论合同效力和物权效力相区分规则的适用

论合同效力和物权效力相区分规则的适用作者：常黎霞来源：《法制与社会》2009年第14期摘要《物权法》第15条规定是关于合同效力与物权效力相区分的规则,与本条紧密联系的是,审判实践中特别需要明确土地使用权转让合同不符合《城市房地产管理法》第39条规定的条件,该合同是否有效?以及如何理解第39条之规定?本文就此问题结合审判实践做一论述分析。

关键词合同效力物权效力土地使用权中图分类号:D923.6 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2009)05-093-02《物权法》第15条规定是关于合同效力与物权效力相区分的规则——不动产物权变动的区分原则。

与本条紧密联系的是,审判实践中特别需要明确土地使用权转让合同不符合《城市房地产管理法》第39条规定的条件的合同是否有效?关于《物权法》第15条的规定和《城市房地产管理法》第39条的规定之间的关系,笔者认为土地使用权转让不符合《城市房地产管理法》第39条规定的条件,对其转让过户申请有权不予登记。

据调研分析,各地法院对此问题的认识并不一致。

一、理论分析在我国,因法律行为产生无权变动的模式是合同加上登记或者交付,《民法通则》第72条、《合同法》第133条、《物权法》第9条和第23条都有明确规定。

合同是否有效,部首是否登记或者交付的影响,也不受能否登记或者交付的影响。

据此,转让土地使用权时,转让方没有完成开发投资总额的25%以上属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件,不影响转让合同的效力。

根据《物权法》第15条的规定,物权变动的原因与物权变动的结果应该加以区分。

物权变动的原因及合同是否有效,其标准是《民法通则》第55条规定的三个条件,即行为人是否具有相应的行为能力;意思表示是否真实;是否违反法律或社会公共利益。

物权变动的结果就不动产物权变动是否成就,要看是否符合物权法14条的规定,即看是否即在于不动产登记簿。

物权变动的结果以及物权能否变动,均不影响物权变动的原因即合同的效力。

合同的订立与合同是否履行、是否能够履行应该相区别。

合同是否有效,从签订之日就应经确定,而不能通过合同是否履行、是否能够履行放过来决定合同的效力过合同是否履行、是否能够履行来决定合同的效力的观点不符合人们的认识规律。

合同的效力不能通过合同是否履行、是否能够履行来决定,合同的效力是独立存在。

合同是否履行,涉及当事人是否违约的问题。

一般而言,除及时清结的合同以外,从合同的签订同的履行,其间都有一段时间。

办理不动产物权变动登记属于合同的履行。

合同的效力不能通过这一段时间是否履行、是否能够履行来决定,而是一经签订其效力就已经确定。

因此,合同的效力不能根据是否办理物权变动登记、是否办理物权登记来认定。

如果这样,合同的效力就掌握在合同的转让方手里。

例如,如果房地产升值,转让方为了获取不正当的利益,为了不履行合同,就不去办理房地产过户登记,或者不对准备转让的土地完成开发总投资的25%以上,使合同无效。

相反,如果房地产贬值,转让方为了履行合同,就去办理房地产过户登记,结果就使合同有效了。

可见,如果合同的履行、合同能否履行能够决定合同效力,就很可能出现合同的效力由一方当事人决定的情况,显然这在民法理论上是不通的,在实践中是十分有害的,结果必将扰乱市场经济秩序。

土地使用权转让合同和买卖合同一样,使转让的土地使用权达到过户登记的条件是转让方的义务,不是受让方的义务。

受让方的主要义务就是按约付款。

在受让方按约付款的前提下,实际上是转让方不履行合同义务。

所以不能一位转让方不履行合同的义务,反而认定合同无效。

符合诚实信用的原则的要求。

诚实信用原则作为民法特别是债法中的最高指导原则或称为“帝王规则”,对于民事审判实践,也具有统帅作用,所以,人民法院一定要充分运用这一原则,制裁不守信用、见利忘义、不守合同、毁约的一方,保护程式守信的一方的合法权益。

审判实践中一定要用好用足诚实信用原则,充分保护诚实信用方的合法权益。

在国有土地使用权转让合同中,转让方的主要义务是将出让土地变更登记到受让方名下,受让方的主要义务就是支付价款。

依据诚实信用原则,在受让方按照合同约定履行支付价款的义务的前提下,转让方就负有将出让土地过户登记到受让方名下的义务,包括使转让的出让土地达到《城市房地产管理法》第39条规定条件。

如果认为没有办理物权过户登记,合同无效,没有达到《城市房地产管理法》第39条规定的转让条件为由主张合同无效。

显然转让方的毁约行为是违背诚实信用原则的。

转让方以自己不履行过户登记的义务,以自己没有使准备转让的出让土地达到《城市房地产管理法》第39条规定的转让条件,以自己违约的事实,反而主张合同无效的理由进行抗辩,属于典型违反诚实信用的行为,属于恶意抗辩。

这种抗辩理由不应予以支持。

《城市房地产管理法》第39条的立法本意不应该是鼓励违约。

如果理解为没有完成开发总额的25%以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件,那么土地使用权转让合同就无效,就很可能出现转让方故意违约的情况,其结果就是鼓励转让方违约,就会纵容违约的当事人,守约方的合法权益就得不到保护,最终结果就是破坏市场经济条件下交易的基本规则。

从法律效果和社会效果统一来看,不能因为签订合同是没有完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件,就认定土地使用权转让权合同无效。

转让方在签订合同时为何不提出没有达到《城市房地产管理法》第39条规定的条件不能签合同。

签了合同后,因土地升值,转让方不想履约,提出合同无效,如果支持其请求,就等于支持了不诚信当事人。

从实践来看,很多情况是转让方对土地的投资没有完成开发投资总额的25% 以上,因为各方面的原因就转让土地使用权,特别是成片开发的土地本身就是要吸引投资、要先签合同。

如果在这种情况下认定转让合同无效,不符合合同法鼓励交易、不轻易认定合同无效的精神,实际上就会抹杀很多不应该抹杀的交易。

特别是对于成片开发土地,转让方本身就缺乏资金,本身就向吸引投资。

如果认为没有形成工业用地或者其他建设用地条件,合同就无效,那么成片开发土地就没有办法开发,所以不能因为没有完成开发投资总额的25%以上,或者是成片开发的土地没有形成工业用地或者其他建设用地条件,合同就无效。

转让方主张其签订合同时没有完成开发投资总额的25%以上或者是成片开发的土地没有形成工业用地或者其他建设用地条件,因而合同无效,其实质是目前我国房地产市场利好,土地价格飙升,转让方见利忘义,在巨大利益的驱动下,找理由不履行合同,这才是这段时间这类纠纷真正的实质。

二、审判实践从最高人民法院2004年依赖的审判实践来看,均认为转让方在签订合同时没有完成开发投资总额的25%以上,或者是成片开发的土地没有形成工业用地或者其他建设用地条件,不影响土地使用权转让合同的效力。

最高人民法院终审的(2004)民一终字第46号判决指出土地出让金的交纳是否完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定。

关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力。

《城市房地产管理法》第39条中的该项规定,不是稳定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。

最高人民法院终审的(2006年)民一终字第26号判决就土地使用权转让合同纠纷一案也已经采纳了将合同效力与物权效力进行区分的原则。

该判决书载明当事人双方签订的协议书是否有效?依据协议书的约定,上诉人在收取被上诉人土地使用权转让费后,又以自己未交纳土地出让金、未解除抵押权等违约事实为据,作为抗辩理由行使抗辩权。

该行为不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则,也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易原则。

此外,《城市房地产管理法》第37条、第39条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所做出的行政管理性质的规定,而非针对转让合同效力的强制性规定。

因此,上诉人再收取占有被上诉人部分土地转让费后,以自己不履行合同约定义务,违背诚实信用原则,反而主张合同无效的上诉理由法院不予支持。

最高人民法院终审的(2006)民一终字第57号判决也是关于土地使用权转让合同纠纷案。

上诉人关于双方所签转让合同有效、要求继续履行的主张应否支持的问题。

双方在签订合同中采取的是分期付款、分期交地的办法。

根据双方所签《国有土地使用权转让合同》约定,体现出合同是双方在平等自愿基础上的真实意思表示,主观上无任何规避法律法规的意思表示,均愿意依法行事、遵守约定,约定的合同内容亦不违反法律规定。

《城市房地产管理法》第39条的立法目的不是鼓励有违诚实信用的行为,该条规定也不能成为当事人单方违约的理由。

被上诉人一方面收取了对方的土地转让金,享受了合同带给其的利益,另一方面,非但不履行应尽的合同义务,反而以自身违约行为造成的土地未能达到过户条件之结果作为抗辩事由主张合同无效,违反诚实信用原则,法院不予支持。

在双方没有申请办理讼争地块土地使用权过户的情况下,讼争地块是否具备转让条件及能否过户等,属于合同履行问题,与合同效力无关。

根据双方约定,完成拆迁安置等问题也是被上诉人应进的合同义务。

这表明在上诉人按约履行义务的前提下,只要被上诉人履行自己的约定义务,双方所签《国有土地使用权转让合同》就能够得到履行。

另外,讼争地块的土地使用权一直在被上诉人名下,一审法院已经应当事人申请采取了相应的保全措施,除本案双方当事人外,至今未发现第三方就讼争地块的土地使用权主张相同的权利,故双方继续履行亦不存在法律上的障碍。

有鉴于此,上诉人关于继续履行双方所签合同的上述请求,理由成立。

最高人民法院终审的(2007)民一终字第30 号判决也是合作开发房地产纠纷案。

《城市房地产管理法》第39 条是针对行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定,而非针对转让合同效力的强制性规定。

此外,根据物权变动的原因与物权变动的结果相区分的规则,完成开发投资总额的25%以上是土地使用权能否过户的条件,只可能是影响物权变动的结果,但不影响物权变动的原因。

就与本案而言,上诉人是否完成开发投资总额的25%以上,不影响合同的效力。

因此,上诉人提出的因合同违反《城市房地产管理法》第39条而无效的主张。

三、结论土地使用权转让合同的转让方没有“没有完成开发投资总额的25%以上”,对于成片开发土地,转让方没有“形成工业用地或者建设用地条件”的,不影响土地使用权转让合同的效力。

注释:该条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的 ,不影响合同效力。