02年南京市商品房价格研究及剖析
南京房地产市场调查分析报告
南京房地产市场调查分析报告南京房地产市场近期分析5—6月住宅市场分析XX年5月份南京商品住宅共认购套，成交套，认购量环比大幅上涨了%、成交量也环比上涨%在“金三银四”消化政策影响后，5月份南京楼市日均认购套、成交套，也让楼市“回暖”之声渐响5月份开发商推出的优惠促销日渐增多，尤其开盘优惠的力度逐步升级同时，高档楼盘也改变营销策略，纷纷推出项目内景观相对较佳的楼栋争抢客户都助推了南京楼市销量的攀升南京楼市表面上是“回暖”的数据，但楼市温度并未真正上升楼市调控政策下，开发商推盘的压力仍然很大，购房者观望的心态仍未根本转变上半年行将结束，不排除部分开发商继续“以价换量”，南京楼市优惠打折的楼盘或会再增加，同时优惠促销的手段也会逐渐增多，南京房价仍有下探的空间一、政策面1、央行再度上调存款准备金率达21% 创历史新高2、《江苏省商品房销售明码标价实施细则》x月x日起执行二、市场面1、5月份楼市行情据南京网上房地产数据显示，5月份南京商品住宅共认购套，成交套与4月份相比，认购量大幅上涨了%、成交量也环比上涨%XX年5月，南京楼市遭遇新政影响，楼市销量大幅下滑，XX年5月销量同比XX年5月销量也有不同程度的上涨“国八条”的出台，在“金三银四”消化政策影响后，5月份南京楼市日均认购套、成交套，也让楼市“回暖”之声渐响4月底楼市认购已连续多天超过套，而从5月份每天的认购、成交走势图来看，南京楼市认购量大部分时候在套至套之间，最高一天达到套板块分析：分板块来看，5月份江北、江宁两大板块仍是南京楼市贡献最大的主力板块江北的威尼斯水城、天润城、旭日爱上城等大盘再次加推新房源，优惠促销手段也变着花样吸引购房者值得一提的是，江北的中铁江佑铂庭再次开盘“日光”纯新盘中粮彩云居打头，江宁板块同样吸引了南京购房人的目光其余各板块的销量也因有新房源上市也实现了销量的上扬而位于南京东的碧桂园凤凰城的登场，则给了限购下不能在城区买房人一个全新的选择5月份，南京成交住宅面积在80平米以下的占了26%，80—平米之间的占40%，平米以下的占了近七成，这也与江宁、江北两板块5月份新推房源的户型相一致而住宅面积在平米以上的有三成多，河西、城东等板块推盘速度逐步加快，也显示在了5月份的成交上5月份，成交价格在元/平米以下的占到了54%，价格在万元以下的房源仍然是市场最主要的需求而价格在元/平米以上的则有31%，河西高端楼盘的大力推盘功不可没根据日前国家统计局公布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况表明，南京新建商品住宅价格环比跌%，同比涨%，今年初以来南京房价首次环比下跌，同比涨幅也创新低5月份，南京54家楼盘样本的房价环比上涨约为%其中，6家楼盘标本价格微涨，5家楼盘标本价格回落在楼市“限购令”的影响下，南京楼市销售仍以中心户型的房源为主，刚需购房者依然是市场的主要购买力而以大户型为主的楼盘则需要使出浑身解数争夺不多的改善型购房者南京5月份城区八大板块共有24家楼盘推出了套新房源，相比“银四”29家楼盘近套新房源的上市量，南京5月份新房源上市量减少了三成多但如果加上都市圈句容碧桂园凤凰城两次开盘共推出的套新房源的话，南京5月份的上市量则达到套，楼市“限购”下，南京楼市的购买力在都市圈得到释放从板块分布图上可以看出，江宁、江北两个板块分别推出、套新房源，同时不约而同打出“降价”牌吸引刚需目光，但开盘销售情况却并不乐观河西板块则有套房源上市，受楼市调控政策影响最深的板块也在度过政策“蛰伏期”后，错位营销，纷纷推出项目内景观较佳的楼栋吸引购房者城南的郎诗绿色街区、金地自在城也先后推出新房源，实现了不俗的销量此外，除城中板块外，其余各板块均有楼盘开盘加推2、6月预计开盘楼盘楼市淡季的6月，据统计，南京或将迎来48家楼盘推出套左右新房源，其中包括华菁水苑、东方红郡、石林大公园、弘阳壹号等10家首次上市的纯新盘6月份即将加推的楼盘中，仍以两江板块居多，约占南京上市楼盘总量的一半以上江北板块以威尼斯水城、旭日爱上城、天润城、大华锦绣华城等大盘居中，纯新盘弘阳壹号作先锋，天华硅谷、海德北岸等老盘加推，共将推出多套房源江宁板块也将有10多家楼盘开盘加推，仍然以中小户型的刚需房源为主，值得一提的是纯新盘华菁水苑预计开盘均价仅为元/平米左右除却两江板块的刚需楼盘，河西的御江金城、宋都美域，城东的紫金东郡、郎诗钟山绿郡等改善型楼盘也都有计划在6月加推新房源6月近一个月的成交楼市热点板块河西当天认购成绩超过了江北板块，位居排行榜的首位这完全得力于前一天开盘的御江金城住宅别墅业主社区地图原定于上周六开盘的御江金城，因为“天气原因”对外公布暂时取消开盘但是次日，御江金城却悄悄推出17号楼，共套，有、、平方米平层和、、平方米顶跃层，均价为元/平方米虽然是“声东击西”，但是该项目当天认购量却也达到近50套再加上之前推出的13号楼，认购数据集中在今天，御江金城也以57套的销量位居热销楼盘排行榜的第一名另外，河西板块另一商业楼盘南京万达广场住宅商业业主社区地图，当日销量也十分可观以43套的销量跻身进入热销楼盘排行榜第三位南京万达广场住宅商业业主社区地图目前写字楼、住宅和精装小户型均有销售江北板块当日以48套的认购量排行第二上周末， 5家楼盘推出的都是普通住宅虽然开发商开出了不同的折扣，有个别楼盘甚至是打出了送车位的优惠，但普通住宅新房源的销售情况都很一般素有南京楼市风向标的江北板块在上周末遭遇“滑铁卢”，可见目前老百姓，尤其是刚需十分谨慎而河西“豪宅”御江金城的热销，再加上非限购楼盘的逐渐“升温”，可以看出，改善型购房者和投资客，似乎逐渐走出“限购”的阴影，而前几月的需求已经开始慢慢释放5—6月别墅市场分析尽管素有“红五月”之称，但别墅市场供销双双陷入冷清行情的局势尚无明显改观从销售情况看，本月销售套数较三四月份略有回升，但增幅不甚理想而成交均价的大幅上扬，主因在于高端别墅销量占比提高地产家居网别墅频道统计的数据显示，本月全市别墅上市量仅有70套，与上月基本持平伴随着“限贷、限购”等调控政策的陆续出台，别墅作为“终极住所”的理念逐步为购房者接受，稀缺型高端别墅的价值进一步被看好5月，南京别墅成交均价历史性地跨越了2万元/平方米关口，同比增幅高达%，较此前一年的单月最高点亦高出%板块销量分析从销售情况看，本月销售套数较三四月份略有回升，但增幅不甚理想在严厉的调控环境下，市场主要表现为存量的缓慢去化5月，溧水板块的时代景园一举推出75套别墅带动全市别墅上市量环比大幅增长，达到年内别墅单月上市量第二高点，也因此夺得5月板块销售之冠而本月上市第二大主力便是江宁的老盘别墅——加州城、运盛美之国花园、复地朗香别墅排名 1 2 3 4 5 5项目名称保利紫晶山五月全市别墅销量排行榜销售动态 10卧龙湖国际社区颐和南园8 6 6 5双富嘉园弘景雅墅万科金域蓝湾5板块均价观察本月，全市别墅成交均价历史性地跨越了2万元/m2关口，同比增幅高达%本期别墅成交均价大幅上扬主要是受成交结构变化的影响从销售数据看，5月共有21个别墅项目有房源成交，其中，钟山国际高尔夫别墅共成交3套，均价达到5万元/m2以上，此外香山美墅、锋尚国际公寓、绿城玫瑰园等7个项目均价也在2万元/m2以上板块上市观察至x月x日，别墅市场共有7家楼盘计划在6月推盘，其中江宁和都市圈别墅依然占据主导地位都市圈的玫瑰十一英里和龙泉湖国际旅游度假区均为纯新盘都市圈别墅因为在本轮调控中因为政策的不受限而超过成为了今年的“宠儿”尽管6月推出别墅只有三家，但因大多为纯新盘，体量较大，江宁则为老盘加推，则在板块体量上略逊都市圈一筹六月网尚机构观察根据各楼盘在当前的楼市大背景下的举措大致可以将南京别墅项目划分为三种类型：一种是稳打稳扎型表现为在低迷的市场环境下延缓推盘计划，但仍通过广告以及开展各类活动保持其在市场中的活跃度，同时逐步去化前期存量，如加州城二期、山河水、国信自然天城、湖语山等；一种是按部就班型项目的部分产品已经过了开发和蓄水阶段，虽然遭遇淡季，但仍根据工程进度及客户积累情况稳步推盘，如东墅山庄二期英郡华府、运盛美之国香橼湾等；还有一种则是积极推进型，表现为持续不断地投放广告，预热市场，典型项目即为美达九月森林6月别墅推盘详情去年价格项目名称项目地址6月上市房源情况最新销售动态同期走势预计6月将推13套别墅，包括-平米的联排，总价万元/套起，另有平米预计6月将推13套别墅，包括江宁科学园弘景大-平方米的联排，总价万元加州城独院别墅总价-万/套，全款99折在售联排别墅面积平米左右，万/套起，一次性付款98折，按揭99折，均价约元/平米，详询售楼处全款99折在售联排别墅面积平米左右，万/套起，一次性付款98折，按揭99折，均价约元/平米，详询售楼处联排-平方米，均价预计在元/平方米，双拼-平方米，均价预计在元/平方米，——上涨道号/套起，另有平方米独院别墅，总价万元/套6月初推出9组团香橼湾71席绝版运盛美之江宁开发区将军大山水别墅，独栋别墅面积-平方国花园道2号米，双拼别墅面积-平方米，联独栋-平，均价预计元/平方米，办理的客户开盘时可诚意金2万抵5 万排别墅面积-平方米将于6月首次开盘，一期将推出的，5万抵10万，10万抵20万项目预计将于x月x日对外公开，现已正式开始意向客户登记一期将推出的房源包括：独玫瑰十一英里中国来安汊河新区房源包括：独栋、双拼、联排，面积大致栋、双拼、联排，面积-平方米不等在-平方米不等 6月推出类独栋别墅，面积大约在龙泉湖国际旅游度假区内-平方米左右，庭院面积户均平方米左右暂无销售动态无法比较无法比较龙泉湖国际旅游度假区世外边城句容市边城镇仑山二期59套预计将在六月中下旬开项目预计将于6月下旬推新，共59套独栋别墅，面积-平方米不等，XX年5、6无法比较湖畔软件大道与花神大盘月份交付，具体开盘时间待定预计6月下旬推出20套叠加别墅，项目预计6月推出26#、31#栋叠加别墅，共计16套，XX年年底交付现在售联排、叠宏图上水道交界处x月x日左右推临湖的3-5套独栋价格待定平方米，-元/平方米面积在-平方米，加别墅联排别墅-平方米，总价万起叠加别墅-无法比较 -元/平方米，国信自然浦口区江浦街道沿别墅，面积在-平方米，最低售暂无销售动态天城上涨山东路号价万一套，平方米的别墅，配有独立的电梯。
南京市二手房市场发展存在问题p成因及对策分析
南京市二手房市场发展存在问题p成因及对策分析[摘要] 近年来，南京市区及周边房价上涨较快，越来越多的工薪族和年轻夫妇将目光投向了总价较低、配套成熟、交通便利的二手房。
购买需求的增加和其与新房相比现房、低总价的优势使得南京市二手房市场快速发展起来。
本文着重分析了南京市二手房市场在发展中存在的问题，并提出了相应的对策。
[关键词] 二手房增量房高房价问题对策一、南京市二手房市场发展现状进入2007年以来，南京二手房市场的整体交易平稳，供需两旺，交易价格涨幅较大。
同时，由于主城二手房价的大幅上涨，二手房交易郊区化趋势逐渐显现。
据统计资料显示，2006年12月～2007年5月二手房交易总量约为24100套，其中江南八区二手房交易量约为16300套，江宁、浦口、六合二手房交易量约为7800套。
同期价格方面，南京二手房交易均价为5346元，与去年同期的交易均价4453.7元/平方米相比，上涨了892.3元/平方米，增幅为20%;其中江南八区二手房成交均价为6981.5元，与去年同期的交易均价5322.2元/平方米相比，上涨了1659.3元/平方米，增幅为31%;而江宁、浦口、六合成交均价为2770元，与去年同期的交易均价2464元/平方米相比，上涨了306元/平方米，增幅为12.42%。
二、存在问题及成因1.需求集中释放，房价急剧上涨随着住房消费政策的实施以及居民收入的增长，2006年下半年以来市场上形成了各种购房需求集中释放的态势。
表现为:一是改善型需求面扩大。
统计资料显示，2006年年收入在5～10万元的中等收入家庭已成为住房消费的主体，比例达到37％;二是外地人就业安家和子女入学需求增多。
城市经济活跃，吸引大量外来人口就业，2006年全市在岗职工中46.2％是外来务工人员，其中有12％的人在常住地需要购买自己的住房；三是人民币升值预期、通货膨胀、货币流动性过剩等一系列现象，使得国内整体经济环境受到前所未有的压力与冲击，投资用于保值增值需求增加。
总结南京楼市20年
总结南京楼市20年一、引言南京，作为中国历史文化名城之一，也是一个经济发达的城市。
随着经济发展，南京的房地产市场也经历了翻天覆地的变化。
本文将对南京楼市的发展历程进行总结，并分析其中的趋势和规律。
二、南京楼市的发展历程1. 2000年-2010年：快速增长阶段在2000年至2010年的十年间，南京楼市经历了快速增长的阶段。
随着中国经济的快速发展，南京作为一个二线城市，吸引了大量的资金和人口涌入。
这导致了房地产市场的火爆，房价的不断上涨。
许多人将房地产作为投资的首选，希望通过购买房屋来获取巨大的回报。
2. 2010年-2015年：稳定阶段2010年至2015年，南京楼市进入了一个相对稳定的阶段。
政府出台了一系列的楼市调控政策，以遏制房价的过快上涨。
这些政策包括限购、限贷、限售等措施，有效地抑制了投机行为，并保持了房价相对稳定。
同时，城市的基础设施和公共服务得到了显著的提升，吸引了更多的人才和资金流入。
3. 2015年至今：调整期2015年以后，南京楼市进入了一个调整期。
政府进一步加大了楼市调控力度，以遏制房价的过快上涨。
同时，城市的经济增速也出现放缓，人口流入减少，需求相对减少，导致房地产市场的供需关系发生变化。
这使得房价开始出现下跌的趋势，购房者的信心受到了冲击。
三、南京楼市的趋势和规律1. 房价的长期上涨趋势尽管南京楼市经历了一些波动，但从长期来看，房价呈现出稳步上涨的趋势。
这是由于南京作为一个经济发达的城市，吸引了大量的人口和资金流入。
同时，南京的经济增速也在持续增长，这为房价的上涨提供了基础支撑。
2. 政府调控政策的影响政府调控政策对南京楼市的影响是显著的。
在限购、限贷等措施的制约下，房价的上涨速度得到抑制。
这使得购房者的购买能力和投资收益受到一定的限制。
然而，政府的调控政策不能永远起到完全遏制房价上涨的作用，因为南京作为一个繁荣城市，房地产市场的供需关系仍然存在。
3. 经济增长对房价的影响南京的经济增长对房价的影响是显著的。
基于特征价格模型的学区二手房价格影响因素分析——以南京市为例
基于特征价格模型的学区二手房价格影响因素分析——以南
京市为例
高明媚;唐焱;张子婴
【期刊名称】《房地产评估》
【年(卷),期】2012(000)004
【摘要】研究目的：分析影响学区二手房价格的因素，为消费者理性消费提供参考，为逼制学区二手房价格过快增长提出建议。
研究方法：实证分析法和定量研究法。
研究结果：供需的不平衡刺激学区二手房价格膨胀；学区因子意愿交易价格过高，体现消费者不理性消费倾向；遏制学区二手房价格激增，需解决来自于供给、销售及消费各环节中的问题。
研究结论：要不断优化教育资源的配置，提高消费者理性消费能力，加强监督保障，正确引导社会舆论，为学区二手房市场发展营造健康有序的环境。
【总页数】8页(P33-40)
【作者】高明媚;唐焱;张子婴
【作者单位】^p
【正文语种】中文
【中图分类】F299.233.5
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1.基于特征价格模型的滨海公园门票价格影响因素分析——以大连滨海公园为例[J], 朱佳玮;王尔大;孙文章
2.基于特征价格模型的太原市住宅价格影响因素分析 [J], 周丽丽
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南京市房地产市场调研报告
南京市房地产市场调研报告Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998南京市房地产市场调研报告——进入南京市场前期调研报告目录：一．南京市房地产总体状况分析；二．南京市房地产市场板块划分及其属性；三．政府房地产发展政策；四．政府城市规划对房地产的影响；五．城市发展中交通发展的影响；六．南京市房地产企业竞争企业状况；七．江宁板块详细资料；八．民信将军路项目诸项信息；九．民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显着，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。
市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争，也要面临企业、板块层面的竞争。
如何在市场上找准机会点击败竞争对手通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析，认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡），在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。
一、总体供求状况呈现卖方市场特征1、土地供应状况□新的土地批租政策——拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。
□城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。
□南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，而城郊相对较迟缓，因此，政府有意识地利用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。
□待开发土地大多集中在城市新区。
南京中心城区内空间十分狭小，可提供的土地资源有限。
这种现象的原因很多，其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地；公共设施建设需要土地；原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发，因此城区外扩已经是大势所趋。
南京江宁区房地产市场研究报告_61页_XXXX年
目录一、南京房地产行业发展现状 (3)（一）指数情况 (3)（二）商品住宅交易行情 (4)（三）房地产开发经营分析 (5)（四）南京市土地市场状况 (6)（五）本章小结 (7)二、江宁区域宏观背景 (8)（一）区域地理位置 (8)（二）土地资源 (8)（三）人口与行政划分 (9)（四）交通运输 (10)（五）基础建设及景观特色 (12)（六）教育及医疗 (13)（七）小结 (14)三、江宁区城市规划 (15)（一）城市总体规划 (15)（二）江宁楼市的板块划分： (18)（三）江宁房地产发展规划 (20)(四) 江宁科学园区域概况介绍 (21)（五）小结 (25)四、江宁区域经济发展状况 (26)（一）国民生产总值 (26)（二）财政收入 (27)（三）固定资产投资 (28)（四）人均可支配收入 (29)（五）社会消费品零售 (29)（六）小结 (30)五、江宁房地产市场 (31)（一）江宁房地产投资 (31)（二）江宁土地出让 (32)（三）江宁商品房供销状况 (35)（四）小结 (36)六、江宁大学城板块项目分析 (37)（一）江宁大学城板块概况 (37)（二）个案分析 (44)七、九龙湖板块项目分析 (48)(一) 九龙湖板块概况 (48)（二）个案分析 (51)八、大学城板块和九龙湖湖板块的项目指标对比 (57)(一) 项目指标对比表 (57)(二) 项目指标对比分析 (58)九、市场篇总结 (59)（一）区域宏观层面 (59)（二）城市规划层面 (60)（三）宏观房地产市场层面 (60)（四）微观房地产市场层面 (61)一、南京房地产行业发展现状（一）指数情况2008年1-5月指数变化情况：各指数基本保持稳中有升的态势，与去年同期相比表现上扬，如表1所示。
南京市综合指数走势情况如图1所示。
表1 南京1-5月城市综合指数及各分物业指数变化表（二）商品住宅交易行情1月随天气转冷，南京楼市步入淡季，再加上暴雪天气的影响，整体销售乏力。
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02年南京市商品房价格研究及剖析 n 江苏省： 1 2002年上半年住宅投资154亿元，同比增长31%，占整个房地产投资的76%。 2 2002年上半年全省商品房平均价格为1944元/平方米，比年初上涨116元/平方米。 3 2002年上半年全省住宅平均价格为1814元/平方米，比年初上涨119元/平方米。 4 常州2002年1~9月份房地产投资27亿元，同比增长42.78%，商品房销售113.61万平方米，同比增长22.54%，销售额22亿元，同比增长47.1%，平均预售价2655元/平方米，比去年上涨18%。 5 无锡2002年近200万平方米的拆迁给房地产市场带来旺盛的需求。1~9月出让土地17幅，169万平方米，是去年的3倍，施工面积为342万平方米，同比增长99%，其中住宅施工面积281万平方米，同比增长99%。竣工面积42万平方米，同比增长46%，其中住宅竣工面积同比增长10%。商品房住宅成交面积92万平方米，同比增长23%，商品房销售6500套。存量房成交面积92万平方米，同比增长85%，共成交11000套。市区商品房平均价格达2580元/平方米，处于高位运行状态。明年预期拆迁达100万平方米，住宅需求达175万平方米。 6 2002年10月17日江苏省质监局公布了2002年江苏省服务行业拥护中意度调查结果，用户不中意的：火车服务、工交车、长途客车；用户专门不中意的：医疗、药品、房地产和物业治理。 7 上海2002年1~9月房地产以成交套数统计：3000~5000元/平方米的中价位商品房占55.2%，3000元/平方米以下的占16%。而7000元/平方米以上的高价商品房占8.6%，其中外地人购买占28%，境外人士达25%，本地人只占46.5%。 n 南京市： 1 南京市2002年1~8月份销售面积240万平方米，同比增长25.04%。 2 南京市2002年1~8月份销售金额87亿元，同比增长32.85%。 3 南京市2002年1~8月份销售商品房2万余件，同比增长27.74%。 4 1~8月份商品房平均价格为3620元/平方米，住宅平均价格为3290元/平方米，同比增幅6.4%。 5 1~6月份商品房空置面积为77.63万平方米，同比下降10.8%，其中空置一年以上的面积下降17.6%。 6 南京市住宅消费90%以上为本地人，外地人购买住宅不到10%，杭州有52%的住宅被外地人购买，上海有26%的住宅被外地人购买。 7 南京市房地产市场由于居民生活水平提升、改善居住条件和年轻人结婚购房等，需求旺盛，约占总交易量的60%；1999~2002年拆迁户有4.057万户，约占交易量的25%，外地人购房约占10%。 8 2002年10月16日浙江开发商以4.03亿元竞争获得No.2002G15号地，比底价2.85亿元高出1.18亿元。土地总面积为23万平方米，实际出让面积151650.1平方米，楼面地价接近2200元/平方米，销售价格至少为4400~4500元/平方米，而周边地区销售价格为4000元/平方米左右。土地价格占房价的50%左右。 9 南京市2001年人均住宅建筑面积为19.77平方米，建设部官员认为户均建筑面积在80~100平方米是合理的。 n 差不多规律和数据： 1 从国际体会看，经济增长速度与房地产投资的增速比为1:1.4应该是合理的；南京2001年GDP增幅为11.2% ，房地产开发投资增幅为11.7%，比较正常。1993年房地产泡沫显现时，我国经济增长速度为13.4%，房地产开发投资增幅为124.9%。 2 按国际标准，人均住宅建筑面积在达到30平方米往常，房地产会处于一个相对旺盛的时期，房价将会连续上涨，在30~35平方米之间，房价会趋于平稳，在35平方米之后，房价则可能会回落。 3 数据表明：到2002年6月底，都市居民家庭户均财产为22.83万，其中房产价值为10.94万元，占47.9%，是都市居民家庭最大的资产，如果房价连续下跌，市民最直截了当的感受确实是自家的财产持续缩水。 4 世界体会表明，当居民家庭恩格尔系数由50%降到40%时，家庭居住消费支出将由11%~12%上升到15%~20%。在美国、英国、德国和日本等国，住宅消费占生活费的比重在15%左右，而在低收入国家，其住宅支出则不到10%。中国1995年城镇居民家庭恩格尔系数为49.92%，居住消费支出为7%，1999年恩格尔系数降为41.86% 但居住消费仅为9.8%，比国际平均水平（一样为20%）低得多。因此中国家庭居住消费应该连续上升才符合规律。 5 我国城镇居民家庭房价收入比为3.7~15.8倍不等，全国平均为9.84倍，世界银行标准为3~6倍。但由于中国居住需求集中开释，居住消费偏低，认为房价收入比在5~8比较合理。日本为5.93，新加坡为3，美国为5.1，香港为3.7，澳大利亚为4.5，英国为4.8。国际上的租售比为1：100~1：120，而中国50年代为1：280，60年代为1：375，70年代为1：571，1988年为1：4230。江苏省1996年为1：800（年租金为39.86元/平方米，售价为2800元/平方米，相当于月租金为3.32元/平方米）。 6 按照美国经济学家西蒙库兹涅的统计分析，宏观经济增长率与房地产业进展存在十分紧密的关系。 7 随着市场进程加快，工程施工价格随着招标投标实施，其价格会下降（一样预算价再下浮15~16%），而土地价格会随着招标及拍卖的实施，其价格会上涨。
表1 房地产与宏观经济增长率相互关系 宏观经济增长率 房地产进展状况 小于4% 畏缩 4%~5% 停滞甚至倒退 5%~8% 稳固进展 大于8% 高速进展 10%~15% 飞速进展
n 住宅价格构成清单及实证分析 南京市商品房作价方法（商品房价格的构成） 商品房价格=成本+利润+税金+住宅差价 商品房成本=土地征用（出让）及拆迁补偿费+前期工程费+房屋建筑安装工程费（含材料差价）+附属公共配套设施费+公共基础设施费+治理费用+销售费用+财务费用+代收费用（共9项成本构成） 一、 成本构成 （一）土地征用（出让）及拆迁补偿费： 1、国有土地使用权出让金 2、 征（拨、使）用土地治理费 3、 临时用地治理费 4、 土地登记费 5、 建设用地批准书工本费 6、土地用途变更费 7、 耕地开垦费 8、 土地复垦费 9、 农业重点开发建设资金 10、 新菜地开发建设资金 11、 征地拆迁安置补偿费 12、 房屋及附着物补偿费用 13、 都市房屋拆迁治理费 14、 都市房屋拆迁补偿安置费用 15、 都市公企单位搬迁补偿费用 16、 其他费用 17、拆迁旧建筑物回收的残值冲减开发成本 18、 拆迁安置中的差价收益冲减开发成本 运算公式： 单体造价(元/m2) = 土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2) = 土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷商品房面积
（二）前期工程费 1、 新建房屋白蚁防治费 2、 利用城建档案资料服务费 3、 都市道路占用费 4、 都市道路挖掘补偿费 5、 都市规划设计收费 6、 工程勘察测绘费用 7、 工程设计费用 8、三通一平费用（通电、通水、通路、土地平坦） 9、 其他 运算公式： 单体造价(元/m2) = 前期工程费用总额÷房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2) = 前期工程费用总额÷商品房面积
（三）房屋建筑安装工程费（含材料差价） 1、 桩机工程费用 2、 土建工程费用 3、 水电安装工程费用 4、 室外附属工程费用 5、 其他 运算公式： 单体造价(元/m2) = 房屋建筑安装工程费用总额÷房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2) = 房屋建筑安装工程费用总额÷商品房面积 （四）附属公共配套设施费 列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。 运算公式： 单体造价(元/m2) = 附属公共配套设施费用总额÷房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2) = 附属公共配套设施费用总额÷商品房面积
（五）公共基础设施费 开发项目内直截了当为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。 运算公式： 单体造价(元/m2) = 公共基础设施费用总额÷房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2) = 公共基础设施费用总额÷商品房面积 上述（一）至（五）项商品房单位面积费用之和，作为运算治理费用、销售费用、财务费用及利润的基数。
（六）治理费用 开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数，区不开发企业的资质等级，按一定比例提取治理费用，一级为3%﹪，二级为2.5%﹪，三级为2%﹪。 运算公式： 商品房单位面积的治理费用(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和 ×（2 — 3%﹪）
（七）销售费用 开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以（一）至（五）项之和为基数的2%提取。 运算公式： 商品房单位面积的销售费用(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和 × 2%
（八）财务费用 开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的运算基数不超过（一）至（五）项之和的30%。计息时刻为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。利率按国家规定执行。 运算公式： 商品房单位面积的财务费用(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和 ×30%×利率×时刻 （九）代收费用 1、市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收） 2、 建制镇市政公用基础设施配套费 3、进展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收） 4、结建人防经费（经济适用房含安居工程免收） 5、供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收） 6、 消防设施建设费 7、 煤气建设费 8、 散装水泥专项资金