2019年最新-房地产开发案例-北京星河湾详细案例解读【217PPT】-1-精选文档
合集下载
某房地产公司客户分析PPT课件(50页)
2、客户心中星河湾的竞争对手
观湖
棕榈泉
13%
moma
公园大道
仁济山庄
凤图腾
其它
34%
未回答
未比较
10% 8%
4%
4%
4%
19%
4%
• 统计42组（此项为复选项共48组）， 16组未回答，6未比较，观湖5组，棕榈泉4组， moma2组，公园大道2组，仁济山庄2组，凤图腾2组，亮马名居，陶然亭院，太阳星城，阳 光上东、凤凰城、碧水庄园，亚运新新家园，建外soho，富力城各1组。
指导本项目的客户所定原则：
朝阳
北京
全国
世界
D
✓ 问卷对本项目客户的爱好调查主要体 现在运动爱好上。
✓ 除了少数未回答的客户外，其他均表 示有运动喜好，可见客户的健康意识很强。
✓ 对运动爱好的分类，大概能有两种： 即高端型活动与普及型活动。
✓ 高端活动包括：高尔夫、爬山、骑马、 滑雪，共有18组客户有此爱好，可见这部 分客户一来闲暇时间富裕，二来有较高的 品味，同时注重运动的娱乐性。娱乐性于 高品位结合，在未来的运动主体的活动中， 具有指导意义。
本项目客户精神需求
马斯洛需求层次理论
F
✓ 星河湾的客户对于品牌的态度十分明朗——习惯使用并有个人喜好， 这一点十分符合本项目人群的生活特征。
✓ 通过客户所枚举的品牌种类发现，在高档消费品和服装等产品上，客 户无一例外的选择了国际知名品牌，可见客户们的品牌修养很高并有强烈的 品牌忠诚度。
✓ 这一点将能够成为本项目可利用的一个有效武器，如果尝试与国外品 牌的互动，将会使客户产生良好的品牌联想，并进一步促进项目形象的深入 人心，产生更加强大的影响力。
1、客户选择星河湾的主要原因统计
绿城：上海浦东星河湾前置营销案例(共68张PPT)
四、借鉴意义 上海、北京、广州三地推介会
地块北至白莲泾，东至锦绣路，西至中心河，南至浪水浜。 开盘当日6小时销售金额 客户专员列队接待到访客户 举行中国首届高端地产峰会，邀约千名开发商参观星河湾； 基地总用地面积约23万平方米，总建筑面积约47万平方米。 ·客户通讯的建立（活动邀约、信息互动） ·目标客户名单数据库搜寻与建立 波士堂三周年庆典
浦东星河湾进入上海后面临的问题，其实也是很多绿城 项目所共同的：全新的品牌、全新的市场，知名度和影响力 不足；大面积、高总价的户型；房源推售量大等等。
星河湾采取了“围、追、堵、截”的主动式客户挖掘方 式，在庞大的市场中剥离出有效的目标客群，并针对性的通 过各种传播渠道发布项目信息，在市场中形成极为强势的社 会舆论导向和业内价值导向，最终在开盘时形成了“万人看 星河湾”的轰动效应，有效促进了意向客户的下单。
基地总用地面积约23万平方米，总建筑 面积约47万平方米。
其中小学和幼儿园总占地面积约万方，建筑面 积约万方，商业街总建面万方，超白金五星级 酒店包括酒店、会所、体育馆等。
整个社区分三期开发，布局结构动静 有序，虚实相生、环环相扣。
小学
幼儿 园
商
一期 业
三期
街
二期
超五星 级酒店
浦 东 星 河 湾 一 期 推 出 户 型 面 积 在 220600多平米之间，主力户型面积都在 200-300多平米的大三房、大四房。 并均为套房设计。
邀请前期积累意向客户、业内客户等，共享公开盛宴。
公关活动持续“中国波士，倾城之夜”，波士堂星光 会会所落户浦东星河湾酒店；举行中国首届高端地产 峰会，邀约千名开发商参观星河湾；建国大业南中国 启动盛典……
安排客户集中签约
三、具体营销执行
地块北至白莲泾，东至锦绣路，西至中心河，南至浪水浜。 开盘当日6小时销售金额 客户专员列队接待到访客户 举行中国首届高端地产峰会，邀约千名开发商参观星河湾； 基地总用地面积约23万平方米，总建筑面积约47万平方米。 ·客户通讯的建立（活动邀约、信息互动） ·目标客户名单数据库搜寻与建立 波士堂三周年庆典
浦东星河湾进入上海后面临的问题，其实也是很多绿城 项目所共同的：全新的品牌、全新的市场，知名度和影响力 不足；大面积、高总价的户型；房源推售量大等等。
星河湾采取了“围、追、堵、截”的主动式客户挖掘方 式，在庞大的市场中剥离出有效的目标客群，并针对性的通 过各种传播渠道发布项目信息，在市场中形成极为强势的社 会舆论导向和业内价值导向，最终在开盘时形成了“万人看 星河湾”的轰动效应，有效促进了意向客户的下单。
基地总用地面积约23万平方米，总建筑 面积约47万平方米。
其中小学和幼儿园总占地面积约万方，建筑面 积约万方，商业街总建面万方，超白金五星级 酒店包括酒店、会所、体育馆等。
整个社区分三期开发，布局结构动静 有序，虚实相生、环环相扣。
小学
幼儿 园
商
一期 业
三期
街
二期
超五星 级酒店
浦 东 星 河 湾 一 期 推 出 户 型 面 积 在 220600多平米之间，主力户型面积都在 200-300多平米的大三房、大四房。 并均为套房设计。
邀请前期积累意向客户、业内客户等，共享公开盛宴。
公关活动持续“中国波士，倾城之夜”，波士堂星光 会会所落户浦东星河湾酒店；举行中国首届高端地产 峰会，邀约千名开发商参观星河湾；建国大业南中国 启动盛典……
安排客户集中签约
三、具体营销执行
新联康_上海浦东星河湾豪宅项目案例分享_51PPT
浦东星河湾
景观细节
星河湾的“用心”：
用心在何处，用到多深，用到多细，直接决定产品的最终品质
➢星河湾人敬畏并珍爱这片土地
➢立下“以用心的态度追求完美”的目标，不允许一寸土地成为建筑垃圾的温床
➢注重“细节观”和“过程观”，可以说是无处没有设计，无处不在用心打造
➢比如造园，为了选树不辞辛劳行万里路，为了运树不怕麻烦带着完整的树冠和 大土坨，为了育树建苗圃暖棚，进行断根假植，种树时更是精心进行座标定位， 现场调整
浦东星河湾
规划特色
➢该案一期共12栋小高层， 绿化呈王字型布局 ➢社区景观共分为“瀑布” 区、花区、果区、露天泳 池区、水区以及桃花涧六 个主题分区
浦东星河湾
景观布局
写在前面的话
星河湾的“舍得”：
要做中国地产界的“劳斯莱斯”，必须具备一定精神气度和物质平台，这就是“舍得”
➢舍得时间、成本和精力去学习、研究 ➢舍得跑十几万公里去找理想的苗木 ➢舍得为了一处影响整体感觉的小瑕疵全部推翻重来 ➢舍得为了大环境，修城市的路，造地区的园，帮邻居改墙，为邻里种树。一 切都是兢兢业业，认认真真，追求完美。
浦东星河湾
势差及景观石运用
景观布局
➢社区通过人为营造高地势差有 效增大绿化面积 ➢高低差加强了景观的层次感， 便于植被搭配，实现大小乔木、 灌木、地被植物的结合 ➢增强首层住户的私密性，使其 与环境形成有一定距离的亲近 感
➢社区内大量采用了中国四大名 石之一的黄蜡石，全部来源于 广东英德深山山涧内，与建筑 立面形成了良好的交相辉映的 效果
➢再如建筑户型、室内设计、建筑材料、花草种植、小品布置、山石堆放、园路 铺砌、水景实施、园区围墙、土壤改良、管线敷设、井盖改进……无一不是精雕 细琢。
星河湾_广州星河湾_半岛豪宅项目推广策略完稿69PPT(精品PPT)
政府有二句老话：搭台唱戏或借台唱戏
现在，都有了
搭台唱戏：星河湾； 借台唱戏： 270°半岛江景
豪宅有两种卖法：卖外在，或卖内在
现在，聚齐(jù qí)了
内在第一：星河湾； 外在第一：270°半岛江景
第三十页，共七十页。
国家豪宅星河湾半岛在传承(chuán chénɡ)与创新之间的辩证
“涵盖更多高端人群(rénqún)〞与“强调价值特征〞的平衡时，
对
第二十四页，共七十页。
星河湾再来一次
对
星河湾王者(wánɡ zhě)再临
对
第二十五页，共七十页。
这一次和上一次一样(yīyàng)
错！
第二十六页，共七十页。
平台性质暨产品定位的界定——为了(wèi le)品牌和销售
广为人知的星河湾的品质，不是星河湾半岛要做的全部任务。 如前所述，星河湾半岛，是星河湾品牌统治力建立的平台。 新的问题是，什么份量的平台可以承载这个任务
——品牌(pǐn pái)影响力 这次做的豪宅工程，有多像星河湾……
——品牌统治力
第十五页，共七十页。
品牌统治力的效果 生产方案常常和订单(dìnɡ dān)一起出现在经营者的
办公桌上
对手生产出物理层面更好更昂贵的竞争产品无人喝 彩
第十六页，共七十页。
再看一遍今天的星河湾
品质一流(yī liú)，世界公认 品牌知名度广、认同度高 行业内一直领先，无法被超越 在群众的心目中，星河湾品牌是高端住宅的代名词
帝之后，宜为土德，故神兽如牛，牛土畜，又黄星显曜，其符也。 于是始从土德，数用五，服尚黄，牺
牲用白。祀天之礼用周典，第以十三页夏，共七四十页。月亲祀于西郊，徽帜有加焉。
统治力的另一个(yī ɡè)直接说法——
现在，都有了
搭台唱戏：星河湾； 借台唱戏： 270°半岛江景
豪宅有两种卖法：卖外在，或卖内在
现在，聚齐(jù qí)了
内在第一：星河湾； 外在第一：270°半岛江景
第三十页，共七十页。
国家豪宅星河湾半岛在传承(chuán chénɡ)与创新之间的辩证
“涵盖更多高端人群(rénqún)〞与“强调价值特征〞的平衡时，
对
第二十四页，共七十页。
星河湾再来一次
对
星河湾王者(wánɡ zhě)再临
对
第二十五页，共七十页。
这一次和上一次一样(yīyàng)
错！
第二十六页，共七十页。
平台性质暨产品定位的界定——为了(wèi le)品牌和销售
广为人知的星河湾的品质，不是星河湾半岛要做的全部任务。 如前所述，星河湾半岛，是星河湾品牌统治力建立的平台。 新的问题是，什么份量的平台可以承载这个任务
——品牌(pǐn pái)影响力 这次做的豪宅工程，有多像星河湾……
——品牌统治力
第十五页，共七十页。
品牌统治力的效果 生产方案常常和订单(dìnɡ dān)一起出现在经营者的
办公桌上
对手生产出物理层面更好更昂贵的竞争产品无人喝 彩
第十六页，共七十页。
再看一遍今天的星河湾
品质一流(yī liú)，世界公认 品牌知名度广、认同度高 行业内一直领先，无法被超越 在群众的心目中，星河湾品牌是高端住宅的代名词
帝之后，宜为土德，故神兽如牛，牛土畜，又黄星显曜，其符也。 于是始从土德，数用五，服尚黄，牺
牲用白。祀天之礼用周典，第以十三页夏，共七四十页。月亲祀于西郊，徽帜有加焉。
统治力的另一个(yī ɡè)直接说法——
地产景观设计及案例分析课件
1.2 景观发展简述
• 西方景观历程 • 东方景观演进
二、地产景观价值营造—透过实例看景观
2.1设计理念的价值—景观设计与商业策划互动所带来 的价值提升
• 实例一：润泽庄园 • 实例二：高尔夫别墅 • 结论：景观与策划、销售的互动与项目收益
2.2 理念与技术—— 价值还在于从方案到施工的贯彻统一（山水文园）
1 常规的投入重心与可缩减环节 2 设计中根据实际需要合理选材 3 关于维护成本的考虑
七.如何塑造成功的地产景观 项目？
1 别墅关键词 2 住宅小区关键词 3 公共区域关键词 4 商业街区关键词 5 服务设施关键词 6 艺术小品关键词
一、何为景观？
1.1 园林景观概念
• 景观的概念 • 自然景观 • 人文景观
随着今年物业管理费的逐年升高，购房者在购买时更偏好那些养护费低 且易于管理的住宅，因此在前期设计施工时，亦要考虑景观的后期养护 与管理问题。
4.6 可持续发展规划
五、地产景观的几大误区
5.1 好效果必然高投入
在有限的景观成本控制下，营造简洁、合适的环境居住品位。在 成本投入上应做到主次分明，对主景区以及主次出入口等主要景 观节点应有品质示范要求，对次要景观应加强成本控制，达到少 投入、出效果的目的。
七、如何塑造成功的地产景观项目？
7.1 别墅关键词： 私密、植物、细节
案例——北京香醍溪岸
7.3 公共区域关键词：开放、交流。
案例——龙湖*滟澜山
7.4 商业街区关键词：开放、展示、流通。
案例——万科水晶城
1. 项目主出入口； 2. 样板区； 3. 重要通道； 4. 入户出入口； 5. 景观节点； 6. 社区边界。
4.2 整体空间环境定位
• 西方景观历程 • 东方景观演进
二、地产景观价值营造—透过实例看景观
2.1设计理念的价值—景观设计与商业策划互动所带来 的价值提升
• 实例一：润泽庄园 • 实例二：高尔夫别墅 • 结论：景观与策划、销售的互动与项目收益
2.2 理念与技术—— 价值还在于从方案到施工的贯彻统一（山水文园）
1 常规的投入重心与可缩减环节 2 设计中根据实际需要合理选材 3 关于维护成本的考虑
七.如何塑造成功的地产景观 项目？
1 别墅关键词 2 住宅小区关键词 3 公共区域关键词 4 商业街区关键词 5 服务设施关键词 6 艺术小品关键词
一、何为景观？
1.1 园林景观概念
• 景观的概念 • 自然景观 • 人文景观
随着今年物业管理费的逐年升高，购房者在购买时更偏好那些养护费低 且易于管理的住宅，因此在前期设计施工时，亦要考虑景观的后期养护 与管理问题。
4.6 可持续发展规划
五、地产景观的几大误区
5.1 好效果必然高投入
在有限的景观成本控制下，营造简洁、合适的环境居住品位。在 成本投入上应做到主次分明，对主景区以及主次出入口等主要景 观节点应有品质示范要求，对次要景观应加强成本控制，达到少 投入、出效果的目的。
七、如何塑造成功的地产景观项目？
7.1 别墅关键词： 私密、植物、细节
案例——北京香醍溪岸
7.3 公共区域关键词：开放、交流。
案例——龙湖*滟澜山
7.4 商业街区关键词：开放、展示、流通。
案例——万科水晶城
1. 项目主出入口； 2. 样板区； 3. 重要通道； 4. 入户出入口； 5. 景观节点； 6. 社区边界。
4.2 整体空间环境定位
某房地产区域考察报告(ppt 77页)
50
地
节点施工说明：
下
由于商品砼坍落度大，在进行地下室底板或顶板翻边部位施工时， 振动棒振捣使砼流座到底板，施工人员往往少振或不振捣，导致砼不
室
密实，因此形成渗漏薄弱点。
底
板
节点施工要求：
或
针对该部位翻边混凝土，要求其坍落度达到3-5cm时，再进行砼 二次振捣，确保该处混凝土密实。同时，重点关注该部位的防水施工
18
客厅展示
金线米黄
19
餐厅展示
Tip：
如上图一样的直线条拼花，仅增加成工艺成本的20%左 右，但可以达到多种效果、减少石材种类、提高出材率。
餐厅总体色调：黑白
20
过道玄关展示
松香玉
阿富汗黑金花
帝王金
21
星河湾装修标准纵览
主人房、书房、衣帽间 天花局部吊顶，配饰线，油进口乳胶漆；地面铺木饰面地 板；墙身采用高级墙纸饰面及局部木饰面造型装饰；衣帽 间配豪华衣柜。
石
工 (见图1)。
材
3.石材墙面设计要求打明胶时，板缝开三角槽缝或开小
凹槽施工。
62
4.石材板内灌水泥砂浆前墙体浇水湿润，要求水泥砂
湿
浆配比不得低于 1:3，拌制完的砂浆以有较好的流动 性为宜。
贴
5.灌水泥砂浆时要求成45度方向灌实，所有腰线顶面板
灌
及压顶板严禁半干粉砂浆铺板，必须使用流动的水泥
浆
7
星河湾在卖什么？
三大辅助卖点
卖圈层 四季会打造品质社交，个性化管家 服务，功能齐备，圈层近似。
卖服务 金钥匙服务，物业管理细致入微。
卖配套 主打教育牌，包括德福双语幼儿园 及星河实验小学。
8
建筑风格掠影
地
节点施工说明：
下
由于商品砼坍落度大，在进行地下室底板或顶板翻边部位施工时， 振动棒振捣使砼流座到底板，施工人员往往少振或不振捣，导致砼不
室
密实，因此形成渗漏薄弱点。
底
板
节点施工要求：
或
针对该部位翻边混凝土，要求其坍落度达到3-5cm时，再进行砼 二次振捣，确保该处混凝土密实。同时，重点关注该部位的防水施工
18
客厅展示
金线米黄
19
餐厅展示
Tip：
如上图一样的直线条拼花，仅增加成工艺成本的20%左 右，但可以达到多种效果、减少石材种类、提高出材率。
餐厅总体色调：黑白
20
过道玄关展示
松香玉
阿富汗黑金花
帝王金
21
星河湾装修标准纵览
主人房、书房、衣帽间 天花局部吊顶，配饰线，油进口乳胶漆；地面铺木饰面地 板；墙身采用高级墙纸饰面及局部木饰面造型装饰；衣帽 间配豪华衣柜。
石
工 (见图1)。
材
3.石材墙面设计要求打明胶时，板缝开三角槽缝或开小
凹槽施工。
62
4.石材板内灌水泥砂浆前墙体浇水湿润，要求水泥砂
湿
浆配比不得低于 1:3，拌制完的砂浆以有较好的流动 性为宜。
贴
5.灌水泥砂浆时要求成45度方向灌实，所有腰线顶面板
灌
及压顶板严禁半干粉砂浆铺板，必须使用流动的水泥
浆
7
星河湾在卖什么？
三大辅助卖点
卖圈层 四季会打造品质社交，个性化管家 服务，功能齐备，圈层近似。
卖服务 金钥匙服务，物业管理细致入微。
卖配套 主打教育牌，包括德福双语幼儿园 及星河实验小学。
8
建筑风格掠影
【项目管理】新联康_上海浦东星河湾豪宅项目案例分享_51PPT
浦东星河湾
公共道路景观
景观布局
ห้องสมุดไป่ตู้
景观营造不仅仅局限于社区内部，星河湾对出入社区的主干道锦绣路进行了全新的修葺，道路两侧用植 草、灌木、乔木构成了三层的立体绿化带，并且还在马路中央隔离带设置了高约6米的与社区形象相统一 的灯柱，大大增强了社区的领域感。
浦东星河湾
入口景观
景观布局
入口处的“瀑布”区设置有大型的叠泉瀑布，搭配以纯铜雕塑，彰显了社区的欧式古典韵味。
浦东星河湾
中央泳池
景观布局
社区中央为大型的露天游泳池，游泳池底部采用水晶马赛克拼花，使得冬日里也能呈现出绚烂的景致。
浦东星河湾
鱼池与社区水系
景观布局
小区内因地制宜的通过造园手 法利用地势营造自然落差，把小 区的水域有机得融汇在一起，形 成水体大循环 人鱼同乐泳池是此次设计的一 大亮点，社区中央的游泳池与鱼 池通过玻璃相隔，人鱼共游，新 奇惬意。
社区内的景观植物来源丰富，50% 以上树种来源于亚洲其他国家的同纬 度地区，采用全冠移植技术移载至社 区内，譬如从伊拉克引进的双生银海 枣、双生弯杆银海枣等珍稀树种 。
一期所用2400多棵大型乔木，胸径 均在30厘米以上，高度高于8米。
针对部分植物所需的特殊生长环境， 对土壤进行了改良，在上海的粘性土 壤中增加了陶粒，以此增强泥土的渗 水性和透气性。
体育馆设施齐备，有室内网球 场、羽毛球场、壁球馆、乒乓球 房、室内高尔夫练习场等。
浦东星河湾
会所服务
售楼处设于酒店内部，富丽堂皇的酒店空间带来了良好的看房效果。
浦东星河湾
星河湾之所以能成为豪宅典范，原因很多，但归根结底在于对 产品的优良塑造，深入分析我们可以发现，星河湾的产品优势 主要通过以下几个方面得以体现： 有特色和突破的规划设计 精致而舍得的环境营造 细致而周到的户型设计和室内装修 系统而精益求精的施工管理
高容积率豪宅开发研究.ppt
4. 客户不愿意排队，认可电话通知、一一接待的方式。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。