格 上式中，(1±t％)或(100±t)/100是交易⽇期调整系数。
价格指数有定基价格指数和环⽐价格指数。
统计学第四章 相对指标和指数讲解
相乘以后使得不能直接相加的指标过渡到可以直接相加的 指标的那个因素，叫做同度量因素，在这里，销售价格便是各种 商品的销售量过渡到能够直接相加的价值量的同度量因素。同度 量因素所属的时期有报告期、有基期和特定期，不同期的同度量 因素，其数值是不同的。在计算总指数时同度量因素在分子、分 母上的时期必须是固定的，因而把同度量因素固定在报告期、基
商品
甲 乙 丙
计量单位
公斤 套 件
基期销售量
q 0
50 75 100
报告期销
售量
q 1
62.5
90
115
基期价
格
p 0
20
10
5
报告期价格
p 1
14 8 5
合计
—
—
—
—
—
将例1资料代人上式得该商店销售量总指数为： （1）式：
k q
q1 p0 q0 p0
62.5 20 90 10 115 5 50 20 7510 100 5
然变了，但其经济内容及计算结果与(4) 式完全一致
p q
Kp
1
kp
1
1
pq
1
1
p q
1
1
p 0
p
pq
1
1
1
p q
1
1 (6)
p q
0
1
以计算期总值加权的调和平均数指数一般在编制 质量指标指数时，由于缺少同度量因素数量指标的资料， 而将帕氏物价指标指数公式加以变形而得到。
例：表4-5 调和平均数指数计算表
报告期销
售量