城镇土地定级(一)理论与方法..

定级 因素 选择要求 重要性 顺序 权重范围
基本设施 环境条件 商服繁华 道路 公交 对外交通 基础设施 公用设施 环境质量 绿地 自然条件 优劣度 影响度 通达度 便捷度 便利度 覆盖率 优劣度 完善度 完备度 Public Natural
Merchant Road Bus Traffic
Infrastructure


e fi (1 r)
M ij M
r di / d
商服功能影响作用分值表
商服功能影响随距离衰减的作用分值
相对 距离 (r) 市级功能 (影响半径d = ) 作用分 区级功能 (影响半径d = ) 作用分 小区级功能 (影响半径d = ) 作用分 街区级功能 (影响半径d = ) 作用分
M M i
M j
f
M min
I
M min
4.商服中心各级功能的服务半径和相对距离

市级商服功能的服务半径：市级商服中心边缘到连片建成区边 缘的最大距离
其他各级功能的服务半径：同级商服中心的最大服务距离 依据商服中心的不同级功能，确定对应的相对距离（3-15个区 间） 商服功能影响作用分：
M eij ( fi M )(1r )
工业用地定级 0.80-0.95 0.60-0.80 1 0.30-0.55 0.55-0.75 ＜0.40
3.道路影响距离及相对距离

主干道、次干道的影响距离：
d s / 2l

支路的影响半径（0.3-0.75km）的确定；
道路影响的相对距离（3-10个区间）：
r di / d
4.道路通达度作用分
第八章 城镇土地定级(一) 理论与方法
第一节 概述
城镇土地定级的类型
综合定级：对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进
行综合分析，按差异划分土地级。
分类定级：商业用地，住宅用地，工业用地
定级技术程序

建立城镇土地定级的因素体系
确定各因素的权重值 计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的 对照表
相对距离－作用分值对照表(直线衰减)
r
f 100 95 90 85 80 75 70 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0.01 99.00 94.50 89.10 84.15 79.20 74.25 69.30 64.35 59.40 54.45 49.50 44.55 39.60 34.65 29.70 24.75 19.80 14.85 9.90 4.95 0.02 98.00 93.10 88.20 83.30 78.40 73.50 68.60 63.70 58.80 53.90 49.00 44.10 39.20 34.30 29.40 24.50 19.60 14.70 9.80 4.90 0.03 97.00 92.15 87.30 82.45 77.60 72.75 67.90 63.05 58.20 53.35 48.50 43.65 38.80 33.95 29.10 24.25 19.40 14.55 9.70 4.85 … … … … 0.99 1.00 0.95 0.90 0.85 0.80 0.75 0.70 0.65 0.60 0.55 0.50 0.45 0.40 0.35 0.30 0.25 0.20 0.15 0.10 0.05
三.交通条件资料整理
(一)道路通达度
资料调查：路网分布、进路类型、级别标准、车流量、道路长度及 宽度 1.道路类型划分 作用：主干道，次干道，支路 类型：混合型主干道，生活型主、次干道，交通型主、次干道 类型数：大城市5-7类，中等城市3-5类，小城市以下1-3类 划分依据：宽度，车道数


划分城镇土地定级单元
计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列 和实际情况，初步划分土地级 进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行 验证和调整 编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编


定级技术方法

因素作用分的计算：相对值法、距离递减法(0～100)
e
R 1j
e
R 2j
e
R 3j
e
R ... j
(二)公交便捷度 资料调查：公共汽车、地铁线路及站点分布、车流量及停靠次数
公共交通站流量的计算：一定区域内各个公交站点的每小时停车量
（地铁等需换算）
公交站点功能分的确定
B fi B 100 X iB / X max
公交站点服务半径（0.3-0.8km）和相对距离（2-5个区间）的计算 公交便捷度作用分的计算
交通条件
facilities
Environment
Green
conditions
必选 1
至少一种必选 2或3
备选
至少一种必选 3或2
备选 4
0.2-0.4
商服繁华 商服繁华 影响度 必选 1 0.25-0.45
0.1-0.3
交通条件 道路 通达度
0.1-0.3
基本设施 基础设施 完善度 必选 3或 2 0.25-0.05
二.商服繁华程度资料整理
资料调查：商服中心的数量、位置、范围；商服中心的商店总数、 经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积
1.商服中心划分

级别：市级、区级、小区级和街区级 边界：明显地物或非商服业建筑 依据：商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值等
城镇类型 大城市 中等城市 小城市以下 商服中心级别数目 2-4级 2-3级 1-2级 最低级中心的建筑面积之和，下限/m2 2000-1500 1500-1000 1000-500

第三节 定级资料调查与整理
一.定级因素量化的一般方法
1.面状因素
ei 100 ( X i X min ) /( X max X min )
2.点、线状因素(规模指数，功能分与作用分)

在各因素内按规模或类型求出各点、线的功能分(最大值为100) 确定吸引范围，并划分若干个相对距离区间
道路类型 混合型主干道 生活型主干道 交通型主干道 生活型次干道 交通型次干道 支路
综合定级 1 0.75-0.95 0.65-0.85 0.50-0.70 0.40-0.60 ＜0.40
定级类型 商业用地定级 住宅用地定级 1 0.80-0.95 0.80-0.95 1 0.60-0.80 0.60-0.80 0.55-0.75 0.55-0.75 0.30-0.55 0.30-0.55 ＜0.40 ＜0.40
B eij fi B (1 r )
公交便捷度作用分值表
公交便捷程度随距离衰减的作用分值（影响半径d =）
相对 距离 (r) 一类便捷 (站流量 = ) 作用分 二类便捷 (站流量 = ) 作用分 三类便捷 (站流量 = ) 作用分 …
e
B 1j
e
B 2j
B e3 j
(三)对外交通便利度 资料调查：对外经营的客运站、货运站和交通节点，包括交通工 具类型、设施规模及分布
基本设施
定级因素
选择要求 重要性 顺序 权重范围
二.定级因素选择原则

因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响
因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响 有较大的差异 不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素

三.定级因素选择和权重确定方法

原则：参照各因素重要性顺序和权重值范围，定级因素对不同 类型用地的影响程度不同 方法：特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法
e
M 1j
e
M 2j
e
M 3j
e
M 4j
5.商服繁华影响度作用分

同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分；
同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次， 并进行加和： n M M j ij i 1
e e

练习：在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能 对某评价单元均有影响，影响分值分别为30、9、3，但同时又受另一区级 中心的区级和小区级商服功能影响，影响分值分别为10、4，则该评价单元 的商服繁华度作用分值为( )。 A. 41 B. 44 C. 49 D. 56
对外交通设施作用指数（0-1之间，和等于1）和功能分
2.商服中心规模指数

采用销售总额等经济指标确定
Байду номын сангаас
I

M K
100 X / X
M K
M max
3.商服中心内各级功能分的分割 商服中心功能包含与中心自身级别相应的商服功能和低于其级 别的各级功能，商服中心对土地繁华的影响由这些功能综合体 现，并应以相应级别的功能分来衡量。
fi I I
0.03-0.2
人口状况 人口密度
Population
商业用地 定级 因素 选择要求 重要性顺序 权重范围
对外交通 便利度 (客运) 至少一种必选 2或3 0.25-0.05 公交 便捷度
备选 4 0.2-0.1
住宅用地
交通条件 环境条件 商服繁华 人口状况 对外交通 基础设施 公用设施 道路 公交 环境质量 绿地 商服繁华 人口 定级因素 便利度 完善度 完备度 通达度 便捷度 优劣度 覆盖率 影响度 密度 (客运) 选择要求 必选 至少一种必选 备选 至少一种必选 备选 备选 重要性 1 2或3 3或2 4或5 5或4 顺序 权重范围 0.2-0.4 0.2-0.3 0.15-0.25 0.1-0.2 0.05-0.1 工业用地 交通条件 道路 通达度 对外交通便利度 (货运) 必选 1 0.2-0.4 2 0.2-0.3 3 0.1-0.2 基本设施 基础设施 完善度 环境条件 自然条件 优劣度 备选 4 0.05-0.01 产业集聚 产业集聚 影响度 Assemble