63：2010年度全面预算及经营计划表编制指引

绿城房地产集团有限公司《全面预算及经营计划表》编制指引绿城房地产集团二零零九年十月《全面预算及经营计划表》编制指引一、《全面预算及经营计划表》各表格分类1．项目公司概况及进度计划表1 公司概况表2 项目建筑面积统计表表3 项目整体开发计划表表4 2010年主要开发工作计划表表5 2010年规划设计计划表表6 2010年工程建设进度计划表表7 2010年材料设备采购计划表2．收入、成本预算表8 项目销售计划（面积）表9 项目销售计划（金额）表10 项目销售计划（单位）表11 结转收入预算表表12 土地费用总预算表13 前期费用预算表表14 工程费用预算表表15 项目成本支付计划表3．三项费用预算表16 营销推广费预算表表17 管理费用预算表表18 财务费用预算表4．2010年预算报表表19 2010年预算现金流量表表20 2010年预算利润表5．项目整体预算利润表表21 项目预算利润表（整体）二、《经营计划表》填写基本原则1．填报表格前，请认真阅读、理解各表格中的备注内容2．预算表格中所要求填报内容必须填写完全。

3．各项目要求按分期标准作好项目分期工作，且按期填写表格内容；所有预算表格的项目分期应保持前后一致，并且应与公司整体经营计划保持一致。

如果有酒店或其他独立的不用于出售的商场等租赁物业，需要单独当作一期看待。

4．实际已发生的数据按实际情况填报，涉及收入成本结转的数据均按国际会计准则口径填列,与按国际会计准则编制的报表数据一致。

5．需分期填列的表格，如表2项目建筑面积表、表8-表10销售计划表（面积/金额/套数）、表14工程费用表等，预留分期均为18期，其中第7-18期隐藏，若需填列请选中上述行“解除隐藏”即可；尚若分期多于18期的，请在“合计”行前自行插入行予以增加，并注意表格中数据的公式与逻辑关系。

6.各片区费用预算要落实到具体项目公司，并在项目公司预算中予以说明；7．表格中标注颜色的部分为公式自动计算，不需填写；请尽量不要进行表格的删除操作，以便影响表格的计算。

三、《全面预算及经营计划表》中主要的定义1. 分期标准：指在不同时间开工、开盘销售，但计划在半年内，不跨年交付的工程为同一期。

2. 建筑面积：（1）建筑面积为该期总建筑面积，包含地下建筑面积（2）建筑面积数据的参考顺序为建设规划许可证、施工图、已审批的政府规划设计方案、规划设计方案、合作开发协议或土地出让合同。

其中项目已取得建设规划许可证的,以许可证面积为准;已经完成施工图设计部分，以施工图面积为准；没有完成施工图设计，但已通过政府规划设计方案审批，则以审批后的建筑面积为准；如果没有完成规划设计审批，有规划设计方案的，以规划设计方案为准；没有规划设计方案的，有合作开发协议或土地出让合同的，以土地出让合同或合作开发协议等上面的建筑面积为准。

（3）地下车库面积按建筑面积（含公摊面积）填写，如无则按40平方米/个进行匡算。

3. 可售面积：包括地上可售面积、地下可售面积。

车库（位）面积和库房面积必须填写面积；若车库面积尚未明确，按40平方米一个匡算。

4. 项目开工面积：为本年项目实际新开工面积。

5. 项目在建面积：为项目实际已开工面积减去已交付面积。

四、各表格注意要点及注意要点（一）表1 项目公司概况表1.目的:了解项目公司的基本概况及人力资源情况。

2.注意要点：人力资源编制情况需根据项目公司目前实际情况及招聘计划填写。

（二）表2 项目建筑面积统计表1．目的：面积统计表（一）：明确项目占地面积、建筑面积、分期、各期物业构成以及可售物业；面积统计表（二）自动计算占地面积、建筑面积比例，为成本分摊提供依据。

2．注意要点：（1）按“分期原则”做好项目分期。

（2）建筑面积、地上建筑面积、可售面积、地上可售建筑面积要认真区分填写。

（3）地下车库面积按建筑面积（含公摊面积）填写，如无则按40平方米/个进行匡算。

（4）对各期中的物业分类应尽量细化。

（三）表3 项目整体开发计划表1．目的:（1）披露占地面积、建筑面积、地上可售面积（2）披露开工、预售、交付时间。

2．注意要点：（1）已完成工作，请按实际情况填写完全。

（2）公共配套设施单独建设的必须单列，分布在其他建筑物内的不用单独分列。

（3）项目有多次评审，多次权证（包括规划许可证、施工许可证、预售证等）申领、多次开盘等情况请在备注中注明时间、面积等相关信息。

（4）分期原则：指在不同时间开工、开盘销售，但计划在半年内，不跨年交付的工程为同一期；所有的预算及经营计划表格中的分期都要与表3一致。

特别注意表8-10销售计划表，表12-14土地/前期/工程费用表分期尤为重要。

分期举例：某项目一期中多层预计2007年12月交付，小高层部分预计在2008年5月交付，这种情况应该看作两期。

虽然都在半年内交付，但是跨年度了。

只有在竣工交付时，风险责任才发生转移，会计上要结转收入，需要结转竣工物业中已售物业的收入已经相对应的成本。

（5）要注意表格内“时间格式要用××年××月表示”。

（6）签署土地协议或合同的时间需要填写。

（四）表4 2010年主要开发工作计划表1．目的：掌握项目2010年度主要工作计划。

2．注意要点：（1）年初状态要根据实际情况填写。

（2）表格中各数据要根据所要求格式填写。

（3）其中开工计划以实际开工面积为准。

（4）各期数据要与附表2中的保持一致。

（五）表5 项目2010年规划设计计划表1．目的：掌握项目2010年度规划设计计划。

2．注意要点：（1）用横线图表示工作内容时间跨度；（2）公共配套设施所包含内容如有单独进行设计的必须单列。

（3）重要评审节点在备注中标明具体时间。

（4）项目分多期的，将以上表格加以复制填写；未涉及的单项以及产品类型，可做适当删减。

（六）表6 项目2010年工程建设进度计划表1．目的：掌握项目2010年工程建设进度计划。

2．注意要点：（1）一般以用横线图表示工作内容时间跨度；当项目内容为时间则在相应的时点填写对应的面积。

（2）年初状态是指2010年初该项工作的进展情况。

（3）单项工作跨年度开始和跨年度完成时，需在备注栏中注明开始或结束的时点。

（4）备注中标明当地政府规定的预售许可证领取条件，不同物业类型的银行按揭放款对于建设进度的要求。

（5）各项工程进度计划要与附表3中相对应。

（七）表7 项目2010年材料设备采购计划表备注中说明该项采购合同状态,即是否签订合同、洽谈中、意向中。

（八）附表8-10 项目销售计划明细表（面积、金额、套数）1．附表8目的：了解销售情况：单价、金额以及销售进度。

金额=单价*面积方便敏感性分析注意要点：（1）销售面积指签订正式销售合同的面积，不包括仅签订销售协议的面积。

（2）“未来总可售面积”，是指截止09.12.31尚未签订正式销售合同的面积；亦即2010-项目结束预计可销售面积之和。

（3）车库（位）面积和库房面积必须填写，车库（位）面积不能确定的，可按“40平方米/个”进行匡算。

（4）本表预留分期为18期，其中第7-18期（73-138行）隐藏，若需填列请选中上述行“解除隐藏”即可；尚若分期多于18期的，请在“合计”行前自行插入行予以增加。

2．附表9目的：了解所有未结转物业的总金额，以及未售物业的未来销售单价。

注意要点：（1）本表所指销售金额指签订正式销售合同的金额，不包括仅签订销售协议的协议金额。

（2）“未来总可售销售金额”，是指截止09.12.31尚未签订正式销售合同的金额；亦即2010-项目结束预计可销售金额之和。

（3）同一期房源分批开盘的,请在相应的开盘时间增加批注,说明本次为当期第几次开盘,推出物业面积\金额\套数。

（九）表11 结转收入预算表1．目的：掌握项目2010年收入结转预算。

2．注意要点：（1）本表所指的“结转”是指财务上按国际会计准则结转销售收入，以物业实际交付给客户为标准（包括领房通知书已发出，业主未领取的情况）。

（2）本表所指销售面积和金额均指签订正式销售合同的面积和金额，不包括仅签订销售协议的面积和金额。

（3）“未来总可结转的销售面积/金额”＝截止09.12.31已售未结转的面积/金额+2010年至项目结束预计销售面积/金额。

（4）“截止09.12.31已售未结转”是指截止09.12.31已经签订销售合同，但在财务上未结转利润表之销售收入的合同面积和金额；（5）“2010年是否交付”需根据下拉框选择“No”或是“YES”，默认情况为不交付，该列必须自行选择；（6）“2010年总可结转金额”：如当年无交付，“2010年可结转金额”＝“0'；有交付的，“2010年总可结转金额”＝“截止09.12.31已售未结转”+“2010年预计销售”；（7）“2010年预算结转面积和金额”原则上应与“2010年总可结转面积和金额”一致，若有特殊情况导致“本年预算结转面积和金额”小于“本年可结转面积和金额”（如预计工程竣工滞后/样板房未交等原因），请在备注栏中说明不一致产生的原因。

（十）表12 项目土地费用预算表1．目的：（1）土地费用表（一）：了解土地成本的构成，如有其他栏目，自行添加。

如：青岛公司的拆迁安臵房成本。

（2）土地费用表（二）：土地成本分摊，各期土地预估总成本根据占地面积分摊，引用表二的占地面积比例，如有不同的合理的分法，可以删除公式，手工填写。

2．土地费用表（一）注意要点：（1）土地费用表（一）和（二）两张表的合计应该相等。

（2）对不确定或暂估的土地费用请在备注栏中予以说明，并注明暂估依据。

3．土地费用表（二）注意要点：（1）假设项目各期土地成本按占地面积分摊，某一期结转土地成本＝该期总未结转土地成本/该期总未结转可售面积*该期2010年预计结转面积；若项目公司采用其他分摊方法，请直接修改相应公式，并在备注栏中说明方法及原因。

（2）“账面剩余成本”为存货科目下包含的土地费用，即"完工产品"、"在开发物业"和"待开发物业"中土地成本的合计数；（3）各期总未结转土地成本＝各期预计总成本-累计已结转成本。

（4）“累计已结转销售成本”由财务管理部根据国际会计准则报表口径填写，需与报送集团的国际会计报表一致；“账面剩余成本”请注意与国际会计准则报表核对是否一致。

（十一）表13 项目前期费用预算表1．目的：（1）前期费用表（一）用途；了解前期成本的构成。

（2）前期费用表（二）用途：前期成本分摊，各期前期预估总成本根据地上可售建筑面积（含持有物业）分摊，引用表二的建筑面积比例，如有其他合理的方法亦可。

2．前期费用表（二）注意要点：（1）前期费用表二和表一的合计数应该相等。

（2）假设项目前期费用按建筑面积分摊，某一期结转前期费用＝该期总未结转前期成本/该期总未结转可售面积*该期2010年结转可售面积；尚若项目公司采用其他分摊方法，请直接修改相应公式，并在备注栏中说明方法及原因。