经营性物业抵押贷款授信调查报告记录模版
经营性物业抵押贷款授信调查报告记录模版
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中信银行经营性物业抵押贷款
授信调查报告
客户名称：
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经营性物业抵押贷款调查表
贷款要
素授信额度
1.5亿流贷+5亿
经营性物业贷款
+8000万元低风险
授信期限
流贷期限一年；经
营性物业贷款十
年；低风险一年
担保方式抵押利率基准利率上浮10%
年度还款计划：先行发放1.5亿元流动资金贷款，期限一年，不可循环；在企业偿还1.5亿元流动资金贷款并办出房产证，完成抵押手续后，发放5亿元经营性物业贷款。经营性物业贷款逐年偿还本息，具体还款计划见后续‘还款计划’一项。
关联授信：我行于2010年批复2亿元的综合授信，批复号为ZHPF20100485，后由于股东资金及财政资金的注入，提前还款将授信业务结清；2013年我行使用银证信产品，为其发行2亿元理财产品，该笔产品将于2014年结清。
开发商与股东简况杭州新湖滨商业发展有限公司,暨“湖滨银泰购物中心”，是杭州市西湖综合保护工程的重要组成部分，是市政府重点支持的“十大工程”之一。该公司成立于2005年11月16日，由杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建，持股比例为各50%。杭州市上城区投资控股集团有限公司：杭州上城区投资控股集团有限公司成立于2008年8月。根据杭州市上城区人民政府（上政函（2008）95号文件批复。该公司由三块组成：（1）原杭州上城区资产经营有限公司的整体资产（2）上城区各行政事业单位、街道的经营性资产（房产、对外投资）（3）上城区各行政事业单位、街道下属的国有及国有投资企业的资产（股权）。上城区政府成立新公司主要是为更好整合政府的资源，构建良好经营平台。公司注册资金5亿元，由上城区财政局国资办投入。法定代表人卢伟。公司主要经营：以授权经营国有资产，通过投资、控股、参股、租赁、转让等形式从事资本经营业务;提供资产管理、投资咨询等业务；杭州银泰北山企业管理有限公司：杭州银泰北山企业管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要对国内银泰百货公司通过投资控股、资产管理等形式来管理国内的银泰百货。旗下包括西安中环银泰商业有限公司、浙江浙联管理有限公司、西安曲江银泰国际购物中心等。同时，北山控股有限公司100%控股浙江银泰百货有限公司。杭州新湖滨商业发展有限公司的全部管理团队、财务团队均出自浙江银泰百货有限公司。
项目经
营项目位置杭州市上城区延安路258号
产权面积38229.57 层数：4 实际可租面积34100 产权用途商业
土地期限：20
年
近两年出租率：95% 开业时间:2013.6 经营业态：百货商场
经营模式：1、自租或委托关联公司经营，整租（商业品牌）/散租（主力店品牌）；
上年度运营总收入：其中租金收入
财务分析抵押物年均运营收入扣除运营支出后年均可还款现金流年均本息和
还款覆盖比（年均可还款现金流/年
均本息和）
每平米月租金区间相邻或同城可比项目月租金区间
每平米月均租金
补充还款来源
（注：出租率、每平米收入均按不含车位的可租面积计算）。
中信银行经营性物业抵押贷款授信调查报告
（注：本项模板系授信调查报告基本要求，各分行可根据自身风险管控要求和具体项目及当地市场情况增加相关内容，确保充分了解项目各项信息）
一、授信申请情况 此次贷款申请分为两部分。
其一为1.5亿元流动资金贷款，期限一年，由股东杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司提供担保，流动资金贷款用途为支付前期装修款。并8000万元低风险额度，用于企业日常经营周转。流贷额度不可循环使用，在企业偿还流贷全部敞口额度后，方可使用经营性物业贷款额度。
其二为5亿元经营性物业贷款，贷款模式采用银团贷款。 牵头行为中国工商银行杭州朝晖支行，我行为参加行。 贷款期限十年，为保证加抵押。 抵押物为经营主体杭州新湖滨商业发展有限公司所有的杭州湖滨银泰购物中心四层（地上四层，地下三层）商业物业。
以下为经营性物业贷款（银团）的简单介绍：
借款人：杭州新湖滨商业发展有限公司。该公司成立于2005年11月16日，由杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建，持股比例为各50%。公司治理规范，股东实力雄厚。
银团总金额：人民币15亿元；（我行额度5亿元）
保
资产保全价格： 保全价格与周边项目市价对比： %
资产评估价值：
评估单价： 抵押率：
周边同类项目售价或二手房价
评估单价与周边项目市价对比： %
置换贷款操作风险 置换还款和抵押操作程序
（注：我行第一顺位抵押能否自动生效）
其他担保条件
财产保险：
银团贷款利率：五年期基准利率上浮10%（当前即为7.205%）
银团安排费：不低于每年贷款金额的0.5%
贷款期限：10年
贷款项目：杭州湖滨银泰购物中心的10年期经营性物业贷款。
贷款用途：用于置换股东借款，置换前期银行贷款及融资，并部分用于支付前期工程款等。
还款安排：分批偿还本金，利息逐年收取，每年本息收取两次。具体还款计划详见第五项‘借款还本付息表’。
提款时间：拟于2013年12月底首次提款。我行首次放款金额3亿元，在企业2014年11月偿还我行银证信产品借款后，再行放款2亿元。
还款来源：企业未来销售收入及利润。
担保：企业将项目所处湖滨二期的A、B区房产及C区扣除拆迁安置部分的房产作为抵押。
银团结构安排：
牵头行：中国工商银行杭州朝晖支行。该行意向贷款金额10亿元。
参加行：中信银行杭州天水支行。我行拟参与授信额度5亿元。利率执行五年期基准上浮10%，并收取不低于每年贷款金额的0.5%作为银团安排费。
二、申请人情况
（一）申请人基本情况
1.企业概况
企业名称：杭州新湖滨商业发展有限公司
注册时间：2005年11月16日
经营期限：20年
法定地址：杭州上城区白傅路6号
企业类型：有限责任公司
法定代表人：沈国军
注册资金：8000万元人民币。
贷款卡号：3301000001823354
主要经营：湖滨地区商贸旅游特设街的管理、开发、服务；企业管理咨询；批发零售、日用百货、工艺美术品；货物进出口等。
政府融资平台监管：杭州新湖滨商业发展有限公司因股东之一是杭州上城区投资控股有限公司，导致当初被划入政府融资平台名单内，实际该公司所经营完全按市场化商业模式运作，不存在财政兜底的情况，实质非政府融资平台。新湖滨已于2011
年1季度调出银监会政府融资平台监管名录，现为监测类。
2.历史沿革
公司股权经过四次变更：
（1）2005年由三家单位出资成立该公司，其中杭州市上城区资产经营有限公司出资2800万元，占总股份的35%，杭州林庐房地产开发有限公司出资2640万元，占总股份的33%，杭州长源旅游发展有限公司出资2560万元，占总股份的32%。
（2）2006年9月杭州林庐房地产开发有限公司将持有的股权2640万元转让给南都集团控股有限公司。杭州长源旅游发展有限公司将持有的股权2560万元转让给浙江五环实业有限公司。
（3）2007年1月南都集团控股有限公司将持有的股权2640万元及浙江五环实业有限公司持有的股权2560万元全部转让给杭州上城区资产经营有限公司。2008年9月杭州市上城区国有资产管理委员会办公室《关于同意国有资产无偿划转的函》，将杭州上城区资产经营有限公司所持有的公司股权全部无偿转入杭州上城区投资控股集团有限公司。
（4）根据杭州上城区投资控股集团有限公司和杭州银泰北山企业管理有限公司所签订的股权转让协议的要求，变更后杭州上城区投资控股集团有限公司和杭州银泰北山企业管理有限公司各占公司股份50%，法定代表人为：沈国军。设董事会及五名成员（银泰方三名、上投方两名）。
3.公司股东情况
杭州新湖滨商业发展有限公司由杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建，持股比例为各50% 。
1）杭州市上城区投资控股集团有限公司：
杭州上城区投资控股集团有限公司成立于2008年8月。根据杭州市上城区人民政府（上政函（2008）95号文件批复。该公司由三块组成：（1）原杭州上城区资产经营有限公司的整体资产（2）上城区各行政事业单位、街道的经营性资产（房产、对外投资）（3）上城区各行政事业单位、街道下属的国有及国有投资企业的资产（股权）。上城区政府成立新公司主要是为更好整合政府的资源，构建良好经营平台。
公司注册资金5亿元，由上城区财政局国资办投入。法定代表人卢伟。公司主要经营：以授权经营国有资产，通过投资、控股、参股、租赁、转让等形式从事资本经营业务;提供资产管理、投资咨询等业务。
2)杭州银泰北山企业管理有限公司：
杭州银泰北山企业管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要对国内银泰百货公司通过投资控股、资产管理等形式来管理国内的银泰百货。旗下包括西安中环银泰商业有限公司、浙江浙联管理有限公司、西安曲江银泰国际购物中心等。同时，北山控股有限公司100%控股浙江银泰百货有限公司。杭州新湖滨商业发展有限公司的全部管理团队、财务团队均出自浙江银泰百货有限公司。以上北山系、银泰系，统称为‘银泰方’。
银泰百货是以青年人和新型家庭为主要客群，以“传递新的生活美学”为经营理念，商品定位时尚、中高挡。公司力求走在潮流的尖端，及时展示流行时尚，树立年轻富有活力、时尚更具品位的百货店形象。先后获得“浙江省纳税百强企业”，“社会治安综合治理先进单位”，“杭州市消费者信得过单位”，“杭州市百强企业”，“浙江省消费者信得过单位”，“杭州市物价信得过单位”，“下城区重点骨干企业”“企业银行资信AAA级”等荣誉称号，树立了良好的社会形象，具有较高的知名度与美誉度。4.公司法定代表人简介
法人代表、实际控制人沈国军，男，生于1962年8月，学历硕士。曾在浙江水产学院科研处，建设银行舟山分行计划处工作，任建设银行舟山分行办公室副主任，建设银行舟山建设开发总公司总经理，1997年至今任中国银泰投资有限公司董事长兼总裁。
5.企业现状及行业地位
此次授信主体“湖滨银泰购物中心”于杭州西湖边湖滨商圈核心地段，是目前杭州城区最好最具稀缺的商业项目。项目同比市场租金高，地块商业价值高，评估价值约30亿元。
项目周边商场林立。其中，湖滨一期国际名品街，定位奢侈品、国际名牌旗舰店等，装潢高档，且其紧邻西子湖畔，景色宜人，开业以来已形成稳定的客流量。而“湖滨银泰购物中心”项目开发定位中高端，以潮流服饰、精品百货为主，目标客户群涵盖大部分都市白领、中产阶层，是受众面最为广泛的一个消费群体。“湖滨银泰购物中心”，整体风格追求潮流，清新典雅，且及购物、餐饮、娱乐于一身，开业短短几个月，已吸引了大量客流。隔街相望的解百新元华店，装修改建后，突出中档消费，
但是受到“湖滨银泰”及“西湖银泰”的双面夹击，客流量及销售额并不突出。而紧靠购物中心的龙翔服饰城区块，是杭州老牌的服装、饰品销售集散地，定位在经济、大众的服饰消费，每日客流量巨大，汇聚了大量人气。从湖滨区块整体来看，湖滨地区已成为杭州不可多得的消费、休闲综合区。“湖滨银泰购物中心”定位恰到好处，既凸显其品牌商场的专业管理，品牌销售的中高端定位，又可以切合实际的规避湖滨名品街高端大牌奢侈品的影响，同时借助龙翔服饰城的客流优势，增加自己的潜在客户积累。
授信企业管理方，浙江银泰百货有限公司，持续积极探索和实践百货业连锁发展，多年居浙江百货业第一，2006年已完成在浙江省内四大区域中心城市（杭州、宁波、温州、金华）的布点。银泰百货将凭借品牌优势及成熟的异地连锁经验和实力，包括现代企业灵活的机制、雄厚的资金、充足的人才储备以及合理、有效的管理模式和先进的电脑管理系统和优秀的企业文化在浙江省内发展11家门店，成为拥有绝对区域优势及管理运营经验的百货连锁企业。
（二）集团（实际控制人）经营和财务简况
1、控股股东（或实际控制人控制的集团）的主营板块业务开展情况，各板块在当地或行业排名情况，列示前三个年度和本年主营收入各板块构成。
如有房地产开发业务，说明所有已完工项目、在建和储备项目情况，持有运营面积、房企销售排名等，判断集团整体资金链是否紧张、扩张是否过快等。
2、集团财务状况，主要财务指标列表，对重点科目（包括存货、预付帐款、刚性负债、预收帐款等）进行说明，刚性负债须说明银行、信托、理财等各项融资简况，分析各项指标和科目的异常或重大变动原因，对审计报告提示的重点事项进行说明分析，对集团整体的财务状况、经营情况、资金链、负债率等做基本分析和评价。
（三）申请人经营情况
1.运营模式
杭州新湖滨商业发展有限公司，暨“湖滨银泰购物中心”，主营业务范围涵盖商铺出租、百货零售及物业管理。商铺出租模式，即新湖滨商业发展公司与租户签订租赁协议，企业以租金形式获取利润，同时每年收取物业管理费；联营合营部分，即百货零售部分，为“银泰百货”与各大品牌联合经营的商场、专卖店等。结算统一计算在“湖滨银泰”的销售系统内，由银泰百货统一收款，再由银泰百货，以销售费用的形式，划转70%左右的销售额给合作商家，银泰留取25%-30%作为自身盈利。物业
管理收入主要包括停车费，及物业管理费等。（注：商场分为A/B/C三个区，总建筑面积3.98万平方米，实际可经营面积3.41万平方米，其中：A/B区实际商铺出租面积：1.52万平方米，联营合营面积：1.31万平方米，C区联营合营面积0.58万平方米。）
其中，百货部分，主要经营中高端服装、日用品、化妆品等。主营品牌包括MCM、GAP、ARMANI JEANS、Calvin Klein、欧舒丹、施丹兰、Longines浪琴、EQ：IQ、Mass Concrete、PIERRE BALMAIN等。出租的商铺，以世界著名品牌、奢侈品、国内知名餐饮连锁企业、知名IT产品经销商为主，包括丰和日丽、弄堂里、西堤牛排、第二乐章、必胜客、太兴等。
2.试营业期间销售情况
湖滨银泰购物中心已于2013年6月起试运营。目前经营情况良好，顾客流量及现金流量每月都有大幅度攀升。截止2013年6月，进场商户数量约500余个，另有部分精品旗舰店正在装修中，预计于2014年春节期间开始正式营业。
2013年10月损益表（单位：人民币元）
编制单位:杭州新湖滨商业发展有限公司10 月单位:元
项目本期数本年累计数
一、营业收入27,954,350.28 118,283,541.04
减：营业成本15,760,252.09 55,351,541.34 营业税金538,963.98 3,110,151.12
销售费用788,383.02 5,552,546.10
管理费用4,268,786.89 28,189,606.72
财务费用（收益以“-”号填列）163,190.99 545,914.27
资产减值损失
加：公允价值变动收益（净损失以“-”
号填列）
投资收益（净损失以“-”号填列）
其中:对联营企业和合营企业的
投资收益
二、营业利润（亏损以“-”号填列）6,434,773.31 25，533，781.49
加：营业外收入5,789.19 300,663.82
减：营业外支出1,155.00
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）6,440,562.50 25,833,290.31
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“-”号填列）6,440,562.50 25,833,290.31
从2013年10月损益表中，我们可以发现，虽然商场仅开门营业不到四个月，累计营业收入已有1.18亿元，其中营业成本为5535万元，管理费用2819万元，销售费用555万元，毛利润2553万元。加上物业管理所得30万元，扣除其他开支，累计净利润已达2583万元。营业收入中，有7380万为合营部分的销售收入，4420万元为租金收入。而十月份当期销售收入已达2795.4万元（含合营销售收入2100万，租金收入与695.4万），当期净利润644万元。
据统计，仅2013年十一黄金周，累计客流量达到13万人次。在考虑到后续的双
11购物节，银泰百货15周年店庆，12月份圣诞节，年底迎新年等促销机会，保守估算，2013年度当年销售收入可达到1.78亿元以上。
3.近年建设情况
由于购物中心前几年一直为持续建设状态，并未投入经营。财务数据上较成熟的商业地产有很大出入。具体财务数据如下：
（一）资产负债分析
资产类科目：
借款人资产构成情况（单位：万元）
项目2013年10月31日2012年12月31日2011年12月31日
金额比重金额比重金额比重
流动资产合计45,006.0
7
19.26% 38856.11 29.06% 38,002.32 21.21%
其中:货币资
金
6,350.26 2.72% 1396.53 0.68% 415.64 0.23%
应收账款0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%
应收票据0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%
预付款项37,901.64 16.22% 37,385.94 18.34% 37,522.78 20.94%
其他应收款728.47 0.31% 63.65 0.04% 63.89 0.04%
存货25.68 0.01% 0 0.00% 0 0.00%
非流动资产合计188,676.
19
80.74% 165,024.6
8
80.94% 141,181.5
6
78.79%
固定资产552.20 0.24% 20.32 0.01% 24.22 0.01%
在建工程187,705.6
5 80.33% 164,580.4
1
80.72% 140,858.3
8
78.61%
无形资产12.87 0.01% 0 0.00% 0 0.00%
资产总计233,682.
27 100.00% 203,880.7
9
100.00% 179,183.8
8
100.00%
公司2011、2012年末及2013年10月末总资产分别为179,183.88万元、203，880.79万元及233682.27万元。其中2010年末较2009年末增加13,791.82 万元，增长9.46%。2011年末较2010年末增加19,557.22万元，增长12.26%。2012年末总资产203,880.79万元，增幅13.78%。2013年截至十月底，增幅14.6%。
公司2011、2012年末及2013年10月末的流动资产总额分别为38,002.32 万元、38，856.11及45006.07万元。流动资产逐年上涨，由于企业已于今年6月份启营业，
货币资金增加了约5000万元。流动资产较为稳定且有明显增多迹象。公司2013年10月末较上年度年终流动资金共增加了6150万元，主要为货币资金的增长。
预付款项方面，公司2011、2012年末及2013年10月底分别为 37,522.78万元、37，385.94万元及37901.64万元。整体变化不大。主要为非经营往来款，剩余部分为待摊费用。主要包括：湖滨指挥部3.61亿元，该资金是项目建设初期新湖滨支付给指挥部的拆迁安置款，因为拆迁安置是由湖滨指挥部来操作的。该款项将在项目完成并取得房产证并开具发票后，和长期应付款抵冲。
总资产中占较大比重的部分为非流动资产，其中主要部分为在建工程。
负债类科目：借款人负债结构（单位：万元）
项目2013年10月31日2012年12月31日2011年12月31日
金额比重金额比重金额比重
流动负债合计16,846.7
4 7.49% 31,118.6 15.73% 33,157.5
6
19.22%
其中:短期借款0 0.00% 0 0.00% 9,700.00 5.62%
应付票据0.00% 0 0.00% 0 0.00% 应付账款2,289.64 1.02% 0 0.00% 5 0.00% 预收账款0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 其他应付款13,103.24 5.82% 3,175.4 1.61% 3,175.40 1.84%
一年内到期长期负
债
0 0.00% 0 0.00% 20,000.00 11.59%
非流动负债合计208,165.
00 92.51% 166,675 84.27% 139,364.
00
80.78%
其中：长期借款103,740.0
46.10% 82,250 41.58% 51,000.00 29.56%
长期应付款104,425.0
46.41% 84,425 42.68% 88,364.00 51.22%
负债合计225,011.
74 100.00% 197,793.
6
100% 172,521.
56
100%
负债方面，总负债呈逐年上升趋势， 2011年末、2012年末及2013年10月底的负债总额为172，521.56万元、197793.60万元及225011.74万元。其中流动负债主要由短期借款，应付账款及其他应收款组成。截止2012年底，该公司已经结清短期借款及应付账款。其中，比例较高的一年内到期的长期负债，为企业在一年内需要偿还的从长期负债中调整而来的银行贷款本金，并非新增的负债。根据企业最新的财务
数据，该笔负债目前已结清。财务数据中，2013年10月底的其他应付款一项，较2012年底增加了近1亿元，权重比例从上年度的1.61%上升至5.82%。主要是其与关联企业，特别是股东方的资金往来，其中主要包括上城投方面的1908万元，银泰北山企业管理公司2211万元，浙江银泰百货有限公司2748万元，嘉兴银泰投资管理公司112万元，杭州慧丰担保有限公司3662万元等。
长期应付款主要是建设需要向股东的借款。另外，在项目开发阶段时，开发资金来源共有二个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款。该项目自有资金到位有3.8亿元，其中实收资本金8000万元，股东投入建设资金3亿元，该资金包含在报表中长期应付款6.3亿元中。公司没有把上城区投资控股集团的3亿元作为资本金投入而是作为建设资金投入，主要是当初就有计划引入上投股东，如果把资本金做大，可能对引入股东合作不利。
由于该公司以建筑工程为主，非流动负债较多，主要有长期借款借及长期应付款。2011年、2012年末及2013年10月底的非流动负债分别为13.93亿元、16.67亿元及20.82亿元。占总负债比重依次为80.78%、84.27%及92.51%。
长期借款中，2013年10月底较2012年底增加了约2亿元，此笔资金，主要是由于我行在2013年上半年为其发行了18个月的2亿元银证信理财产品。
长期应付款在2013年10月底较上一年底增加了约2亿元，主要是股东借款。增加部分主要是杭州上城区投资控股集团有限公司及浙江银泰百货有限公司各追加的1亿元股东借款。
三、项目情况
（一）项目地理位置
调查了解项目地理位置，交通配套及所属商圈情况（附比例尺适中的地图）。
（二）当地市场情况
多年来的杭州百货业，以四大集团为主。包括杭州大厦、银泰百货、百货大楼及解百。2007年起随着银泰百货的强势加速扩张加之接管杭州百货大楼，杭州百货业转入了三国之三分天下的格局。2012年全国百货单店销售排名前20位中，杭州的“四大商场”（杭州大厦、银泰、百大、解百）全部上榜。杭州商场经营业绩突出，大量消费者的购物热情集中在4大商场上。
据统计，杭州的人均收入和人均GDP总体上仅次于上海、深圳，指标水平大大高于其他城市，杭州现有大型百货商场数量远少于人口数量相似的成都、西安、武汉、大连、沈阳甚至昆明、贵阳等城市。目前杭州城区代表性的大型商场是杭州大厦、银泰武林店、杭州解百、银泰西湖店和杭州百货大楼5大商场，个性化中小型商场有利星广场、国大GDA PLAZA、衣之家等；主城区外的中小型商场百货商场包括银泰百货临平利群店、解百萧山商厦、萧山汇德隆百货、景文百货桐庐店、富阳百大、中都百货临平店等。
银泰百货曾经对拥有786万常住人口的杭州与拥有830万常住人口的西安做过比较，两者的百货经营规模都为80亿元：前者的人均GDP为52638元，比后者的21017元高出1.5倍。2008年1月，银泰百货与百大签署20年托管经营协议，百大与银泰武林店毗邻。根据早些年数据，银泰（武林店）和百大的销售额就有40亿。银泰总店为未来订下年销售额10亿美元的目标（韩国乐天百货首尔总店就是三幢建筑，年销售额100亿人民币）。
银泰于2008年开设了杭州单体最大店--西湖店，建筑面积约10万平方米；2009年庆春广场银泰百货庆春店开业。同年，银泰启动祥符镇阮家桥20万平方米的银泰新天地建设，此项目已于近年10月份开始营业。加上临平的银泰利群店，银泰在杭州的网点已达8家（其中百货店6家）。银泰有个密布杭州计划，计划在杭州近期总共要布14个点。据分析萧山和钱江新城以及地铁交通枢纽中心都可能成为银泰选址的下一站，此外传闻银泰百货正研究开设滨江区新店的可行性（银泰母公司此前已经在滨江区收购了海威房产的地产项目）。
杭州大厦则就地扩展计划与母公司商贸旅游集团通过新建物业和收购、租赁周边物业等途径,使杭州大厦综合体发展成为总营业面积达60万平方米的超级巨无霸，其中3.5万平方米C馆华浙广场于2009年投入营业，坤和广场和浙江省展览馆也采用租凭的方式，成为杭州大厦的一部分。另外还有地铁武林总站地下6万平方米的地下商城将全部由杭州大厦经营管理，目前计划在地铁商铺架设中档品牌。而在钱江新城，杭州大厦也在研究是否开设新商场。
GDA国大目前正对物业进行改造扩建为7.5万平方米的国大城市广场，萧山也有望出现巨型商场由汇德隆百货投资的8万平方米的世贸中心另有多家国内百货业集团考察萧山某商业项目，中都百货踏上市中心发展庆春店，特色商场天工艺苑扩建后也整装待发即将重出江湖。
从商圈来看，拥有杭州大厦、杭百大、银泰总店三大商场的武林商圈无论商业面积还是总业绩都是最大的。但湖滨商圈已悄然崛起，几乎是银泰武林店二倍大的银泰西湖店，改建后的解百，银泰百货控制的湖滨国际名品街及湖滨银泰购物中心项目等都盘踞于此。湖滨商圈的商业面积已接近于武林商圈。
--分行调查均需了解行业媒体（网络）或专业机构（行业协会）对该城市同类项目供应量（运营规模）和在建规模是否合理、过剩的研究分析，分析评价同类项目的商业饱和度，本项目所属商圈（街）在当地市场地位。
注：即使无法取得较全面的行业分析报告，分行调查审查也需对主要商圈新建在建项目（特别是本项目3公里以内项目）进行调查了解。
（三）项目产权情况
1、整体项目建设情况
项目分为：地上四层、局部三层，地下三层。其中从地下一层到地上四层均作为商业使用，地下二层及地下三层为配建车库及设备机房用途。
空中走廊(SKY-WALK)的设计：
?平面设计以中间空中连廊联系三个地块，形成连贯的室内步行街；
?步行街屋顶设置玻璃顶棚，以创造处于自然光中、接近室外的购物体
验。
?从平海路到解放路的空中走廊全长约330米，从平面的曲线形到直线
型、从顶光断面形式的变化、从节点空间的变化，空中走廊以不断变化
的形式塑造了体验丰富、兴趣盎然的购物空间。
中央大厅的设计：
?22#地块中部设置为主入口，以电扶梯上至二层八角型中央大厅，从
入口大厅到中央大厅均设置玻璃天光，塑造阳光明媚、大气通透的主厅
形象。
?中央大厅上设玻璃穹顶，以图案化的装饰达到美轮美奂的效果，并且
设置梦幻穹型天幕成为提升商业氛围的室内景观点。
?二楼八角形大厅设置表演舞台以满足商业展示宣传的要求。
?位于八角大厅一边的景观电梯在透过穹顶玻璃的阳光中上下穿行，在
观景的同时也成为一道中庭风景线。
垂直交通的设计：
?在地下一层到地上三层的主要商业层面，以电扶梯作为联系上下层的
主要交通工具。
?电扶梯主要布置在主要出入口，方便地引导人流。电扶梯的间距大约
60米，适宜购物人群的行走特征。
?在每个地块均设置客用电梯，上至四楼、下至地下三层地下车库，并
在首层设置管制门厅以便于分层管制。
其中：商业店铺位于室内步行街两旁，货运通道及疏散楼梯置于店铺后方以达到“客货分流”。
2、产权情况：
目前房产证正在办理，预计2014年10月可以办出。
湖滨银泰购物中心属于杭州市上城区湖滨地区二期，项目共分为：39、13、27三个地块，统称吴山路地块。三块地产权清晰。
三个地块性质均为商业用地，位于邮电路、仁和路、吴山路，延安路合围体，主要建筑分为地上4层，地下3层，其中地上4层，地下1层为商业用途，除去27号地块中拆迁安置部分的3619.87平方米外，其余均用于出租、自营及联营，地下2、3层为地下停车。39号地块地上建筑面积15205.82m2，占地面积6268m2。13号地块地上建筑面积18725.19m2，占地面积6699m2 。27号地块，地上建筑面积9529.42m2，占地面积4784m2，拆迁安置部分面积3619.87平方米，剩余自营部分5909.55平方米。
根据浙江众诚房地产评估有限公司评估出具的：浙众诚预评字（2013）2201-A 号，A区初步估算抵押价格为人民币106488.77万元，折合单价111742元/平方米；浙众诚预评字（2013）2201-B号，B区初步估算抵押价格为人民币129396.57万元，折合单价95890元/平方米;浙众诚预评字（2013）2201-C号，C区除去拆迁安置部分，
初步估算抵押价格为24721.45万元，折合单价41833元/平方米。而根据三个地块的总体情况，目前总共可抵押面积为39867.56平方米，总价值估算为26.06亿元（不算地下面积，不算回迁安置出售部分）
（四）经营模式：
开业时间，（1）自主经营或委托关联公司经营；（2）委托非关联方经营，非关联方招商运营经验；
调查了解项目的整租或散租模式，包括是否中央收银和收入分成等租金模式。如为整租，调查了解承租方的商业品牌、已运营商业规模、行业排名等情况；如为散租，调查了解本项目品牌或受托经营方的行业招商运营经验、商业品牌、已运营商业规模等情况；
如为全部自营（或自营为主、部分出租）的模式，需说明收入结算和租金模式、整体的商业品牌、借款人或股东其他项目运营经验和规模、行业或当地排名等情况。
（五）经营情况
1、商业业态和租约运营情况：详细调查了解项目整体的商业业态和经营情况，各类项目均需列示整租或几大主力店租约期限、面积及占比、租金和物业管理费单价、年度收入列表；
A、写字楼：主要租户名称、面积、楼层、租金价格、租约期间、年租金，整体已租面积、近三年出租率、年租金总额及物业管理费、停车场、广告位等收入；
B：购物中心类（一般由百货零售企业整租，或百货、超市、大卖场、影院等租赁大部分）：项目商业定位，近三年实际出租面积、出租率、年租金及物业管理费、停车场、广告位等收入，本项目购物中心前三年度销售额，在当地同类市场排名等；
C:城市综合体（一般由业主或商业管理公司负责散租给各门店、影院等）：城市综合体的的商业品牌和定位，近三年实际出租面积、出租率，年租金及物业管理费、停车场、广告位等收入，本项目整体前三年度商户销售额，在当地同类项目市场排名等；
2、项目经营分析：详细调查分析项目的商业成熟度，分析本项目与同业竞争优势、劣势，分析评价项目是否具备长期稳定经营并产生稳定收入的可行性。主要依据：当地同类项目的商业饱和度，在当地市场排名，本项目区域辐射力和影响力，项目人气情况和当地居民口碑、媒体评价等。
3、其他运营模式和业态的商业运营项目应参照上述1、2内容调查分析。
（六）授信用途
1、置换他行贷款：是开发贷款还是经营性物业抵押贷款等，他行名称，授信额度，放款额和时间，余额，担保方式。项目运营收入监管账户是否在他行开立，他行是否同意置换贷款，租金运营收入监管账户能否转至我行（唯一监管）。
2、项目装修改造计划：预计投资，改造完成后房产用途和对项目运营收入的影响。
3、归还股东和关联借款：有无借款协议，核实借款形成过程（包括资金收付往来凭证和抵消记录等）。
4、其他。
（七）还款来源测算
湖滨银泰购物中心分为A/B/C三个区，总建筑面积3.98万平方米，实际可经营面积3.41万平方米，其中：A/B区实际商铺出租面积：1.52万平方米，联营合营面积：1.31万平方米，C区联营合营面积0.58万平方米。
该笔经营性物业贷款，依靠企业未来的经营和销售收入进行偿还。下面，根据商场的A/B/C三个区块的经营性现金流情况，对企业未来十年的经营、销售及支出、负债情况进行分析。
1、A/B区未来十年现金流量分析
租金收入：
租金收入
楼层该层总营
业面积
出租面
积（平方
米）
出租部分占比单位租金
（元/平方
米·天）
累计租金
（万元）
负一层7714.12 6256 81.10% 16.00 3653.50
一层5211.72 1800 34.54% 24.00 1576.80
二层5418.09 1920 35.44% 22.00 1541.76
三层6313.5 1645 26.06% 18.00 1080.77
四层3718 3635 97.77% 16.00 2122.84
合计28375.43 15256 53.76% 17.91 9975.67
周边商场解百解百元华店西湖银泰龙翔服饰城湖滨银泰商场定位中端中端中高端大众中高端
平均租金16.8元/18.7元/21.9元/15.5元/17.90元/
经营性物业抵押贷款管理办法
XXXX农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。 经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。 第二章贷款对象和用途 第三条贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。 第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需
求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。 第三章贷款条件和申请 第五条贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。 （一）贷款对象须具备下列基本条件： 法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等； 5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证； 6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 7、本行要求的其他条件。
授信后调查报告
授信后调查报告 篇一：某公司的授信调查报告 (1) 借款人经营情况分析借款人经营情况总体描述 上海***有限公司是由***股份有限公司和*** EUROPE 共同出资成立的中外合资公司，于XX年7月??松江进出口加工区车墩分区，占地面积万平米，职工人数15名。公司专业从事锂离子、镍氢、镍镉等二次充电电池的研究、开发、制造和销售的高新技术企业。 一）行业背景： 1995年之前，世界上的二次充电电池市场基本为三洋、松下、索尼等日本企业所垄断，比 ***从一家２０人的小厂迅速发展成为目前 二）母公司概况： XX年7月31日***在香港联交所主板正式挂牌交易，募集资金约16亿元港币，创下 54支H股最高发行价记录，并入选为香港H股指数成分股。***并于当年被全球权威刊物《亚洲货币（ASIA）》评为“最佳新上市公司管理奖”第一名，并被全球权威刊物《财富（THE ASSET）》评为“XX年***的成功上市是亚洲以至于全球财经的重要里程碑，它也表明了中国民营企XX年5月29日，股价上涨到港币46元左右，XX年每股盈利港币元。 ***的两大主要业务分别为IT零部件业务及汽车业务，
其中IT零部件业务主要由二次充 XX年该集团总销售额为亿元，净利润达***连续几年获“中国优秀民营科技企业”、“广东省优秀民营企业”等称号，列深圳推荐企业榜首。最***凭借自身IT产业的实力以及在汽车产业内蓬勃发展的态势，在“环球企业家高峰论坛”上获得了论坛XX年度大奖。该公司股票在香港 XX年每股盈利港币元，截至5月29日，股价上涨到港币元左右，另外，集团已将手机部件业务分拆，归整至***实际控股的***电子公司，该公司预计今年底将在香***一直是深圳众多中外银行极力营销170亿,主要包括有中行35亿元，农38亿元，建行21亿元，国开行21亿元，进出口行18亿元等，05年也被核准了以农行和建行为主承销商的亿元短期融资券额度，已发行亿元，公司在银行同业的融资能力非常强。是深圳地区国内外银行竟相争XX年整个集团销售收入将突破260亿元，利润突破20 (来自: 小龙文档网:授信后调查报告) 三）子公司概况： 上海***主营业务是研发、制造和销售二次充电电池，产品包括锂离子、镍镉、镍氢等充电电池，主要用MP3、无绳电话、电动工具、电动玩具等领域，在各种设备中手机占二次充电1000家，主要客户均属上述领域的国际知NOKIA、波导、TTI、乐声、菲利浦、TCL、博世、SONY、松下、爱立
个人抵押贷款贷前调查报告通用范本
内部编号：AN-QP-HT271 版本/ 修改状态：01 / 00 In Order T o Standardize The Management, Let All Personnel Enhance The Executive Power, Avoid Self- Development And Collective Work Planning Violation, According To The Fixed Mode To Form Daily Report To Hand In, Finally Realize The Effect Of Timely Update Progress, Quickly Grasp The Required Situation. 编辑：__________________ 审核：__________________ 单位：__________________ 个人抵押贷款贷前调查报告通用范本
个人抵押贷款贷前调查报告通用范本 使用指引：本报告文件可用于为规范管理，让所有人员增强自身的执行力，避免自身发展与集体的工作规划相违背，按固定模式形成日常报告进行上交最终实现及时更新进度，快速掌握所需了解情况的效果。资料下载后可以进行自定义修改，可按照所需进行删减和使用。 借款人姓名：张某 身份证号码：xxxxxx 家庭住址：xxxxxx 关于张某申请抵押贷款的调查报告： 关于xx申请个人经营性贷款200万元的调查报告： 借款人xxx于XX年2月份份承接xx市xx 花园安装工程项目，现因自有资金不足，特向我司申请200万元的贷款，现将贷款申请人截止目前的基本情况，资产负债，等情况的调查报告如下 一借款人基本情况张某男土家族已婚，今
经营性物业贷款须知
经营性物业抵押贷款业务须知 一、经营性物业的定义 经营性物业是指已竣工验收并投入运营的经营管理规范、经营利润稳定、现金流充沛、综合收益好的商业或工业营业用房，包括写字楼（甲级及以上）、宾馆酒店（四星级及以上）、商场、综合商业设施、标准工业厂房等物业形式。精品文档，你值得期待 二、经营性物业贷款 经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。 三、经营性物业贷款的用途 1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金； 2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。 四、经营性物业贷款的准入 1、借款人为依法注册登记的企业法人，拥有的经营性物业位于城市中心繁华地段，已经投入商业运营，并对该物业有独立的处置权（即拥有经营性物业全部产权，持有合法有效的房产所有权证及土地使用权证）。 2、借款人在我行开立结算账户，无不良信用记录，我行信用评级8
级及以上； 3、借款人净资产5000万元以上（含）； 4、商业用房建筑面积8000平米及以上，运营期限未到2年的，最近一年出租率须达70%以上； 5、承租人须在我行开立结算账户，其存款、结算、POS机收单须在我行办理； 6、借款人同意与银行签订物业经营资金监管协议，承诺用于抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对所抵押物业的经营收入、支出款项的封闭式监管。 五、我行授信方案 1、授信额度：流动资金贷款主要用于经营期间维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，贷款额度不超过实际资金需求；固定资产贷款主要用于置换第三方负债，贷款额度不超过拟置换资金金额。两者可综合授信，但最高不超过所抵押物业评估价值的70%。 2、授信期限：根据资金用途合理设定流贷期限，一般不超过3年，额度可循环使用；根据物业经营性现金流设定固贷期限，一般不超过5年，固贷为一次性额度，分期还款。 六、需提供资料 1、借款人基本资料； 2、借款人董事会或股东会同意借款、并同意以经营性物业抵押的授权； 3、经营性物业产权证；
个人贷款调查报告
个人贷款贷前调查报告 借款人姓名 ********* 身份证号码 *************** 工作单位 *************** 经办支行零售业务部
关于***申请信用贷款的调查报告 借款人***因购买拖拉机需要，于201*年*月20日向我行提出了15万元的信用贷款申请，我们于201*年*月21日对其基本情况及借款用途等进行了实地调查。经调查，该笔业务符合《三法一指引》的有关规定，我们认为可以为借款人发放金额为15万元，期限1年，利率为**‰的信用贷款。 现将借款申请人截止目前的基本情况、资产负债、家庭成员信用等情况的调查结果报告如下： 一、借款申请人情况 ***，曾用名***，男，汉族，今年40岁，身份证号码是41040319*******557，户籍所在地是**市**派出所。***2001年7月毕业于河南农业大学土地管理专业（专升本）；现在许昌市***局东城区分局工作，任局长，工作稳定，月工资性收入3300元。借款人为人厚道、讲究诚信、交际面广泛、清正廉洁，目前住址为许昌市东城区魏文路怡景花城*****。联系电话：159********。 二、申请人其他家庭成员的情况 申请人配偶***，汉族，今年38岁，身份证号码41100219*******047，户籍所在地为许昌市南关派出所，中专学历，现工作单位是*****，任所长，工作稳定，月工资性收入2400元。申请人配偶另承包87亩土地和10亩河流，用于生态农业建
设，每年盈利约40万元。联系电话：*****。 儿子***，今年14岁，学生。 三、借款人家庭财产债务及收入支出情况 （一）、借款人家庭资产情况： 经调查，***家庭总资产253.3万元。明细如下： ***有两处房产，价值65万元。一处位于许昌市魏文路怡景花城******，面积130平方米，购入时房屋总价款14.5万元，现价25万元；另一处位于公务员二期小高层*号楼*单元*楼东户，面积165平方米，车库36平方米，储藏室20平方米，总购入价30万元，现价值40万元。 借款人配偶于2006年承包土地87亩，河流10亩，已经在经营用地及河流上投资约187万元。土地主要使用用途为生态农业，承包期限为2006年12月20日至2027年12月20日。地上种植有价值20万元的银杏树，价值15万元的杨树。河流中养的鱼大约有6万斤，价值约36万元。地上盖的房屋价值约30万元。院内养有各类名犬，价值约60万元；各类猪，价值约3万元。***购买机械设备价值约10万元。土地已经缴纳13万元的租金。 ***夫妻双方三金齐全，截止目前***公积金账户余额1.3万元。 （二）、借款人家庭负债情况： ***有住房公积金贷款余额约19.2万元，个人住房贷款余额约6.3万元。负债总额为25.5万元。
经营性物业抵押贷款管理办法
******农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运期内的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据根据国家相关法律法规和《江苏***农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。 经营性物业抵押贷款是指江苏***农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。 第二章贷款对象和用途 第三条贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。个体工商户原则上以营业执照上经营者名义申请。 第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求，具体可分为两种类型：（一）自行建造的物业。可用于物业本身的装修改造，也可用于置换负债性资金（指建造该项物业的银行借款、股东、关联公司借款和经营性物业项目本身超过资本金比例以上的负债资金）； （二）购置的物业。可用于置换购置款。 第三章贷款条件和申请 第五条贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。 （一）贷款对象须具备下列基本条件： 法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、资信优良，所有者权益原则上在500万元（不含）以上； 5、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录，成立不足
授信调查报告格式介绍
授信调查报告格式 介绍
授信调查报告格式 申报行:闵行管辖行延平支行信贷主管:(签名) 客户经理:(签名) 申请企业: 中冶天工上海十三冶建设有限公司信用等级: 申请种类及金额: 综合授信人民币3亿元,具体品种为银行承兑汇票(30％保证金)、非融资保函(30%,手续费 1.5‰)、商票贴现(商票包 买、代理贴现、商票包买衍生方案) 申请期限:一年贴现利率:随行就市 担保措施:信用方式 一、申请人与我行关系。 1、申请人历史授信记录、现有授信额度和使用情况、结算与综合收益情况、本行担保情况。 该企业为我行新营销客户。 2、关联企业(股东、兄弟公司、子公司等)在我行授信和担保情况。 中冶科工集团公司与我行总行有信贷关系,我行总行给与该集团集团授信额度95亿元。
经贷审会审议,同意给予中国冶金科工集团有限公司(下简称”中冶集团”)集团授信额度人民币95亿元,期限两年。该额度包含中冶集团及其下属企业在我行的所有授信(含存量,集团关联企业名单以公司银行部认定的为准)。授信品种为短期流动资金贷款(不超过45亿元)、银行承兑汇票、商业承兑汇票贴现、非融资性保函(投标保函、履约保函及预付款保函)、贸易融资等。具体要求: 1、该额度只作为中国冶金科工集团有限公司在我行的最大风险限额,不签署实质性的法律文本。 2、集团内其它企业使用额度,单笔报批,金额、期限、品种、担保等条件以实际批复为准。单一客户授信额度不超过70亿元,本部和各集团成员单位累计使用余额不得超过本笔授信批复金额;3、在集团成员企业的授信合同中约定”本授信额度的使用须服从中国民生银行对中国冶金科工集团公司集团客户管理的约束”; 4、该额度由冶金金融事业部总部客户管理及开发部负责管理,集团本部及各集团成员单位每笔额度支用须报经冶金金融事业部总部客户管理及开发部同意。 二、申请企业基本情况 1、申请人注册地址、实际办公地址、注册的经营范围、法人代表、财务 负责人及其联系电话、简历 中冶天工上海十三冶建设有限公司(以下简称”十三冶”)注册地址为宝山区牡丹江路1325号403室A座。实际办公地址为上海市宝山区铁力路2469号。 该公司注册的经营范围包括冶炼工程施工总承包壹级、房屋建筑工程施工总承包壹级、机电安装工程施工总承包壹级、地基与基础工程专业承包壹级、钢结构工程专业承包壹级、消防设施工程专业承包壹级、
个人贷款调查报告模板
关于***抵押贷款100万元的调查报告 XX年XX月XX日，借款申请人评级授信人XX向我社申请贷款X X万元，期限 XX年，用途为XX。我社安排XX和XX客户经理进行了评级授信贷前调查，现将调查情况报告如下： 一、申请人评级授信人及家庭主要成员基本情况： （一）申请人评级授信人及家庭主要成员基本概况： 1、申请人评级授信人基本情况： 申请人评级授信人姓名、性别、年龄、住址（户籍所在地和现居住地址）、有效身份证号码、学历、职业、婚姻状况、健康状况以及是否具有完全民事行为能力等。 2、申请人评级授信人家庭主要成员基本情况： 家庭主要成员与申请人评级授信人关系、姓名、性别、年龄、居住情况、有效身份证号码、学历、职业、婚姻状况、健康状况以及是否具有完全民事行为能力等。 （二）申请人评级授信人及家庭主要成员资信状况： 申请人评级授信人的人民银行征信信用报告简述。如果有不良记录必须作出合理说明并取得佐证资料，同时调查申请人评级授信人是否有恶意逃废债务、欺诈等重大不良信用记录。了解申请人评级授信人对信用社及他行债务的履约情况，从社会调查了解申请人评级授信人的诚信及道德品质状况，申请人评级授信人是否有赌博、吸毒等不良嗜好，是否涉及经济纠纷和经济处罚等。 家庭主要成员的人民银行征信信用报告简述。如果有不良记录必须作出合理说明并取得佐证资料，同时调查家庭主要成员是否有恶意逃废债务、欺诈等重大不良信用记录。申请人评级授信人对信用社及他行债务的履约情况，并了解家庭成员中是否有赌博、吸毒等不良嗜好，是否涉及经济纠纷和经济处罚等。通过调查了解后综合评价家庭主要成员的信用状况。 结论：通过对申请人评级授信人的人民银行征信信用报告反映的信用状况以及社会评价，并综合考虑其家庭主要成员的信用状况对申请人评级授信人信用状况的影响程度，描述对申请人评级授信人的信用等级评定情况。 二、申请人评级授信人资产负债情况 调查人员要描述申请人评级授信人资产状况以及存在的价值形态（即是实物还是货币形态），对调查确认的资产要有佐证资料，并根据资产取得时的价值或市场行情对资产价值量化，通过调查描述申请人评级授信人总资产情况。资产
经营性物业抵押贷款指导意见
经营性物业抵押贷款指导意见
经营性物业抵押贷款业务指导意见 （试行） 第一章总则 第一条依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、“三个办法一个指引”、《我行公司授信业务管理办法》、《我行授信押品管理办法》、《我行授信押品操作细则》等，特制定《我行经营性物业抵押贷款业务指导意见》（下称“本指导意见”）。各分行应遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。 本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房，包括写字楼、综合性商业设施（商场、商铺、专业市场）、四星级（含）以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。 第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则： （一）“统一授信”原则。经营性物业抵押贷款业务按我行—1—
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（二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条件。 （三）借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好，无不良记录。 第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件： （一）该项抵押物业可产生稳定的自营收入或租金收入。在贷款期内，借款人从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流可覆盖我行贷款本息。 如果借款人是我行的战略客户，贷款期内从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流应能覆盖我行贷款本息的80%以上。同时要求必须先落实其他补充还款来源，确保按期足额还款。 如贷款期内抵押物业全部或部分转为销售，需将销售方案报原授信审批机构审批。原则上，如销售款或申请人其他自筹资金能够按照足额偿还我行贷款本息的，可同意销售，但必须在注销抵押登记前足额偿还我行贷款；如无法足额偿还全部贷款本息，则须重新上报审批授信方案。 （二）抵押物业的产权人（借款人）与经营人为同一法人的，借款人须书面承诺抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等业务在我行办理，并接受我行对物业经营收入、支出款项的监管。 —1—
中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)修订稿
文件编号：农银发〔2006〕244号 关于印发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试 行）》（修订稿）的通知 各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：近期，总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结，针对试点中反映出的问题，对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》进行了修订，现印发给你们，请遵照执行。并将有关问题通知如下： 一、正确评价业务试点成绩，稳步健康推进业务发展。 经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品。自去年在部分地区试点以来，通过开展此项业务，有助于调整优化城市行信贷结构，有助于拓展和培育长期稳定的优质客户，有助于提高房地产开发贷款的综合收益。试点情况证明，经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求，适应了商业地产市场的发展趋势。从试点情况看，业务受理中也存在一些普遍性问题，如项目准入门槛偏低，重物业价值评估、轻还贷来源测算等。经营性物业抵押贷款作为一项新业务，需要在规范的前提下稳步推进。优质的产品只有辅以严密的管理，才能办成优质的业务。若违背业务开展初衷，在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛，盲目出击，既不利于下一步的总结推广，也不利于业务的长期稳健发展。为更好地适应市场发展，解决试点中出现的问题，按照“规范运作，稳步推进”的原则，总行适时对原办法进行了修订。各行要充分认识开办此项业务的重要性，加大对优质物业的拓展力度，在规范管理的前提下稳步推进，促进业务持续健康发展。 二、把好贷款准入关，提高业务受理质量。各行要把好业务准入关。 在项目准入上，要选择品质优秀、位于城市中心商业区等繁华地段，投入运营一段时间、经营状况良好、权属清晰、租金稳步增长的知名高档酒店宾馆、写字楼、商场等，拓展一批地标性知名物业，一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目。审慎介入优质部分已出售，或仅以部分物业抵押，向我行申请贷款，抵押权分散，不利于整体处臵的不完整物业；在客户准入上，要选择财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户，以及尚未与我行建立业务关系的知名企业；在区域准入上，考虑到本业务已在各地陆续开办，为简化程序、提高效率，在首批试点的北京、上海、天津、深圳、广州、杭州、南京七城市的基础上，业务开办范
个人抵押贷款贷前调查报告正式版
For the things that have been done in a certain period, the general inspection of the system is also a specific general analysis to find out the shortcomings and deficiencies 个人抵押贷款贷前调查报 告正式版
个人抵押贷款贷前调查报告正式版 下载提示：此报告资料适用于某一时期已经做过的事情，进行一次全面系统的总检查、总评价，同时也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足，并找出可提升点和教训记录成文，为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 借款人姓名：张某 身份证号码：xxxxxx 家庭住址：xxxxxx 关于张某申请抵押贷款的调查报告： 关于xx申请个人经营性贷款200万元的调查报告： 借款人xxx于XX年2月份份承接xx 市xx花园安装工程项目，现因自有资金不足，特向我司申请200万元的贷款，现将贷款申请人截止目前的基本情况，资产负债，等情况的调查报告如下 一借款人基本情况张某男土家族已
婚，今年xx岁，身份证号码：xxxxx，户籍所在地是：xxxx，经过调查，该借款人现有位于xx别墅区xx栋的别墅一栋二借款人负债情况： 经过查询银行查询个人征信信息系统，该借款人张某在其他金融机构贷款余额约为550万元，分别为XX年5月30日在信用社办理的45元房贷一笔，到期日为20xx年5月30日，XX年10月13日在农行办理的400万个人经营性贷款一笔，到期日为XX年10月9日，贷款余额为345万，XX年12月9日在信用社办理的55万个人经营性贷款一笔，到期日为XX年10月9日，贷款余额为55万元，借款人配偶xx现有20.8万元的房贷一笔，到期日为
中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法
中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应经营性物业贷款业务发展需求，规经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民国担保法》、《中华人民国物权法》、《贷款通则》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。 第二条本办法所称经营性物业，是指已竣工验收、取得房地产权证并投入商业运营或80％以上已签订稳定租约、经营管理规、产权独立清晰、租赁行为合法的办公用房、商业或工业用房等出租型物业。 第三条中国民生银行经营性物业抵押贷款（以下简称“经营性物业抵押贷款”）是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人（或企事业法人或自然人委托的第三方专业经营机构）发放的、以企事业法人或自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押，且锁定该物业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款。 第四条经营性物业抵押贷款一般仅考虑已有稳定租赁收益、经营成熟、现金流量充裕的经营性物业，物业形态包括写字楼、商场、
工业用房三类，由特殊承租人主要租用或整体租用，并签有长期租赁合同。零散租赁物业一般要求经营年限三年以上。 第五条经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物业。 第二章定义与释义 第六条承租人，是指租赁商用物业的人，包括一次租赁和转租赁。 第七条特殊承租人，是指经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业，包括世界五百强企业，全国性金融机构，全国百强企业、我行优先支持类企业。 第八条主力承租人，指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。 主力承租人以外的为一般承租人。 第九条整体租赁，指经营性物业全部承租人中一家或两家承租人的租赁面积一般达到全部可出租面积的70%以上，其中主力承租人为两家（不含）以上的，单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。
银行授信调查报告范本
Record the situation and lessons learned, find out the existing problems and form future countermeasures. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 银行授信调查报告
编号：FS-DY-20496 银行授信调查报告 客户名称:河**豫铝业有限公司 行业类别：铝板、铝带、铝箔加工销售 授信品种：综合授信 授信金额：2500万 授信期限：1年 授信定价：按分行计财部要求办理 担保方式：存货质押及担保 担保人全称：河南群鑫铝业有限公司 经办机构:紫荆山路支行 客户经理：刘x 产品经理:许x 声明： 本人对该授信项目进行了深入调查，并在调查的基础上完成本报告的撰写，本人对调查报告所陈述事实和数据的真
实性承担责任。 客户经理签名： 产品经理签名： 贷前调查时间：XX年2月26日 地点：河**豫铝业有限公司 调查访问的对象：公司法人代表周孝宗，董事长周明军,财务总监周国锋 访问人：刘鹏、许琦 调查访问方式及内容：现场调查、访谈，内容如文 调查报告目录： 第一部分授信申请人的基本情况 第二部分授信申请人经营情况分析 第三部分行业及政策分析 第四部分授信申请人财务情况分析 第五部分授信申请人与银行合作情况 第六部分或有负债分析 第七部分授信申请人授信用途与还款来源分析 第八部分授信方案及担保分析
第九部分授信风险分析及防范措施第十部分调查结论 第十一部分经办机构负责人意见... Foonshion图文设计有限公司 Fonshion Design Co., Ltd
经营性物业抵押贷款三篇
经营性物业抵押贷款三篇 篇一：经营性物业抵押贷款 经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过8年。 条件 1、在银行开立基本账户或一般账户,具有贷款证(卡),且无不良信用记录； 2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70％； 3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力； 4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地； 5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。 特点 1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。 2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负
债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。 3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司平谷。 优势 （1）贷款用途灵活。经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。 （2）贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。 （3）还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到我行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。 （4）操作简单，解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。 案例 20XX年8月XX某公司因资金紧张以XX广场790平米商务楼向XX借贷借款1500万元，该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质
个人消费类贷款调查报告
个人消费类贷款调查报告 银行进行贷款调查是要对贷款的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查。通过财务分析掌握贷款企业的财务状况,对高质量地完成贷款调查有着举足轻重的作用。下文是小编为大家整理的个人贷款的调查报告范文，仅供参考。 个人消费类贷款调查报告范文：借款申请人xx于xx年xx月xx日向我行申请个人xx贷款xx万元，客户经理xx与xx按照相关规定对xx的家庭资产负债情况、借款用途、还款能力、信用状况和担保情况进行了深入调查。 (一)借款申请人的姓名、性别、年龄、婚姻状况、健康程度、职业、家庭人口、信誉、有无不良嗜好等情况和家庭其他成员的相关情况。通过查看身份证、户口簿、个人征信系统和社会调查等方式来了解。 (二)家庭资产负债情况。家庭资产包括实物资产、权益性投资、银行存款等;家庭负债包括银行负债、其他负债和或有负债。实物资产可在查看权证、发票、合同和付款凭证基础上进行现场察看来证实;权益性投资可通过查看权证、公司章程、验资报告、报表等方式来证实。负债可通过查询借款申请人夫妻双方的个人征信信息和社会调查了解。 内容包括抵(质)押物概况、抵押价值的确定、变现能
力、抵(质)押率;保证人的基本情况(同借款申请人)、保证 能力分析(参照借款申请人还款能力分析)。对不同的担保 方式的担保能力采取以下方式进行分析： (一)房地产抵押：根据不同类型的房地产可通过市场 比较法、成本法、收益法中一种或两种方法对抵押物公允 价值进行评估，对抵押价值明确的抵押物可本着审慎的原 则予以确定，对价值难以确定的抵押物在参考专业评估机 构的评估价值的基础上进行市场调查以确定其合理的抵押 价值;通过查看权证(必要时到法定权属登记部门查询)、走 访承租户和现场查看、拍照来确定抵押物产权、使用权是 否明晰和实物状态;根据城市规划是否在近期拆迁;在充分 考虑抵押物位置、产权和使用权明晰程度、房屋性质、成 新率和相关法律法规的基础上判断其变现能力;抵押率是否 在规定的范围内;产权共有人和抵押人(抵押人与借款申请 人不是同一人)是否出具同意抵押的书面文件。 (二)机械设备、车辆、船舶抵押：根据其购买发票载明 的价格(相关价值证明材料)、合理的经济寿命期和实物状态，测算出抵押价值或参考专业评估机构的评估价值;通过查看 购买发票、和现场查看、拍照来确定抵押物产权是否明晰和 实物状态;在充分考虑抵押物用途、经济寿命周期、成新率 等因素的基础上进行市场调查、查找资料判断其变现能力; 抵押率是否在规定的范围内;是否办理相关保险;产
经营性物业抵押贷款指导意见
经营性物业抵押贷款业务指导意见 （试行） 第一章总则 第一条依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、“三个办法一个指引”、《我行公司授信业务管理办法》、《我行授信押品管理办法》、《我行授信押品操作细则》等，特制定《我行经营性物业抵押贷款业务指导意见》（下称“本指导意见”）。各分行应遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。 本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房，包括写字楼、综合性商业设施（商场、商铺、专业市场）、四星级（含）以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。 第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则： （一）“统一授信”原则。经营性物业抵押贷款业务按我行对公客户一般风险业务流程审批，纳入对该客户的统一授信管理。 （二）“分级授权”原则。我行对经营性物业抵押贷款按照授信主体区分为房地产企业和非房地产企业进行不同授权。各分
行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务，未经授权不得办理。 （三）“责权分明”原则。办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务，实施该业务的动态管理和流程控制。 （四）“合规经营”原则。经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定，严格进行贷款用途合规性审查，防范合规风险。 （五）“总量控制”原则。各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定。 第二章基本准入条件 第三条经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给《企（事）业法人营业执照》、实行独立经济核算、具有法人资格的实体，并具备以下基本准入条件： （一）借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围。 （二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条件。 （三）借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好，无不良记录。 第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件：
授信调查报告格式介绍
授信调查报告格式 申报行：闵行管辖行延平支行信贷主管：（签名）客户经理：（签名） 申请企业：中冶天工上海十三冶建设有限公司信用等级： 申请种类及金额：综合授信人民币3亿元，具体品种为银行承兑汇票（30％保证金）、非融资保函（30%，手续费1.5‰）、商票贴现（商票包买、代理贴现、商票包买衍生技术方案） 申请期限：一年贴现利率：随行就市 担保措施：信用方式 一、申请人与我行关系。 1、申请人历史授信记录、现有授信额度和使用情况、结算与综合收益情况、本行担保情况。 该企业为我行新营销客户。 2、关联企业（股东、兄弟公司、子公司等）在我行授信和担保情况。 中冶科工集团公司与我行总行有信贷关系,我行总行给与该集团集团授信额度95亿元。 经贷审会审议，同意给予中国冶金科工集团有限公司(下简称“中冶集团”)集团授信额度人民币95亿元，期限两年。该额度包含中冶集团及其下属企业在我行的所有授信（含存量，集团关联企业名单以公司银行部认定的为准）。授信品种为短期流动资金贷款（不超过45亿元）、银行承兑汇票、商业承兑汇票贴现、非融资性保函（投标保函、履约保函及预付款保函）、贸易融资等。具体要求： 1、该额度只作为中国冶金科工集团有限公司在我行的最大风险限额，不签署实质性的法律文本。 2、集团内其他企业使用额度，单笔报批，金额、期限、品种、担保等条件以实际批复为准。单一客户授信额度不超过70亿元，本部和各集团成员单位累计使用余额不得超过本笔授信批复金额；3、在集团成员企业的授信合同中约定“本授信额度的使用须服从中国民生银行对中国冶金科工集团公司集团客户经管的约束”； 4、该额度由冶金金融事业部总部客户经管及开发部负责经管，集团本部及各集团成员单位每笔额度支用须报经冶金金融事业部总部客户经管及开发部同意。 二、申请企业基本情况
个人抵押贷款贷前调查报告.doc
个人抵押贷款贷前调查报告 借款人姓名：张某 身份证号码：xxxxxx 家庭住址：xxxxxx 关于张某申请抵押贷款的调查报告： 关于xx申请个人经营性贷款200万元的调查报告： 借款人xxx于XX年2月份份承接xx市xx花园安装工程项目，现因自有资金不足，特向我司申请200万元的贷款，现将贷款申请人截止目前的基本情况，资产负债，等情况的调查报告如下 一借款人基本情况张某男土家族已婚，今年xx岁，身份证号码：xxxxx，户籍所在地是：xxxx，经过调查，该借款人现有位于xx别墅区xx栋的别墅一栋 二借款人负债情况：
经过查询银行查询个人征信信息系统，该借款人张某在其他金融机构贷款余额约为550万元，分别为XX年5月30日在信用社办理的45元房贷一笔，到期日为2018年5月30日，XX年10月13日在农行办理的400万个人经营性贷款一笔，到期日为XX年10月9日，贷款余额为345万，XX年12月9日在信用社办理的55万个人经营性贷款一笔，到期日为XX年10月9日，贷款余额为55万元，借款人配偶xx现有20.8万元的房贷一笔，到期日为2017年11月20日，26.3万元的车贷一笔，到期日为XX年4月29日，借款人及配偶均无不良信用记录。 三借款人的经营状况及还款来源：借款人由XX年7月20日承包xx市xx花园安装工程项目，该工程为建筑安装工程，该工程施工地点位于xx市xx路，该工程合同预算造价671万元工期11个月，从XX年7月20日至XX年6月19日，该工程包工包料，工程完工后由xx花园聘请的监理工程师审核工程量，并经发包方终验合格后15天内会清工程款百分之95，余款作为工各质保金，如地质量问题，于一年后返还。借款人申请贷款主要是用于工程原材料的购进，该工程预计总造价671万元，预算投入510万元(包括原材料及各项费用)，其中自有资金310万元，不足部分向我司申请贷款200万元，根据借款人所提供的原材料购销合同，原材料购买需421.4万元。具体如下：豪达牌外墙瓷砖50000㎡21元/㎡总价105万元，**铝合金160吨，17500一吨，总价280万元，惠康牌玻华微珠260吨，1400一吨，总价36.4万元。总计421.4万元。该借款申请人本次贷款的还款来源为上述的工程款的收入及利润，根据合同约定的工程款的支付方式及时间，借款人预计工程于XX年6月19日前完工，验收后可结算工程款的95%，即637万元，利润161万元，借款人具备第一还款来源。
当前银行业经营性物业抵押贷款的风险与审计关注点
当前银行业经营性物业抵押贷款的风险与审计关注点 刘志博（审计署驻昆明特派办） 【时间:2010年12月24日】【来源: 】【字号：大中小】 内容摘要：近年来，在对商业银行新增贷款与资产质量的审计中发现经营性物业抵押贷款业务发展迅速，尤其是今年以来，随着地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款的规模扩大，某些房地产企业仅今年一年新增经营性物业抵押贷款的规模就达数十亿元。本文结合审计工作实践，揭示了银行在经营性物业抵押贷款的监管工作中存在的三大风险，并提出金融审计工作中需要关注的重点。 一、经营性物业抵押贷款的监管风险 经营性物业抵押贷款，有的银行称为资产支持类贷款，是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。这里的“经营性物业”是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等。经营性物业抵押贷款可用于企业经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，贷款期限一般是8-10年，最长可达到12年。 与流动资金贷款、固定资产贷款等相比，这种贷款具有贷款用途灵活、贷款期限长、还款方式灵活、操作简单等优势，但同时也对银行的有效监管提出更高的要求。结合审计工作实践，银行在经营性物业抵押贷款发放与使用过程中存在以下三方面的风险：一是评估风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足；贷款用途与企业整体经营情况相关，企业各方面经营活动均会对贷款的用途产生影响。如何真实、客观、科学地评估企业经营与信用状况、抵押物价值、还款来源的稳定性等问题，增加了银行贷前评估的难度与贷款发放的风险。 二是安全性风险。经营性物业抵押贷款的抵押物是商业营业用房和办公用房，在评估过程中容易受到市场环境的影响。在经济繁荣、房地产价格高涨时期，其评估价值会相对较高，而由于还款期限过长，随着经济周期的变化，容易出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，从而带来银行贷款抵押不足风险。同时，经营性物业抵押贷款的第一还款来源为经营性物业的租金收入，这种收入同样受到经济环境的影响，如果企业经营不善或者外部环境的变化，导致租金收入降低甚至出现物业闲置的情况，就会大大增加形成不良贷款的风险。 三是贷款资金用途风险。经营性物业抵押贷款不象流动资金贷款、固定资产贷款等对贷款资金的用途有着非常明确的规定，在银行监管方面也没有国家发布的法律法规，大多只是银行内部制定的规章制度。在审计过程中，审计人员发现这种贷款的用途非常广泛，如公司的日常经营、偿还债务、置换贷款等方面。由于这种贷款的主体通常是房地产开发企业，我国对于房地产开发的调控力度逐年加大，尤其是对房地产开发企业投融资有严格的规定，导致目前存在一种现象，就是房地产开发企业利用经营性物业抵押贷款资金来偿还房地产开发项目的前期投入形成的借款，或者在新项目手续不全无法申请项目贷款的情况下用经营性物业抵押贷款资金投入新房地产开发项目。房地产开发企业通过这种方式规避国家对于房地产行业的宏观调控，不利于经济稳定协调发展。 二、对银行经营性物业抵押贷款审计中需要关注的重点 随着经济社会的发展，金融产品的种类与应用形式也在不断创新，加强对金融产品的监管，完善相应制度，是维护良好金融秩序、促进金融体系稳定发展的必然要求。作为保障国