房地产泡沫机理分析论文
房地产泡沫经济问题分析
房地产泡沫经济问题分析随着经济的增长，房地产业越来越受到百姓及地产开发商的重视。
本文泡阐述了房地产泡沫经济产生的原因，提出了具体的防范措施，供大家参考。
标签：沫经济房地产银行信贷0 前言房地产业与国民经济有着紧密的联系，它既是基础产业，又在一定时期扮演先导产业、支柱产业的角色。
房地产市场波动会对经济产生非常犬的影响。
而作为房地产市场波动主要表象之一的房地产泡沫同样对经济起着重要的作用。
本文对我国房地产泡沫产生的原因进行了深入分析，并提出了挤压泡沫的措施。
1 房地产泡沫产生的原因分析从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。
导致这种失衡状态的原因是多种多样的。
其中，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的直接原因。
另外，心理预期、信息失真、调控措施不协调等因素则间接促进了泡沫的形成。
1.1 银行信贷过度扩张银行信贷在房地产业的过度扩张，是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。
如果银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。
因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高房地产的价格。
这一过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。
但是，这只是问题的一个方面。
银行在房地产泡沫迅速崩溃方面，也扮演了同样重要的角色。
如果出现某种未可预见的不确定因素导致房地产价格下降，将直接降低银行所拥有的房地产资产的价值，并将使银行资产的规模缩水。
1.2 消费者的预期消费者对某种消费品价格的预期能在一定程度上影响消费者的需求。
消费者的预期受经济环境的变化影响。
当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中，没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由，经济环境变化导致的不均衡状态逐渐调整到均衡价格上来；但当经济环境发生较大的变化时，尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时，就会导致市场产生不符合实际情况的预期。
房地产泡沫的危害、形成机制及对策分析
房地产泡沫的危害、形成机制及对策分析 【摘 要】房地产泡沫是经济发展中的隐患，房地产泡沫的破裂将引发系统性的金融危机和经济危机，使经济发展遭受严重挫折，这就使预防和控制房地产泡沫变得极度重要。鉴于此，本文对房地产泡沫的危害、形成机制及对策进行了分析和探讨。
标签 房地产泡沫；政府；土地市场 1 房地产泡沫及其表现形式 所谓的房地产泡沫是泡沫的一种，是指以房地产为载体的泡沫经济，是房地产经济波动的一种表现形式，它的产生反过来又加剧了房地产经济的波动。随着市场经济的发展，房地产经济中出现了越来越多的泡沫现象，对经济发展构成了巨大的威胁。房地产泡沫有以下几种表现形式：（1）房价飞涨。泡沫存在时，房价一定高，但是房价高不一定存在泡沫。（2）大量银行贷款进入房地产业。房地产泡沫一个重要的特征就是大量银行贷款进入到房地产行业。（3）房屋空置率高。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，构成经济泡沫。（4）土地价格暴涨暴跌。土地的稀缺性导致了市场对土地需求无限，土地市场便容易发生投机炒作，出现低价虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。（5）房地产的投资过度。当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，形成泡沫经济破灭。（6）居民对市场房价的承受能力差。衡量居民对房价的承受能力的指标房价与家庭年平均收入之比。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3-6。
2 我国房地产泡沫成因机制分析 2.1 土地价格垄断 土地与其他生产要素不同，其复杂性表现在：其他要素的公有制可以有多种实现方式时，土地的公有制仍然未打破，土地价格是使用权的价格，是在一定期限内的价格，而不是土地所有权的价格；土地市场分为一级出让市场和二级转让市场。国家是一级市场唯一的供给者；土地出让方式有协议出让、拍卖、招标和挂牌多种形式，价格差异很大，引发了土地市场持续混乱、导致了土地市场乃至房地产市场价格的巨大差异，以及不平等交易甚至寻租行为。
!!!浅谈中国房地产泡沫及其相关会计角度分析
山东工商学院SHANDONG INSTITUTE OF BUSINESS AND TECHNOLOGY 学年论文TERM THESIS（DESIGN）浅谈中国房地产泡沫及其相关会计角度分析TALKING ABOUT THE CHINESE REAL EASTATE BUBBLE ANDACCOUNTING POINT OF VIEW2012年9月7日Sept.7,2012摘要目前，我国房地产业作为新的经济增长点，是国民经济的一个先导型、基础型产业。
继我国加入WTO、成功举办北京奥运会、正在承办上海世博会以来，所展现的新的经济形势进一步加速了房地产业的发展。
经济长期快速增长、产业迅速扩展、土地需求非常大以及本币面临巨大的升值压力；同时地价快速上升，容易形成土地投机，这些状况促使产生房地产泡沫，使中国房地产业处于巨大危机当中。
在这种背景下，本文从我国房地产泡沫现状及产生原因入手，比较借鉴世界上其他国家的房地产泡沫形成、膨胀和破灭的教训，并对当前房地产泡沫进行会计角度的分析，从而提出对策建议，这一研究对我国房地产业乃至国民经济的健康发展都是十分有益的。
关键词：房地产泡沫；国外启示；会计角度；应对措施AbstractAt present,China's real estate industry of the national economy as a new economic growth point,a pilot,basic industries.Following China's accession to WTO,the successful hosting of the Beijing Olympic Games,Shanghai World Expo is being contractors since the new economic situation,the show further accelerate the development of the real estate industry.Long-term rapid economic growth,rapid expansion of the industry,the demand for land is very large face enormous pressure to appreciate the currency;while rapid increase in land prices,easy to form land speculation,these conditions that may produce a real estate bubble,the Chinese real estate industry is in a huge crisis.In this context,we start from the status quo of China's real estate bubble and causes relatively learn from other countries in the world,the real estate bubble formation, expansion and dashed lessons,and accounting point of view of the analysis in the current real estate bubble,which raised more than suggestions this study are very useful for the healthy development of China's real estate industry and the national economy as a whole.Keywords:Real estate bubble;Abroad revelation;Accounting perspective; Countermeasures目录一、中国房地产泡沫的现状 (1)（一）中国房地产泡沫的现状 (1)（二）房地产泡沫产生的原因 (2)二、各国房地产泡沫对中国的启示 (3)（一）全球房地产市场的宏观环 (3)（二）各国房地产泡沫对中国的启示 (3)三、会计角度的房地产泡沫分析 (4)（一）房地产泡沫与会计计量的关系 (4)（二）房地产泡沫与会计信息的关系 (5)四、我国应对当前房地产泡沫的会计对策 (5)（一）谨慎选择房地产计量模式 (5)（二）完善房地产企业的会计规范体系 (5)（三）完善房地产企业内部会计核算制度 (6)（四）完善房地产的会计信息披露制度 (6)（五）加强信贷管理 (6)参考文献 (8)经济中的泡沫，是指某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格（一般均衡稳定稳态状态价格）的非平稳性向上偏移与背离。
目前房地产泡沫化机理及其影响分析
及其影 响分析
政策等 职能 。必 须注意 的是 许可 或强 制登记 成立 的特殊 商会 依 然是
独 立私 法法 人 ，政 府不 能将 其行政 化或 直接 干涉其 内部 事务 。这 也 是 发达 国家 如德 、 日的普遍 经验 。国家 应通过 民 间组织 对特殊 市 场
● 范文 民 河南矿业建设 （集团 ）有限责任公 司
一 、 房 地 产 泡 沫 的 内涵 迄今 为止 。经济 学界 对 此 尚 无标 准 定 义 。西 方 的经 济 学 家对 “泡 沫 ” 的争 论 以久 ，正 如 金 德 尔伯 格 在 为 《新 帕 尔格 雷 夫经 济
增强 会 员 对 组织 的 认 同感 。 法 国工 商 会 和德 国商会 为三 级 组织 结 学辞 典 》撰 写 的 “泡 沫 ”辞 条 中写道 ： “在 编 写本 辞 条 时 。理 论
这 种情 况下 ，由于 对价 格 变动 的套 利行 为及 自我完 成的预 期就会 使 司 法的介 入是 不可 想象 的。在 是否 给予登 记 、登记 瑕疵 、可 撤销 登 记 、无效 登记 等问题 上存 在大 量纠 纷 ，需要 司法解 决。 特别 是在 审 实 际价 格变 动脱 离市 场基础 ，这种 情况 叫价格 泡沫 。英 国经济学 者
地位 不平等 已经 带来很 多弊 端。 主要 的就是 商会 作 为稀缺 资源 ，其 持 续发展 。房地 产 的虚拟 资产特 征 ，使得 房地 产 泡沫的 形成成 为可
效用 未能最 大化 。造成 了资 源浪 费和 垄断 。应 坚持在 同一 行业 ，各 种法律 地位 的商会 组织 都能 同时存 在 ，通过 竞争 ，促进 商会 资源优 化配置 ，提 高制度 供给 能力 。防止 商会 资源 垄断 ，商会 组织 管理低 效率 。
经济学论文(房地产泡沫)
关于房地产泡沫的成因与应对策略的讨论杨涛 24111900370 N机自11-2F摘要:房地产行业是国民经济的支柱产业，由于其行业本身的原因和外部环境双重的作用结果，致使房地产泡沫不可避免。
本文主要针对房地产泡沫的形成原因展开讨论，并借用日本，印尼和中国香港作为实证分析，分别讨论。
最后，针对中国的特殊的经济政治条件给出了应对房地产泡沫的几点策略。
关键词: 房地产泡沫投机金融一．房地产泡沫的实质说起房地产泡沫不得不先解释一下泡沫经济的含义。
在1987年出版的《帕尔格雷夫经济学大辞典》中金德尔伯格认为：“泡沫经济这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。
随着涨价过程的继续，在一定的时候常常会发生预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。
通常‘繁荣（boom）’的时间要比泡沫状态的时间要长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些。
以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）形式出现的危机，也有可能以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。
”通俗的讲就是如果今天的高价仅仅是因为投机者相信明天的售价会更高,而实际上市场基础价值并不能支撑这种价格,那么泡沫就可能会存在。
泡沫只是一种繁荣的假象，一旦泡沫破裂，随之而来的不是迅速爆发的金融危机就是经济的长期停滞。
无论如何，经济运转会受到摩擦，发生畸变。
从上述的定义可以看出，由于泡沫是资产价格的超常规上涨，因此作为泡沫的载体的资产往往具有稀缺性的特点，在短期内不易达到供求平衡，且相对于交易价值而言，交易成本比较低，很容易成为投机的对象。
房地产是从事不动产开发投资与经营的行业，而所谓不动产主要是指土地及地上的建筑物。
众所周知，土地是一切经济活动的载体，房屋不可能成为空中楼阁，总要与土地相联系，而土地最大的经济特征就是稀缺性，它是一种有限的，不可再生的资源。
房地产市场泡沫形成与破裂原因分析
房地产市场泡沫形成与破裂原因分析房地产市场是一个重要的经济领域，泡沫的形成与破裂一直备受关注。
本文将从供需关系、金融因素和市场心理等方面进行分析，解释房地产市场泡沫形成与破裂的原因。
一、供需关系房地产市场的供需关系是泡沫形成的重要原因之一。
当供大于需时，市场上的房屋供应过剩，价格下跌，市场需求低迷，投资者的信心受到质疑。
然而，由于房地产行业的龙头企业通常拥有较强的市场竞争力和资源优势，它们能够通过降价、营销策略等手段吸引购房者，从而延缓泡沫的形成。
另一方面，当需大于供时，市场上的房屋供应不足，导致房价上涨，投资者热衷于购买并持有房产，市场进一步推高。
然而，过度的投机行为会导致供求关系的失衡，最终引发泡沫的破裂。
二、金融因素金融因素也是房地产市场泡沫形成与破裂的重要原因之一。
房地产市场的繁荣往往伴随着金融系统的宽松政策和低利率环境。
银行对房地产行业的信贷政策放松，贷款门槛降低，借款成本下降，使购房者增加了购买力，并推高了房价。
然而，随着房价的上涨，购房者面临较高的房贷压力，如果经济形势出现不利变化，购房者负债能力下降，将导致泡沫破裂。
此外，房地产市场的债务也是泡沫形成与破裂的关键因素。
在房地产市场繁荣期间，许多企业和个人会借贷购买房产或进行投资建设。
当市场泡沫破裂时，大量债务无法偿还，金融系统面临风险，进一步引发了金融危机。
三、市场心理市场心理在房地产市场泡沫形成与破裂中起到了重要的作用。
当市场处于看涨情绪时，投资者愿意追涨杀跌，形成恶性循环，推动房价不断上涨。
这种过度乐观的市场心理会导致过度投资和过度扩张，最终泡沫形成。
然而，当市场情绪逆转时，投资者普遍担心泡沫破裂，纷纷套现，市场逐渐陷入恶性循环，最终导致泡沫的破裂。
四、其他因素除了供需关系、金融因素和市场心理外，政府政策、土地供应、人口流动等因素也会对房地产市场泡沫的形成与破裂产生影响。
政府在调控措施上的失误可能导致泡沫的形成，而及时的政策调整则有助于泡沫的破裂。
浅谈鄂尔多斯市房地产泡沫形成原因及对策分析
浅谈鄂尔多斯市房地产泡沫形成原因及对策分析房地产泡沫产生于房地产投资市场中，房地产泡沫形成的核心问题不在于是否存在着传统分析中提及的房地产投机现象，而在于投资市场中形成的虚拟需求是否有消费市场中形成的真实需求作为基础。
标签房地产泡沫；需求弹性；供给弹性；体制改革；政府调控一、鄂尔多斯市房地产泡沫产生原因（一）房地产泡沫的含义“房地产泡沫”是资产泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。
它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。
通常表现为在经济繁荣期，地价飞涨形成形成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。
（二）鄂尔多斯房地产泡沫的形成原因1.房地产市场秩序的不规范目前，我国的房地产市场秩序还存在着很多问题，投诉事件也不少。
由于房地产行业投资大、周期长、涉及的环节多、情况复杂，房地产市场秩序不规范局面还难以扭转，导致了房地产市场的不规范化的管理。
鄂尔多斯市房地产亦如此。
房地产市场秩序的不规范化又加剧了房地产市场信息的不对称状态投机炒作之风，这是导致鄂尔多斯市产生房地产泡沫的一个重要因素。
2.金融体制的不健全房地产业是资本密集型产业，其发展与金融密不可分。
金融体制的迅速发展往往与社会生产不同步。
以金融为代表的虚拟经济与实物经济相背离的趋势明显，我国的抵押制度、抵押保险机制和个人信用制度目前还不够完善，银行自身也存在着资金不足、资产负债、管理水平低、不良资产过高等许多不足之处，这些都会增加房地产信贷的风险。
在中国城市战略发展研究会副会长易鹏看来，政府救市不是解决民间借贷问题的良方。
对于目前鄂尔多斯的高利贷现象，要顺势而为地对民间金融予以阳光化、规范化，采取疏而不是堵的方式。
也就是必须进行金融体制的改革。
好在鄂尔多斯还小，好在其辐射的“野心”还没有膨胀到面对全世界，好在其城市化的进程还要走相当长的道路，好在鄂尔多斯正在寻找发展的新路径。
二、鄂尔多斯市房地产泡沫对策分析（一）要健全房地产机制要健全房地产的竞争机制、信息披露机制，加强法规法制建设，建立有效的对政府本身的制约和监督机制。
我国房地产泡沫形成机理分析
房地产泡 沫的产生从经济 学角度看是 一种经济状态 的失 衡现象 。导致这种 现象的原 因有 很多 。因此 ，就 目前我 国的 经济体制环境 下，我们将产 生泡 沫的形成机 理总结为 以下 几 个 方 面 ：
（一 ）土地投机
土地价格 上涨与土地 囤积 是同步的 。房 价和地价是房地 产价 格的主要 部分 。房产价格 随时间递减 ，地产 价格在数量 上 是逐渐 增加 的 。土地 价格之 所 以持续上 涨，是 由于 城市建 设速度 不断加快，城市 中心 建设用地 日趋 紧缺，加 上全国各地 普遍 实行 了土地 的收购 储备制 度，土地 增值收益 已经 成为地 方政府 财政收入 的主要来源 。地方 政府希望通过 土地市场的 价格 调控 获得更 多的财 政收入 ，这 些都直 接或者 间接地 导致 了土地价格 的上涨 ，进而推动 了房地产 价格 的上涨。
黜 四 爨晾
与一般商品市场相 比较 ，房 地产市场具有供 给弹性小、 需求不确 定性 和房地产交 易成本 比较低等特 点。造成 房地产 泡沫 的主 要原因是随着经济发展 ，社会总需求不 断增 长，而 供给 的弹性价格 也随之增长 。人们将 大量资金投入房地产 ， 赚取土地价格上涨的资本从而加速 了房地产价格的上升 。
４５００
４０００
３５ｏ０
３０００
２５００
萎２【Ｊ（】ｏ
ｌ５００
１ｏ００
５００
０ １９９７ １９９８ １９９９ ２０００ ２００１ ２００２ ２００３ ２００４ ２００５ ２００６ ２００７
■土地平均购置价格 ■商品房平均销售价格
图２土地平均购置价格和 商品房平均销售价格 比较 （资料来源 ； 《国家统 计年鉴》２００８）
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1
房地产泡沫机理分析论文
摘要我国房地产业自1998年复苏以来获得了长足的发展，但也存在一些问题，
比如房价和投资增长过快、结构不尽合理等，引发了人们对泡沫的猜疑。由于我
国房地产市场化的时间较短，对房地产泡沫的研究还没有一个完备的体系，这与
我国房地产市场发展现状极为不符。本文从制度因素和利益机制两方面分析了我
国房地产局部泡沫产生的原因，并提出了对策和政策建议。
关键词房地产泡沫；利益机制；制度因素
一、引言
泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价
值持续上涨，并且这种上涨使人们产生出对这种资产的远期价格继续上升的预期
和持续的购买行为。Salge(1997)认为引发泡沫发生的原因可分为内生及外生因
素二方面，所谓内生因素是认为泡沫的变动与基值的变动息息相关；外生因素则
是由市场景气的变动，使得市场参与者对未来的市场价格预期发生过度反应，供
需失衡使市场价格偏离基值所引发的价格泡沫现象。台湾学者徐滇庆、于宗先、
王金利（2000）则通过房产投机商的资本增值方程对房地产泡沫的产生机理进行
了解释。
它的生成机理一般都与投机、预期、非理性等有关。房地产特性是泡沫产生
的必要条件，“经济人”的行为方式和金融信贷是房地产泡沫形成的直接因素；
制度因素是我国房地产泡沫形成的深层次因素；现有的利益机制是我国房地产泡
沫形成的根源。
二、中国房地产泡沫生成的制度因素分析
1．预售制度
预售制度是我国在房地产业起步阶段，为了给予成长中的开发商的一项扶持
政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入。应该说，商品房预
售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。但
在我国房地产业有了很大发展的今天，预售制度的原有政策意义已经很小了。
首先，预售制度使房地产金融风险得以累积。预售制度使得开发商得以以少
量的自由资金启动开发项目，将购房者个人收入和银行的贷款转变为自有资本。
2
央行报告指出，开发商已形成高比例负债经营状况，银行贷款占其资本金比例高
达55％，而自由资金比例却呈逐年下降趋势。以上海为例，房企自有资金2001
年为18.84％，2002年为17.53％，2003年为16.94％，直到2004年下半年，国
家出台相关规定后，才有所上升。房地产开发企业高负债经营的风险被转嫁给了
银行。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡
沫。一旦泡沫破灭，作为抵押物的土地和房产就会贬值甚至大幅缩水，开发商很
容易脱套，而银行却可能陷身泥潭。
再次，预售制度促使了房地产业的投机炒作行为。商品房的预售可以说是在
信息不对称下的交易行为。一些开发商利用掌握的信息优势，将已经预售的商品
房抵押或者将已抵押的商品房预售，或重复预售套取银行资金，极大地加重了金
融风险。另一方面开发商以少量的资本金来运作项目，只要能够卖出一部分期房，
就可以收回自有投资。这就造成了开发商囤积房源、发布虚假的房地产交易信息，
哄抬房价等一系列投机炒作行为。
2．土地政策失误
土地政策的失误也是产生房地产泡沫的因素。土地政策失误就是对土地的公
共管理特性认识不清，对土地交易过于放任。土地因为数量有限，供给缺乏弹性；
土地还因个别地块不具有完全的可替代性，存在使用方式与社会公益的协调问
题；土地还因具有直接财富性和自然增值性，而可能导致土地投机的泛滥。土地
的这些自然与经济特性决定了对土地实施更多的公共管理，任由市场自发地调
节，很难实现土地资源的优化配置。土地的公共管理特性要求对土地保有、使用
和交易进行限制。我国目前虽然对土地保有、使用和交易也有限制，但是对交易
的限制很弱，炒卖地皮的现象司空见惯。而许多发达资本主义国家对土地交易的
限制非常严格，比如英国在不动产管理上规定，一切不动产交易都必须事先呈报，
由政府审查批准后才能实施。
3．房地产税费制度
当前房地产税费的一个明显特点是房地产开发流通环节税费多，在房地产开
发、销售过程中，仅税就有契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护
建设税、土地使用税等等，收费项目就更多，税费负担严重，从某种程度上制约
了房地产的供给，是目前房价过高的一个主要原因。
3
另一方面，房地产保有环节课税少，只有城市房产税和少量的城镇土地使用
税，而且是在一次减除原值10-30%之后征收，税负较轻，这就相当于给土地保有
者的无息贷款，政府无法参与增值价值的再分配，实际上是鼓励投机，鼓励囤积
土地，导致土地炒卖严重
预售制度、不合理的税费制度和土地政策失误是当前房地产制度安排中的一
个重大缺陷，这一重大缺陷的结果就是鼓励房地产投机炒作，进而促发了房地产
泡沫的膨胀。
三、我国房地产泡沫产生的根源--现有利益机制的作用
我国房地产泡沫产生的因素十分复杂，前面所述的原因并不是我国房地产泡
沫产生的根源，我国房地产泡沫产生的根源来自于现有利益机制的作用。
我国地方政府有着GDP崇拜，地方经济的发展是地方政府官员的绩效考核指
标。房地产价格上涨导致了房地产投资和消费的上涨，这些都拉动了地方经济，
同时也增加了地方政府的税收。最重要的是，房价的上涨导致土地价格的上涨，
对导致房价上涨的土地价格高涨和国际游资，地方政府都不是持强烈的反对态
度。土地出让收入目前已经成为地方财政的主要来源。地方政府希望能将土地卖
出高价，当然期望房地产价格能够保持高位运行。我国目前实行的是土地储备制
度，政府完全垄断了土地一级出让市场，而实行价高者得的招拍挂的土地出让制
度更使得地方政府能够更容易地掌握土地出让价格。
近年来，有些地方政府为了提高地方财政收入和政绩需要，将土地数十年的
使用权一次性卖出，土地价格拍卖得越高，政府的收入就越高。由于土地资源的
不可替代、不可移动以及不可再生等特性，使得土地资源的分配、使用具有相对
的价格垄断性。开发商预期土地价格的上升会越来越快，其推出房地产商品时，
定价也会相应地提高，这样造成了地方房地产价格不断上涨。
在这个背景下，此利益机制促成了土地的投机炒作。近年来城市地价连续上
升，很值得警惕，如福州市去年一块地一亩拍到1264万元，每平方米折合楼面
地价9031元，而周边楼盘的均价不超过6000元。开发商显然预期到未来房地产
价格的上涨，加紧购买和囤积土地，投机需求的增加造成了市场的虚假繁荣，进
一步加深了价格上涨的预期。而这种投机行为恰恰是引起房地产泡沫的最直接因
素。
4
四、政策建议
1．调整目前中央与地方政府在土地收益上的分配格局，提高中央财政对土
地收益的控制权。改变现行“大头在下“的收益格局，加大土地出让收入的征管
力度，严格禁止地方政府随意减免应上缴中央的土地出让收入，降低地方政府对
土地收益的支配权，强调土地收益的合理利用和使用效率，防止土地收益流失。
2．改变以往以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，强调以科学发展观
落实的成效来考核地方政府。党的十七大报告中将加快推进以改善民生为重点的
社会建设作为未来中国发展的主要工作之一。因此，我们必须转变观念，大力倡
导综合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方面协调发展，要改变一直以
来以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，要把社会发展程度和人民群众的幸
福程度作为关键性发展指标，深入贯彻落实科学发展观，继续深化改革开放，不
断改善人民生活，保障社会公平正义、不断促进社会和谐，加快转变政府职能，
削弱地方政府与房市之间的利益联系，尽快实现从房地产市场经营者到监管者的
转变。
3．加快推进政府预算制度改革，强化政府土地出让收益的预算约束，严格
预算收支管理，实行收支两条线管理，约束地方政府的土地收益动机，扭转地方
政府“以地生财“的模式。把土地出让收入纳入政府一般预算统筹安排，加强各
级人民代表大会和各级政府审计机关对土地收益分配的监督、检查，制止随意减
免、缓缴、欠缴、少缴土地出让收入的行为。
参考文献
[1]曲波.房价、地价与土地供应的前因后果[J].中国土地，2005.5
[2]王阿忠.中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究[M].中国社会科学出
版社，2007.7
[3]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海人民出版社，1996
[4]苗天青.堵住黑洞-谈遏制城市土地招标拍卖中的串谋[J].经济论坛，
2003.1
[5]王小映，岳晓武.地价上涨是房价上涨的结果而非原因[N].中国经济时
报.2006.7