2019年6月济南海尔绿城酒店地块二期市场分析与定位报告_1481036225(20200528181830)
2019年拿地行业分析报告
2019年拿地行业分析报告2019年9月目录一、共赢经济，“X拿地+住宅变现”将成为重要模式 (8)1、传统的开发模式将逐渐演变为对优质资源的竞争 (8)2、X+地产：制胜优质资源的关键 (13)3、工业用地的政府收益分析 (15)4、商业用地的政府收益分析 (18)（1）商业用地的折价远低于工业用地 (18)（2）以大悦城为例的商业用地收益分析 (20)5、以优质的商业模式获取资源是未来行业的新趋势 (23)（1）以商业切入，“持有+销售”的商服模式 (25)①持有模式是继续扎根城市的最好的方式之一 (26)②在低储备的预期下，传统的高周转开发模式实际上是将利润转移到了政府和金融机构，持有模式为资金提供了良好的出路 (26)③在比拼开发能力的时代下，房屋也是重要的载体，因此传统的销售模式也必不可少 (27)（2）以产业切入，“园区+销售”的产城模式 (27)二、地产能够和产业共同美好、而非互斥 (30)1、地产在过去完成了提升经济效率的前半段 (31)（1）资金的聚集 (31)（2）生产力的聚集 (31)（3）人口的聚集 (32)2、城镇化的第二阶段：重新引导城市效率提升，地产让位绝对主导地位 .. 34（1）回归经济，生产型企业参与城市土地分配，提高城市经济密度 (34)①典型案例：小米联合华润拿地 (35)②典型案例：华为低价竞得东莞松山湖用地 (35)（2）以公共交通主导城市开发优化通勤效率，提升城市结构密度 (36)①香港模式：提高城市核心区的容积率，提高经济的整体密度 (36)②日本模式：以轨道为核心，轨道延伸与新城建设同步进行 (37)三、过去的王和未来的王，二八原则 (38)1、老地产的“国退民进” (39)（1）老地产模式下头部房企由国企主导变为由民企主导 (39)（2）招拍挂制度和影子银行是“国退民进”主因 (40)2、活下去的三大手段：勾地市场降土地成本、招拍挂市场降融资成本、新型资产负债表扩张模式 (41)（1）招拍挂市场降融资成本 (42)（2）勾地市场降土地成本 (44)①供需双方诉求变化，共同促使拿地模式呈现创新化 (44)②创新拿地呈现多元化，收并购、城市更新、X+成主流 (47)A.收并购拿地 (47)B.城市更新拿地 (48)C.X+的创新模式：文旅+、大健康+、产业+、商业+ (50)（3）新型资产负债表扩张模式 (59)①住宅开发业务：业务基石，持续供能 (60)②轻资产运营：杠杆撬动，基金赋能 (60)③地产服务业：物业+冰雪，想象空间巨大 (61)3、各家房企看家本领 (62)（1）民营房企拿地方式更为多元化，且住宅占比相对较低 (62)（2）不同房企的策略及核心竞争力 (64)四、行业相关企业简况 (66)1、雅生活服务：多渠道获取业务，多业态打开收入 (67)（1）通过与第三方开发商合作以及收购兼并打破增长天花板 (67)（2）与绿地控股战略联盟，实现从中高端住宅向高端商业物业领域的拓展，业务结构得到优化，增长空间进一步打开 (68)（3）业务结构优化和成本规模效应推动利润增长 (68)2、苏宁环球：地产稳健发展，战略转型持续 (68)（1）公司的房地产主业能够为转型业务提供充足的资金支持 (69)（2）公司核心看点在于转型的文体和医美产业能否加速贡献业绩，以替代原地产业务规模 (69)（3）文体和医美业务的培育期较长，且不确定性较高，转型业务的成长面临较大挑战 (69)3、张江高科：运投联动，打造园区新格局 (69)（1）公司园区营运业务逐渐成熟，为公司提供稳定的租金收入 (70)（2）张江科学城具备产业集群的禀赋优势，未来仍有巨大的发展空间，为公司业务的发展提供强力的支持 (70)（3）产业投资具备巨大的利润潜力，成为公司业绩的潜在爆发点 (70)4、天健集团：销售业绩高增，城市更新进入收获期 (70)（1）三大产业齐发力，上下游产业协同发展 (71)（2）建工加速转型升级，地产结算加快有望带动业绩增长 (71)（3）棚改稳步推进，城市更新进入收获期 (71)5、中体产业：立体布局体育产业，打造行业标杆 (71)（1）房地产业务是公司收入来源的重要组成部分，预计能在相当的一段时期内为公司提供业绩支撑 (72)（2）公司在体育板块具备明显的竞争优势，未来有望继续扩大这一优势，巩固领先地位 (72)6、南京高科：深耕南京区域，股权投资成果斐然 (72)（1）传统的房地产板块和市政板块为公司带来持续稳定的业绩 (73)（2）与其他的区域性园区开发企业类似，产业投资部分将为公司带来巨大的利润空间，公司业绩有较大的爆发潜力 (73)（3）股权投资成果显著，后续大概率能够为公司贡献稳定的业绩 (73)7、迪马股份：双主业齐头并进，跨越规模瓶颈 (73)（1）公司属于中型区域型房地产开发商，规模突破是限制其发展扩张的瓶颈 (74)（2）专用车制造业务国内领先，成为公司业绩的重要来源 (74)（3）公司已经建立起完善的激励体系，确保未来业绩增长的顺利实现 (74)8、鲁商发展：地产稳健发展，转型医药康养 (74)（1）地产主业保持稳健发展，储备充足足够公司未来几年的开发，盈利水平有望逐步修复 (75)（2）积极探索医药康养产业转型，“地产+医养”发展模式基本成型 (75)（3）依靠控股股东山东商业集团，公司有望继续获取地产和医养板块的资源支持，确保业绩的稳健增长 (75)9、浦东金桥：自贸区扩围，产业再集群 (75)（1）园区模式是开发商将来重要的模式之一，为政府带来最大化收益的同时，公司获取持续稳定的业绩增长 (76)（2）借上海自贸区发展成熟之机，有望进一步扩大自身规模和品牌影响力，获取更加优质的储备资源 (76)（3）积极产业基金，落实产业股权投资有望形成新的盈利增长点 (76)10、外高桥：深耕自贸区，打造多元业务 (76)（1）以地产开发为核心载体，拓展贸易物流、文化投资、金融投资等多元业务 (77)（2）借力长三角区域的政策利好和进博会招商机会，挖掘下一个新增长点 (77)（3）负债持续改善，盈利能力逐步增强 (77)11、我爱我家：借力资本，转型综合服务提供商 (78)（1）二手房经纪业务保持龙头优势 (78)（2）房屋资产管理业务受益于“租购并举”等政策利好 (78)（3）借助收购完善产业链布局 (78)12、深振业：业绩增长乏力，未来或可改善 (79)（1）营收持续三年下降，利润增长主要归功于投资收益，销售规模过去增长乏力79 （2）布局粤港澳大湾区，未来业绩或可改善 (79)（3）负债率水平低，股息收益相对丰厚 (80)13、城投控股：升级型的基础设施服务商和投资商 (80)（1）剥离环保板块，依托大股东资源深耕地产行业，在保障房、城市更新等优势业务上拓展商品房、租赁住房等多样化产品 (80)（2）把握长三角一体化机遇，实现业务区域扩张 (80)（3）利润率持续下滑，业绩增速持续三年为负 (81)14、世联行：核心业务承压下行，转型效果有待检验 (81)（1）“去杠杆”宏观环境之下交易服务承压下行，坚持祥云战略，尝试依托资产运营管理等多元业务应对房地产市场的调控，实现转型 (81)（2）回归市场端口，建立数据联接，解决客户痛点 (81)（3）扁平矩阵式组织结构、股权激励双重管理手段并用，激发员工积极性，提升公司运营效率 (82)15、世茂股份：优质的盈利，潜在的扩张 (82)（1）土储货值充沛，积极拿地扩张 (82)（2）与集团旗下香港上市公司世茂房地产业务重叠，多年调整仍未解决同业竞争问题 (82)（3）盈利能力领先行业平均水平，健康的财务结构为公司未来加杠杆提供丰富的空间 (83)五、主要风险 (83)杠杆逐步走向历史舞台，与之对应的是土地价格，缺失级差地租的市场对房企的生存空间造成极大的压缩，生存之道，必须立新。
某地产项目二期定位报告
1 15
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17 7
5 10 11
4
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16
独立别墅区 7000-12000 300-500平米
TH别墅区 4500-8000 240-350平米
多层、小高产品区 3500-5500 100-200平米
1 比华利山双拼 2 比华利山联排
项目定位决策模型
项目发展空间
限制条件
Q2:市场环境
取势
Q3:项目条件 Q4:竞争及客户
Q1:业主目标
优术
案例研究
明道 项目定位
项目属性——城市豪宅，景观资源突出
规划：位于长沙城市规划格局“一主二次四组团”中 的主城区 交通：三面临城市主干道，可进入性强，道路城市感 强 配套：紧邻月湖公园，临近规划中的洪山公园和世界 之窗、海底世界 其他配套：麦德龙超市、163医院、湖南国际会展中心
项目发展空间
限制条件
Q2:市场环境
取势
Q3:项目条件 Q4:竞争及客户
Q1:业主目标
优术
案例研究
明道 项目定位
市场关键词1：多核化发展
多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡
第一阶段：单核心扩张
长沙05年以前的发展方式 是典型的单核心发展模式 ，五一广场是城市唯一的 核心区，承载整个城市的 核心功能
市中心板块 城东板块
5500-8000 4800-5000
麓南板块
4500-4800
省府板块
4500-5000
专业人士访谈：
整个长沙不大，没有一个相对突出的板块， 也没有一个所谓的富人区高端板块，目前呈 现各大板块百家争鸣的局面，容易受到政府 政策的影响，致使各大板块个盘表现明显， 一个指标盘带动整个区域的发展。
2019年8月居易国际·山东雪野湖项目市场研究与定位报告
Part2.项目与竞争解读
一、项目概况——规模较大，景观资源较好。
• 项目规划用地1560亩（可建设用地870亩），南临环湖大道并与雪野湖相望。用地 依山临水成环抱之势，自然地势起伏变化，环境优美，用地内部现有几处村落依山 势而建、零落其中。规划环湖2路穿项目用地而过。
• 目前整体地块内拆迁工作还未进行，还有村落集中居住和学校正常办学。
Slogan—品味上海，上海品位
重庆德普·常青藤人文别墅
以消费者洞察为市场突破点。
一个有思想的人，如何来看待别墅？他们又希望别墅能带来何种生活体验？ 洞察：客户群看待别墅，往往不带有任何符号。他们只是需要一个空间， 来与自己形成一种共鸣，满足心理的一种慰藉。
Slogan—有思想的人都很寂寞，幸好还有常青藤
Slogan—不动声色的优雅
杭州·青山湖81号
纯粹的广告推广解决营销的案例。
半路接手，原有概念缺乏市场认知与共鸣。 和声巧妙地将Noosa（“天堂”）与杭城结合，以“COPY NOOSA” 概念，整合通路发起广告创意
， 无任何营销活动配合下，纯粹广告推广最终达成项目南区、东区别墅全部售完的成果。
恒大项目
民俗文化走廊 马鞍山森林公园
山东高
速项目
本
案
左岸水都度假中心
水上运动中心
农业观光区
二、项目用地资源研究。
中心湖景线价值
自然人文价值
山体生态价值
1.中心湖景线价值——石质岸线，二类湖景
• 本案紧贴环湖大道，拥有西、南二侧较好的向湖观景面，满足亲湖体验。
• 从未来看，这一线的用地已经所剩无几，作为度假居所既有稀缺性，又有高成长性， 湖 项 目
市场研究与定位报告
2019年8月2日
合富辉煌2019年东莞市明丰二期的项目发展定位的报告之市场调研的报告
路段未设专业停车场,
本 案
4
路段人流量较少
康乐南路4号路段 人气一般、餐饮/娱乐为主，中高端、200-400元/㎡
交通:该路段位于多条路及商业街 交叉点，故路面变宽，且此路段 无交通指示灯、交通较为复杂
娱乐、餐饮集在于此路段，消费 档次中高，如上岛咖啡、杨裕兴、 大家乐等；
路段人流量较少，明丰广场（人 人乐）为路段带来一定 量的人流；
自建房+底商
项目
自建房+底商
自建房 +
底商
自建房+底商
明丰广场
项目总占地：11600.2平方米 地块性质：商住混合用地 容积率：3.8（暂定） 建筑高度：100米
项目技术指标 容积率3.8，建筑形式必须向高向密发展。
项目总占地：11600.2平方米 地块性质：商住混合用地 容积率：3.8（暂定） 建筑高度：100米
客满堂
1 2
9：00－21：00为单行车道，车 辆由南往北行驶
1号路段铺面店面开间较小， 店铺进深很长。
店面消费档次相对中低端
华润超级广场，人流量较大， 主要针对“粉领”
康乐南路2号路段 人气较旺、服装/珠宝为主、中高端、300-600元/㎡
2号路段：双行车道； 客满堂
路段店铺面积较大，主力面积为100－
员、注册护士） 其他工作人员(护理
员、普通护士） 酒店高管 酒店中高层
主要负责人 普通公务人员
计算方法 取2/3 2人/所
1人/户 2人/家 10人/家 2人/家 6人/家 2人/家 5人/家 2人/家
__
__
4人/家 15人/家
__ 4人/家
人数 64000
46 1493 25924 7612 38060 2488 7464 826 265 238
2019济南经一路项目前期定位分析
丁豪·蓝调国际
位置：化纤厂路中段，新馨家园对面 公寓规模：共4栋公寓楼，分别为23层、 26层2栋31层，共计1110套。 项目情况：B座，388套房源，户型面积为： 40平米一室（北向）124套左右；58平米 一室22套（北向）；72平米两室22套（北 向）；82平米220套（南向）。 项目情况：项目9月25日开始认筹，10月 11日开盘，开盘均价6100元/平米。北向 40平米户型最畅销，南向82平米户型速度 较慢，目前已基本售罄。现在正认筹C座， 户型同B座，26层，442套房源，58、72 各26套，82平米260套，40平米130套价 格在6300—7000元/平米，已认筹230个 号，近期开盘。楼层中间有走廊，两个单 元，一个单元为两梯7户；另一个单元为两 梯10户。
毛坯
精装
平面布局
价格（元/平 米）
两梯14户与16户 一单元
5600 6000
12梯60户
5700
3梯20户 三梯12户
Hale Waihona Puke 64001800023000
4梯17户
10500
香港国际
位置：北园大街与黄冈交叉口西北角 装修状况：毛坯 公寓规模：四栋10层的小高层，底商 为上下两层，公寓规划总户数750套 左右。 项目情况：B栋公寓，共240套，8月 开始认筹，12月开盘，目前已基本售 完，户型面积为40平米一室、60-70 平米两室。目前北向两室户型价格 5600元/平米（七层价格，南向户型 比北向价格高200元左右）。该栋公 寓两个单元分别为2梯14户和2梯16 户。该项目目前正认筹3号住宅楼，3 月份开盘，其余公寓预计5月推出。 住宅底商均价为13000元/平米。
在售项目分析
项目名称 剩余套数
万科、保利、绿城的拿地策略以及地块分析报告-12页word资料
调查报告之《万科、保利、绿城的拿地策略以及地块分析》2009年10月目录开篇08-09的反思 (2)第一章从时间、资金维度看三家拿地 (3)第一节理论前提：房价走势与开发商拿地主流行为描述 (3)第二节从时间维度对比三家拿地 (4)第三节从资金维度对比三家拿地 (7)第二章三家公司土地分布结构对比分析 (9)总结 (11)开篇08-09的反思2019与2009年，是不平凡的两年，中国房地产业在这两年的中，经历了太多的大起大落。
中国的房地产开发商，先是从天堂跌落到了地狱，紧接着又从地狱飞上了天堂。
我们不会忘记，在08年的严冬，大量的房地产公司，由于缺乏现金流，在黎明前的平静等待中，绝望的死去；我们不会忘记，08-09年那么多个平凡的下午，一幅幅优质的地块却因无人竞拍而流标；我们更不会忘记，在这个夏天，随着全国商品房市场的全面爆发，原本无人问津的地块立马变得炙手可热，原来流标的广渠路15号以40.6成交，长风地块70亿创下记录，紧接着不出几天又被绿地以72.45亿刷新，中国的土地价格像磕了药似的疯涨！我们不禁反思自己，到底：1、售价高的项目，是否就是赚钱的项目？为什么别的项目5000元的均价就可以盈利，我们的项目却可能要20190元才能保本？2、为什么我们拿到的土地，总要比别人的要贵很多？为什么区位相同，指标相近的地块之间，价格相差却是天与地？3、几年前，当我们以一个相对较高的价格拿到某块地的时候，面对某些人的质疑，我们是泰然处之还是暗自紧张？现在，当我们拿到某些土地的时候，我们是否还是和当时一样的心情？对于未来，我们又有几成把握？4、08年，土地市场的严冬，我们是否也像大多数房地产公司一样，以一种无作为的方式，去冷眼旁观一块块土地的流标？09年夏，是否也像大多数房地产公司一样，发了疯似的四处寻地？5、当下一个房价周期到来的时候，我们是否已经为未来做好了足够的准备？我们熬过了08年的严冬？下一个严冬，我们是否还有实力活下来？我们，必须深刻的检讨08-09年我们的行为，到底我们做对了什么？做错了什么？08-09年，市场带给我们的，绝对是最为宝贵的经验财富！正因为如此，我们可以借鉴、参考房地产大佬们是如何做的，为何这么做，这样做是对是错？房地产大鳄同时运作的是几十乃至上百个项目，他们不会因为个别项目的成功或失败而成功或失败。
项目定位报告
《××项目定位报告》第一部分：项目整体发展战略及定位第一篇：项目本体条件解析及项目界定1.资源盘点与本体条件解析✧区位条件✧区域四至✧与城市中心关键设施的交通联系2.资源盘点✧区域资源影响研判✧区域意向（节点、标志物、边界）✧区域周边及区域内部主要道路分布及道路规划状况（道路起讫点、道路级别、红线宽度、路况）✧自然资源（水资源、大规模绿化）3.项目发展面临的机遇和问题4.项目属性及价值挖掘本部分核心结论：挖掘项目综合价值（资源、发展机会……）第二篇：宏观市场分析1.宏观经济、规划与产业分析✧宏观经济发展状况分析✧居民生活水平状况✧经济地位及发展前景✧项目所在区域的经济及产业结构✧本区域未来的规划发展机会✧项目区域目前发展阶段阶段和产业结构✧其他本部分核心结论：未来3－5年房地产发展趋势研判（发展特征、开发水平…）第三篇：各区域房地产发展研究1.区域房地产发展研究✧房地产市场总体概况✧土地供应状况（总量、结构、格局、形式）✧房地产市场的供应状况✧政策影响、相关规划、设施投入及对本项目影响✧房地产板块供应结构及价值取向✧项目区域的房地产发展分析（土地供应、发展机会、产品发展水平、板块结构、客户阶层等）✧项目区价值分析本部分核心结论：房地产板块分析及未来价值演变研判第四篇：类似项目开发案例研究与借鉴1.案例筛选标准✧国内典型类似项目开发案例选择2.案例具体分析✧开发模式（总体定位与核心区）✧规划模式（指标分配、功能构成及布局）✧产品模式（产品组合及演变模式）✧与区域资源的价值联动✧成功关键驱动因素✧对本项目的借鉴点3.案例启示和总结第五篇：竞争中本项目的机会及威胁1.类似竞争对手分析✧价值定位/产品类型/客户群✧购买驱动因素/成熟度2.本区域的竞争价值点3.区域内竞争分析✧开发商资源及经验✧初步开发方向✧开发进度✧竞争点本部分核心结论：本项目竞争地位及竞争突破方向第六篇：市场客户研究✧城市内现有类似项目客户构成及购买驱动力✧项目地缘客户分析✧客户来源分析✧市场辐射范围分析及研究✧客户类型以及特征研究✧不同类型客户需求分析：商务/企业/私人/家庭等第七篇：项目整体发展战略研究目的：综合企业战略和市场情况、竞争情况等多方要素，综合判断项目的整体发展战略a)企业层面✧企业战略目标解析✧企业财务回现目标分析✧企业开发周期及进程要求b)市场层面✧区域发展阶段研判✧竞争项目开发时机研判✧项目开发时机研判c)整体发展战略1.总体发展战略2.分期开发策略第八篇：基于市场研究的项目整体定位1.形象和档次定位2.客户定位✧本项目目标客户分析✧区域市场客户细分✧本项目客户定位✧本项目目标客户特征✧客户分析（核心客户、重要客户、潜在客户）✧目标客户价值取向分析✧不同阶段客户动态变化分析3.产品定位论证✧各种物业类型选择✧各种物业类型配比✧户型区间确定第九篇：规划布局设计建议研究目的：在整体定位论证基础上，结合区域地块资源条件，给出功能规划设计建议✧规划目标与原则✧资源分级评价✧宗地划分✧各分区经济技术指标✧核心区的位置与规模第十篇：经济测算与评价研究目的：以市场数据为基础，结合行业经验分析项目的资金安排及收益✧投资计划安排✧现金流分析✧敏感性分析✧临界点分析第二部分：《项目启动定位及物业发展建议》第一篇：启动区定位✧启动区位置✧启动区规模✧产品定位✧客户定位✧价格定位第二篇：启动策略✧启动区规模✧启动区功能比例✧启动不同功能的关联分析✧启动区的实际操作要点✧启动区对土地利用的分析✧启动产品定位✧客户定位✧价格定位✧价值展示第三篇：物业发展建议原则✧根据市场、客户、需求确定项目的物业发展建议原则第四篇：项目物业发展建议1.建筑风格建议✧建筑设计要点✧建筑风格建议✧外立面建议✧局部设计建议2.园林风格建议✧园林风格建议✧景观设计要点✧景观节点布局和建议3.产品设计建议✧市场现有户型分析✧户型设计要点✧经典户型推荐4.配套设施建议✧会所设置建议✧保安服务体系✧其他配套设施5.其他相关事项第三部分：项目整体营销建议第一篇：城市营销环境综合评价a)消费者价值取向与项目价值点衔接b)营销通路与市场事件利用或创造c)主流促销手段d)项目卖点整合与营销SWOT分析e)营销的成功要素f)项目形象定位g)阶段营销主题与目标h)项目命名i)卖场规划j)品牌价值主张k)入市时机第二篇：项目核心概念及案名建议第三篇：售楼部装修及样板间设置建议。
2019年二季度房地产市场分析报告-浩腾房产·研展部37p-文档资料
2019年宁波房地产市场重点发展商研究
宁波重点发展商指标及一季度完成情况
宁波本土重点发展商年度开发情况
全国近况扫描
2019年3月 新开工面积 14595 7269 19350
2019年3月 11752 -19% 9407 29% 28145 45%
2019年3月 8960 -24% 8448 -10% 34665 23%
2019年宁波房地产市场供求关系预估 历年供求关系分析
1、2019年一季度市场新增供应量为前四年均
值的4.3倍；为上年度的6倍；
2、2019年一季度市场成交量等值前四年市场
成交量均值；为上年度的0.66倍
结合上P，在2019年市场供应量出现大幅度上扬基础上 2019年一季度，市场供应量再次出现爆发式增长，且成交出现下滑
2019年，新项目需警惕老项目抢夺 市场成交份额—— 出来抢客户的项目更多了！
2019年宁波房地产市场供求关系预估 宁波基本板块情况
江北 洪塘 板块 新三江 口 江北核 心区 老三 江口 鄞州中心 区板块 鄞南板 块 东部板 块
镇海板块 北仑板块
城西板 块
主城区板块 城郊延伸板块 卫星城板块
成交套数 海曙区 江北区 江北北区 江东区 科技园区 鄞州区 86 96 270 170 129 1983
总存量面积 有效存量面积 沉淀存量面积 3394582 1969303 1425279 100% 58% 42% 名词解释：
有效存量：2019年后开盘项目，截止当前仍有推广
沉淀存量：2019年前开盘项目，当前基本无推广
有效存量与沉淀存量各占比近半
研究发现：
•市场有效存量在总成交中占绝对比例
•近4年来有效存量整体呈波动下滑趋势 •供应量激增导致沉淀存量成交占比提高
绿都地产项目定位会报告
必备内容
回复
问题2
回复
问题3
回复
本页不够可添加另起页，文字可描述清楚的用文字回复，需要用图表表达的添加PPT 页（见下页例）
表现内容： 1、就集团客研评审会提出的问题列
出，并就问题进行答复。
集团运营部—集团定位会资料编制模板 7
集团定位评审会评审单及问题回复（客研）
>1000万 6%
荣 祥
典型店面
（面㎡积）（元租/天金/㎡）（流月万水）元/
1
DickSon
Noodle（港式茶 餐厅）
200
2
赛百味
30
10 10-11
35-40 15
3 乐活城（LohaoCity） 250
8
20
4
内街空铺
38 9（套内） ——
3 4
1
2
欧陆广场
荣祥广场
商业价格可实现度分析及产品定位的优化方案
金地中央广场商铺销售
集团评审会重点评审意见及问题回复： 问题1 可售商业价格可实现度分析及产品定位的优化方案？ 回复 见下页解决方案 问题2 基于IRR指标要求的货值及排期调整方案？ 回复 见下页解决方案 问题3 回复
集团运营部—集团定位会资料编制模板 8
商业价格可实现度分析及产品定位的优化方案
荣祥广场租金实现情况
临街商铺价格8-10元/天/㎡，租金涨幅每年0.5元/天/㎡，位置较差内街租金6-7元/天/㎡
同意
同意：需要通过 价格抢住宅客 群
结论：附件 2
附件 2:多方案比选评价表。
同意：地区各职 能交圈结果
结论： 高层，60-65 平两 房 47%、75 平两 房 23%；
2019海纳豪庭二期项目总体策划定位报告30p
▋典型参考个案
2座04/05户型3室2厅2卫1厨 87.82㎡
2座01户型4室2厅2卫1厨 118.23㎡
第二部分 项目定位
▋核心运作策略 ▋项目定位体系 ▋项目核心价值支撑体系
▋核心运作策略
——借势营销，项目定位精准，调整产品结构，精准客群定位，深化执行方案。
1、结合区域现状，借“海纳豪庭一期”热销势头，进行“海纳豪庭二期”产品升级等精准定位，对已 有人群结构进行深入分析，扩大人群推广范围，深化执行方案，延伸海纳豪庭的热销形势。
▋区域结构型产品市场机会分析
普通住宅
项目名称 柏悦华府
住宅竞品项目户型及总价区间一览表
主力户型面积
灰空间率（%）
3房/86-90㎡,4房/118-122㎡
14%-20%
领地海纳豪庭
2房/70㎡，3房/89-110㎡，复式/159 ㎡
海逸锦绣公馆
2房/72㎡，3房/92-110㎡
约13% 15-20%
234套 2.22万㎡
1座： 7100 2座： 8500
1203套 12.99万㎡
海逸锦绣公馆
0.87
3.06
2房/72㎡，3房/92-110 ㎡
54套 0.55万㎡
69007200
1247套 2.51万㎡
▋主要竞品项目销售情况一览表
板块
在售项目
占地 （万㎡）
建面 （万㎡）
楼面地 价（元/
㎡）
在售产品结构
海纳公馆
海纳豪庭
柏悦华府
锦
绣
万科金色溪谷
公
翠林小语
馆
珠江科技数码城
金名都 山海名门
长信·御景峰 主要竞品：柏悦华府、锦绣公馆最后一期、翠林小语、长信御景峰