浅谈房地产企业预缴税金会计处理
浅谈房地产企业预缴税金会计处理 摘要：房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨，本文认为预售期间，预缴税费作为资产项目，反映了一种特殊的税务资产，准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况，更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求，实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。 关键词：房地产、预售收入、预缴税金 一、 预缴税金帐务处理的意义 1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡，尽可能不要大起大落。为保证财政收入的相对稳定性，政府对商品房预售收入实行预征制，其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。 2、对企业来说，房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。 二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析 1.会计准则的处理要求： 根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字【1995】第015号）的有关规定，直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金”(对外经济合作企业)等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。 新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式
2.税法的要求 (1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 (2)《土地增值税暂行条例实施细则》 第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 (3)《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》 （国税发[2006]31号 规定房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当 期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 (4)《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》 （国税发[2009]31号 第九条规定企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 3.会计准则与税法处理要求的差异及其根源分析 （1）按照会计制度及相关准则规定房地产开发企业按照合同规定向购房者收取的预售房款应记入“预收帐款”科目，收到时，即借记“银行存款 ”科目、 贷记“预收帐款”；销售实现时，按实现的收入，即借记“预收帐款”科目、贷记“主营业务收入”科目。企业按房地产经营收入计算应缴纳的营业税金及附加、土地增值税，在结转收入的同时记入“主营业务税金及附加”帐户，即借记“主营业务税金及附加”科目、贷记“应交税费”科目。这里我们可以看出会计核算时对企业销售开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税只有在结转销售收入时才能计入当期损益，对于按照预售收入缴纳的税金只能计入“应交税费”，即借记“应交税费”科目、贷记“银行存款”科目，另外，预收房款在开发产品完工之前会计上是不确认收入的，即不形成当期利润。 （2）按照税法规定，企业预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 税法之所以可以规定开发企业在开发产品尚未完工销售收入尚未实现时就要计算缴纳企业所得税，主要是考虑房地产开发周期较长，会计上只有在开发产品完工的年度和月份，才能确认收入。在开发产品未完工的年度和月份，就可能没有房地产经营收入，但由于管理费用、营销费用及财务费用等期间费用支出，而开发企业收取大量的预收房款仅挂在预收帐款中，不在当期损益中反映，从而导致企业在有些年度和月份发生虚亏，如果按会计利润核算企业所得税可能几年都没有税款入库。所以税法规定在会计利润的基础上考虑预收帐款对企业所得税影响，在计算企业所得税时进行纳税调整。
四、实务中各种不同的处理方法 1.预缴营业税及附加、土地增值税的会计处理 预交营业税及附加、土地增值税的会计处理一般有以下两种情况： (1)预交营业税金及附加税、土地增值税款时，在实务中直接挂“应交税费”科目，即借记“应交税费---应交营业税 、应交城市维护建设税 、应交教育费附加 、应交土地增值税”科目、贷记“银行存款”科目。 年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转入当年销售收入，按发生额计提“营业税金及附加”会计分录，即借记“营业税金及附加”科目，贷记“ 应交税费---应交营业税、应交城市维护建设税 、应交教育费附加 、应交土地增值税”科目。并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的 营业税金及附加栏同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里。 (2)预缴营业税金及附加、土地增值税款时，在实务中先挂在“长期待摊费用---预交税费” 科目，按预收房款计提营业税金及附加、土地增值税款，即借记“长期待摊费用---预交税费---预交营业税 、预交城市维护建设税、预交教育费附加、预交土地增值税”科目，贷记“应交税费----应交营业税 、应交城市维护建设税 、应交教育费附加、应交土地增值税”科目。 预缴计提的营业税金及附加、土地增值税款，即借记“应交税费----应交营业税、-应交城市维护建设税 、应交教育费附加 、应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。 预收账款结转主营业务收入，按照配比原则，将其结转至“营业税金及附加”，即借记“营业税金及附加”科目，贷记“长期待摊费用---预交税费---预交营业税、预交城市维护建设税、预交教育费附加、预交土地增值税”科目。编制财务报告，将本科目余额编入“长期待摊费用”项目。并在会计报表附注披露。 2.预缴所得税的会计处理 在实务处理中预收房款预缴所得税的会计处理一般有两种情况： (1)房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。即会计分录为借记“应交税费---应交所得税”科目，贷记“银行存款”科目。 房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转 成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中，即借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费---应交所得税”科目。 计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，即借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费---应交所得税”科目；实际缴纳时，借记“应交税费---应交所得税”科目，贷记“银行行存款”科目。 对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。 (2)所得税会计的处理方式 若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同第一种会计处理方法一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，即借记“递延所得税资产---预售房预缴所得税”科目，贷记“应交税费---应交所得税”科目。 3.现有实务处理中存在的问题及改进建议 （1）预交营业税金及附加税、土地增值税款时，在实务中直接挂“应交税费”科目； 所得税按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳。 这样处理不能真实反映企业未缴税金的情况，有关负债的会计信息批露也不完整。 （2）预缴营业税金及附加、土地增值税款时，在实务中先挂在“长期待摊费用---预交税费” ；所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应 纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产。这样处理可以真实地反映企业未缴税金的负债情况，会计信息披露完整，同时实现收入与税金的配比。但这种方法在税金摊销时会对企业资产负债率、流动比率等偿债能力指标产生一定影响。 （3） 本人认为房地产企业预缴的营业税、城建税、教育费附加及土地增值税等预缴的税金属于待摊性质，应记入“长期待摊费用”， 预收账款结转主营业务收入，按照配比原则，将其结转至“营业税金及附加”，编制财务报告，将本科目余额编入“长期待摊费用”项目，并在会计报表附注披露；预缴的所得税从“应交税费”的借方转入“递延税款”的借方，年终按实际应纳所得税转入“所得税费”中并结转到“本年利润”，不足部分补提，多交的部分仍然反映在“递延税款”的借方。 预售期间，预缴税费作为资产项目，反映了一种特殊的税务资产，准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况，更真实公允地反映了企业的财务状况。在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求，实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。 五、结论 由于房地产企业预售房款金额和预缴的税费金额较大，因此确认递延所得税资产、递延所得税负债与否，对期财务报表会产生较大的影响，从会计处理角度完全符合确认递延所得税资产和负债的一般原则，也更能反映企业的现实财务状况。在实际工作中注重实质重于形式的会计原则，正确把握新《企业会计准则》、《税法》等到以此作为会计处理的准绳，深刻理解房
企业所得税预缴、汇缴补缴、汇缴退税的会计处理
企业所得税预缴、汇缴补缴、汇缴退税的会计处理企业适用的会计制度主要有三类，一是《小企业会计准则》、二是《企业会计制度》、三是《企业会计准则》。
预缴企业所得税在平时按月或按季预缴时，企业所得税的账务处理在三种制度下基本是一致的：第一步：按月或按季计提借：所得税费用贷：应交税费--应交企业所得税第二步：实际缴纳所得税借：应交税费--应交企业所得税贷：银行存款汇算清缴企业在汇算清缴时，三种会计制度的账务处理差别较大，其中《企业会计准则》处理最为复杂。
但由于《企业会计准则》主要适用于上市公司，所以今天主要介绍企业执行《小企业会计准则》、《企业会计制度》时，企业所得税汇算清缴的账务处理：一、企业执行《小企业会计准则》的账务处理《小企业会计准则》对企业所得税处理采用的是应付税款法，且没有“以前年度损益调整”税目。
主要目的是简化小企业的账务处理，将汇算清缴应补税款直接计入当期利润。
1、汇算清缴应补缴企业所得税第一步：补计提借：所得税费用贷：应交税费—应交企业所得税第二步：实际补缴借：应交税费—应交企业所得税贷：银行存款第三步：转入当年利润借：利润分配贷：所得税费用2、汇算清缴时应纳税额小于已预缴税额，多交的税款用于留抵。
第一步：冲回所得税费用借：应交税费——应交企业所得税贷：所得税费用第二步：调整当年利润借：所得税费用贷：利润分配3、汇算清缴时应纳税额小于已预缴税额，多交的税款申请退税。
第一步：冲回所得税费用借：其他应收款-所得税退税贷：所得税费用第二步：收到退税借：银行存款贷：其他应收款-所得税退税第三步：调整当年利润借：所得税费用贷：利润分配二、企业执行《企业会计制度》的账务处理《企业会计制度》对于企业所得税的会计处理，有两种方法：应付税款法和纳税影响会计法。
应付税款法较为简单，且较为常见。
（一）采用应付税款法核算1、汇算清缴应补缴企业所得税第一步：补计提借：以前年度损益调整贷：应交税金—应交企业所得税第二步：实际补缴借：应交税费—应交企业所得税贷：银行存款第三步：转入利润分配借：利润分配贷：以前年度损益调整2、汇算清缴时应纳税额小于已预缴税额，多交的税款用于留抵。
预缴税款应怎样做会计分录
预缴税款应怎样做会计分录?
预缴税款应怎样做会计分录?
转出多交增值税的会计处理:
(1)当月发生的应交未交增值税额:
借:应交税费--应交增值税(转出未交增值税);
贷:应交税费--未交增值税;
(2)未交增值税在以后月份上交时:
借:应交税费--未交增值税;
贷:银行存款;
月未,如果企业"应交税费--应交增值税"科目是借方余额,那么,这时就要用这个余额与本期的"应交税费--应交增值税(已交税金)"科目作比较了.
这里能转入借方"未交增值税"的金额只能是当期的"应交税费-应交增值税"借方余额与当期的"应交税费-应交增值税(已交税金)"中的较小值.
因为:企业能向税务机关要求退的税金应该是企业当期已经实际交纳的"已交税金",如果企业当期没有"已交税金",但有"应交税费-应交增值税"的借方余额.
只能说明企业的当期进项税大大超过销项税而已,并不是说企业多预交了税款,所以,这种情况下,你应该是留在下期抵扣,而不是说国家要退税款给你的.
1。
房地产企业收入会计与税务处理差异
房地产企业收入会计与税务处理差异根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。
根据税法规定，当企业收到预收款时（假设合同约定的付款日期与实际付款日不存在差异，以下同），即可确认为税法上的收入。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）对房地产企业的收入处理进一步作出比较明确的规定。
国税发[2009]31号文件不再有预售收入的表述、该文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
第九条规定“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”表述的也是此前销售收入的实际毛利额。
从这点来看房地产企业销售收入的规定与《企业会计准则第14号——收入》关于销售商品的收入确认规定有所不同，房地产企业会计收入确认的具体条件应该包括以下四个方面：1、工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件；2、已通知买方接收房屋，并且将结算账单提交买方取得买方认可；3、与实测面积相对应的房款已经确定，发票开出，收到价款或者取得支付款的承诺函；4、商品房屋的成本已经实际发生，并且可以可靠计量，公共配套设施成本支出可以合理预估。
因此，税法看重的是钱，会计看重的是以交房时点（或者在发出收房通知后的合理期限届满时）作为所有权上主要风险和报酬转移的标志，实务中多数房地产开发企业也是这样操作的。
对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。
例：甲房地产公司2011年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。
房地产企业“预收账款”和“合同负债”的差异及涉税分析
房地产企业“预收账款”和“合同负债”的差异及涉税分析房地产企业的收入哪些应计入“预收账款”，哪些应计入“合同负债”，这两个科目下的收入税务处理是否一致呢？今天就为您举例分析。
“预收账款”和“合同负债”科目预收账款是指企业收取的款项并不构成交付商品或者提供劳务的履约义务。
它以实际收到款项为前提，不以履约义务为前提。
核算在合同签订前收取的款项，或者所收取的款项与合同规定的履约义务无关。
比如房地产企业在合同签订前收取的订金、诚意金等预收款项。
会计处理：借：银行存款、现金贷：预收账款合同负债是指企业已收或者应收客户对价而应当向客户转让商品或者提供劳务的义务。
它以履约义务为前提，并不一定要收取款项。
核算在合同签订后履约义务确定，所对应收取的款项或者应当收取款项的权利。
比如房地产企业在合同签订后收取的定金等预收款项。
会计处理：借：银行存款、现金、应收账款等贷：预收账款在合同成立前已收到的对价不能称为合同负债，但可作为预收账款。
合同一旦正式成立，又要将预收账款转入合同负债。
“预收账款”和“合同负债”涉税处理一、“预收账款”涉税处理“预收账款”科目下核算的预收款项，由于与合同履约义务无关，一般在合同签订前收取，比如房地产企业签订合同前收取的订金、诚意金等预收款项，笔者认为不应计算缴纳增值税、土地增值税、企业所得税。
1.增值税。
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项第9目规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
这里规定的是采取预收款方式销售所开发的房地产项目，可见这里需要预缴增值税的预收款项对应的是有履约义务的，也就是销售所对应的房地产项目，而“预收账款”科目核算的是没有履约义务的预收款项，所以不应当预缴增值税。
通过一些地方的答复，也可以得到印证：（1）《湖北省营改增问题集》第42问：房地产开发企业预收款的范围以及对预收款按3%预缴增值税是否能用来抵缴当期增值税应纳税额？房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。
财务管理：房企预售收入纳税调增勿忘调减
房企预售收入纳税调增勿忘调减房地产预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的尚未完工，但已取得《预售许可证》的房屋预先出售给承购人的行为。
由于房屋尚未完工，其成本无法可靠的计量，此时收取的预售款不符合会计确认收入的条件，一般企业收取预售款的会计处理为，借：银行存款，贷：预收账款。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的规定，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
例如：某房地产企业2012年收取预售房款2000万元，会计不作收入处理，主营业务收入为零，假设当地主管税务机关规定的毛利率为10%，该企业2012年度企业所得税年度应申报“房地产企业预售收入计算的预计利润”200万元（2000×10%）。
房屋完工后，企业进入正常的销售状态，会计处理，借：银行存款，贷：主营业务收入。
同时，将已符合会计确认销售收入条件的预售款收入转入主营业务收入。
由于2012年度企业所得税申报的是预计利润，并不是会计核算中的实际利润，当下年度会计核算将上年度预售款收入转入主营业务收入计算实际利润后，企业的年度所得税申报应注意将上年度调增的预计利润作调减处理，切勿只注重调增不注重调减而重复缴纳企业所得税。
接上例，该企业2013年会计收入10000万元，其中，2013年销售收入8000万元，结转2012年预售收入2000万元，商品房成本8500万元，为计算方便，本案例暂不考虑其他因素，应纳税所得1500万元。
会计处理： 借：银行存款 8000万元 预收账款 2000万元 贷：主营业务收入10000万元。
借：主营业务成本 8500万元 贷：开发商品 8500万元。
2013年企业所得税纳税申报时，应将2012年调增的预计利润200万元转回，即将上年度在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列填报的“调增金额”200万元，作为2013年“调减金额”，填报在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4列。
预交增值税的抵减会计处理及建筑业预交增值税问题
1.企业申报增值税时，对于异地预缴的税款，可以在当 期应纳税额中进行抵缴。抵缴时，相同计税方法的项目之 间均可以抵缴，抵缴后仍有余额的在下期抵缴，不退税。
2.企业申报增值税时，对于采用简易计税方法计算的增 值税款不得用一般计算方法下产生的留底税额进行抵缴。
3.对于预缴增值税税款，在抵缴应纳税额时，是否需要 区分一般计税方法和简易计税，在目前的政策上并没有作 出明确说明，申报表上也是只有一个栏目，因此，预缴增 值税款在抵缴时，基本都采用了不区分计税方法和项目， 相互综合抵缴的办法。应该说，这样的处理在实务中是可 行的，也是普遍采用的，也得到一些官方认可的。
〔2016〕36 号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法， 向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地 主管国税机关申报纳税。
此文强调的是按照财税〔2016〕36 号文件规定的纳税义 务发生时间和计税方法预缴。
3.财税［2017］58 号则将建筑服务的纳税义务发生时间 进行了改变，采取预收款方式的，不再以收到预收款的当 天。同时，第三条规定，纳税人提供建筑服务取得预收 款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包 款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。
即： 适用一般计税方法的，应预缴税款=(全部价款和价外费 用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2% 适用简易计税方法的，应预缴税款=(全部价款和价外费 用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3% 因此，跨地级市提供建筑服务除当地特殊规定外，从最 新文件看，应按照收到预收款时进行预缴，但是财税 ［2017］58 号并没有说国家税务总局公告 2016 年第 17 号的 相应规定修改或者作废，貌似有不妥。 三、关于增值税预缴税款抵缴问题
（1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提 供建筑服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除 外。
房地产会计核算的业务处理
浅谈房地产会计核算的业务处理【摘要】随着市场经济的快速发展，我国会计制度仍处于进一步改革与完善中。
而房地产会计核算，由于其行业的特殊性，以至于目前我国大多数房地产企业，在会计核算上仍存在着较多问题。
本文笔者结合自身多年财务经验，以房地产企业会计核算业务处理中的纳税为例进行粗浅的分析，并提出了一系列完善会计核算工作对策，以供广大同业人员参考。
【关键词】会计核算；房地产开发企业；会计处理从目前我国房地产企业财务管理结构来讲，其在会计核算的业务处理上，尚未健全仍存在许多问题，严重制约了房地产企业的进一步发展。
因此，如何有效完善房地产企业的会计核算制度，加强会计制度建设，早已成为房地产企业的首要工作。
以下笔者以房地产会计核算业务中纳税处理为例，分析目前房地产会计纳税核算中存在的主要问题，提出解决对策，以供参考。
1．房地产企业会计核算在税收业务处理方面存在的问题1.1在会计准则和税收法规中存在收入确认差异会计准则和税收法规中存在着收入确认主要表现在以下两方面：第一，企业的预售销售，房地产企业在获得房地产的预售许可证之后，就可以预售上市，其销售所得按其性质可分为预收款和暂收款，是不确认收入的。
待验收工程和产品并办完交接手续后，才能进行收入确认，由“预收账款”账户转入“主营业务收入”账户。
税法上通常将预收款归为“预售收入”，并按照税法规定预计其预售毛利率计算预交所得税。
第二，企业的按揭销售，只有在开发商账户上收到银行转来的按揭款时会计才确认收入。
在税法中的相关规定，则是实际收到首付款之日起确认收入的实现，在银行办理按揭贷款转账之日确认收入余款的实现。
1.2在附属设施收入上存在的核算处理问题企业没有将停车位、地下室以及销售阁楼等附属设施的销售计入收入中；没收客户违约金、购房放弃的订购金、误工罚款、先租后售和政府奖励等均未入账；上房费、采光费和宣传费等费用的收取未计收入。
1.3在产品开发中所存在的收入核算问题将本企业自主研发的产品用于赞助、捐赠、职工福利、奖励、并分配给企业股东或是投资者等，均未进行纳税申报；进行旧城改造，搬迁户接受到的补偿房，偿还面积和拆迁面积之间的差价收入并没有合并到场频完工后和收入中，影响了企业预售款的及时结转。
房地产企业如何缴纳企业所得税的探讨
房地产企业如何缴纳企业所得税的探讨刘蓬大连中冶京诚臵业有限公司【摘要】本文介绍了房地产企业所得税缴纳的分类概况，分析了房地产企业所得税缴纳的影响因素。
【关键词】房地产企业企业所得税缴纳房地产业是我国的支柱产业，其税收也是国家财政收入的重要来源。
在房地产业的税收收入中，企业所得税收入又是其中一个重要的主要的来源。
如何准确及时缴纳企业所得税成为房地产企业的一个必须面对的问题。
一、房地产企业所得税缴纳的分类概况１．从纳税申报时点划分。
１．１分月或季度缴纳企业所得税。
纳税人应当在月份或者季度终了后１５天内，向其所在地主管税务机关报送会计报表和预缴企业所得税申报表，并在规定的纳税期限内预缴企业所得税。
预缴方法一经确定，不得随意改变。
对于纳税的境外投资所得，可以在年终汇算时清缴。
１．２年度汇算清缴缴纳企业所得税。
纳税人应当在年度终了后５个月内向其所在地主管税务机关报送会计决算报表和企业所得税申报表，办理年终汇算清缴。
少缴的所得税税款，应在下一个年度内补缴。
多预缴的所得税税款，可在下一年度申请退税或抵缴税款。
２．从纳税申报地点划分。
２．１纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。
除国家另有规定外，企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。
“所在地”是指纳税人的实际经营管理所在地。
企业注册地与实际经营管理地不一致时。
以实际经营地为纳税地点。
实行分税制后，由于企业所得税按产权归属关系分级缴库，对跨地区经营的独资企业也应原则上按属地征收原则，由其经营管理所在地主管税务机关就地征收入库，不再回原地缴纳。
联营企业、股份制企业实行先税后分原则，在其经营所在地就地纳税。
２．２国家另有规定的情况除外。
３．从产品完工程度纳税计算方法不同划分。
（１）未完工的开发产品在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计算当期应纳税所得额。
应纳税所得额＝利润总额—弥补以前年度亏损—不征税收入—免税收入＋未完工产品预计毛利额。
房地产企业老项目采用一般计税方法下会计分录
房地产企业老项目采用一般计税方法下会计分录：1、收到预收款时：借方：库存现金/银行存款贷方：预收账款（价税合计）2、企业预缴税款：借方：应交税费—应交增值税—预缴税款—房企销售简易3%（按3%征收率在不动产所在地预缴，机构所在地申报）应交税费——应交城镇维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费——应交地方教育费附加贷方：银行存款3、支付建筑商工程款：借方：开发成本应交税费——应交增值税（进项税额）｛取决于开票企业的纳税选择，3%税务局代开票或11%｝贷方：银行存款/应付账款4、支付广告宣传费：借方：销售费用应交税费——应交增值税（进项税额）｛取决于开票企业的规模，3%税务局代开票或6%｝贷方：银行存款/应付账款5、工程完工：借方：开发产品贷方：开发成本6、确认收入实现和结转成本：（1）借方：预收账款贷方：主营业务收入（由于预收房款是价税合计，结转收入时必须用计算公式将销售额与增值税分离）贷方：应交税费——应交增值税（销项税额）｛根据全部销售额按照11%税率计算得出｝（2）借方：主营业务成本贷方：开发产品7、结转当期销项税大于进项税时（1）借方：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）贷方：应交税费——未交增值税（2）计算税金及其附征：借方：营业税金及附加贷方：应交税费——应交城镇维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费——应交地方教育费附加8、假定当期应交税费——未交增值税科目账面余额为贷方，次月申报缴纳。
根据附件2第（八）条第7款规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
本条第9款规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
房地产企业老项目采用简易计税方法下会计分录：1、收到预收款时：借方：库存现金/银行存款贷方：预收账款（价税合计）2、企业预缴税款：借方：应交税费——未交增值税（按3%征收率在不动产所在地缴纳，机构所在地申报）应交税费——应交城镇维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费——应交地方教育费附加贷方：银行存款3、支付建筑商工程款：借方：开发成本｛因税额不可以在销项税额中抵扣，导致成本比一般计税方法多列支｝贷方：银行存款/应付账款4、支付广告宣传费：借方：销售费用｛因税额不可以在销项税额中抵扣，导致费用比一般计税方法多列支｝贷方：银行存款/应付账款5、工程完工：借方：开发产品贷方：开发成本6、确认收入实现和结转成本：（1）借方：预收账款贷方：主营业务收入应交税费——未交增值税｛根据全部销售额按照5%征收率计算得出｝（2）借方：主营业务成本贷方：开发产品7、计算附征：借方：营业税金及附加贷方：应交税费——应交城镇维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费——应交地方教育费附加在能够取得较多一般纳税人按照正常税率（而不是征收率）的专用发票的情况下，而且进项税与销项税差额较小时，实际增值税少于按照简易办法应缴纳的。
房地产预缴所得税计算案例
房地产预付款所得税计算事例
房地产开发经营业务企业所得税处理办法第九条规定，“企业销售未完成的开发产品所取得的收入，应首先根据估计的季度（或月）计算估计的毛利润。
总税率，计入当期应纳税所得额；产品开发完成后，企业应及时清算其税费，计算以前销售收入的实际毛利润，同时将其差额计入当期应纳税所得额。
企业当期项目和其他项目的应纳税所得额中应包括实际毛利润和相应的估计毛利润之间的差额企业所得税的计算和提取的会计分录：根据《企业所得税暂行条例》，企业所得税按年计算，按月或按季度预缴r，年终最终清算和所得税支付的会计处理方法如下：按月或按季度提取和借款：所得税费用贷方：应纳税企业所得税应交季度所得税借款：应纳税企业所得税贷款：次年5月31日前的银行存款结算，应交税金（年度应交所得税-预付税）借方：往年损益调整贷方：应交企业所得税应纳税额：借方：应交企业所得税贷款：利润分配-未分配利润贷：上一年度损益调整的最终损益调整结算，应纳税所得额小于预付税款借方：应纳税企业所得税抵免：上一年度损益调整贷：上一年度损益调整贷方：利润分配-未分配利润房地产企业所得税预缴额如何计算计算房地产企业所得税的预付款主要分为两个部分：1．收入成本支出）×25％；2。
2.预售：（预售收入*估算的毛利率支出和税金）* 25％。
房地产开发商按照预期的毛利率预缴企业所得税。
根据房地产项目的不同，预付款毛利率也不同。