房地产开发管理中存在的问题与解决途径

随着我国经济市场的进一步发展，我国的房地产行业也得到了较为迅速的发展，但是在进行开发管理的过程中，还是存在一些较为严重的问题，这对于我国房地产行业的发展起到了一定的限制。本文对我国房地产开发管理过程中存在的问题进行了较为全面的分析，同时制定了相关的解决措施，以供参考。

标签：房地产；管理；问题

我国目前阶段的房地产开发对于技术方面的要求是非常高的，投资的风险也是比较大的，所以对于房地产开发管理工作的重要性也在不断地提升。因为房地产开发管理涉及到的内容较为广泛，所牵扯的项目也是非常多的，所以想要保证房地产开发能够顺利进行，必须要全面做好相关的管理工作，对于相关的管理必须要不断进行完善，这样才能进一步提升管理的成效，这对于全面保证项目有效完成及建筑工程的质量有着非常重要的意义。

1、房地产开发管理的意义

进行房地产开发管理的主要目标就是要进一步完善建设项目的目标，要通过相关的责任制度全面结合工程开发的实际意义以及相关的基本理论，对于房地产开发项目进行全面的控制管理，以此来实现房地产建设过程中的各项优化配置，这样才能高效地完成房地产开发的基本目标，这对于全面达成房地产开发管理方面有着非常重要的意义。因为房地产开发管理系统相对比较复杂，所以必须要有一个较为完善的管理系统作为支撑，以相关的管理制度职位为保证，才能够对建筑工程的全过程进行统筹安排，达到全面实现工程建设的目的。

2、房地产开发管理过程中存在的问题

2.1 缺乏可行性研究

目前阶段，我国房地产开发的首要问题就是在项目实施之前缺乏可行性的研究。在进行开发的过程中，项目的决策者通常过于注重眼前的利益，对于建筑项目长期的经济效益以及实际的资金消耗问题没有进行仔细深入的研究和预判，就进行了工程項目的建设工作。这种盲目地实施不但前期的调研准备不足，也严重缺乏相关的管理制度和目标，这就导致在进行建设的过程中缺乏相关的保证，导致建筑项目的实施无法正常顺利进行，甚至会出现被迫停工的可能。所以这不仅会造成非常严重的经济损失，也会对我国的土地资源等方面造成非常严重的浪费。

2.2 管理体制不完善

房地产开发项目的管理人员自身的专业素质直接影响到了整个工程管理体制的完善程度，所以在进行房地产开发的管理过程中，相关的管理人员必须要全

房地产企业房地产开发与管理制度

房地产开发与管理第一节房地产开发第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。（1）建设项目的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托进行设计。（2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计项目委托书，经经理批准后，才正式

抽设计单位委托设计。施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计标准。（3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程项目，更应积极组织力量完成。（4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计项目任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其他有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费标准，按市政府有关规定执行。（5）设计室建立工序管理体系：

关于团队建设存在问题的思考

关于团队建设存在问题的思考团队是由基层和管理层人员组成的一个共同体，它合理利用每一个成员的知识和技能协同工作，解决问题，达到共同的目标。一个好的团队是推动工作不断开拓创新的根本保障。工作推动不力，滞后不前，应首要分析工作团队建设存在的问题。团队建设出现问题，主要表现为三点：神衰、形散、力弱。神衰，即士气不振，精神萎靡，缺乏干事创业的激情与开拓精神。其原因是团队正能引导力和感召力不足，团队成员缺乏价值共识和目标认同，致使志不同、道难合，缺乏向心力和凝聚力。形散，即行动缺乏协调性和统一性，不能形成有效合力，恰如一盘散沙。其原因：一是缺乏严密的组织性，使团队成员分工不明，职责不明，对自身在团队中的定位不准，不知如何发挥个人作用。二是缺乏良好的运行机制，团队成员之间行动缺乏默契，不能形成有效配合。三是缺乏制度保障和纪律约束，使团队好的运行方法不能固化，对影响团队的负面因素不能及时纠正纠偏。

力弱，即能力弱化，工作攻而不克，久拖不果。其原因是决策水平和执行能力低下，缺乏解决问题所需要的专业素养及持之以恒、锲而不舍，狠抓落实的力度。这三个问题，分别对应团队的思想建设问题、组织建设问题、能力建设问题。要加强团队建设，打造一流团队，提高团队的执行力，也应以加强团队的思想建设、组织建设、能力建设为切入点。 1、加强团队的思想建设。一是强化思想教育，树立共同的价值观，增强团队思想共识，特别是要根据任务要求，经常研究问题，统一思想，明确目标，形成共识，确保同心同向发力。二是构建团队文化，以文化人，增强团队成员的组织认同感和归属感，固化团队成员的共同价值观，激励成员奋力实现团队目标，塑造团队之“魂”。 2、加强团队的组织建设。一是科学设置组织架构，根据任务需求，确立合理分工，并组建相互协作的各个做战部门，使工作任务得到科学的分解、细化与执行。二是制定科学的运行机制，确保各部门、各成员之间的协调运作，保障团队行动的协调性、指向性，增强团队合力。三是制定奖惩机制。通过奖优罚劣，使好的做法、好的传统得到固化和发扬，弘扬正能量，激发团队成员的责任感、使命感。同时，

房地产开发过程中的规划管理

房地产开发过程中的规划管理 -标准化文件发布号：（9556-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

房地产开发过程中的规划管理房地产开发过程中的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。 1、开发项目选址、定点审批阶段。开发商首先须持计委批准立项文件、开发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的1/2000或1/500地形图及其他相关材料向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城市规划管理部门审核后，由城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》。2、申请建设用地规划许可证阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件（使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见）、1/2000或1/500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。 3、规划设计条件审批阶段。开发商需持城市及化管理部门批准的计划任务、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图（单位建筑 1/500，居住区1/2000，其中一份划出用地范围）和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后，下达《规划设计条件通知书》及用地红线图。《规划设计条件通知书》主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。4、设计方案审批阶段。开发商应首先委托有规划设计资格的设计机构完成不少于2个方案设计，然后持设计方案报审表、项目各设计方案总平面图（单位建筑1/500、居住区1/2000，其中一份划出用地范围）、各层平立剖面图、街景立面图等（1/100或1/200）、方案说明书及其他相关资料，向城市规划管理部门提出设计方案审批申请，城市规划管理部门接此申请后协同其他有关单位，审查该详细规划设计方案并提出修改或调整意见。之后，开发商根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城市管理部门审批。审批通过后由城市规划管理部门签发《规划设计方案审批通知书》。 5、建设工程规划许可证阶段。开发商需持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议（如使用水、电、煤气、热力的等的协

房地产开发经营与管理模拟试题(附答案)

房地产开发经营与管理第一套模拟试题一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合

销售团队管理存在问题的原因解析(总3页)

销售团队管理存在问题的原因解析(总3页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除

原因分析销售队伍的上述常见问题一般是出自3个方面的原因：图1-3 销售队伍出现问题的主要原因示意图 1．结构设置不当销售队伍出现问题的一个重要原因是整个销售管理系统的结构设置存在问题，尤其是销售队伍管理的结构设置有问题。销售目标的确定、销售的组织形式（是按产品划分，还是按客户群划分或者是简单按区域划分）和流程的搭配（到底什么时候和技术部门配合，什么时候向其他部门申请，应收账款怎么协调控制）等等，这些都属于结构设置问题。如果结构设置不当，就会产生诸多方面的问题，包括前面所讲的6大类问题。【案例】独当一面，单线联系【在市场划分上，Ａ公司简单地按地区来划分，其结构设置是区域型组织模式，也就是张三负责东城区，李四负责西城区等。例如张三负责东城区的整个销售工作。这就形成一种独当一面的局面，单线联系，即东城区所有的客户都是张三单线接洽、联系。销售初期，经理给了张三一些名单，让张三去接洽客户。开始时张三还跟经理交流客户各个方面的情况，但随着业务能力的增强，他觉得自己完全可以掌控这一方的客户。因为所有的客户虽然认识了公司，但更多是认识自己，在客户眼中，公司和张三完全是一体的，他代表了公司，代表了所有的产品，这就是典型的独当一面、单线联系案例。独当一面、单线联系，实际上就等于把这个区域完全包给销售员了。在这个结构下，公司和销售经理所掌控的客户信息非常少，这就是结构设置上出现的问题——缺乏相应的侧面性结构和基础结构。】

房地产开发经营与管理试题及答案

中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理形成性考核册姓名学号年级专业保定广播电视大学房地产经营与管理练习题一一、单选1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物B．交易C．资产D．企业2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物B．交易C．资产D．企业3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。 A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。

A．一切因素B．主体因素C．客体因素 D．周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作 C．建设阶段D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作B．前期工作 C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A．投资机会选择B．投资机会筛选C．前期工作D．施工 10、（）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A．市场调查B．市场细分 C．目标市场的选择D．市场定位11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。

团队如何进行有效沟通演讲

团队如何进行有效沟通沟通是意义的传递与理解。完美的沟通是经过传播后，被接受者感知到的信息与发送者发出的信息完全一致。有效的沟通在团队工作中至关重要。有效的沟通能够消除各种人际冲突，实现成员间的交流行为，使成员在情感上相互依靠，在价值观念高度统一，在事实问题上清晰明朗，达到信息畅通无阻，改变成员之间的信息阻隔现象，激励士气，减轻恐惧和忧虑，增强团队之间的向心力和凝聚力，防患于未然，为团队建设打下良好的人际基础，同时提高团队工作效率，降低经营成本。有效沟通如此重要，那么，我们该如何实现团队的有效沟通呢？团队有效沟通的六大要素。要素一：通过培训、学习，转变思想观念，让团队中的每个成员都对团队之间的沟通进行重新的认识。这是营销团队良好沟通的预热和基础。在整个团队沟通过程中，有一个非常关键的要素，那就是团队负责人的带头示范作用。我们知道，团队工作每个发展阶段都依赖于组织成员良好的沟通，而成员良好的沟通又依赖于领导者的能力。领导能力是实现有效沟通的基础，同时也是保障工作高效性的关键条件。团队负责人在团队沟通中起到举足轻重的作用。一旦团队领导者的思维观念转变过来，将团队成员之间的沟通放在一个非常重要的位置，那么，“上行下效”，下面的员工自然而然的会随之转变自己的思想观念，努力实现领导的“意图”，从而最终有利于后续的团队之间的沟通工作。这是一个基本的前提。要素二：“制度重于一切”，团队负责人应该积极组织团队成员建立各种规章制度，按照计划步骤来办事情，切忌无的放失。在这个过程中，有三个需要注意的问题：

首先是必须形成制度。由团队负责人或指定的人（原则上是团队负责人）牵头，组织下面的员工，通过集思广益，形成规范化、条文式的团队沟通规章制度，这些规章制度必须具有可行性及灵活性，同时应该非常明确，比如，沟通的时间、地点、参与人等等，这些都是必须形成制度化的东西，要在整个团队内形成沟通的良好氛围。其次，沟通的主题要明确。团队成员之间的沟通内容大致包含国家宏观政策、行业发展趋势、公司总部动态、当地市场的实际现况，面临的挑战和机遇，团队成员的士气，以及其他一些值得沟通和探讨的东西。团队负责人应该确保每次沟通都有一个能引起团队成员兴趣的主题。这样才能做到“有的放矢”。再次，关于团队沟通形成的制度要含考核细则，尤其是对沟通的内容、效果必须细化、量化，要有总结报告，实行直接领导责任制。“员工不会做领导想做的事情，而是做领导要考核的事情”，这就是制度的好处，也是团队进行有效沟通的必要保障。要素三：从细节入手。许多团队成员抱怨良好的沟通实在太难实现了，为什么呢？就因为他们没有注意到细节，在沟通的过程中，粗心大意，马马虎虎，最终空有完善的规章制度，却行同虚设。从细节入手，这就要求我们的团队在进行沟通过程中，尽量不要将自己的个人情绪带入沟通中，要克制感情，保持冷静。因为情绪的波动容易造成对信息的接受与理解产生偏见。同时还需要注意非语言提示。比如，眼色，脸部表情，身体动作示意，等等。这些细微处是团队负责人和组织者必须加以关注的重点。其次，教育团队成员学会积极倾听。积极的倾听是对信息进行积极主动的搜寻，而单纯的听则是被动的。积极倾听表现为接受，即客观地倾听内容而不作判断。因为当我们听到不同意的观点时，会在内心阐述自己的想法并反驳他人所言，这样会漏掉一些信息。积极的倾听者就是接受他人所言，而把自己的判断推迟到说话的人说完以后。团队成员如果能做到积极倾听，往往可以从沟通中获得说话者所要表达的完整信息；反之只能得到只言片语，错失至关重要的部分。这是需要团队负责人和组织者刻意去培养的。再次，尝试换位思考。积极倾听，不但要求专注，还要求移情，即我们通常所说的“换位思考”。把你自己置身于说话者的位置上，努力去理解说话者想要表达的含义，需要暂停自己的想法和感觉，不要轻易打断说话者

团队管理方面的问题

管理者是组织的统帅，是战略管理的核心主体。从政府到企业乃至学校的班级，管理者作用发挥的好坏直接决定了组织的兴衰。作为一名管理者要如何去正视团队管理方面的问题呢?下面就赶紧跟着一起来了解下吧!团队管理方面的问题(一)一、团队管理的重要性建立共同愿景。由于人的需求不同、动机不同、价值观不同、内心的恐惧不同，团队在组建之初，需要团队成员用大量时间和精力来讨论和完善一个在集体层次和个体层次都能被接受的目标，这一目标一旦被全体成员接受，就会占据领导地位。每个人的工作是这一目标的具体化。共同愿景的建立，能够激发出人的“深层热望，每个人不仅知道自己在做什么，还知道自己为什么要这么做，这样才能充分地发挥自己的潜力并主动合作，从而团队也才能获得协同效益。严守纪律规范。组织在团队建设过程中，过于追求团队的亲和力和人情味，会使严明的团队纪律阻碍了团结，导致了管理制度的不完善。比如说，在一个班级某个学生没能按期完成某项学习任务或者是违反了学校某项具体的规定，但他并没有受到相应的处罚，或是处罚根本无关痛痒。从表面上看，这个团队非常具有亲和力，而事实上，对问题的纵容或失之以宽会使这个成员产生一种“其实也没有什么大不了的错

觉，久而久之，贻患无穷。严明的纪律不仅是维护团队整体利益的需要，在保护团队成员的根本利益方面也有着积极的意义。合理分配角色。如果将团队精神理解为集体主义，并简单地与个人英雄主义对立起来。这样会导致团队成员的个性创造和个性发挥被扭曲和湮没。而没有个性，就意味着没有创造，这样的团队只有简单复制功能，而不具备持续创新能力。团队精神的实质不是要团队成员牺牲自我去完成一项工作，而是要充分利用和发挥团队所有成员的个体优势去做好这项工作。因此，团队中合理的分配好每个成员的角色，使他们各尽所能，不仅可以发挥每个人的积极性，更可以提高其创造性。二、团队管理的问题虽然团队对于每个组织来说非常重要，但是团队管理仍然存在着很多问题，具体表现为：1.不能求同存异。在团队中，每个成员都有自己的个性，他们只有最大限度地发挥自己的才能，才能实现自己在团队中的价值。这样，那些个人能力很强的成员之间可能会形成恶性竞争，从而不利于其个人和组织目标的实现。以一个班级为例，从团队的角度来讲，其学生的学习成绩不应当仅仅是将每个学生成绩的简单的算术和，而是要大于这个算术和。 2.彼此过于依赖。

团队中如何有效沟通与协调

团队中的有效沟通与协调在大学学习中，不同的课程都会安排我们分小组完成作业，而我们都把各自的小组称为一个团队。在一个企业或是其他不同的社会组织中，为了完成某项工作，也会成立自己的团队，这些团队往往涉及的人员多，而且跨专业线、跨部门甚至跨区域等。那么，具体什么是团队呢？团队是由员工和管理层组成的一个共同体，它利用每一个成员的知识和技能协同工作，解决问题，达到共同目标。团队的类型包括项目团队和工作团队。团队的构成要素总结为5P,分别为目标、人、定位、权限、计划，（还可分为任务与目标、领导者、协调者、执行者）。如何很好地融合这些要素，成为一个高效率、高凝聚的团队？我们很多人往往都只关注如何做事情、解决问题，并不是很关注团队中的沟通问题。但是，什么是沟通呢？沟通是一种态度，是信息交换，意义传达表达感情的过程，沟通是团队协作完成工作的必要手段，沟通应该是就双方的意见进行交流，并在交流的基础上达成一致的过程。㈠团队沟通的定义及重要性所为团队沟通，团队沟通是指两名或两名以上的能够共同承担领导职能的成员为了完成预先设定的共同目标，在特定的环境中所进行的相互交流、相互促进过程。团队成员间和谐的关系有利于团队任务的完成，而他们之间的沟通则有利于关系的建立和维持。沟通是实践各项管理职能的主要方式、方法、手段和途径。沟通不仅存在于横向的管理活动的全部过程，而且更存在于纵向的管理活动的各个层次。当团队的运行或管理出现了问题，部门之间，领导者之间，成员之间必须通过良好的有效沟通，才能找准症结，通过分析、讨论、确定方案、并及时将问题解决。沟通是创造和提升团队精神和企业文化，实现共同目标的主要途径和工具。显然，沟通是维持团队良好的状态，保证团队正常运行的关键过程与行为。㈡团队的有效沟通（总体）在沟通过程中，人们会经常被置于两难的境地：他们一方面想通过这一过程满足需求，而另一方面又害怕与人沟通。在一个团队中，不同的人对不同的事物有不同的理解，再加上复杂的关系，就使得沟通愈发复杂。如果一个人不同意你

房地产开发与管理

房地产开发与管理一、填空 1.房地产：房地产是由土地、随着土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 2.房地产开发的特征：1.综合性2.长期性 3.时序性 4.地域性 5.风险性 3.生地熟地毛地净地生地。1.生地：指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。2.熟地：指已完成土地开发，形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。3.毛地：指已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.净地：指已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁，土地权利单一的土地；从形态上看，净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.管理的基本职能：计划、组织、领导、控制、创新。 5.土地所有权：是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地所有权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 7.根据土地利用总体规划，土地用途包括：农用地、建设用地、未利用地。 8.建设项目选址意见书的主要内容：1.建设项目的基本情况2.建设规划选址的主要依据。 9.房地产开发项目规划：是把建设意图转换成定义明确，系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。 10.房地产投资决策的基本要素：决策者、决策目标、决策变量、状态变量。 11.定量分析方法：确定型决策法、风险性决策法和不确定型决策法。 12房地产投资不确定性分析的进一步分析方法：盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。 14.五种财务基本报表：现金流量表、损益表、资金来源与应用表、资产负债表和外汇平衡表。 15.房地产开发建设过程四个阶段：1.项目建设准备阶段2.招标投标阶段3.施工阶段4.市政公建配套阶段。 16.建设工程质量监理内容：1.对原材料的监理2.对混凝土浇灌的试验监理3.对施工程序的监理。 17.工程监理工作内容：1工程投资监理2.工程进度监理3.工程质量监理4.工程成本监理5.工程合同监理。 18.现行土地制度、社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制。a农民集体的范围有：农民集体；村内有两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体.b 国有土地的范围有：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。二、简答题 1.房地产特性：1）位置固定性、地域差别性。2）使用长期性。3）商品属性。4）保值增值性。5）异质性。 2.项目选择的程序：1.投资项目寻找2.投资项目精选 3.初步可行性研究 4.项目谈判 5.详细可行性研究 6.公司总体决策。 3.我国土地所有权特征：1.权利主体的特定性2.交易的禁止性3.权属的稳定性 4.权能的分离性 5.排他性。 4.土地使用权转让原则：1.随之转移原则2.房、地产一致原则3.效益不可损原则。 5.房地产开发投资的主要不确定性因素：1.土地费用2.建安工程费3.租售价格4.开发期和租售期5.其他因素。

团队管理容易出现的问题之欧阳歌谷创作

团队管理容易出现的问题欧阳歌谷（2021.02.01）从前有人说管理是一门科学，后来有人说管理是一门艺术，现在大家都说管理是一门科学的艺术。是吧，总之管理是很有意思的一件事情，对于一个团队来说，管理得好，大家的心气儿就高，工作效率就高。记得有人用一句大白话说，管理就是用好人，理好事，很有道理。在过去的一年中，自己大部分时间是花在管理上，整理了一些碎碎念，也许对身处职场中的同事们有帮助。培训很重要，CEO其实是首席培训官——大公司都有成熟的培训课程，规模小点儿的公司，甚至创业公司也都需要。“勿以事小而不为”，如果一个新人融入团队的时间太久，会磨灭他的热情。所以，针对新人，我们参考Facebook的新兵训练营，制定了简单的培训流程，包括公司的历史、规章制度、产品、组织架构、所使用的工具、工作法则等，根据不同的岗位还要加上相应的技能培训。试行下来，效果还不错。精进学堂，每日精进——这个算是我自己玩票的一个东西，看着别人玩微信公众账号，自己眼热，又想到平时总有一些话要和同事分享，于是就开设了“精进学堂”这么一个公众账号。分享

一些自己对工作、生活的感悟，貌似大部分同事都订阅了。InfoQ 的核心价值观之一就是“每日精进”，其目的就是让大家在每天的工作过程中都能有思考，有进步，不要固步自封。后来还从线上移到线下，每周分享会也做成精进学堂了。管理还是要靠盯——不是每个人都很自觉，即使很自觉的人也不一定完全理解你的意思从事。所以，管理者不时的提醒是非常重要的。InfoQ采取的是一种SOHO的方式，这种提醒显得就更加重要，一方面可以了解项目的进度，另外一方面也防止工作中的惰性。这也要求每个部门经理/项目经理的嘴巴比以往更加勤快。完全的自觉不可靠，有时候更是一种Leader逃避责任的借口。沟通永远是防止误解的利器——但凡工作中出现误解，90%以上应该是和沟通不畅相关的。记得在今年赴美的时候，同事很积极地帮助定了住宿的地方，但我发现有些贵，就请其再去找找有没有更合适的。其实同事找的已经是最佳的选择，但是在整个过程中，我没有得到任何讯息，就想当然地认为这是没有货比三家后的结果。如果一开始就信息共享，就没有后来的误解。所以“公开透明”是团队和谐的另一个法宝。别敲那么多字了，拿起你的电话——相比于QQ、微信等沟通方式，电话依然是面对面沟通之外的最佳沟通方式。在QQ、邮件里面解释了那么多，花了几十分钟甚至数小时去争论，不如

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度目录一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书 2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书

3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部销售部经理职位说明书 7. 办公室（1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理

1、项目投资与开发管理制度设计（1）企业项目投资管理制度（2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具（1）项目阶段投资回收分析表（2）企业年度总体经营计划书（3）投资项目竞争分析调研表（4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程（2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计（1）年度经营计划方案（2）项目投资分析方案（3）项目拆迁安置方案四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计（1）工程设计管理制度（2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具（1）工程项目设计任务单（2）设计任务修改审批表

房地产开发和管理

房地产开发与经管第一节房地产开发第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制工程的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行工程的可行性研究。工程的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。（1）建设工程的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托设计院进行设计。（2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计工程委托书，经经理批准后，才正式抽设计单位委托设计。

施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计规范。（3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别范围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程工程，更应积极组织力量完成。（4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计工程任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其它有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费规范，按市政府有关规定执行。（5）设计室建立工序经管体系：

房地产行业日常业务处理流程

房地产企业日常业务处理流程房地产公司的财务核算至关重要，故财务部应至少设三人以上，出纳人员一名，主管现金、银行存款及其他货币资金；成本会计一名，专门负责房地产项目开发成本的核算；记账会计一名，主要是全面负责整个项目的帐务处理，登记帐簿、登记记账软件、月末结帐、报表等。下面主要针对房地产企业财务管理工作做一些简单的阐述。一、收房款 1、置业顾问与客户签订认购协议或合同，一式三份，客户一份，财务部备案一份，销售部存档一份。置业顾问随同客户一起将定金或房款交存出纳处，出纳点验款项后开具收款收据或发票。收据联交客户，记账联转记账会计做帐，存根联出纳留存。 2、财务部与销售部都必须建立销售台账，做到日清日结。当天收款与开具收据必须当天登记，每日金额核对一致。每日出纳收取的现金必须及时存入银行，每次存入银行必须逐笔登记，并注明是现金收房款存入银行。每日收取的POS 款和转账款必须逐笔登记。销售部每日根据购房协议（合同）和收据登记《销售日报表》，并与财务部出纳登记的《收款日报表》逐笔核对。置业顾问和出纳根据自己的日报表分别登记销售台账，月底核对结清。 3、记账会计根据出纳传递的票据做账，每日与出纳核对盘点库存现金、银行存款的账面金额与实际库存。记账会计根据出纳开具的收款收据做预收账款，等开具商品房销售发票时再确认为“商品销售收入”。若直接能开具发票，则不做预收账款，直接做入“商品销售收入”。

4、若为按揭贷款，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。出纳人员应根据银行的按揭进账单及时登记销售台账，并根据收款开具收据（发票），三联式收据，客户一份，置业顾问一份，财务部留存一份。记账会计根据出纳提供收据（发票）记账，每日核对账面金额和库存余额。二、开发阶段的日常支出业务房地产企业日常报销跟其他行业基本相同，按照正常审批流程，报销人员拿着票据到出纳处粘贴，会计审核签字，再由经管部门领导审批，公司主要负责人审批，最后交由出纳报销，或领钱或冲账。这些日常报销中，多涉及楼盘的策划宣传等销售费用以及企业管理费用中的招待费、办公费等。房地产企业最大的支出就是开发成本，开发成本下一般设置以下明细科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用，这几个明细核算跟商品房开发有关的所有费用支出。 1．土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 2.前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 3.建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

房地产开发与经营管理复习过程

第一节房地产的概念与特性一、房地产的概念房地产是房屋财产和土地财产的总称。本质上包括土地和建筑物两大类。二、房地产的特性 1. 空间上的固定性土地以及定于土地上的建筑物是不可移动的。 2. 生产、使用的长期性房地产开发周期长达数年甚至是数十年，使用期限也可达数十年甚至上百年。 3. 大量投资性房地产投资数额很大，产品价值很高。 4. 保值性和增值性由于城市的扩张和土地的稀缺性是的房地产价值高。 5. 相互影响性房地产价格还受到邻近环境的影响。 6. 受政策限制、影响的敏感性各国对房地产的各项活动都有某项规定和限制，主要反映在城市规划和各种政策措施方面。第二节房地产业的内部结构一、房地产业的内涵房地产业是以第三产业为主的一个重要部门，具有生产、经营、服务的职能。二、房地产业的结构（一）生产结构房地产业的生产过程通常分为土地开发和房屋开发两个阶段，土地开发首先要征地，房屋开发是第二个阶段，包括勘测和规划设计，工程建设，建成验收以及财产分割等。在房地产业的开发阶段，其生产结构主要有以下基本内容： 1. 生产性投资结构 2. 产品结构 3. 生产组织结构 4. 区域结构（二）流通结构流通是生产和消费之间不可缺少的桥梁，在计划经济体制下，房屋不是商品，市场经济体制下，房屋成为了商品，要进入流通领域，一般来说，房地产市场的流通主要有买卖、租赁和抵押三种方式。（三）消费结构消费结构主要反映在社会生产力和社会消费力之间的相互关系。第三节房地产业在国民经济中的地位和作用一、房地产业是城市社会经济发展的物质基础城市的基本功能和经济活动都离不开房和地，无论是发展中国家还是发达国家都是如此。二、房地产业的发展为国家财政收入开辟了重要来源房地产业是财政收入的主要来源之一，在各个国家都是如此。三、房地产业能够促进和带动相关产业的发展房地产业能够带动相关产业的发展，比如建材、家具等。四、发展房地产业可以促进旧城区的改造，完善城市的功能我国旧城区人口稠密，交通拥挤，住房陈旧，基础设施不完善，环境质量差，等等，调整旧城区能够健全城市功能与发展房地产业的相辅相成的两个方面。

企业团队建设存在的问题及对策分析研究[]

企业团队建设存在的问题及对策研究摘要：从20多年前的丰田、沃尔沃等公司将团队引入生产过程，到现在的世界500强企业普遍采用团队的形式，这一发展趋势有力的说明了团队在企业经营管理中的重要意义。全球化经济的发展带来了翻天覆地的变化，也给管理阶层带来了发展的契机，越来越多的人开始认识到团队的重要性。尤其随着企业组织结构的不断扁平化、网络虚拟化，团队已经成为目前世界各国企业界普遍采用的高效组织模式。团队的构建和完善问题成为管理者和学者竞相研究的热点。在此背景下，通过分析团队建设的现状、内涵、作用等可以反映出目前企业团队建设存在的问题。根据对存在问题的分析，提出建立高效团队的对策，将更好的发挥团队优势，提高企业的运作效率，降低生产成本，提高企业经济效益。关键字：企业、团队建设、高效团队

前言近年来，团队的工作模式风靡全球，无论是团队模式的始创国日本，还是经济高度发达的美国、欧洲，都早已将团队引入企业。80年代以来，以美国为代表的企业将团队的工作模式引入企业，大大提高了组织的局部效率，从根本上改变了组织的运作方式，提高了组织的整体运作效率。我国在建立市场经济的过程中，越来越多的企业开始构建团队。尤其是随着技术复杂性的提高，以个人独立完成任务为基础的工作方式正逐渐被以团队为基础的工作方式所取代，很多企业都希望能够在企业中采用团队工作模式，发挥团队的优势。新经济、新变化的市场发展模式要求企业组织必须采用团队的工作形式。企业要想在激烈的竞争环境下生存、发展，也必须改变过去的传统的管理模式。而团队的组织模式可以使组织结构大大简化，从而使企业决策层能腾出更多的时间和精力，制定正确的经营发展战略，寻找更好的市场机会，从而产生了比个体简单相加高的多的劳动生产率。因此，解决好团队建设中出现的问题是至关重要的，对一个企业的长远发展也有深远的战略意义。 1.团队综述 1.1团队的形成与发展团队的现代形式起源于50年代的工作再设计和社会技术理论。20世纪六七十年代，日本创造了经济腾飞的奇迹。尽管日本过于狭小，实际上并没有什么物质资源可言，然而，在二三十年的时间里，却一跃成为世界上第二号经济大国。为此，以美国为首的西方国家对日本式的奇迹产生了浓厚的兴趣，一些专家、学者纷纷到日本进行实地考察。其结论是：日本企业强大竞争的根源，不在于其员工个人能力的的卓越，而是其员工“团队合力”的强大。因此，管理学的一种前沿学科——团队管理，应运而生，并迅速风靡于欧美，团队的概念被正式提出来。进入21世纪以来，管理越来越注重团队这一概念，团队管理已经成为新世纪管理领域的流行概念，这不乏有其中的原因。团队具有巨大的潜力。越来越多的组织已经发现，以团队为基础的工作方式的组织已经取得了比任何人所预言的都要深远的成果。 1.2 团队现状早在春秋战国时期中国就有了“团队协作”的思想，二十世纪以来，中国的企业已经建立了属于自己的企业。但是与国外的团队比较起来，其成就就显得十分微小。组建的团队多是由为了解决组织遇到特殊问题而特别抽调的一些精英人员组成，缺乏稳定性，团队实践水平一般较低,是中国团队的实际情况。现在中国企业想要寻求快速的发展，必须加强企业的团队建设,我们应该如何加

团队管理的沟通该如何有效进行

团队管理的沟通该如何有效进行？公司就好比人，是由一个个细胞组成，每个细胞又有各自的组织，就像公司是由很多个团队组成，团队之间需要相当好的配合，才能把公司的效率大大提高。而团队之间的沟通却是相当的重要。一个团队不能有效地沟通，就不能很好地协作。而实际上，沟通是一件非常难的事。例如，有业绩考核指标的销售员在一起进行沟通时，业绩好的销售员为了保证自己的领先地位，很有可能不把自己认为有效的那套方法全盘说出来;中层领导认为经理说的或者做的并不对，但出于自己职位的考虑，他可能不会向经理说出来;而有的员工出于对领导的不满等，不愿意把自己真实的想法说出来，等等。下面的故事说明，有效沟通并不是一件简单的事：两个旅行中的天使到一个富有的家庭借宿。这家人对他们并不友好，并且拒绝让他们在舒适的客房过夜，而是在冰冷的地下室给他们找了一个角落。当他们铺床时，较老的天使发现墙上有一个洞，就顺手把它修补好了。年轻的天使问为什么，老天使答到：“有些事并不像它看上去那样。” 第二晚，两人到了一个非常贫穷的农家借宿。主人夫妇俩对他们非常热情，把仅有的一点点食物拿出来款待客人，然后又让出自己的床铺给两个天使。第二天一早，两个天使发现农夫和他的妻子在哭泣，他们唯一的生活来源——一头奶牛死了。年轻的天使非常愤怒，他质问老天使为什么会这样：第一个家庭什么都有，老天使还帮助他们修补墙洞，第二个家庭尽管如此贫穷还是热情款待客人，而老天使却没有阻止奶牛的死亡。 “有些事并不像它看上去那样。”老天使答道，“当我们在地下室过夜时，我从墙洞看到墙里面堆满了金块，因为主人被贪欲所迷惑，不愿意让别人来分享这笔财富，所以我把墙洞填上了。昨天晚上，死亡之神来召唤农夫的妻子，我让奶牛代替了她。所以有些事并不像它看上去那样。” 有些时候事情的表面并不是它实际应该的样子。而有效的沟通则可以弄清楚事情的真相，也可以校正自己在某些方面的偏差。曾经有人说，如果世界上的人都能够很好地进行沟通，那么就不会引起误解，就不会发生战争。但事实上，世界历史上战争几乎不曾中断过，这足以说明沟通的困难程度了。那么如何进行有效沟通呢? 团队里，要进行有效沟通，必须明确目标。对于团队领导来说，目标管理是进行有效沟通的一种解决办法。在目标管理中，团队领导和团队成员讨论目标、计划、对象、问题和解决方案。由于整个团队都着眼于完成目标，这就使沟通有了一个共同的基础，彼此能够更好地了解对方。即便团队领导不能接受下属成员的建议，他也能理解其观点，下属对上司的要求也会有进一步的了解，沟通的结果自然得以改善。如果绩效评估也采用类似办法的话，同样也能改善

房地产开发与经营教学大纲

建筑科技大学 “房地产开发与经营”课程教学大纲英文名称：Real Estate Development & Operation 课程编号；404244 课程类型：选修课学时：40 学分：2.5 适用对象：会计学专业先修课程：经济学、技术经济学、市场营销学建议教材及参考书：1.《房地产开发与经营》，兰峰编著，中国建筑工业，2008.3； 2.《房地产开发经营与管理》，中国房地产估价师学会编，洪玉主编，中国建筑工业，2005.5；一、课程性质、目的与任务 1．课程性质本课程是工程管理、会计学专业的一门限选课，本课程提供了进行房地产开发经营活动所必需的专门知识，为将来学生走向相关工作岗位打下一个良好的基础。 2．课程目的和任务通过本课程的学习，使学生能够全面认识和了解房地产开发经营管理的全过程知识体系，掌握房地产开发概述、房地产开发前期工作、房地产开发项目市场调查、房地产开发项目策划、房地产开发项目规划设计、房地产开发项目风险与不确定性分析、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目工程建设管理、房地产开发项目市场推广、物业管理等方面的专业知识，提高房地产投资决策的质量。二、课程教学容及要求第一章房地产开发概述容（1）房地产与房地产开发：房地产的基本概念，房地产开发的含义，房地产开发的地位和作用；（2）房地产开发模式：多元化开发模式，专业化开发模式，其他开发模式；（3）房地产开发分类与项目类型：房地产开发的分类，房地产开发的项目类型；（4）房地产开发特性：区位特性，价值特性，外部特性；（5）房地产开发企业：房地产开发企业的设立条件，房地产开发企业资质等级，房地产开发企业设立的程序。基本要求（1）掌握房地产的基本概念；（2）熟悉房地产开发的项目类型、房地产开发的特性；