大连财富中心改建报告

大连市财富中心投资调查报告 项目背景 略。

业主要求 1、 该物业做酒店的可能性； 2、 该物业如可做酒店，则其如何定位； 3、 装修及筹备费用预算； 4、 十年经营预测； 5、 结论。

报告目录 一、项目地理位置和周边环境 二、大连酒店市场供求关系分析 三、酒店的市场定位和经营特点设想 四、拟使用的酒店品牌及介绍、酒店经营理念、酒店管理要则 五、经营管理的设施配套设想 1. 竞争环境 2. 配套设施 3. 酒店客房类型组成 4. 餐饮和其他产品 六、内部装饰工程造价估算和建筑装饰工程费用构成 1. 直接工程费 2. 间接费 3. 计划利润 4. 税金 七、管理队伍 八、销售预订网络保证 九、10年经营期目标值 十、管理意向条款 1. 期限 2. 基本管理费 3. 奖励管理费 十一、 开业准备金预算 十二、 其他说明

报告内容 酒店行业是我国改革开放以后率先与国际接轨的行业。经过30多年的发展，目前全国共有星级酒店15000多家，其中五星级酒店783家。国际酒店集团的先进网络系统、经营管理理念，在行业的进步中起到了很好的表率作用。 国尚礼则国昌，家尚礼则家大。 东方民族崇尚礼仪。中国，这个古老的“礼仪之邦”更是把礼仪当作一种情感的交流。源远流长的礼仪文化体现着中国社会文明最为人性化的一面。酒店行业是体现一个国家文明程度和文化水平的窗口。一个有价值的酒店需要文化作为底色，文化的传承在酒店体现在产品和服务上。如何在酒店中传承其文明、文化？这未必是西方国际管理集团能够做到的。东方的文明，五千年的历史，只有具有中国文化底蕴的酒店经营管理者才能够传承光大的责任。 其中，大连市五星级酒店为17家，四星级酒店30家。

一、 项目地理位置和周边环境 大连财富中心位于大连市西岗区，它主要的设施、建筑的距离、旅行时间如下： 表1 财富中心周边主要设施、建筑的距离、旅行时间 设施、建筑 距离（千米） 旅行时间（分） 周水子国际机场 圣亚海洋世界 星海广场 劳动公园 付家庄海水浴场 旅顺口 麦凯乐商场 森林动物园 棒棰岛风景区 雷格斯世贸观景台 艺术展览馆 30 30 15 3 20 50 4 8 80 15 15 30 30 20 10 30 60 5 20 90 25 25

二、 大连酒店市场供求关系分析 表2 2010年大连旅游酒店统计数据 星级 客房平均出租率（%） 客房最高出租率（%） 客房最低出租率（%） 平均房价（元） 最高房价（元） 最低房价（元） 酒店数量（家） 客房总数（间） 五星 四星 71.33 75.37 100.00 100.00 41.22 55.64 670.60 414.44 1 141.43 571.71 430.68 279.72 11 30 5 954 11 013 资料来源：大连市旅委 从国际大都市的角度来看，整个大连市的高档五星级酒店的出租率和平均房价都在其他星级酒店之上。这说明，五星级酒店目前还在于供不应求的状态。因为大连为全国优秀旅游城市、全国卫生城市，酒店行业市场有淡旺季之别，但随着大连国际地位的一再提高，此区别已逐渐淡化。但目前淡旺季的区别还是十分明显。 大连的工业、金融业、第三产业、农业等行业的国际化程度日益提高，旅游业兴旺发达，对酒店行业也提出了更高要求。达沃斯夏季会议落户大连，大连服装节等展览、会议的举办，对大连的接待能力尤其是高档酒店有了新的质量上和数量上的要求。

下面从大连市17家五星级或者准五星级酒店的门市价、淡季价格、旺季价格、地理位置、淡季平均出租率、旺季平均出租率、管理品牌等入手来分析大连市五星级酒店的价格趋势及特点。

表3:2010年大连市五星级酒店门市价、淡旺季价格对比表 酒店名称 房间 类型 门市价 淡季 均价 旺季 起价 平均出租率 地理位置 管理品牌 淡季 旺季 大连凯宾斯基饭店 豪华单间 2185 785 1048 49.23% 87.34% 大连市中心青泥洼商业中心地带，毗邻劳动公园。 德国凯宾斯基酒店管理集团 贵宾单间 2645 1070 1427

豪华双人间 2185 785 1048 贵宾双人间 2645 1070 1427 套间 3105 1231 1552 行政套间 3795 1231 1898 行政豪华套间 5175 1921 2587 大连日航饭店 高级间 1780 748 890 51.35% 88.98% 大连市中心黄金地带，紧邻火车站、中山广场、人民路及俄罗斯风情街 自主管理 商务间 1880 748 990 行政间 2080 948 1280 小套间 2650 1060 1325 大套间 2950 1300 1475 大连新世界酒店 高级间 1700 580 955 49.67% 83.39% 商业金融中心，紧邻火车站 香港新世界集团管理 豪华间 1900 780 1070

行政间 2200 880 1185 套房 2800 1080 1760 大连富丽华大酒店 东楼豪华大床 2528 803 1214 60.67% 89.45% 大连市中心地带 自主管理 西楼豪华间 2728 878 1314 东楼豪华套间 3050 1033 1525 东楼豪华大套 3598 1171 1799 西楼行政间 3198 1171 1599 西楼豪华套间 5158 2988 4588 大连泰达美爵酒店 高级间 1582 588 796 54.45% 87.67% 毗邻老虎滩，距市中心10分钟车程，距机场30分钟车程 法国雅高集团旗下品牌，与天津泰达集团合作。 豪华间 1682 699 841

行政间 1982 877 991 豪华套间 2182 1061 1888 行政套间 2482 1176 2088 大连香格里拉大饭店 豪华单间 1825 917 1265 63.87% 89.37% 商业金融中心，紧邻大连火车站、朝鲜艺术博物馆、海军广场 香格里拉酒店管理集团 豪华双人间 2017 1008 1380

豪华阁单间 2497 1248 1725 豪华阁双人间 2497 1248 1840 行政套房 5497 1527 2759 行政大套房 5797 1777 2875 大连星海假日酒店 高级海景房 1368 538 748 65.67% 94.01% 星海湾畔，毗邻星海湾金融中心、国际游艇俱乐部 自主管理 豪华海景房 1668 588 788 行政园景房 1818 618 798 行政海景房 1968 648 868 海景套房 2368 808 1188 园景套房 2168 788 1088 行政园景套房 2888 1008 1498 行政海景套房 3188 1218 1998 大连香洲花园酒店 标准大床房 998 398 649 57.79% 91.23% 毗邻大连市体育场、人民广场 自主管理 高级双床房 1158 479 879 高级大床房 1158 479 929 商务单间 1358 679 979 商务双人间 1358 679 1079 豪华房 1358 679 1279 标准套房 2018 1029 1879 大连百年汇豪生酒店 豪华双床房 2059 569 869 61.01% 87.03% 位于星海广场，紧邻世界博览广场 美国温德姆集团管理 豪生阁行政房 2439 719 1219

豪华小套A 2289 889 1149 豪华小套B 2289 989 1249 豪华大套A 2409 1219 1519 豪华大套B 2409 1219 1519 豪生阁小套房 2979 1419 1619 豪生阁大套A 3679 1619 2019 豪生阁大套B 3679 1819 2619 豪华大床房 2059 569 859 大连海景酒店 海景豪华套（双） 2089 598 1098 64.07% 94.04% 紧依百年金港，距机场20分钟车程，火车站5自主管理 海景豪华套（单） 2089 628 1128 海景商务套 2089 638 1238 分钟车程，与大连经济技术开发区隔港相望。 贵宾楼海景豪套 2289 798 1398

贵宾楼海景商套 2289 798 1498 海景行政套 2389 1288 1988 海景国宾套房 3289 1388 2688 大连瑞诗酒店（原大连瑞士酒店） 标准双床间 1670 648 835 61.09% 87.98% 商业金融中心，毗邻胜利广场、劳动公园 自主管理 豪华房 2052 899 1026 行政房 2148 988 1574 行政豪华大床 2339 1288 1699 行政套房 2911 1688 2088 大连远洲大酒店 高级间 880 398 680 49.73% 88.12% 位于瓦房店市，毗邻瓦房店市政府、检察院、法院等 自主管理 豪华间 1180 428 980 行政间 1280 478 1080 豪华套房 1580 670 1380 行政套房 1880 770 1680 国际金融会议中心 山景豪华间 1826 688 913 61.01% 95.21% 位于滨海西路，毗邻星海广场 自主管理 海景豪华间 1941 728 971 山景行政间 2056 758 1028 海景行政间 2171 808 1086 金石国际会议中心 豪华客房 1380 728 1080 62.09% 93.01% 金石滩，毗邻金石高尔夫球场，游艇俱乐部 自主管理 高级套房 1840 1188 1540 大连银帆宾馆 行政小套房（单） 2880 1128 1440 59.06% 90.07% 位于大连经济技术开发区，距机场、火车站20分钟车程 自主管理 行政小套房（双） 2880 1128 1500 标准间（单） 1280 598 798 标准间（双） 1280 658 858 商务间（单） 1580 698 898 商务间（双） 1580 758 958 商务贵宾间（单） 1880 798 998 商务贵宾间（双） 1880 858 1058 大连远洋洲际酒店 高级间 1580 790 1242 43.87% 80.19% 商业金融中心，连接有好广场、中山广场 洲际集团管理 豪华间 1730 865 1357 行政高级间 1955 978 1702 豪华套间 2180 1090 1817 行政套间 2680 1340 2392 大连棒棰岛宾馆 标准间 1580 580 980 47.71% 97.02% 棒棰岛风景区内 自主管理 套间 2880 1400 2280

大连市五星级酒店或者准五星级酒店共计17家，从管理品牌上来讲：其中6家为国际联号酒店管理公司管理，约占总数的35.29%，这6家国际联号酒店当中，国际一线品牌酒店有4家，分别是凯宾斯基大饭店、泰达美爵酒店、香格里拉酒店及远洋洲际酒店，国际二线品牌1家（百年汇豪生酒店），三线1家（新世界酒店）。其余11家均为自主管理，占总数的64.71%。从管理效益上来讲：国际联号酒店管理公司管理的酒店只有两家稍好一点，但是香格里拉酒店为香格里拉集团自主投资并管理的酒店，而这6家国际联号品牌酒店并不比自主管理的酒店的经济要好，从上表中即可得出这种结论，其中自主管理的酒店在旺季平均出租率达到90%以上的酒店有香洲花园酒店、海景酒店、星海假日酒店、国际金融会议中心、金石国际会议中心、银帆宾馆、棒棰岛宾馆等7家，而国际联号酒店则均没有达到90%；淡季平均出租率达到60%或以上的自主管理酒店有富丽华大酒店、星海假日酒店、海景酒店、瑞诗酒店、国际金融会议中心、金石国际会议中心等5家，而国际联号酒店管理公司管理的酒店中有泰达美爵酒店、香格里拉大酒店、百年汇豪生酒店等3家。淡旺季价格上来讲，国际联号酒店并无明显优势。从地理位置上来讲，金融中心、商业中心、近海、近山及交通便利者具有一定优势。而大连市财富中心酒店项目地处大连市西岗区行政圈内，交通极为便利，具备吸引高端商务客人、政务客人及高端旅游客人的优势。