国外住房保障制度比较分析与启示研究
浅析国外住房保障制度对我国保障性住房发展的启示
浅析国外住房保障制度对我国保障性住房发展的启示摘要：安居才能乐业，拥有合适、稳定的住房不仅是个人和家庭温暖的重要组成部分，也是社会和谐、稳定、进步的必要条件。
随着民生问题的高度关注，住房问题也被推倒了风口浪尖。
在各大网站的组织的2011年“两会调查”结果中显示：保障住房又一度成为了网民们最为关注的五大热门话题之一。
本文希望可以通过参照国外在住房保障的优秀经验，寻找合适的方法建设我国的保障性住房。
关键词：保障性住房住房保障制度国外经验我们常用“食能不能果腹，居有没有定所”来反映一个国家或社会的是否存在民生问题，可见住房问题对整个社会或者说是整个国家的重要性是十分大的。
在不久之前召开的两会上温家宝总理在做政府工作报告时也强调指出：“中央已经下了决心，计划在今后五年，新建保障性住房3600万套。
在保障性住房达到3600万套以后，将有力地缓解住房的压力，特别是解决中低收入和新参加工作的大学生住房的要求”。
可见住房保障作为社会保障问题的一个重要部分正在得到全民的普遍关注，因而解决住房问题也是我国目前搞好民生工作的重中之重。
一、我国住房的真实现状改革开放已经过去了33个年头，我国的住房建筑业也取得了突飞猛进的成就，中国每年大约有20亿平方米的建筑总量﹐接近于全球每年建筑总量的一半，据粗略估计我国每年在全国城乡要新增12~13亿平方米的住宅建筑。
三十多年来﹐全国城乡建了三百多亿平方米住房﹐城乡居民住房面积也大幅提升﹐人均住宅建筑面积增长了四倍﹐达到了人均GDP1~3万美元的中等发达国家的居住水平。
据国土部门的统计数据显示﹐2007年全国村镇实有房屋建筑面积就已超过323.4亿平方米﹐其中住宅271.2亿平方米﹐现在则超过了280亿平方米﹐城镇实有住房建筑面积则超过了180亿平方米。
各地城市面貌焕然一新﹐各个城市中几百万﹑上千万元的豪宅比比皆是﹐数以万计。
很多家庭都有了两套以上住房，应该说我们建的房子已经足够多了。
住房保障制度的国际经验及启示
、
住 房 保 障 制 度 的 国 际经 验
他 们 负担 得 起 的居 所 。
新 加 坡 政 府 分 级 提 供 公 有 住 宅 补 贴 ，严 格 按 家
世 界 各 国政 府 在 城 镇 居 民住 房 保 障 方 面 都 进 行 了 积 极 探 索 ，虽 然 做 法 不 一 ，但 总结 起 来 有 以 下 几 点 经
给 公 社 ，分 别 建 造 面 向 中 等 收 入 者 小售 和 面 向低 收入
者 租 的 住 房 。其 租 金 水 平 严 格 按 收 入 线 确 定 ，一 般 占各 收 入 层 家 庭 收 入 的 １ － ０ ，平 均 为市 场 租 金 多 方 位 住 房 补 助 ， 提 高 居 民 租 房 或 购 房 能 二
力。
问题 ，特 别 是 随着 近 年 来 房 地 产 价 格 的 节 节 升 高 ，房 价 收 入 比不 断 提 升 ， 中低 收 人 群 体 由于 受 支 付 能 力 的
限制 而 无 力 通 过 市 场 机 制 解 决 自己住 房 的 问 题 越 来 越 严 重 。 因此 ，如 何 进 一 步 完 善 我 国住 房保 障 制 度 ，切 实 解 决 城镇 居 民住 房 问题 具 有 重 要 的社 会 意 义 。
验：
庭 收 入 情 况 来 确 定 享 受 住 房 保 障 的 水 平 ，住 房 短 缺 时
期 只 有 月 收 人 不 超 过 ８ ０新 元 的 家庭 才 有 资 格 租 住 公 ０ 有 住 宅 。政 府 对 购 房 补 贴 也 采 用 分 级 的 办 法 ，例 如 ： 对 于 一 室 一 套 住 房 ，政 府 补 贴 １３ ／ ；对 三 室 一 套 住 房 ， 政 府 只 补 贴 ５ ；对 四 室 一 套 住 房 ，政 府 不 仅 没 有 补 ％
世界各国住房保障的做法及启示
世界各国住房保障的做法及启⽰世界各国的住房保障做法及启⽰安居才能乐业。
对任何国家来说，有效解决国民特别是低收⼊群体的居住问题都是⼀个重⼤的社会、经济和政治问题。
20世纪以来许多国家都承认仅靠市场解决不了低收⼊家庭的住房问题。
为满⾜低收⼊者的基本居住需求，维护社会稳定，各国先后建⽴住房保障制度。
住房保障制度与经济体制和社会保障制度紧密相关，各国的住房保障模式、住房保障⽔平各具特⾊，但在住房保障的起源、政府担当的责任、法律体系的构建、住房保障政策的演变等⽅⾯，⼤多数国家却都具有相似性。
⼤规模公共住房建设起源于住房短缺英国：英国是⼯业化最早的国家，也是最早建⽴住房保障制度的国家之⼀。
19世纪80年代，为应对⼯业化、城市化引起的城市住房问题，英国开始兴建政府公寓，以优惠的价格出租给农民。
20世纪40年代⾄60年代初，为解决第⼆次世界⼤战造成的“房荒”，英国政府⼤量兴建福利性公寓，以解决⼤量⽆房户的需要。
美国：20世纪30年代的经济危机使美国⼤量的抵押房产遭受剥夺，贫民窟问题⽇益严重，直到60年代⼆战后住房短缺现象依旧存在，这⼀时期由政府出资的公共住房建设计划在扩⼤住房供给⽅⾯发挥了积极的作⽤。
新加坡：新加坡获得独⽴后，住宅问题严重，有近半数的⼈⼝⽣活在环境恶劣的贫民窟中，1960年新加坡政府成⽴了建屋发展局，实施了⼀系列的五年建房计划，最终成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
与这些国家类似，德国、法国、荷兰、奥地利和⽇本等国家的住宅保障制度也都是起源于住宅短缺问题。
这些国家⽆⼀例外都将“满⾜城市居民的基本居住需求，保障居民的基本⽣活需要”作为建⽴住宅保障制度的出发点，在住房短缺时建设⼤量的公共住房。
中央和地⽅政府共同承担责任住房保障是政府责任，各国住房保障制度的最⼤特点在于政府⼲预的普遍性。
尽管市场经济国家主要依赖市场配置住房资源，但政府在住房保障制度中起了决定性的作⽤。
尽管各个国家和地区在公共住房运营过程中政府的参与模式不同，但各国中央政府和地⽅政府都设⽴了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。
新加坡低收入者住房保障制度及其启示
源 源 不 断 的 大量 资金 来源 雇 主 和 雇 员 按 照 一 定 缴 纳 比 率将 公 积 金 储 蓄 存 放 在 中 央公 积 金 局 ． 央公 积 金 局 把 公 积 金 归 中
集 起 来 后 。 留足 会 员 提 款 外 ， 余 全 部 用 于 购 买 政 府 债 券 ； 除 其
公 积 金 会 员 动 用 公 积 金 储 蓄购 买建 屋 发 展 局 的 政 府 组 屋 ． 以 现 金 支 付 或 抵 押 支 付 房 款 ． 又 促 使 更 多 的款 项 转 入 国家 手 这 中 ， 政 府 建 立 了 强 大 的 资 金 储 备 。政 府 利 用 部 分 公 积 金 储 为 备 ． 贷 款 和 补 贴 的形 式 注 人 建 屋 发 展 局 的 组 屋 建 设 ． 而 以 从 使建屋发展局有能力大规模进行公共住房建设。
导 致 公 共 卫 生 状 况 恶 化 和 一 系列 社 会 问题 ． 为 社 会 不 稳 定 成 的重要因素。 为解 决居 住 及 其 ｇ发 的 社 会 问题 ，９０年 ， 加 １ １６ 新 坡 政 府 宣布 成 立 建 屋 发 展 局 ９ ４年 又 推 出 “ 者有 其 屋 ” １６ 居 的
组 屋 建 设 中 发 挥 着 双 重作 用 。 首 先 ， 为公 共 住 宅 建 设 提 供 了
．
施 。新 加 坡 是 市 场 经 济 国 家 ， 住房 的 开 发 与 建 设 并 不 完 全 但 通 过 市 场 来 实现 。 是 由政 府 主 导 。 新 加 坡 政 府 十 分 明 确 自 而 身 在 解 决 住房 问题 上 的 责 任 ． 制定 了 符合 其 国 情 特 点 的住 房
展 局 的收 支 亏 损 。这 部 分 损 失 ． 府 核 准 后 每 年 都 从 财 政 预 政 算 中 给 予 补 贴
国外住房保障制度对我国的启示
国家 ，实哥 亍商 品 化 的 住 房 保 障 形 法 》 规 定 ，政 府 提 供 低 利 息 贷 款 ， 会 、联 邦 住 宅 抵 押 贷 款 公 司 、联 邦 式 ， 房 商 品化 程 度 较 高 ， 人 拥 鼓 励 私 人 投 资 于 低 收 人 家 庭 公 寓 住 宅 管 理 委 员 会 等 。 主 要 职 能 是 住 私
突 出 的地 位 。 １ ．完 ｆ 的 珐 规 建 设 Ｉ
管 理 和 园 地 制 宜 地 组 织 施 工
ｌ ３ 三 室 一 套 的 ，政 府 只 补 贴 ／ ；
第 四 ，组 织 公 团 进 行 住 宅 开 ５ ； 室 一 套 的 ， 府 不 仅 没 有 补 ％ 四 政
第 二 次 世 界 太 战后 ， 日本 住 房 发 。与 一 般 国 家 不 同 ． 日本 政 府 在 贴 ， 而 且 按 成 本 价 加 ５ 的利 润 ； ％ 短 缺 达 ４ ０万 户 ，约 ２ Ｏ ２ － Ｏ ０万 人 无 积 极 进 行 普 通 居 民 住 宅 建 设 与 经 五 室 一 套 的 ， 政 府 按 成 本 价 加
（ ）日本 的 住 房 保 障 制 度 ： １ 通 过 立 法 保 障 住 房 措 施 的 住 所 的 家 庭 四 是 提 供 房 租 补 ．
落 妻
贴 家 庭 收 人 为 居 住 地 的 中 等 收
日本 作 为 后 起 的 市 场 经 济 国
美 国 在 住 房 保 障 方 面 最 具 特 人 ８ ％ 以 下 者 均 可 申 请 此 项 补 家 ， 会 保 障起 步 晚 而 发 展 快 ， ０ 社 保
房 可 住 ，占到 当 时 人 口 的 １ 日 ／４ 营 的 同 时 ， 是 直 接 介 人 ， 是 组 不 而
１ ％ 的 利 润 。 由 于 房 价 上 涨 ， 售 ５ 出
国外住房保障制度对我国的启示
总资产周转率造成 了一定的影响 ， 需要进行进一步的分解。 ５ ． 资产总额的分解
结合相应 的数据 和实际情况 ， 建行在 ２ ０ １ ０年在经营 、 投 资等方面 的先进流量净 额均 有所 减少 ， 但是 由于金融危机 的 影响， 使得 市场存在过 多的流动性 ， 在 国家货 币政 策调整 的
Ｆ Ｉ Ｎ ＡＮ Ｃ Ｅ Ｅ Ｃ ＯＮ ＯＭＹ 金融 经济
国外住房保障制度对我国的启示
杨 立凤
（ 中国人 民银 行 沈 阳分行 营 业管理 部 ， 辽宁 沈阳 １ １ ０ ０ １ ３ ）
摘要 ： 近年 来， 中央 出台了一 系列房地 产调控政 策 ， 其 中
一
一
类为供给导 向型 的公屋政策 ， 另一类为需求导 向型的公屋
一
、
国外住房保障发展概述
保 障性住 房是 与商品房相对应的一个概念 ， 是指政府为 中低 收入住房 困难 家庭所 提供的限定标准 、 限定 价格或租金 的住 房 ， 一 般 由廉租住 房 、 经济适用住 房和政 策性租赁住 房 构成 。国际称呼上 ， 没有保 障性住房这一说法 ， 将住房分为公 屋与私屋 。公 屋是 由政府买单的保障性住房 ， 而私屋则是 由 私人拥有 的不享受政府买单优惠 的自建或市场化的商品房 。 根据保 障方式 与环节的不同 ，公屋政策主要分 为两类 ：
化成本结构 ， 增加利 润 ； 另 一方 面 ， 应 该响应央 行政策 导 向，
在于积极对业务进 行了创新 ， 使得银行 获得 了新的利润增长 点。 但是 ， 也需要 注意到其 中存在的问题 。 ２ ０ １ ０年 ， 建行的经 验成 本进 一步增 加 ， 与２ ０ ０ ９年相 比高 出 １ ５ ． ５ ８ ％， 对销售 的
英国、美国、新加坡住房保障制度的产生、演变及启示
英国、美国、新加坡住房保障制度的产生、演变及启示作者：肖淞元来源：《中国房地产》2012年第05期一、英国（一）英国住房保障制度的产生1919年，英国政府开始建立初步的住房保障制度，原因有以下四方面：首先，住房问题成为社会焦点。
进入“3盎司黄金”（即人均生产总值达到3盎司黄金）发展期后，土地、劳动力和资本成为稀缺资源，在基本需求和投资需求不断增长的拉动下，供需矛盾不断扩大，住房问题成为社会矛盾和冲突的构成因素之一。
其次，人们表达意愿的成本降低。
这一时期，英国的议会制度及选举制度得到进一步发展，公民能够通过投票选举来表达个人偏好和意愿，使人们对解决住房问题的要求能够影响议会和政府政治取向。
再次，稳定的实施机构降低了成本。
19世纪中叶，英国建立文官制度，使得政府制定的政策能够在执政党和内阁发生更迭后保持稳定，降低了行政成本。
最后，非营利住房合作组织的存在进一步降低了交换的交易费用。
从1844年开始，英国陆续成立了众多为改善无房者住房的住房协会，成为市场主要的住房开发者。
这些非营利组织的出现极大地降低了住房保障制度运行的衡量和实施成本。
（二）英国住房保障制度的演变英国住房保障制度大致可以分为两个阶段。
1.第一阶段：公共住房投入期1919年，英国政府开始建立住房保障制度，主要政策有：一是租金管制。
由区议会确定租金，房屋出租者无权决定租金，降低租房成本。
二是政府收购住房。
政府可以收购私有住房作为公共住房。
三是政府投资兴建公共住房，以合理的租金租给无房者。
这一阶段政府主要从租赁市场入手，增加公共住房供应，实现供求平衡。
区议员们为获取更多选票，以降低房屋租金换取更多支持，使得房屋租金收入不足以支付房屋的维修和持有成本，极大地降低了房屋所有者投资住房和持有住房的偏好，最终导致他们竞相向政府出售住房。
二次世界大战后，因战争破坏，住房出现了严重的短缺，政府不得不开始大规模建设公共住房。
经过多年的投入，英国公共住房占存量住房的比例由1950年的18%上升到1981年的30.3%。
外国经验对我国住房保障制度改革的启示
外国经验对我国住房保障制度改革的启示摘要：我国目前正处于房地产宏观调控和加强住房保障制度建设的改革跨越阶段，2012年是我国保障性安居工程建设的关键之年。
本文在简要介绍美、德、英住房保障发展模式的基础上，提出外国经验对解决我国住房保障问题的一些启示。
关键词：住房保障住房保障制度安居工程公共租赁住房一、住房保障基本理念住房问题是现代城市社会问题之一，是城市化与工业化的产物。
城市作为经济效益的聚集地，工业和人口高度集中，产生了对城市土地和住房供给的巨大需求，导致住房价格上涨，形成了住房供应的绝对短缺和因住房价格高于中低收入家庭的支付能力而引起的住房有效需求不足两大问题。
住房保障制度是指以政府为核心的公共部门依据法律政策的规定，以公共财政为依托，综合利用国家和社会的力量对公民特别是住房弱势群体进行扶持和救助，保障公民基本居住水平的社会安全制度，是一种在住房领域内实行的社会保障制度。
由此我们不难看出构成住房保障制度的四大要素，即其责任主体是政府为核心的公共部门；保障对象必须满足一定的条件；实施应以法律法规为依据；整体制度是对住房弱势群体进行扶持和救助的种种住房政策措施的总和。
充分理解这四大基本要素对住房保障政策建议的提出有重要作用。
二、主要发达国家住房保障发展模式工业化和城市化首先出现在以英国为代表的资本主义发达国家中，并且在整个欧洲大陆和北美洲大陆广泛迅速发展，必然会较早面临住房危机，进而做出相应的努力，了解其具体的住房保障制度安排，对我国住房保障事业的进一步发展有一定指导意义。
英国是工业化最早的国家，是住房保障制度产生最早的国家之一，也是政府干预最早的国家。
早在19世纪80年代英国就制定了针对城市住房问题的《住房法》，并开始兴建政府公寓。
英国的住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利，国家担负保障公民住房福利的职责。
英国的住房居住方式分为三种类型：一是自住住房，二是租住私房，三是租住政府公房。
为保障公民的居住权，政府采用了与居住方式相对应的、分层次的住房福利体系，分别为自住、租住居民提供福利，同时还设置了防止人们因住房支出而沦为贫困的机制。
住房保障制度的国际经验及启示
住房保障制度的国际经验及启示首先，住房保障制度需要政府的积极参与和领导。
政府的重要职责是确定住房保障政策的目标和方向，并通过资金、土地等资源的调控来支持住房保障工作。
例如，新加坡的住房发展局负责住房政策的制定与实施，通过提供公共房屋、补贴房租等方式，确保居民具备适宜的住房条件。
其次，住房保障制度需要注重市场与政府的协同作用。
市场机制可以发挥资源配置的效率和灵活性，政府可以通过政策的引导和调控来纠正市场失灵，确保住房供应的平衡和合理价格的形成。
例如，德国的住房保障制度中，政府通过建立公共财产公司、提供房屋补贴等方式，调节住房市场的供需关系，保障居民的住房权益。
第三，住房保障制度需要与城市规划和社会福利等政策相衔接。
城市规划的科学与合理，可以提供充足的土地资源，并合理规划住房用地，确保住房供需的平衡。
社会福利政策可以提供贫困群体的基本生活保障，为其提供适宜的住房条件。
例如，丹麦的住房保障制度将住房问题与城市规划、社会福利等政策相结合，通过向贫困家庭提供低价房屋和房租补贴等方式，解决住房困难。
最后，住房保障制度的有效实施需要社会各界的广泛参与。
政府在制定住房保障政策时应充分听取民众的意见和需求，确保政策的科学性和公平性。
同时，社会组织、专家学者等应该积极参与住房保障工作，提供专业支持和建议。
例如，荷兰的住房政策中，政府与社会组织合作，通过提供低价房屋、开展社区自组织等方式，解决低收入者的住房问题。
综上所述，住房保障制度的国际经验可以为我国住房保障工作提供一些启示。
我国政府应积极参与和领导住房保障工作，注重市场与政府的协同作用，与城市规划和社会福利等政策相衔接，同时重视社会各界的广泛参与。
只有在政府、市场、社会和个人多方共同努力下，才能建立健全的住房保障制度，促进全体居民的共同富裕和社会进步。
新加坡住房保障制度研究及其对中国的启示
供适 当住 房 ， 解决 他 们 的住 房 问题 。其 主 要 由经 济 适 用房 制 度 、 租 房制 度 和 政 策 性 租 赁 房 制 度 所 组 成 。 当前 ， 府 廉 政 为切实解 决 中低 收人 群体 的住 房 问题 ， ０ １年 政府 计 划建 ２１ 设 万套保 障性安 居工程 １０ ０ ０万套 ， ２ １ 与 ０ ０年 ５ ０万套保 障 ９
中 图 分 类 号 ： ９ Ｃ１ 文 献标识码 ： Ａ 文 章 编 号 ：６ ２３ ９ （０ ２ ０ —０ １０ １ ７ —１ ８２ １ ） ４０ ２ —２
房 价 关 系 着 普 通 老 百 姓 的 住 有 所 居 的 基 本 住 房 需 求 ， 策 ， 立 了建 屋 发 展 局 （ ｕ ｉｇ＆ Ｄ ｖｌｐ ｎ ｏｒ ） 推 成 Ｈｏ ｓｎ ｅｅ ｍｅ ｔ ａｄ ， ｏ Ｂ 关 系着 国民经济 的健 康有 序 发 展 ， 关 系 着社 会 的和谐 稳 出 了 “ 者 有 其 屋 ” Ｈｏ ｎ ｒｈｐＳ ｈ ｍｅ 的 政 府 组 屋 更 居 （ ｍｅＯｗ ｅｓｉ ｃ ｅ ） 定 。经历 近两年 的严 厉 的房 地 产 调控 ， 价飙 升 的局 面得 计 划 。该 计 划 的 主 要 内容 是 政 府 拨 出 国有 土 地 和 适 当征 用 房 到 有 效 的控 制 ， 始 出 现 理 性 的 价 值 回 归 。 然 而 ， 容 忽 视 私 有 土 地 作 为 建 房 之 用 ， 且 由 银 行 和 中 央 公 积 金 局 提 供 开 不 并 的 现 实 是 庞 大 的 保 障 房 建 设 和 供 应 过 程 中 的 质 量 和 资 金 及 建 房 所 需 的 资 金 。新 加 坡 政 府 在 实 施 组 屋 计 划 过 程 中 ， 形 管 理 问 题 需 要 政 府 相 关 职 能 部 门 去 解 决 。 而 新 加 坡 作 为 一 成 了 由建 屋 发 展 局 负 责 组 屋 的 规 划 和 建 设 、 央 公 积 金 局 中 个 国土面积极 小 的东南 亚城 市 国家 却 成功 实 现 了“ 居者 有 和 邮 政 储 蓄 银 行 等 金融 机 构 提 供 建 设 组 屋 资 金 的 完 整 组 屋 其屋” 计划 ， 使得 不 同 收入 群 体 的家 庭 都住 有 所 居 ， 国 民 供应体 系 。正 是 由这些 部门 的通力合 作 、 且 相互 配合 ， 组成 了 的 住 房 面 积 和 质 量 及 配套 设 施 都 十 分 完 善 。 新加坡 完善 的住房保 障制度的形成 。
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20 世纪初以来，发达国家为保证中低收入者的基本 效率性、公平性方面都有较大改善，对消除居住隔离起到
居住需求，不断地探索、总结，逐步建立起了较完善的住房 了一定的作用。
保障制度。如美国从供需两方面进行补贴的保障模式，英
美国在不同时期采取的住房保障政策取向是根据当
国的混合产权补贴方式，日本的住房保障三大支柱，以及 时的经济环境和国内住房的主要矛盾制定的，虽然在实行
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CONSTRUCTION ECONOMY
房地经济
2011 年第 4 期（总第 342 期）
（2）保障方式的不同。在住房供应支持方式上，英国、 新加坡政府设立专门机构、提供营运资金、直接建造公房； 日本等则主要依靠政府提供长期和优惠利率贷款（或贷款 利息补偿）等财政优惠措施，鼓励非盈利机构建房。
日本的住房保障政策基本是围绕住宅金融公库法、公 营住宅法和住宅公团法展开的，并且以住宅的五年建设计划 作为规划目标来实现和完善日本的公共住房供给。日本在 “三法”保障下顺利完成了住宅的逐个五年建设计划，值得我 国在保障性住房的建设计划及实施控制中借鉴。
2 国外住房保障制度比较分析
2.1 国外住房保障制度共同点分析 发达国家住房保障制度在具体设计上存在差异，但
已经形成的较为成熟的住房保障机制，从而提出我国的 计划的“砖头补贴”式住房供给政策转变。但是这种补贴需
住房保障相关制度与机制设计的建议。
要联邦政府雄厚的财力做支撑。（3）20 世纪 70 年代以后
1 国外住房保障制度与实施效果
的“消费优惠”政策。此期间，住房短缺不再是主要矛盾，据 此制定的租金证明计划和租金优惠券计划等类似政策，在
在住房保障体系建立和完善的过程中，存在共同点: （1）住房保障动因和目标的相似性。发达国家均以政
治、安定、公平作为建立住房保障制度的基本动因，以满足 城市居民的基本居住需求、保障居民的基本生Hale Waihona Puke 需要作为 建立住房保障制度的出发点。
（2）住房保障政策演进的相似性。各国最初的住房保 障制度是由政府在金融和住房供应上进行大规模国家干 预，政府直接投资或补贴建设公共住房。随着全国性住房 短缺的缓解以至消失，转而鼓励运用市场机制解决大量的 住房供应。
为使住房保障制度更好地发挥作用，英国政府还制 定了系统配套的政策予以支持。英国早在 1851 年就颁布 了 《劳动阶级公寓法》（Laboring Classes` Lodging Houses Act），授权地方机构为低收入阶层建设住房[4]。1919 年的 住房法使得政府直接投资建设公共住房成为英国住房福 利制度的重要组成部分，到 20 世纪 70 年代末，公共住房 的建造数量和公共住房的出租一直是政府住房保障政策 的主要目标，经历了长期的公房建设，居民对公共住房的 需求开始大幅下降，直到 1979 年政府开始推行公房出 售，鼓励私人投资建房，实行住房私有化政策，并提高公 共出租住房的租金标准，同时鼓励隶属于地方政府的住 房管理机构改造为私人合作及非盈利性质的住房协会[5] （Housing Association） 来整体购买公共住房进行出租、维 护等管理，标志着英国的正统公共住房的住房保障政策 有了变化，但政府直接投资建造公共住房的住房保障政 策仍然实施。
（3）住房保障责任和保障措施的相似性。各国住房保 障重在建立公平社会，缩减贫富差距；实施过程强化、过程 监管与干预，制定了一系列法律体系保障实施有效公平。 2.2 国外住房保障制度不同点分析
各国的住房保障制度也具有诸多不同点，主要表现如下: （1）保障模式的不同。以英国为代表的住房保障模式 倡导公民普遍地享受住房福利，国家担负保障公民住房福 利的职责；以美国为代表的住房保障模式重视权利与义务 的密切联系，提出对公平的维护不应以效率的损失为代 价；以新加坡为代表的住房保障模式重视政府强制储蓄， 建立以中央公积金为核心的社会保障体系等等。
新加坡所建立的完善的住房公积金制度体系等等。
的时候产生了一些问题，但是基本缓解了当时的主要矛
1.1 供给和消费政策交替的分阶段式的美国住房保障制度 盾。公共住房建设在短期内较快增加了住房存量，缓解了
美国住房保障的核心思想是从供给和消费两个方面 城市低收入阶层的住房短缺问题，但长期来说该种住房保
进行补贴。从供给角度看，政府尽可能多地增加低租金住 障方式对住房市场的负面影响更大，如不利于住房市场的
住房的开发建设尤其是解决中低收入居民的住房建 设不能完全依赖市场经济的调节来完成，需要政府建立 合理的住房保障体制来满足中低收入居民的住房需求。 发达国家虽然主张自由竞争、市场调节，但在公共住房供 应上，政府却采用各种方法进行干预。目前，国内住房供需 矛盾突出，应积极借鉴发达国家的先进经验，加快公共住 房的建设与实施。同时借鉴美、日的经验采取类似的税收 优惠和政策扶持等手段来引导和鼓励非盈利性质的住房 协会、住房合作社等社会团体和私人组织开发保障性住 房产品，形成经济适用房、廉租房和公共租赁房共存的多 层次的适合不同收入水平居民的保障住房供应体制。 3.2 尽快为保障性住房实施建立法律依据和保障
作为新兴的工业化国家，新加坡在解决住房问题方面 成绩突出，其住房保障制度有许多特色：（1）实行住房公积金 制度；（2）分级提供公有住宅补贴；（3）公有住房的合理配售。
新加坡的保障住房政策不仅解决了中低收入阶层的 住房问题，也惠及到其他阶层，值得我国在住房公积金制 度的公积金储蓄、使用等方面进行借鉴，以完善我国在住 房保障中的公积金制度和公共住房配售制度。 1.4 以住宅金融公库法、 公营住宅法和住宅公团法为核 心的日本住房保障政策
（3）供应模式的不同。英国等国公共住房所占比例较 高，是以大量公共住房供应模式为主的欧美工业化国家的 代表；美国则是补充型公共住房供应模式的代表。
（4）补贴模式的不同。各国政府的住房补贴方式包括 面向住房供应方的补贴和面向住房需求方的补贴两大类， 二战以后，各国政府住房补贴政策经历了从供给方增量住 宅的建设补贴向需求方存量住宅的房租补贴的转移。
英国是福利制度发展最早的发达国家之一，也是住 房问题产生最早、政府干预最早的国家。英国的住房保障 模式倡导公民普遍地享受住房福利，国家担负保障公民 住房福利的职责。英国的住房居住方式分为三种类型：一 是自住住房，二是租住私房，三是租住政府公房。为保障公 民的居住权，政府采用了与居住方式相对应的、分层次的 住房福利体系[3]。
英国的这种正统的公共住房供给的住房保障政策和 后期的公房私有化政策的施行是相当成功的，不仅满足 了居民的住房需求，而且公房的私有化政策减轻了政府 的财政负担。英国保障性住房政策中的公共住房建设和 公房私有的结合推进，值得我国借鉴。 1.3 以住房公积金保障为基础实行公有住房补贴和配售 政策的新加坡住房保障制度
China, suggestions on housing security system are presented.
Key words: housing security system; comparative analysis; foreign countries
[中图分类号] F407.9
[文献标识码] B
[关键词] 住房保障制度；比较分析；国外
Abstract: America, Japan, Britain and Singapore are selected as the objects of the research. The process and char－
acteristics of the housing security system are studied, and differences are analyzed. According to current situation in
张 涛 （1982- ）， 女 ，山 东 人 ，博 士 研 究 生 ，研 究 方 向 ：管 理 科 学 。
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CONSTRUCTION ECONOMY
2011 年第 4 期（总第 342 期） 房 地 经 济
性、效率性方面都存在一定优势。美国消费政策补贴及其 运作模式值得我国借鉴。 1.2 以公共住房供给为主与公房私有进程结合的英国住 房保障制度
[文章编号] 1002-851X（2011）04-0081-03
为了保障每个公民的基本居住权利，各国普遍选择 其发展进程如下：
积极干预住房建设、供给和分配，通过发展公共住房来满
（1）20 世纪 60 年代以前“建设公共住房”为主的制
足中低收入阶层对住房的需求，以此维护社会稳定和处 度。到1959年全国共有 422451 套公共住房[1]；事实证明美
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房地经济
2011 年第 4 期（总第 342 期）
国外住房保障制度比较分析与启示研究*
■陈 永，张 涛
（亚太建设科技信息研究院， 北京 100044）
[摘 要] 系统分析了美、日、英等国家的住房保障制度发展进程和主要特点，采用比较研究的方法对国外住
房保障制度异同点进行分析。 结合我国具体情况，提出现阶段我国保障性住房建设制度政策建议。
房或以低价格将住房卖给中低收入者。从消费角度看，政 形成，实施不善会导致贫民窟等社会问题。补贴住房建设
府直接补贴租户。美国住房保障制度相对于其它发达国 计划式的住房政策在实行中证明是成效最差的，存在诸如
家而言，最大的差异在于其特色的租金补贴模式，这也是 监管困难、监督成本大、住房隔离等问题，是美国实施时间