南通中南世纪城-中央商务区百货商店业态市场简析(DOC 5)

南通中南世纪城——中央商务区

百货商店业态市场简析

联系单位：中南控股集团有限公司投资发展部

联系电话：86-513-82738088

图文传真：86-513-82738612

电子邮件：cooperation@https://www.360docs.net/doc/d330869.html,

通信地址：江苏省海门市常乐镇中南大厦

邮政编码：226124

南通市社会与经济发展情况

南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海

都市圈三个副中心城市，辖4市2县3区，面积8,001平方公里；截至2004年，

南通市共有人口773万人，其中南通市区人口85万人。

近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了

10%，2004年突破15%；南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐

射的江北第一城，目前南通在江苏省仅次于苏州、无锡与南京。按照南通市十一

五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长

三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心。

苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈，促使南通充分发

挥其投资成本低，基础建设好、劳动力素质高等综合优势，将有助于南通产业结

构重组，提升二、三产业发展，并带动临港经济发展。从区域经济角度，苏通大

桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射作

用，从而巩固南通在上海都市圈副中心城市地位。

本项目周边关键要素示意图

南通市商业格局

“2+4”商业格局基本形成，即2个商业中心（南大街、桃坞路），4个商业街区

（外环北路、钟秀路、青年路、工农南路）。居民消费需求也明显转旺，2004年全

市社会消费品零售总额384.25亿元，比2003年增长16.0%。

南大街作为南通商业核心，集百货、餐饮及休闲娱乐于一体，总商业规模在30万

平方米左右；桃坞路作为商贸及休闲娱乐的特色街区，主要项目有桃坞路服饰城、

金碧辉煌等；外环北路与钟秀路主要以家居装饰、建材、轻纺等工业消费品专业

市场为特色；工农南路及外环北路延伸（越江路）以汽车展销及汽配为主要特色；

青年路主要为餐饮及休闲娱乐消费所在地。

南通市商业格局

南通市百货商店市场情况

百货商场主要集中在南大街，且大多处于转型期。截至2005年10月，南通市区

百货商场约10家左右，总规模在25万平方米左右。各百货商场经过业态调整及

相关经营策略改变，正从传统百货向新型百货转变，但受自身物质条件的限制，

单纯依赖软件方面的提高其市场发展空间相当有限。

百货商店地址开业时间建筑面积

（M2）

投资者备注

文峰大世界南大街

3-21号

1996年1日64,000 文峰集团文峰集团2004

年零售总额10

亿元

金鹰国际购物中心南大街2000年10,000 南京金鹰国

际集团

金鹰国际2004

年实现销售金额

4亿元

百货大楼南大街1997年底32,000 百货大楼股

份有限公司百货大楼传统名牌

中央商厦南大街1999年9日25,000 文峰集团南通中南世纪城——中央商务区办公楼项目

本项目的位置和四周状况

四周道路：工农南路（城市主干道）、崇川路、园林路、桃园路；

住区环境：周边3公里范围内，现有人口13万，在建中高档楼盘共24个，预计未来二年内总居住人口可达30万；

交通配套：1公里内，有3个公交站点，12条线路均在本区域四至道路通过；

行政文化：1.5公里内，市体展中心、南通大学中心校区、图书信息中心、青少年活动中心、中国联通、南通图书馆等等；

教育设施：2公里内，南通大学中心校区、工商行政学院、南通技校学院、南通航运职业技术学院、外国语学院、市南郊中学、五山小学等。

地块编号用地性质

总建筑

面积M2

其中用于商

业面积M2

容积

率

百货预

售单价

预计租金

（元/平米天）

A-01 商业、办公71,000 8,000 3.0. 49000元

（底层）底层商铺11.4，顶层2.3

A-02 酒店式公寓、商办69,600 4,000 2.83 32400元5-10 A-03 酒店式公寓、商办174,800 10,000 3.06 32400元5-10 B-01 商业、会议中心62,000 8,000 5.79 32400元5-10 B-02 商业、办公69,000 10,000 3.75 32400元5-10 B-03 商业、办公61,200 10,000 3.19 32400元5-10 D-02 商办、住宅66,600 4,000 3.62 32400元5-10 D-03 商办、住宅73,250 4,000 3.81 32400元5-10 D-04 商办65,000 16,000 3.56 32400元5-10合计896,750 74,000

CBD各地块位置示意图

合作方式：

债权性融资：以固定利率为主进行债权性融资，本集团将提供充分的项目风险抵

御机制；

权益性融资：以转让项目部分或全部股权的形式进行融资，或以土地作为出资成

立合资合作项目公司；

或其他可行的融资方式。详细信息请联系中南集团投资发展部。

宜兴市场调查环境篇

环境篇一、宜兴大环境综述宜兴位于风景秀丽的长江三角洲，江苏省南端，苏浙皖三省交界处，沪宁杭三角中心，是太湖风景区的重点旅游城市。宜兴东濒太湖，西邻溧阳，南交浙江长兴，北接武进，西北、西南分别与金坛和安徽广德毗连。全市总面积2039平方公里，有14个镇、4个街道（园、—区）和5个市属场圃，下设259个行政村、96个社区居委会，共有106.05万人。经国务院批准，1988年1月撤县建市。 1、行政区划全市总面积2039平方公里，共有106.05万人。经国务院批准，1988年1月撤县建市。 14个镇：张渚镇: 面积175平方千米，其中水面面积0.5万亩。常住人口7.5万西渚镇: 面积66平方千米，常住人口2.8万。太华镇: 面积91平方千米，常住人口2.5万。徐舍镇: 面积70平方千米，常住人口4.568万。官林镇: 面积104平方千米，其中水面面积2万亩，常住人口7.2万. 杨巷镇: 面积86平方千米，其中水面面积1.4万亩,常住人口4.9万。新建镇: 面积44.3平方千米，其中水面面积1.55万亩。常住人口2.6万。和桥镇: 面积96.71平方千米，其中水面面积3.2万亩，常住人口6.921万。高塍镇: 区域面积109平方千米，辖14个行政村、1个社区，人口58064人。万石镇: 面积44平方千米，其中耕地面积3.8万亩，常住人口2.6万。周铁镇: 面积71平方千米，其中水面面积0.5万亩，常住人口5.8万。芳桥镇：面积47.81平方千米，其中水面面积0.9万亩，常住人口3万。丁蜀镇：区域面积205平方千米，辖28个行政村、18个社区，户籍人口149650人。大浦镇：面积45.5平方千米，水面面积0.6万亩，常住人口3.4万。

盐城市中南世纪城—景城项目日照报告

盐城市中南世纪城4C地块项目日照模拟分析报告建设单位：盐城中南世纪城房地产投资有限公司设计单位：江苏华筑建筑设计有限公司编制单位：江苏丰彩节能科技有限公司编制日期：2017年5月12日

目录 1、模拟概述 (3) 1.1. 项目概况 (3) 1.2. 模拟概述 (4) 1.3. 评价标准 (4) 1.4. 参考资料 (4) 2、模拟计算软件简介 (5) 3、模拟分析 (5) 3.1. 物理模型 (5) 3.2. 大寒日阴影分布图 (7) 3.3. 大寒日全天阴影分布图 (8) 3.4. 日照时长分析图 (9) 4、结论 (9)

1、模拟概述 1.1. 项目概况盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西接淮扬，北与连云港市毗邻，全市总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一，人口第二的市，生态旅游资源独具特色，市区河流纵横交错，号称“百河之城”。本次盐城市中南世纪城4C地块项目参评绿色建筑，效果图如下所示：图1-1 中南世纪城4C地块项目鸟瞰图本项目地块位于江苏省盐城市园林大道与胜利路交叉口东北角。小区设计成配套齐全、功能完善的新型住宅小区。用地面积68468平米，容积率为 2.00，总建筑面积为188736㎡，建筑密度为16.8%，绿地率为40.0%，规划总户数为1052户，机动车停车位1266辆。小区出入口的设置便于居民的日常出

行，且项目内拥有怡人的景观和优美的生态环境，是一处极其适合居住的养生之地。江苏丰彩节能科技有限公司受盐城中南世纪城房地产投资有限公司的委托，对中南世纪城4C地块项目日照状况进行了软件模拟分析，并依据《建筑采光设计标准》（GB/T50033）、《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-2002）相关要求，对照《绿色建筑评价标准》（GB/T50378）的相关规定进行了分析。 1.2. 模拟概述住区建筑（包括住宅建筑和配套公共建筑）的室外日照环境、自然采光和通风条件与室内的空气质量、室外环境质量的优劣密切相关，并直接影响居住者的身心健康和居住生活质量。住宅建筑日照标准应满足《城市居住区规划设计规范》GB50180-2002的要求。居住区在规划设计中应合理确定住宅建筑布局与间距，并进行日照模拟分析。此外，要注意与周边建筑相邻关系，避免住宅建筑被遮挡后不满足标准。 1.3. 评价标准根据《绿色建筑评价标准》（GB/T50378）第4.1.4条“建筑规划布局应满足日照标准，且不得降低周围建筑的日照标准”和《城市居住区规划设计规范》GB50180-2002中的要求，本项目位于江苏盐城，应满足大寒日底层窗台高处不低于2小时的日照要求。建筑气候区划 Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区Ⅳ气候区 Ⅴ、Ⅵ气候区大城市中小城市大城市中小城市日照标准日大寒日冬至日日照时数（h）≥2≥3≥1有效日照时间（h）8-16 9-15 日照时间计算点底层窗台面 1.4. 参考资料《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2014；

南通房地产市场分析

区位发展优势随着这几年南通房地产的飞速发展,目前通城房地产可以分为崇川老城区,新城区,开发区,港闸区，新东区五大版块。 1.老城区剖析。崇川老城区作为南通的心脏，是南通的经济中心，文化中心，金融中心以及大型的居住中心，在这里新式小区与老式新村并存产品参差不齐，因为老城区寸土寸金，所以老式新村拆迁过程缓慢，即使有产品也几乎全部以高密度的公寓为主并且体量都不是很大，再加上市区交通堵塞，空气噪音灰尘等污染比较严重，实在不是一个城市的良好居住区。不仅如此，由于地价过高目前市区的高密度新房价格也已经达到了15000左右的高度，实在谈不上还有什么上涨空间。所以南通的中高端群体多已在老城区外购买了第二套住房。 2.新城区剖析。新城区是顺应南通政府东扩南移政策的最大受益区，目前新行政中心，烟草公司，大学城，地税局，工商总局，体育会展中心等相继落根，此区域将会是将来南通的第二个市中心。但是由于近几年的发展，所有的新城区空间几乎已经消耗完毕。从一开始中南集团的造城计划，新城新核心，未来中央CBD商务区，到09的热点学区房，所有新城区的上升空间几乎被消耗殆尽，到通棉二厂地块被恒盛集团以 13800每平米的价格竞得，这一区域的价值达到了最高点，目前新城区的公寓价格多在10500-15000，低密度的别墅类产品更是达到20000左右，抛开价值空间不谈，随着城市的发

展新城区作为新的市中心必将老城区的种种缺点也带进来，交通拥挤，空气噪声灰尘严重污染，从而影响居住品质。3.开发区剖析。开发区的地产发展前几年主要集中早狼山板块，开发区中心区域几乎不存在商品房，全部以炜赋的动拆迁多层为主，随着几年的开发目前狼山板块的几个楼盘多已结案或者临近结案，除了体量不大的山水一号外仅剩军山半岛，金水湾，紫琅上郡存在一些尾房。所以从去年开始，开发区中心位置开始拍出大量住宅用地，未来的几年内至少有200万方的公寓体量推出，问题是开发区原本就是南通的工业心脏，在这里不可能具有良好的居住环境，再加上周边外来人口混杂，拆迁安置房堆积势必会影响整个区域的居住品质，即使从产品上看，由于容积率的原因，这里也不可能出现高品质的低密度产品。即使如此根据土地的出让费来计算，这批房子上市时的价格至少得7000以上。 4.港闸区剖析。港闸区由于其地理原因，一直是南通的后方，是南通的交通物流中心，以及各类专业小商品市场的聚集区，所以这里人口流动大，噪音灰尘等污染严重，一直不是良好的居住区，这几年随着北翼新城的打造计划也在进行着轰轰烈烈的房产大开发，但是产品还是以商业地产为主，住宅的体量不是很大而且受环境需求等各方面因素的影响全部都是高密度产品，可以说未来的港闸区和老城区的城西板块以及开发区的局部必将成为南通的中低层和外人人口的聚集地。

2019年南通市场监测报告

测报告

目录房地产政策房地产政策土地市场整体市场宅地市场商办市场排行榜热门地块下月预告房产市场市场供应市场成交市场库存排行榜重点项目

房地产政策

南通市房地产政策政策类型发布时间限制区域政策概述限购------ 定购买二套住房的家庭申请住房公积金贷款的，首付款比例调整至40%限贷2017.03.29南通限价------ 限售2017.06.09南通提出禁止期房转让和规范销售代理行为等六项重要措施，进一步规范如皋市的房地产经营行为人才政策2018.05.24南通支持高层次人才来海安创新创业，加大人才创业投融资扶持力度，鼓励各方积极引进人才。

土地市场

南通市土地成交结构走势（按规划建面） 2018年12月-2019年12月，南通市以工业用地成交为主，占比50.8%，其次，住宅用地成交占比34.4%。2019年12月，南通市以工业用地成交为主，占比55.7%，比去年同期上升1.0个百分点。 48.2 41.6 7.6 27.3 5.7 21.933.565.2 53 32.6 20.4 14.7 32.3 2.8 6.426 3.2 6.6 1.51 4.112.823.629.131.1 1.91046.851.663.969.18672.851.92123.437.142.979.25 5.72.20.4 2.50.4 1.7 3.70.5 1.10 1.3 5.5 4.12住宅用地商办用地工业用地其他用地18-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-120%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%住宅用地商办用地工业用地其他用地

无锡市房地产市场分析讲课讲稿

无锡房地产市场特点研究城市属性城市概况无锡位于北纬31° 07'至32° 02'、东经119° 31'至120° 36'，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏东南部，沪宁铁路中段。东邻苏州，距上海128 公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183 公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡总面积为4628 平方公里（市区1643.88 平方公里），2014 年末建成区面积522 平方公里，其中，山区和丘陵面积为782 平方公里，占总面积的16.90% ；水面面积为1294 平方公里，占总面积的28.0% 。城市交通苏南硕放国际机场，位于无锡市新吴区硕放街道，交通优势十分突出。2015 年元月18 日，机场二期航站楼正式启用，设计年旅客吞吐量1000 万人次，机场的综合保障能力大幅提升。无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656 公里，已开通营业航运线221 条。铁路无锡站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一，无锡南站为货运特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓 312 、104 国道穿过无锡。无锡轨道交通近期规划5条线路由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中 1 、 2 、 3 号线为骨架线路，三线呈放射状， 4 、5号线为辅助线路。规划线网总长157.77 公里，设车站111 座。

城市人口 2015年末全市户籍人口480.90 万人，比上年增长0.8%。全年出生人口 40571 人，出生率8.47 %。死亡人口33769 人，死亡率7.05 為人口自然增长率为1.42 %。。年末全市常住人口651.10 万人，比上年增长0.2%，其中城镇常住人口490.93 万人，比上年增长1.4%，城镇化率75.40%。[13] 无锡市各区（市）面积与人口数据（2015年末）

淮安市(全市)房地产投资情况数据分析报告2019版

淮安市（全市）房地产投资情况数据分析报告2019版

报告导读本报告针对淮安市房地产投资情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示淮安市房地产投资情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解淮安市房地产投资情况提供重要参考及指引。淮安市房地产投资情况数据分析报告对关键因素房地产开发投资完成额，住宅开发投资完成额等进行了分析和梳理并进行了深入研究。淮安市房地产投资情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于中国国家统计局、相关行业协会等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信淮安市房地产投资情况数据分析报告能够帮助大众更加跨越向前。

目录第一节淮安市房地产投资情况现状 (1) 第二节淮安市房地产开发投资完成额指标分析（均指全市） (3) 一、淮安市房地产开发投资完成额现状统计 (3) 二、全国房地产开发投资完成额现状统计 (3) 三、淮安市房地产开发投资完成额占全国房地产开发投资完成额比重统计 (3) 四、淮安市房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (4) 五、淮安市房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (5) 八、淮安市房地产开发投资完成额同全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节淮安市住宅开发投资完成额指标分析（均指全市） (7) 一、淮安市住宅开发投资完成额现状统计 (7) 二、全国住宅开发投资完成额现状统计分析 (7) 三、淮安市住宅开发投资完成额占全国住宅开发投资完成额比重统计分析 (7) 四、淮安市住宅开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (8) 五、淮安市住宅开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (8)

房地产场分析框架

房地产市场分析框架房地产市场分析与预测，是房地产开发项目策划工作的重要组成部分。房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产市场联系起来的一种活动。即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为。通过房地产市场的分析与预测，开发商可以达到如下以下几个目的： ①了解房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向； ②了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价水平等）； ③了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划与设计。房地产市场分析与预测，要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行。一、房地产市场的供求与运行市场作为商品交换关系的总和，集中体现在供求关系上。 1.1.房地产市场供给房地产市场供给是房地产总供给的一个组成部分。房地产总供给是指一定地区在一定时间内现有的可供使用的房地产。总供给中一般来说相当一部分正在被使用，不能或者说没有必要进入市场，只有进入市场的那部分房地产形成市场供给。房地产市场供给指一定地区在一定时间内一定价格水平下进入市场流通的房地产总和。房地产市场供给首先受制于土地供给。（一）地产供给（影响市场的土地供给有以下几个主要因素）土地供给包括自然界中存在地土地供给和已经被注入了人类劳动被开发了的土地供给（即经济供给） 1、土地的自然供给 2、土地的经济供给可转换成城市土地的数量 3、市场发展规划（城市向外扩张和老区改造等长远计划） 4、利用土地的知识与技能（二）房产供给：是指一定地区一定时间内在一定价格水平下进入市场流通的房产总和。房产供给是一个城市房屋供给的组成部分。一个城市的房屋供给除进入流通的房产外还有待售房及行政分配的房屋等地总和。房产供给取决于以下几个因素： 1、房产价格 2、生产成本和建筑材料，建筑设备的价格

房地产联合开发战略框架协议

房地产联合开发战略框架协议合同编号：甲方：法定代表人：乙方：法定代表人：鉴于：甲方是一家国有独资公司，在享有平方米土地使用权。乙方是一家具有房地产开发资质的有限责任公司，具有开发房地产的能力。甲、乙双方同意合作对甲方依法享有土地使用权的土地进行商业开发。根据《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》、山西省人民政府《关于加强国有土地资产管理进一步规范土地出让转让行为的通知》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。第一条开发项目名称：地址：第二条项目用地性质：合作开发项目占地平方米，由甲方以出让方式取得土地使用权，土地使用权证号码为：第三条项目规模在本协议所述地块上：项目建筑规模：总建筑面积约为平方米。（1）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。

（2）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。第四条合作方式 1、甲方提供建设用地。 2、合作开发项目总投资为万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建等手续，建筑安装总造价及各方分得物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 3、总投资资金筹措：甲方出资万元，分次出资，每次出资万元。其中甲方土地使用权作价万元，抵顶出资；乙方出资万元，分次出资，每次出资万元。以上共计万元，其余万元通过预售方式融资解决。项目资金的筹集和使用，均应双方代表一致同意，同时项目部批准。未经双方代表一致同意，任何一方均不得私自筹集 4、项目工程完成后按本协议分配，甲方分得平方米，乙方分得平方米，产权随分得物业各方所有。第五条付款方式：在本协议经甲、乙双方授权代表签署生效后由双方按下列时间付款。（1）双方共同设立专项账户，由双方共管。开户行：账号：（2）在本协议签署之日起日内，甲方向专项账户交付总投资的％，计万元；乙方向专项账户交付总投资的％，计

淮安房地产市场调查报告

淮安房地产市场调查报告 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】

淮安房地产市场调查报告目录第一篇城市环境总体分析…………………………………………………P2-16 一、透视淮安二、城市经济发展状况三、最新城市建设总体规划第二篇房地产市场分析……………………………………………………P17-43 一、房地产发展势态分析二、房地产一级市场分析三、房地产二级市场分析四、房地产三级市场分析第三篇项目分析……………………………………………………P44-47 一、项目概况二、项目周边竞争楼盘分析三、项目SWTO分析四、项目潜在客户分析第一篇城市环境总体分析一、透视淮安 ●历史悠久——历史源远流长，文化底蕴深厚淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人

文荟萃,名人辈出。历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等；近代着名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、着名雕塑家滑田友、着名导演谢铁骊、着名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。1898年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章。 ●位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽淮安是江苏省省辖市，地处江苏北部平原腹地，全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮河贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中. 明清时期,淮安就是 “南船北马”交汇之地，有 “九省通衢、七省咽喉”之誉。京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内交汇,确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路

房地产项目及区域市场分析

目录一、区域市场分析1 （一）供应分析2 （二）需求分析7 （三）价格分析7 （四）结论9 二、工程分析9 （一）工程优势分析9 （二）工程劣势分析10 （三）存在的机会11 (四)面临的威胁12 三、销售技术方案12 （一）目前存在的问题12 （二）工程定位13 （三）客户定位13 （四）价格技术方案13 （五）工程建议14 （六）销售策略14 （七）现场包装18 四、宣传推广技术方案23 （一）媒体选择23 （二）活动行销26 五、公司优势27

摘要我们对双花园工程周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对工程综合方面的考虑。同时，我们也对本工程进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本工程在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。为了更好的完成工程的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对工程的营销技术方案进行了分析和调整，提供了初步的销售技术方案、现场包装技术方案和宣传推广技术方案。我公司具有多年的销售经验和科学的经管体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对工程负责的态度开展我们的工作。真诚希望能携手合作。一、区域市场分析双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅工程进行了调查。本工程地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。

房地产开发项目投资分析基本框架(自己总结的)

房地产开发项目投资分析基本框架（个人总结，仅供参考） 1、项目概况（项目名称、项目地址、土地状况、项目由来） 2、房地产开发投资环境分析（1）市场分析（宏观经济和房地产业、珠三角区域房地产市场、广州市房地产市场、具体本市哪个区或大地段房地产市场）（2）供求分析（针对具体用途的供求情况）（3）竞争分析（同地段类似项目）（4）需求预测（基于消费者需求问卷调查研究，还可以参考行业相关的预测报告、行业研究报告） 3、项目区位分析主要研究项目所在地块的城市规划、自然特性、市政基础设施、交通、停车条件、自然环境、公共配套设施完备情况等。采用SWOT 分析法对项目的优劣势、机遇威胁全面分析。 4、项目市场分析及定位市场细分、目标市场选择（根据开发企业自身优势、项目区位分析结果来有目的地选择目标市场）、市场定位（目标客户定位和产品定位）

5、项目方案设计和拟定（1）项目建设内容、规模、功能构成（2）项目规划设计方案要点（3）项目建设的技术经济指标表拟定 6、项目相关的基础数据估算（1）项目实施进度计划和计算期（2）开发成本和开发费用估算 ①土地总成本：土地出让金、征收或拆迁补偿安置费用、大市政配套费用 ②前期工程费：规划设计费、水文地质勘察费、可行性研究费用、土地开发费用（几通一平） ③建安工程费：建筑工程费、设备采购及安装工程费、装修装饰费用 ④小区内基础设施建设费、小区内公共配套设施建设费 ⑤开发间接费、开发期间税费（不含经营税费）、其他费用 ⑥管理费用 ⑦销售费用 ⑧财务费用（依据借款还本付息表的数据）（3）经营收入估算（在拟定租售方案基础上估算）（4）经营税金及附加（营业税及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税等）

昆山_中南世纪城一页纸说辞

中南世纪城介绍一页纸项目简介：项目是由上市房企，中国房产开发企业30强品牌中南集团倾力打造。项目位于城东版块核心区域，四大学区环伺，周边生活配套齐全，交通便利。项目占地31万方，总建面积约106万方，西班牙式建筑风情，宫廷景观美不胜收，坐享160万方夏驾河景观带，更独享区域内唯一三面环水的自然惬意。作为中南地产在昆山的开山之作，项目品质精工细作，是昆山置业、生活的好选择。项目位置：昆山市太湖北路与杨树路交汇处项目基本资料：总用地面积：31万平米，总建筑面积：约106万平米，综合容积率：2.5 在售房源：1#、5#（88-100㎡）；12#（90-142㎡）；15#、16#（95-143㎡精装修）；17#（88-134㎡）；18#（86-144㎡）；19#、20#（86-142㎡）；21#（93-121㎡）。优惠方式：上市6周年，感恩回馈6重礼。一重礼：带访有礼，老带新到访即送50元礼品。二重礼：来就送礼，新客户首次到访送精美礼品。三重礼：推荐有礼，老客户带客成交最高万元现金。四重礼：购房大礼，新客户购房即送万元家电基金。五重礼：天天送礼，砸金蛋46寸彩电等你来拿。六重礼：天天特价，购房最高享8.8折。项目核心价值点：一、“城东百万方大盘”的区位价值 ?160万方夏驾河景观带环绕：城东区域内唯一两面环河，三面环水楼盘，自然景观美不胜收； ?超宽楼间距：园林绿化楼间距非常大。15#、16#楼间距超过100米； ?完善城市功能提升城市品位：昆山城东处于昆山经济开发区，是昆山市政府重点发展的区域。打造昆山东部的“六大中心”，即行政中心、商业中心、展览展示中心、研发中心、高档居住中心和文化娱乐中心。二、超高品质生活 ?便捷交通：沪宁高铁连通苏沪20分钟抵达昆山市区，轻轨S1号线，东起上海11号线延伸段花桥站，西至苏州园区正仪街道3号线，在本区域设有国际会展中心站； ?齐全配套：二条天然水系、四个最繁华的商业综合体、八大银行；三所昆山最好的医院、六大生态公园、九所学校； ?高端会所：整个城东唯一一个五星级标准打造的会所，总建8000平米，内含城东唯一地上地下双泳池。 ?一站式教育：星空艺术幼儿园，晨曦小学近在咫尺，兵希中学，一站式优秀学区，紧邻省重点开发区高级中学，学习氛围浓厚。 ?夏驾河景观：整个城东最亮化的工程，政府花了12亿打造，项目是城东唯一亲水依园的宜居社区。 ?建筑风格：项目采用西班牙设计风格，西班牙风格的外立面给人热情温暖充满活力的感觉，全国最高端的社区星河湾也是采用的西班牙风格来打造的。三、现代化居住硬件系统 ?电梯：日立电梯作为世界名牌，在全世界乃至中国市场的成功更在于其独具特色的维护和控制技术，使其获得了“运行可靠，性能优越和乘坐舒适”的声誉。 ?玻璃：三玻两腔中空玻璃、断桥隔热铝合金材料：高强度、隔热、保温效果好、防雷、持久耐用。保证了室内温度不会随着室外温度的高低起伏有太大的变化，在冬夏两季室内外的温差可以达到2-3度，按照132平米的户型来计算，一年可以节省电费近千元。 ?智能化系统：项目采用中南第六代U智慧智能化系统，在会所、社区服务中心等公共区域实现WIFI全覆盖，小区采用全封闭式管理，为业主提供8重安防系统：24小时保安巡更、红外线智能化监控系统、公共部位监控、安保监控系统、可视对讲系统、室内安装红外幕墙按钮系统、车库监控系统、社区报警求救系统。四、国家一级资质物业-中南物业提供多项个性化服务，如24小时叫车服务、24小时生活用品配送服务、12小时上门服务、净菜配送服务，U+小站、每月不低于一次的维护维修服务优质项目团队。五、开发商：中南集团中南是上市房企业，总资产700亿元、年开发面积400万平方米，集团拥有“房地产业”、“建筑产业”、“轨道交通”、“商业产业”四大产业.作为中国上市房企25强，中南集团凭借雄厚的实力和规模化的优势，先后在30个城市开发了50多个楼盘。也是目前在民营企业中唯一拥有地铁施工盾构机企业，北京地铁1号线从西单到王府井这一段就是中南施工的，正好经过北京天安门。获得了17座鲁班奖、4座詹天佑奖、扬子杯、长城杯、白玉兰杯等奖项。 ?代理商：世联行世联成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。 2009年8月28日，世联在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。经20年的发展，世联成为全国性的房地产服务提供商，超15000名员工，为近2万家开发商提供专业的营销代理及顾问咨询服务，为600万个家庭实现置业梦想！2013年，世联以每天8.2亿的成交额，成为境内代理销售额首破3000亿的房地产服务商，在13个核心城市销售额也已超百亿，并以市场份额4.5%的绝对优势领跑地产服务行业。 ?园林设计：广州棕榈园林景观设计院广东棕榈是一家具有20多年经营历史的现代化园林企业。棕榈拥有城市园林绿化一级、风景园林设计专项甲级资质，以双一级资质成为国内同行业佼佼者。 ?总建筑设计：上海方大建筑设计事务所方大设计集团总部坐落于中国上海，汇聚了二百余位来自世界各地的业内设计精英。专业从事城市规划、建筑设计、景观设计业务。

淮安房地产市场调研分析报告(doc 18页)

淮安房地产市场调研分析报告(doc 18页) 部门： xxx 时间： xxx 整理范文，仅供参考，可下载自行编辑

淮安中心城区房地产市场调研分析报告 2009年12月08日

一、淮安市城市总体规划 1.1城市规划——历史文化名城，交通枢纽，苏北中心淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线。四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈；两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连；三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴；四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。规划城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市

建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。 1.2城市发展——内整外扩，重点发展开发区及大学城 ?中心城区——商业中心、办公、行政中心中心城区可开发土地少，拆迁成本高，未来重点发展商业。 ?向北——工业（淮阴工业园）、居住清河清浦区为城市重点发展的主城区，淮阴区相对独立。 ?向东——工业（开发区）、居住重点发展区域，工业区迁至铁路以东，铁路西规划以居住为主。 ?向西——工业（盐化学工业区）淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不适合居住，未来重点发展工业。 ?向南——教育（大学城）、居住

某楼盘10月暖场活动方案汇总

活动内容： (一)一月份——名俗喜乐汇第一周（1月4日）——糖人DIY：邀请民间艺人，在售楼处进行糖人的制作与教学；第二周（1月11日）——中国结DIY：在活动现场为到访客户提供中国结制作材料，并邀请民间艺人进行现场指导；第三周（1月18日）——著名书法家挥毫送祝福：邀请常熟市知名书法家，在售楼处现场进行书法写作，并为到场客户馈赠新春祝福墨宝；第四周（1月25日）——一月生日业主联谊会：邀请中南所有1月份生日的老业主参与到生日会中，现场为客户准备生日蛋糕以及生日小礼物。

(二)二月份—— 第一周（2月1日）——春节期间，暂不进行安排。第二周（2月8日）——浓情巧克力DIY：巧克力寓意着“甜蜜与思念”，尤其是在这个特殊的月份，我们为到场客户提供巧克力制作的原料，让客户参与到活动中来，既可品尝巧克力的美味，也可用自己亲手制作的巧克力在情人节那天送给自己最亲密的人。第三周（2月15日）——中南版“爱要大声说出来”：爱情是需要经营的，无论是对爱情充满激情的年轻少年，还是激情已褪去，享受安稳与依赖的中年，系策划筹办中南版“爱要大声说出来”，让客户说出心中的爱，对爱人、对亲人、对陌生人都可。第四周（2月22日）——二月生日业主联谊会：邀请中南所有2月份生日的老业主参

与到生日会中，现场为客户准备生日蛋糕以及生日小礼物。 (三)三月份——沐浴春风，享受阳光，中南户外活动季第一周（3月1日）——风筝制作与放飞：邀约客户在售楼处现场制作风筝，现场将有老师进行风筝制作讲解，完成后在售楼处外空地进行放飞风筝，所有成功放飞的风筝可获得小礼品一份。第二周（3月8日）——户外烧烤狂欢:在售楼处外提供烧烤用具以及烧烤材料，邀约客户进行烧烤活动，现场并为客户提供甜点饮料。第三周（3月15日）——种一颗青春的盆景：邀约客户来到售楼处，现场为客户提供

江苏泰州市房地产市场研究报告2020.1

江苏泰州市房地产市场研究报告

一、城市基本情况 1、泰州市概况 1.1简介泰州地处江苏中部，南部濒临长江，北部与盐城毗邻，东临南通，西接扬州，是长三角中心城市之一。全市总面积5787平方公里，其中陆地面积占77.85%，水域面积占22.15%。市区面积1567平方千米，截至2018年末户籍总人口503.38万人，现辖靖江、泰兴、兴化三个县级市，海陵、高港、姜堰三区和泰州医药高新区。2018年实现地区生产总值5107.63亿元，增长6.7%，在江苏省13个地级市中排名第9。泰州有2100多年的建城史，秦称海阳，汉称海陵，州建南唐，文昌北宋。南唐时（公元937年）为州治，称为“泰州”，兼融吴楚越之韵，汇聚江淮海之风。千百年来，风调雨顺，安定祥和，被誉为祥瑞福地、祥泰之州。这里人文荟萃、

名贤辈出，施耐庵、郑板桥、梅兰芳是其中杰出代表。 1.2 区位交通 ?高铁：泰州市内暂未开通高铁，建设中的北沿江高速铁路和盐泰锡宜城际铁路由泰州境内通过。北沿江高铁规划起自上海，经崇明岛至南通、泰州、扬州、南京北站至合肥，新建正线全长约490公里，在泰州境内设泰州南站、黄桥站2个站点，预计2025年前通车；盐泰锡宜城际铁路主线北自新建盐城高铁站引出后，向西南经泰州市兴化市、海陵区、高港区、泰兴市、靖江市，无锡市江阴市、宜兴市，常州市武进区，接入宁杭高速铁路的宜兴站，全线长302千米，预计2025年前通车。 ?高速公路：京沪高速、盐靖高速、启扬高速、泰镇高速等多条高速公路纵横全境，高速路网发达。 ?航空：泰州市区距离扬州泰州国际机场约36公里，车程约50分钟。 1.3人口情况泰州市户籍人口逐年下降，常住人口数量少于户籍人口，是人口流出型城市。表1. 泰州市2019年人口统计情况表 1.4经济情况泰州市2019年国民生产总值为5133.40亿元。在江苏省13个地级市中长期排名第9，位列镇江、淮安、连云港、宿迁之前。

淮安房地产市场调查报告

淮安房地产市场调查报告班级：统计0801 姓名：钟健摘要：随着近几年淮安市经济的快速发展，本市的房地产业也随之蓬勃发展，我市的房地产业经过近些年来的持续高速发展，使房地产市场逐步多极化的市场结构，多样化的交易方式，产业化与社会化的市场信息。同时又有封闭，垄断的房地产市场，相比之下，房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后，导致房地产开发与消费，投资，投机等多种不良行为的产生，在一定程度上影响了中国房地产的持续。本文将主要从本市宏观经济水平和房地产业发展情况来分析近几年的淮安房地产市场。关键字：宏观经济水平房地产市场供求市场价格第一篇城市环境总体分析一．城市经济发展状况 ●总体概况淮安是一座正在迅速崛起的新兴工业城市、全国农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠，具有良好的产业基础、较强的产业配套能力和独特的比较优势。与其它地区相比，淮安投资政策更加宽松，综合商务成本更加低廉，软硬环境建设更加到位,为来淮投资客商提供了广阔的投资空间和极佳的发展机遇。全市现有各类工业企业1万多家,其中规模企业1118家、重点企业90

家，形成了冶金、机械、纺织、化工、烟草、食品、建材、医药等八大支柱产业。淮阴卷烟厂、淮钢集团、华能淮阴电厂等一批重点企业的综合经济指标名列全国同行业前列。一品梅卷烟、淮钢牌特种钢、清江牌特种电机、韩泰子午轮胎、辉煌牌太阳能、今世缘系列酒等一批名牌产品畅销海内外。 ●宏观经济水平淮安主要经济指标单位比上年+% 地区生产总值亿元915.83 13.4 第一产业亿元142.01 5 第二产业亿元453.25 15 工业亿元381.75 17.3 建筑业亿元71.5 3.4 第三产业亿元320.57 15.6 人均地区生产总值元18921 14.6 图1-1 淮安主要经济指标图1-2淮安历年GDP与人均GDP

南通市房地产市场调查报告.doc

南通市房地产市场调查报告一、南通市房地产发展的经济背景 1．城市土地和人口状况南通市城市土地面积8001平方公里，其中市区土地面积335平方公里（2001年前市区面积仅为224平方公里，2001年后增加到355平方公里，但仍旧不到全市土地面积的二十分之一） 2003年末，全市户籍人口为777.62万人，比2002年减少2.64万人，全市人口密度为971.9人/平方米。其中市区户籍人口为83.01万人，比2002年增加1.78万人，增长2.2%。市区户籍家庭户28.83万户，户均人口2.88人，市区人口密度为2338.3人/平方米。2004年，全市户籍人口为775.69万人，比2003年减少1.93万人。（2004年为快报数据，下同） 2003年，南通全市地均产值为1258万元/平方公里，比2002年增长13.45%。根据初步统计，2004年全市地均产值为1532.38万元/平方公里，比2003年增长21.79%，当年全市地均产值略高于江苏省的平均水平。 2．宏观经济基本发展情况一直以来，南通市与外地城市之间交通不便等原因，成为其国民经济发展的瓶颈。从1997年到2002年，南通市国内生产总值增长速度一直没有超过10%。2003年增长幅度才明显有所提高，达13.4%，全市国内生产总值也首次突破1000亿大关，达1006.65亿元。2004年，南通市的国民经济发展速度再次提速，根据初步统计结果，当年全市国内生产总值为1226.06亿元，同比增长21.79%。 2004年，南通市人均GDP达到15806元，同比增加22.09%。

虽然2003年及2004年南通市的经济发展速度明显加快，尤其是2004年，其国民经济增长速度是近10年来增长最快的一年，但就其综合经济实力来说，在同期长三角地区城市中仍比较靠后。 2004年全市国民经济三次产业中，第一产业的增加值比上年略有增加，为148.89亿元，占生产总值比重的12.14%；第二产业的增加值为664.16亿元，同比增长28.77%；第三产业增加值为413.01亿元，比上年增长18.04%，是近5年来增长最快的一年（1999~2004年的第三产业增加值平均增长速度为13.07%），占当年全市国内生产总值的比重为33.69%。在第三产业中，房地产业的发展占据很重要的地位。2002年，房地产业创造的增加值为45.84亿元，在当年第三产业中排名第二，大大超过社会服务业和金融保险业；2003年，南通市房地产业增加值更是超过了50亿元，同比增幅9.32%。目前，该产业已是当地的重要支柱产业之一。表一1995~2004年南通市国民经济增长情况单位：亿元、% 资料来源：南通统计年鉴（2004年为快报数据）

宿迁市房地产市场调研报告

目录宿迁城市概况 2 城市投资环境分析 7 宿迁市区房地产市场发展概况 21 项目所在片区市场运行情况 42 项目自身情况分析 54 宿迁城市概况地理位置宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8′—34°25′，东经117°10′之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低，最高点海拔71.2m，最低点海拔高度 2.8m 。行政区划宿迁市辖宿豫、沐阳、泗阳、泗洪四县和宿城区，共有125个乡镇，31个场圃，总面积8660平方公里，总人口480.83万人，其中市区面积30平方公里。人口面积 2006年末，全市总人口529万人，总人口中，男女人口性别比为105.11(女性为100)。全市人口计划生育率达94.50%，比上年提高1.84 个百分点。全年人口出生率8.2‰，人口死亡率3.94‰，人口自然增长率4.26‰。宿迁规划到2010年，全市城市化率将达45%以上，中心城市建成区面积人口达60万人，全市农村劳动力就地转移15万人以上，外出务工人数稳定在100万人左右。并建成江苏新兴工商业城市和区域性中心城市、华东最佳人居城市、教育产业集聚城。

从地区人口组成情况来看，我们不难发现宿迁目前的人口结构特点： ——市区人口比例还较低市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。 ——外来人口比例偏低暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。交通情况宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。公路:京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。航空:西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。水路:京杭大运河穿境而过，河通航里程 1005 公里，通航2000吨的船只。新沂至浙江长兴与沪宁，京杭铁路相接的新长铁路已穿过该市到淮阴，2000年已全线建成。铁路:正在兴建的南京至宿迁一级公路纵贯南北可望2000年建成，徐宿淮盐一级汽车专用线横卧东西，加上将要兴建的京沪高速公路、宿迁至新沂一级公路，宿沐灌二级公路，将构成以“三纵三横”为主骨架的公路格局。城市概况宿迁市区被两条河流分隔成为三个区域，从东到西依次是宿豫区、老城区和宿城区老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位成为宿迁未来的商业中心宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区宿豫区曾经是宿迁的一个县，2004年行政区域调整后成为宿迁的一个区，整个区域的建

南通中南世纪城-中央商务区百货商店业态市场简析(DOC 5)

宜兴市场调查环境篇

盐城市中南世纪城—景城项目日照报告

南通房地产市场分析

2019年南通市场监测报告

无锡市房地产市场分析讲课讲稿

最新南通市房地产买卖合同(完整版)

淮安市(全市)房地产投资情况数据分析报告2019版

房地产场分析框架

房地产联合开发战略框架协议

淮安房地产市场调查报告

房地产项目及区域市场分析

房地产开发项目投资分析基本框架(自己总结的)

昆山_中南世纪城一页纸说辞

淮安房地产市场调研分析报告(doc 18页)

某楼盘10月暖场活动方案汇总

江苏泰州市房地产市场研究报告2020.1

淮安房地产市场调查报告

南通市房地产市场调查报告.doc

宿迁市房地产市场调研报告