南京住宅市场供求分析
商品住宅合理价格分析——以南京市鼓楼区为例
波动 ． 这 说 明 我 国 上 市 公 司监 督 体 制 已 经 有 所 完 善 ． 能 够 为 投 资者 进 行 投 资 提 供 建 议 ． 并且 从 另 一方 面说 明股 价 能 反 映
一
财 务 问题 的 困境 ， 必须 从改善股权结构 入手 ， 逐 步 降低 上 市 公 司 的 股权 集 中程 度 ， 使 公 司股 权 多 元 化 。 ３ ． 提高 投 资 者 的 素 质 股 市 是 一 个 风 险 与 收 益 并 存 的市 场 ． 很 多 投 资 者 在 进 行
定 的会 计 信 息 。 ３ ． 本 文 只对 ２ ０ １ ２年 的 数 据 进 行 了 分 析 。 即 只 选 取 了截
面数据 ， 如果对其它年度 的数据进行 同样的实证分 析 。 会 有
投 资 时有 时会 存 在 盲 目 ． 从众心理 ， 在 投 资 方 面 他 们 风 险 意
识差 ， 从 而产 生 了一 系 列 的不 理 智 的 投 资 行 为 。尤 其 是 新 人 市 的投 资 者 ， 还 没 有 养 成 通 过 正 规 渠 道 阅 读 上 市 公 司 信 息 披
监会应加大稽查力度 ． 同 时还 应 加 大 惩 罚 力 度 对 披 露 误 导 信 息 等 违 法 行 为 要 依 法 处 理 。 使 信 息 要 充 分 体 现 时效 性 ， 有 效 性 和 充 分 性 。 从 而 不 仅 要 对 投 资 者 更 好 的 投 资 提供 建议 ． 同 时也 要 为 预 测 我 国 的经 济 走 势 提 供 有效 数据 。 ２ ． 上 市 公 司 要加 强 财 务 治 理 公 司治 理 是 上 市 公 司获 得 长 足 发 展 的 关 键 。 财 务 治 理 是 公 司治 理 的核 心 ， 因 此 优 化 公 司 的 财 务 治 理对 公 司 的 自身竞 争优 势 和 地 位 的提 高 有 着 重 要 的 作 用 。在 财 务 治 理 中 ， 股 权 结 构 是 否 合 理 对 财 务 治 理有 着很 大 的影 响 力 。 因 此 针 对 我 国 １ ５ ８
南京住房价格坚挺的原因和对策分析
南京市的房竹在全 国卫位于前列 ，且居 高币下 ，更 引起社告 各界盼普洎 关注。丰文 从戚车构成 、费用 、利恫
关键词 ｌ 房地产 ；价格 ：对策 中圈分娄号 】 ２ ３ ３ Ｆ９ ．５ 文赫标识 】 Ｂ 立章一号 】 ０ —１ １（ ｔ ４ ５６ 撇 ０ ）２ ０ 一０ ０— 啪 ２
多 样 的 购 房 贷 款 方 式 ，放 宽 了 贷 款 的 额 度 和 年 限 ； 四 是 国 家 罘 取 了 积 极 的 时政 政 策 ，鼓 勖 扩 大 内 需 ，这 些 政 策 的 实 施 均 拉 动 了 我 市 居 民 的 住 房 消
费。
房 消 费 ， 据 对 我 市 居 民 家 庭 抽 样 调 壹
据 最 近 对 我 市 二 十 家 开 发 企 业 的 卷 调 查 ， 有 ４ ％ 的 企 业 认 为 目 前 我 市 ｔ ５ 地 开 发 费 用 要 占 住 房 价 格 的 ３ ％ 以 ０
创 业 ， 刺 激 了住 房 消 费 ； 据 统 计 ， 到
２０ ０ ０年 底 我 市 市 区 人 口 ２ ９ ５ 万 』 ． ８ 、
资 料 显 示 ：在 未 来 的 三 年 中 有 近 三 成 的 居 民 家 庭 有 购 房 的 意 向 。 因 而 ，未
仍 出现 Ｈ 升 不陴 的 态 势 。据 统计 ， １ ９ ９７
年 至 ２０ Ｏ ０年 的 四 年 间 ， 我 市 商 品 住 房 的 销 售 价 格 指 数 分 别 为 １４ ９ １ 、 １２ ６、 ｌ １ ９ １ ２ ８ 比 上 年 上 涨 了 ０ ０．、 ０．，
量 的工 作 。 一是 建 设 了 一 批 具 有 高 标
准 、高 质量 的撼 市基 础配 套设施 ；二
是 利 用 科 研 院所 多 、高 等 院 校 多 的 人 才 优 势 ， 加 快 了 科 研 成 果 的 开 发 和 转 化 ；三 是 加 快 了包 括 户 藉 管 理 制 度 、 劳 动 用 工 制 度 、教 育 体 制 的 改 革 ， 加 ． 快 了科 研 成 果 的 开 发 和 转 化 。 这 些 举
楼市收官之战 解读南京楼市年终成绩单
ｌ 一线报道
１ 搜房观察
楼 市收 官之战 解读南京楼市 年终成绩单
２１ ０ ０年 １ 月 ．搜 房 网 率 先 发 布 了 ２ １ １ ０ ０年 南
气榜 ，并且公布 了南京住宅成 交金榜及二 次调控南 京房 价涨幅 榜 。时值年末 的南京楼市 ．今 年的成绩 单究竟能打 多少分 ７在
现 了 明显 的 分 化 品质 好 的 楼 盘 仍 然 受 到 追 捧 ，而 性 价 比 低 的
离开的将 是缺钱的和走错路的开发商 ．缺钱的购房人。
刚需 或 投 资
年 底 该 如 何 置 业
对 于消费者是 否应抓 紧时机在年底 置业？大众证券 报资深 产 经记者成 曦建议 首先选好 区域 ．如 果作为投资 置业 ，价格
１０ ０甚至 ２ ０ ０以上的 中高端 住宅项 目．其余 ８家楼盘 均为 ０ ５ ００
万元 以下 的刚需楼 盘。其中江北 大盘就 占了一半 江宁 ２ ， 家 城中 、河西 、城 南各 １ 。而 成交面积 Ｔ Ｐ ０ 单上 ．则又 出 家 Ｏ １榜 现了中海凤 凰熙岸、保利香槟国际两大豪宅项 目。
观望与降价博弈
降 价 是 个 别 案 例
南京房 促会秘 书长 张辉认 为 ．从 楼市运行 的方 向看 向下趋
势 更 强 。 不 是 一 个 普 遍 性 的 买 房 时期 ．短 期 内 很 难 出现 上 涨 ．
张 辉 还 表 示 ，这 次 调 控 主 要 集 中 在 四 个 方 面 ，第 一 抑 制 需
产品创新 、务实的价格 、独特 的资 源都是重 要的因素。往年 的 榜单排名前十的普遍 有几个特征 ， 第一大盘 ． 第二中低价 楼盘 ． 大盘加低价 保证 了成 交量比较高 。而 今年的榜单 出现了很多新
住宅消费满意度研究——以南京为例
两 者的比较来分析住宅消费的满意度。国外对住宅消费满意度
的实证研 究较 多， ａｔｒ Ｈｅｓ １８ ）Ｇ ｌｅ（ ９７ 等人早 Ｇ ｌｅ 和 ｓ ｓ ｒ（９ １ ， ａｔｒ１８ ） ｅ ｓ
对 建 筑 质 量 的评 价
住 宅 消 费 满 意 度 对 户 型 设 计 的评 价
期 的研 究认为 ， 消费满意 度是住宅期望 与实际感知之间 的 住宅
（ ０５ 对澳大 利亚昆士兰州的研 究表明 ， ２０ ） 顾客 感知因素中的配
套设施 、 物业管理 等与 居住 满意度 紧密卡ｌ ；ｅ（ ０８ 的研 究 『 Ｌ ｅ２ ０ ） 天 发现 ， 顾客 感知因素 中的小区环境 ， 如绿化 、 景观 等对住 它消费 满意度有显 著的正影 响 ； 另外 ， 作它用， 的年龄 、 、 收入 、 家庭规 模 等也会对其满意度 产生影响 ；ｕ （９ ９ Ｌ １９ ）基 ｒ美国住房调 查 （ ＨＳ 数据的实证研究发现 ， 苞用，Ｉ Ａ ） 住 、ｌ Ｉ年龄较人 、 １ 收入较高的 人 具有 更高的满意度 。国内对住 它消 费满意度 的实证研究较
重要 洼矩阵 ， 根据图 １ 所示的原则来确定各项指标的改进次序 。 当指标落入图 １中的优势区 Ｂ， 表对用户来说是重要的 ， 代
属于关键性 因素 ， 目前满意度评价较 高 ， 要保持并 发扬这 些 需 优点 ； 当指标 落入图中的维持 区 Ａ时 ， 表明满意度评价较高 ， 但 这 些因素对用 户来说是不重 要的 ，因此该 区域又称锦 上添花
３ ２ ５ ％
．
３ ．％ ２６
８５ ．％
５４ ．％
２人
２ ．％ ３８
３人
４ ．％ ３７
４人
９２ ．％
５人 以上
南京市住房租售比空间变异及形成原因初探
核心指标 。
１ 南 京 市 住 房 市 场 发 展 现 状
发展 的重要基础 ， 因此政府要 尽可能稳定房价 ， 满足这一 主体 需求 ， 减少相关税赋 ， 扩大贷款年限 ， 实行优惠利率 ， 提供相关 补贴 ， 保 障房 、 经济适 用房的出售 ， 大大减少租房者 ， 直接导致
租 售 比的 变化 。 ２ 南京 市 住 房 租 售 比空 间 分 布
１ ． １ 南京 市住房销售和租赁市场现 状 由图 １可知 ， 南京市房屋销售 价格指数远大于租赁价格指 数， 尤 其是 ２ ０ ０ ４年 ， 住房市场泡沫严重 。２ ０ ０ ８年之 后 ， 虽然销 售 价 格 指 数 与 租 赁 价 格 指 数 逐 渐 接 近， 房 价 租金 仍 在上 升 ， 虽
１ ． ２ ． ２ 用 于住 房 开 发 的 土 地供 给 状 况
能 收 回投 资资 金 ， 已超 过 房 屋 的 使 用 年 限 ，期 间还 不 考
虑 资金 的时 间价值 。 这 一 数 据 远 离 国 际 公认 正常标 准 １ ：
标准差 极小值
极大值 １ ／ ４位数 ３ ／ ４位数
１ ０ ８ ． ９ ６ ２ ７ ４ ． ８ ８
９ ３ ５ ． ４ ３ ４ ４ ９ ． ９ ２ ６ ０ ５ ． ３ ６
如果政府 对土地控制严 紧 ， 住房需 求就会加大 ， 从而推 动 作者简介 ： 王雨璇（ １ ９ ９ ３ 一） ， 女， 江苏南京 ， 本科 生。
通讯作者 ： 马欣（ １ ９ ７ ７ 一） ， 男， 江苏泰州 ， 副教授 ； 研 究方向 ： 城 市土地经济与房地产 管理。
第２ ２期 ２ ０ １ ４年 １ １ 月
江苏科技信息
Ｊ ｉ ａ ｎ ｇ ｓ ｕ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ＆ Ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ Ｉ ｎ ｆ ｏ ｒ ｍａ ｔ ｉ ｏ ｎ
2022年行业分析六大热点城市楼市发展情况分析
六大热点城市楼市发展情况分析买还是不买，对于眼前的购房者来说，真是一个难题！房价究竟是涨还是跌，是盘整还是拐点？争辩不休，雾里看花。
记者最近连线北京、上海、广州、深圳、武汉、杭州等地媒体，解读这六大房地产热点城市专业记者眼中的楼市困局。
北京：上市多，成交少，开发商仍赌"牛市"北京的房价在去年时几乎是"一天一个价"。
现在，五环以内没有1万元以下的楼盘。
但今年楼市与去年相比显得"疲软"。
今年前4个月房屋销售面积同比下降了54%，全市销售商品住宅15217套，仅为上年同期的47.2%；房屋售价涨幅连续回落，下降了0.8个百分点。
就是在传统的"红五月"，北京房地产市场成交总体仍不乐观。
不少老百姓有种期盼："奥运"过后，房价会不会跌？但开发商降价的并不多，即便变相降价，真正能享受到优待的很少。
比如燕郊某楼盘，前几天推出75折，但有许多"条条框框"的限制，比如只针对老业主购买其次套房，或者某幢楼某层某户型优待。
还有一些开发商还在喊涨。
6月21日将要开盘的一个楼盘，靠近中国图书馆，位置不错，但周边配套欠缺，可是开发商的初步定价还是达到了33000元，这个盘子的主力户型的300-500平方米，一套房子起码也要近千万元了。
北京推出了"两限房"，但开发商受"两限房"的影响较小，他们觉得，产品品质不一样，不同的产品满意不同层次的需求。
在北京，两三万一个平方的高价房，成交不抱负，但中低档房还是有市场的，老百姓有需求，但在比较房子的性价比。
上海：价涨量缩，炒家支撑"弱市"上海商品住宅市场最近整体的成交价格又走高了，看起来很美，可并不代表上海楼市就非常红火。
专业机构5月份对142个总规模1050.4万平方米的样本楼盘调查，其中41%的公寓楼盘消失价格上涨，平均涨幅为3.9%，最大涨幅8.1%；有9%的公寓楼盘消失价格下跌，平均跌幅1.9%，最大跌幅5.7%。
南京市楼市年终总结报告1212-19
目录第一部分：宏观市场第二部分：土地市场第三部分：商品房市场第四部分：市场发展和未来展望第一部分宏观市场一、2011年南京市宏观经济指标❑2011年南京总体经济平稳增长，1-3季度全市实现地区生产总值4538.50亿元，同比增长11.8%。
1-3季度，规模以上工业企业完成工业总产值7792.68亿元，同比增长28.8% ❑2011年1-3季度，全社会固定资产投资完成2997.23亿元，同比增长28.2%；其中，工业投资完成1427.38亿元，同比增长25.0%；房地产投资完成677.96亿元，同比增长19.7%。
❑2011年1-3季度，实现社会消费品零售总额1961.3亿元，同比增长17.9%；进出口总额428.33亿美元，同比增长30.8%。
其中出口总额229.09亿美元，增长27.4%；进口总额199.24亿美元,同比增长34.9%。
❑2011年财政运行平稳。
❑2011年南京人民生活水平持续改善：1-3季度，城市居民人均可支配收入达到24424.65元，同比增长12.7%。
1-3季度，城市居民消费价格同比上涨5.8%。
附：主要经济统计表（统计局只公布到前三季度的数据，数据有滞后性）（注：数据来源，南京统计局）二、2011年南京市基础设施推进状况南京基础设施建设状况良好，成效显著；公路、轨道交通均取得了不俗的成绩。
❑ 城市内道路进行快速化改造，加快地铁三号线一期和地铁十号线建设，开工建设机场线、四号线一期和十二号线工程开工推进长江四桥、纬三路等过江通道建设；❑ 开工建设海峡城、金融城、青奥村、麒麟公园、积极做好老城南的历史文化的保护、启动仙鹤门—沧波门示范段内郭体保护、龟山外郭遗址公园和生态景观绿化建设，凤渡路—宁丹路示范段内岸坡整治、景观节点等建设，完成十万株大树移植。
城市的基础设施和功能不断完善，进一步提升了城市的形象。
附：南京市基础设施状况推进一览三、南京重点宏观政策盘点以及效应分析❑ 南京限购细则——南京的调控政策紧随中央的调控意见❑通过限购政策抑制需求，降低销售量，从而逐渐起到控制放假快速上涨的作用，不限购城市供销两旺，价格稳步上升，相对而言，先后落实限购政策的南京，其供销收到抑制，南京房价涨幅放缓，趋势走稳，充分说明，限购正在在抑制需求，控制放假快速上涨方面起2010.10.11 江苏省国六条2010.10.12南京暂时限购第3套房2011.2.17住建部提请南京出台限购令2011.11.17南京出台限购细则2011.2.19个人住房公积金贷款额度大幅度到了作用。
南京租房调研报告
南京租房调研报告南京租房调研报告一、调研目的本次调研旨在了解南京租房市场的现状和趋势，以便为租房人群提供更好的租房服务和指导。
二、调研方法本次调研采用了问卷调查和实地走访的方法。
通过问卷调查收集租房者的意见和需求，同时实地走访了南京的各个租房区，对房屋租赁市场进行了观察和分析。
三、调研结果1. 租房需求分析根据问卷调查结果显示，南京租房人群主要集中在大学生、白领和外来务工人员等群体。
他们对房屋的基本要求包括：房租价格适中、周边交通便利、生活设施完善等。
此外，他们还对房屋的安全性和环境要求较高。
2. 租金水平分析调研发现，南京市区的租金水平相对较高，尤其是在市中心区域。
一居室的房租大致在1500-2500元/月，二居室在2000-3500元/月，三居室在3000-5000元/月。
从整体趋势来看，南京租金水平逐年上涨。
3. 租房市场现状分析南京的租房市场较为活跃，尤其是近年来随着外来人口的增加，租房需求也在不断增长。
目前南京的租房市场主要分布在栖霞、鼓楼和玄武等区域，这些地方交通便利，生活设施完善。
4. 中介服务情况分析调研显示，南京的中介机构数量众多，但是服务质量良莠不齐。
一些中介机构服务态度好，帮助租房人群解决了很多疑难问题。
而另一些中介机构存在虚假房源、服务不专业等问题，需要加强监管。
四、调研建议1. 增加租房的供应量南京租房市场需求量大，但房源供应相对不足。
政府应该加大住房建设和租赁供应，提供更多适合各类租房人群的房屋。
2. 健全中介机构监管机制加强对中介机构的监管，引入第三方评估机构对中介机构进行评定，减少虚假房源和服务不规范的问题。
3. 加强对租房市场的宣传和指导政府可以通过媒体和网络平台等渠道，向租房人群提供更多租房信息和指导，帮助他们更好地了解市场情况和权益保障。
4. 完善租房合同和纠纷解决机制建立标准化的租房合同模板，规范租赁双方的权益，同时建立健全的纠纷解决机制，提高租房纠纷的处理效率。
南京2015年房地产市场年报
2010年-2015年南京商品房用地供应情况走势
700 600 面积：万平米 500 面积：万平米 180 160 140 120 100 80 60
2015年住宅成交与土地供应分月走势一览
住宅成交 土地供应 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
2015年南京房地产市场 年报
一 2015年销售排名及市场份额
二 土地市场回顾及标杆房企储备
三 全市整体市场行情回顾
四 各版块行情回顾及上市量预测
五 整体市场分析及未来市场展望
一 2015年销售排名及市场份额
1.1 开发企业市场占有率 1.2 销售十强排名位次 1.3 市场集中度分析
1.1开发企业市场占有率
900 800 9000 8000
2014年南京成交土地溢价情况
溢价率 ≥50%, 12%
700
金额：亿元 600 500 400 300
6000 5000 4000 3000
楼面价：元/平米
2009-2015年楼面 价年复合增长率 19.68%
7000
溢价率＜ 50%, 25%
底价成交, 63%
宅地最高溢价率94.74% 2015年南京成交土地溢价情况
2010年-2015年南京TOP10房企销额差
200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
销额差：亿元
销额：亿元
2010 年
2011 年 25.5
2012 年 30.2
2013 年 27.ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ1
2006年南京市土地市场分析
2006年南京市土地市场分析（一）、土地充足，空间分布不均衡目前南京有存量土地2961公顷，相当于29.6亿平方公里，其中住宅用地达2511公顷，非住宅用地450公顷。
在总量当中，江南八区存量的房地产开发用地达到841公顷，其中住宅用地是688公顷。
新三区目前的存量土地使2120公顷，其中住宅是1283公顷，非住宅297公顷。
要消化这些存量的压力比较大，需要的时间也比较长。
但从目前年度土地供应量看，江南八区基本上每年的年度土地供应量在200到400公顷之间，江宁、浦口、六合新三区变化比较大，用于住宅建设的土地供应2000年是56公顷，01年221公顷，02年956公顷，03年1631公顷，04年112公顷，05年224公顷，供应量不均衡。
05年实际成交的613．1公顷出让土地中，住宅用地468．9公顷，非住宅用地144．2公顷，分别占76．5％和23．5％。
从区域来看，江宁区出让面积225．4公顷，占总出让面积的36．8％；城南97．1公顷，占15．9％；仙西83．5公顷，占13．6％。
根据对近几年南京房地产市场的对比分析，商品房新开工面积、商品房屋销售面积(完成产权登记面积)、土地开发面积，在2003年、2004年快速增长后，到2005年增幅已回落。
2003年、2004年、2005年商品房屋合同销售面积分别为738万平方米、808万平方米、630万平方米。
有关数据表明，前几年南京房地产市场供需比始终在0．6至0．8之间变动，供需矛盾比较突出。
在价格水平上，03年之前全市土地价格每年都有上涨，进入04年以后地价上涨逐渐变缓，去年地价水平和04年相比没有大的涨幅，局部地区还有所回落。
（二）、06年土地出让适度从紧,市场回暖今年南京政府加大了老城土地的供应，保证普通商品房的土地供应，严格控制高档商品房的开发，计划公开出让650公顷，土地供应总量和05年供应持平，在空间分布上江南八区计划供应的土地总量是430公顷，住宅是344公顷，进一步压缩了对新三区的土地供应。