建筑法规论文

旧城改造策略之我见 摘要:本文将旧城区划分为文化性质和居住性质两种，然后以城市更新中的商业问题、文脉问题、善后问题为参考分别分析两种旧城在更新过程中的主要矛盾并提出具体的更新策略。 关键字：城市更新，规划，旧城改造，商业，文脉 目录： 第一章：概述 1.1城市更新中的商业问题 1.2城市更新中的文脉问题 1.3城市更新中的善后问题 第二章：文化性质旧城的更新 第三章：居住性质旧城的更新 第四章：结论 引言： 旧城改造在当今中国已成为热点话题，因为中国高速的发展致使城市扩张速度极快，日益多变的城市功能和人们生活方式的改变也对旧城去的更新提出了许多要求，笔者将就此提出一些城市更新的策略„„ 旧城改造策略之我见

2 / 6 第一章：概述

首先需要了解的问题是为什么要进行城市更新或者城市更新。因为随着生产力的发展，科学技术水平的提高，人们生活质量的提高，社会的发展模式和人们的生活模式都会翻天覆地地变化，城市作为人们日常生活的最大聚集地，必然会不断的发展。而旧城中从建筑，基础的市政设施到人们的生活模式等都与最新的城市发展要求格格不入，所以城市想要发展必须进行更新。更新过程中最主要的矛盾有以下散发面。 1.1城市更新中的商业问题 所谓“城市”，最本质的属性应该是防御属性和商业属性，现代以后者最为突出。所以城市发展程度的重要指标应该就是商业的发达程度。商业的发达不仅可以带动城市经济水平的上升，还能提高人们的生活质量，更能使城市充满活力，没有商业的城市将会是座死城。而我国的旧城往往是缺乏商业气氛和商业模式的，所以在改造过程中引入商业是必要的。但是在开发过程中，企业们往往一味追求利润而忽视整体环境的优化，恶化城市环境，所以政府作为组织者应该避免这种情况的发生。 1.2城市更新中的文脉问题 每个城市的旧城往往都代表着这个城市过去的风貌，它一般是独一无二的，是每座城市的魅力所在，文脉所在。所以要避免千城一貌的问题出现就必须延续其文脉。 我国同济大学名师阮仪三先生对此问题关注最多，而且立场也很鲜明。就是古城要更新就是破坏历史，破坏文化，不要为了追求经济的发展而忽视了文化。老先生说的主题确实能让人感悟到我国城市建设存在的多多问题，如果走进欧洲的城市，无论是古罗马还是现代巴黎、威尼斯、维也纳，都能让人感到是走进了欧洲的历史，这就是所说的文化底蕴。一个城市如果没有了他，那这个城市将是一个没有生气的城市。将会对城市的聚集能力、辐射效应有一定的减弱作用，因而我们要重视这个问题。[1] 旧城改造策略之我见 3 / 6 1.3城市更新中的善后问题 城市更新必然伴随着就建筑的拆迁，市政设施的更新。大面积动土伴随而来的是人口的迁移，交通的暂时性混乱，城市面貌的破坏等。很容易引发社会问题，比如2010年10月30日凌晨2时30分许，太原市滨河西路南延工程晋源区古寨村路段因拆迁公司违法拆迁引发一起重大刑事案件，导致一人死亡、一人受伤。还有某些政府部门与旧城市民矛盾冲突的新闻屡见不鲜，这些做法都是不可取的，严重影响了社会和谐，和社会稳定。在改造过程中必须引起高度重视。 本文将旧城分为文化，居住两大类分别就以上三方面提出改造时主要需解决的矛盾，并分析对策。 第二章：文化性质旧城的更新 笔者所谓文化性质的旧城，是指文化气息浓郁，历史价值高，有当地传统特点的旧城。比如天津鼓楼附近，上海石库门建筑旧区，北京大栅栏附近，北京南锣鼓巷等地区。 对这类旧城进行改造必须在保证不破坏其文化特质，充分维持原有建筑风貌的基础上，最大限度开发其商业价值。因为这类地区往往位于城市中心区，所以作为城市的标志区，应充分激发其经济潜力，提升城市活力。

下面以上海新天地广场项目为例分析： 上海新天地广场项目位于上海市中心淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上，属于上海的黄金地段，中共一大会址也在其范围内，其中以成片的石库门式里弄建筑为主。成片的石库门式里弄建筑，是上海建筑文化的代表。此方案以上海近代建筑的标志——石库门的建筑旧区为基础， 改造成集国际水平的餐饮、购物、酒店、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。 上海新天地广场以“ 一大”会址所在的兴业路为中轴， 分为北里和南里。北里以餐饮娱乐为主，充满了怀旧城改造策略之我见 4 / 6 旧气息。南里以“销品茂”为中心，购物休闲场所较多。北里的精粹所在，是展示石库门建筑文化的“屋里厢”展示馆。它以上世纪二十年代的石库门住房为蓝本，设有客堂间、书房、老人房、主人房、女儿房、儿子房和灶间等七间展示房，并以一个虚拟的石库门家庭故事贯穿始终。 上海新天地广场改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。如今上海新天地广场已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是上海市民和外籍人士的聚会场所，成为上海旅游业的寒暑表。上海新天地广场亦古亦今、亦中亦西的建筑风格和经营特色让人耳目一新。从它脚手架尚未完全拆落的那一刻起，各路明星、艺术家、企业家、银行家、驻沪外交官纷至沓来、流连忘返。国际模特儿大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动，纷纷选择在上海新天地登场亮相。上海新天地广场作为一个成功的城市更新项目，目前已经被当作国内旧区改造的样板。 根据此案例总结并发展出几点此类旧城更新的策略： 1. “建筑更新+功能置换+商业运作”的开发模式[2]——首先对原有建筑进行局部的更新改建，再将商业功能置于原有建筑当中，最后通过引入现代的商业经营管理运作，转变市场对于旧建筑的认知，使消费者对旧城印象从破乱不堪转变到富有文化品味。这个案例成功地将保护旧区原有风貌和引入商业结合起来，并且是以文化作为商业卖点，作为区别于其他商业区的特质，这也体现了旧城的文化价值。 2. 高端商业——休闲购物是除居住功能之外最能吸引人气的功能结构，但是私家车的增多，郊区地产以其较低密度居住环境，日渐成熟的内外配套，正不断吸纳从旧城中心迁出的居民，市中心改造的商业要同郊区购物中心直面竞争，就不能再沿用同质的商业产品。从国外城市的经验来看，高端商业从事最好的商业形态，在保证旧城改造策略之我见 5 / 6 边际收益的同时又能带动整个片区的住宅品质。 3. 步行系统——很多情况下，旧城自带的商业项目已经拥有固定的购物客群，但是其往往同时担负着城市干道的职责，加上传统设施营业场所用地过于狭窄，容易造成商业流与人流混杂。但是，如果简单加以拓宽，将造成较大规模的拆迁，增加成本并影响城市形象。因此可以在旧城内的商业项目添加步行系统，如步行街与天桥系统，改变人车混杂的交通危险性，并增强购物的舒适性。 第三章：居住性质旧城的更新 笔者这里所说的居住性质的旧城主要包括城中村和建成时间比较长的住宅区。这类的旧城主要是由于时间过长，结构安全性失去保证或者容积率等经济技术指标不能满足城市发展需要或者外观与整体的城市风貌设计不协调而需要更新。它们往往不在城市的中心地带而在城市扩张的过程中需要拆迁或加以改造。 这类性质的旧城改造应着重于改造区的规划设计和前期项目可行性研究，保证旧区居民的安置，建成后处理好回迁户和新住户的关系。还需要分析原有土地的容量情况，如果可以增加容量的，则可以在改善居住环境的前提下，适当提高容积率。如果区域内用地结构不合理，则需要对用地性质作重新设计，增加更多的商业用地，以提高土地利用的边际效益。 笔者提出的具体策略： 第一，前期分析阶段应根据地块所处的区位，交通情况，确定项目的规模，和品质的定位，即高品质大型社区还是中低品质小型社区。从而做出投资预算，确定容积率和配套公共设施所占比重。 第二，应该对项目提出核心理念，以区别于其他项目，提升旧区的生活品味，创造更大的经济效益。核心理念的提出应该在以上分析基础上，准确定位目标消费人群，结合当地经济发展状况。以目前的大趋势来看，注重文化品位和环境塑造，提供比较齐旧城改造策略之我见 6 / 6 全的配套设施应该是核心理念的方向。 第三，在项目总体规划上，应该既保证一定的容积率，以缓解现在中国城市人口剧增带来的居住问题和解决回迁户安置问题。还应最大限度地提高绿化率，为城市环境作出贡献，同时吸引消费者。还应明确商业、居住、公共活动等几大功能区域的划分，使其既相互方便联系又有一定区分。道路交通系统的规划应该分等级，分用途，使不同的流线分开，目前人车分流的道路系统比较流行。绿地系统应做到集中和分散相结合，即既有成片的绿化带又有小块的绿色节点。 第四，在技术上也应该倡导绿色节能。例如：保证适当的建筑密度来弥补旧城光环境差，脏乱的缺陷。合理的种植树木可以有效地降低环境噪声。水回收系统和太阳能等技术可以实现长期的经济效益等。 目前居住性质的旧城改造在全国正在全面进行，著名的有深圳渔港村改造，广东佛山“三旧改造”等项目。这事旧城更新的一个主要部分，应该做到事无巨细，保证其顺利实现。 第四章：结论 对文化性质的旧城进行改造时应该注意充分将其文化价值和经济潜力结合起来，提出的具体措施应该以实现以上两个价值为基础。对居住性质的旧区进行改造，应该着力改善旧区的生活环境和区域面貌，需要政府和开发商共同协调努力，处理好区域内各项功能关系，使旧区展现出新的活力。 参考文献： [1] 张协奎, 戴群. 长沙市西区旧城改造可行性研究.住宅科技（J）.1995,06,15. [2] 洪开荣. 旧城改造对策模型分析. 城市问题 （J）.2007,07,27.