万科税收筹划

财政部财政科学研究所研究生部

试卷(MPAcc)

课程名称中国税制

考试日期 2010年5月9日学生姓名

年级专业研一 MPACC 考试成绩

教师签名

目录

一、企业发展概况 (4)

（一）企业介绍 (4)

（二）治理结构 (4)

（三）机构设置及权责分配 (5)

二、万科的流程结构及管理特点 (5)

（一）万科流程结构 (5)

1、万科流程的横向结构 (5)

2、万科流程的纵向结构 (6)

3、万科流程之间的接口 (6)

（二）万科流程管理的特点 (6)

1、目标上：基于目标导向，支持万科的核心价值观 (6)

2、结构上：强调流程的系统性 (7)

3、理念上：全程关注客户、聚焦客户 (7)

4、内容上：关注重点和价值链各环节重点的一致性 (7)

5、形式上：强调指导性和可操作性 (7)

6、执行上：结果的闭环及自我提升功能 (8)

三、企业理念 (8)

（一）建筑为了生命 (8)

（二）建筑延拓生命 (8)

（三）建筑充满生命 (8)

四、税收政策 (9)

（一）所得税的政策 (9)

（二）主要税种及税率 (9)

五、涉税分析 (10)

(一)所得税费用组成： (10)

（二）递延所得税费用分析如下: (10)

（三）所得税费用与会计利润的关系如下: (11)

（四）营业税金及附加组成情况： (11)

（五）应交税费组成情况： (12)

（六）税收负担分析： (12)

六、企业的关联方及关联方交易 (12)

（一）关联交易的政策 (13)

（二）子公司情况 (13)

（三）关联方其他应收款 (13)

（四）关联方应付款项 (14)

七、企业的税收风险 (15)

(一) 利率风险 (16)

(二) 信用风险 (16)

(三) 流动风险 (16)

(四) 汇率风险 (17)

(五) 公允价值 (17)

（六）行业风险 (18)

（七）经营风险 (18)

八、风险对策与建议 (19)

（一）准确把握税收法律政策 (19)

（二）提高税务人员的素质 (19)

（三）加强营运管理 (19)

（四）加强与税务部门联系 (20)

九、税收筹划方案设计 (20)

（一）营业税的税收筹划 (20)

1、承包合同的筹划 (20)

2、销售折扣处理的筹划 (20)

3、成立物业公司，剥离价外费用的筹划 (21)

4、股权转让的筹划 (21)

5、合作建房的筹划 (22)

（二）土地增值税的税收筹划 (23)

1、充分运用临界点、均衡申报、合理确定销售价格的筹划 (23)

2、分解销售收入的筹划 (24)

3、可扣除项目的筹划 (25)

（三）企业所得税的筹划 (27)

1、合理推迟收入实现时间，递延纳税 (27)

2、税前扣除项目的筹划 (28)

（四）房产税的税收筹划 (31)

1、分解租金收入的筹划 (31)

2、变房屋出租为房屋承包 (31)

3、变房屋出租业务为投资业务 (32)

十、结论 (32)

万科企业税收筹划方案设计

MPACC 王栋一

一、企业发展概况

（一）企业介绍

万科企业股份有限公司 ( 以下简称“本公司”或“本集团”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。

本公司经营范围为:兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

万科企业股份有限公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。

（二）治理结构

公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的表决权。董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计、薪酬与

提名、投资与决策三个专业委员会，提高董事会运作效率。董事会11名董事中，有4名独立董事。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业的事项首先要经过专业委员会通过然后才提交董事会审议，以利于独立董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责，除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织对控股公司的项目巡视，加强对各控股公司业务监督。管理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。公司坚持与第一大股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开，保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。

（三）机构设置及权责分配

公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构，明确职责权限，将权利与责任落实到各责任单位。

董事会负责内部控制的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员会，审计委员会负责审查企业内部控制，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜等。监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。

公司在内控责任方面明确各控股公司第一负责人为内控第一负责人，落实各一线公司各部门的内控责任，在总部统一的管理框架下，自我能动地制定内控工作计划并监督落实。总部及一线公司持续进行内控宣传培训工作，提升各级员工的内控意识、知识和技能。

公司总部设立财务与内控管理部具体负责组织协调内部控制的建立、实施及完善等日常工作，通过编制内部控制评估表、内控调查表、专项研讨会等，组织总部、各控股公司、各业务部门进行自我评估及定期检查，推进内控体系的建立健全。总部各专业部门及各控股公司均设有内控专员等相关内控管理岗位，负责本单位内部控制的日常管理工作。

二、万科的流程结构及管理特点

（一）万科流程结构

1、万科流程的横向结构

万科流程按照业务流程为主线展开，万科地产管理流程按照房地产价值链进行设计，而不是部门职能展开设计，围绕主业务流程配合管理支持流程，从项目论证/项目策划/规划设计/采购管理/工程施工/营销管理/客户关系管理七大流程环节展开设计。涵盖了完整的房地产开发过程，配合的管理支持流程包括：计划管理/人力资源管理/信息管理/审核监控管理，部分公司增加了预算管理的内

容，在横向结构上采用PDCA管理循环构建，覆盖策划/实施/检查/改进类的流程。

2、万科流程的纵向结构

万科流程的纵向按照层次划分，万科地产管理流程业务流程在横向一级流程基础上又纵向划分二级到三级流程以及四级的表格，而管理规范和标准也作为流程管理的内容加以明确，集团的管理文件同样按照程序（制度）/指引/表格等层次划分，各分公司在集团基础上建立自身运作的程序/指引和表格，在深圳万科的文件管理系统中，除了上述内容外，还包括了工程技术规范和标准/国家和行业规范/各类标准合同文本等共七类文件。

万科的流程结构设计相对比较简单，符合ISO要求，层次也不复杂化，每家公司流程在80-100个之间，一二层文件平均在20-25个之间，其它是第三层的指引类文件，有些房地产公司流程文件结构过于复杂和细分（有一家公司据称有近1000个流程文件）造成流程之间的接口无法体现，也增加了使用和执行的难度。

如：采购管理流程是二级流程，其支持的三级流程包括：供应商资质预审流程/供应商选择和评估流程/战略采购流程/招标采购流程/直接采购流程/采购方式指引流程等。

流程文件中内容包括流程目标/流程范围/流程责任人/流程图（反映在各部门或岗位的活动流转），流程方法描述/流程输入输出以及支持文件等内容。（一份流程清单）

3、万科流程之间的接口

流程的接口主要体现在流程与流程之间的接口，流程内部活动之间的接口，完成活动时岗位之间的接口。流程之间的接口可以是一种输入输出关系或者是支持关系，在流程描述时通过标识表示出流程之间的接口关系，如上述的采购流程与三级流程之间的接口（如采购方式的选择到供应商的选择）在流程中进行描述，清晰的表述这些关系将有助于实现流程导向的管理思想，避免流程执行过程中产生的断点。通过将流程活动与对应的岗位流转关系的描述清晰地表述岗位之间的接口关系。实际上组织内部的运作就是通过流程之间的相互关联而构成的流程网络构成的流程管理体系来实现组织目标的。只有理顺了流程之间的接口关系才能保证流程的高效运作。

（二）万科流程管理的特点

1、目标上：基于目标导向，支持万科的核心价值观

万科强调“均好”及持续稳定成长的战略，作为第一家将平衡计分卡（BSC）引入房地产行业的公司，它追求的目标更注重平衡性，即过去、现在和未来的平衡以及股东、客户、员工之间的平衡，在关注财务指标平衡的同时，同样也关注

运营过程指标、客户指标和员工学习成长指标之间的平衡。

2、结构上：强调流程的系统性

万科的流程强调系统性，围绕公司目标，即实现了PDCA管理循环，ISO9001的要求；又体现了相关的层次及相互关联关系，在内部关系上反映了相关的接口关系。

3、理念上：全程关注客户、聚焦客户

在流程设计的理念上，强调房地产开发的全过程都以客户为关注焦点，关注客户、聚焦客户。

在设计每个流程时都要考虑哪些活动与客户有关或者有接触界面，如何进行对接，是否影响到客户或者如何和客户进行沟通，将与客户有关的活动都表达出来，并将客户置于最前端。

将客户的评价作为衡量流程绩效最重要的标准，通过客户的评价来衡量产品的规划设计、产品的工程质量、营销服务及物业管理的流程绩效，通过评价和反馈的信息来改善流程本身的及流程的运行绩效。

4、内容上：关注重点和价值链各环节重点的一致性

在流程的内容安排上，基于流程通常所关注的目标为A（数量）、Q（质量）、C（成本）、T（时效）、R（风险）等几类指标，并强调这些指标的平衡，但根据房地产价值链的特点，在不同的流程所关注的重点有所区别：

越靠近房地产价值链的前端（从投资策划到规划设计），经营操作风险越大，但对整个项目的利润贡献越高，因此在流程设计时需要重点关注风险控制及成本控制。

价值链的中端是房地产质量、进度和成本的控制区，决定了利润的最终实现大小，在此阶段重点关注的是进度管理流程、质量管理及动态成本的管理，特别关注设计质量对后续工程进度和质量的影响，因此在设计流程中每个阶段（概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计）的设计深度要求及设计评审工作是重点关注的内容。另外，对施工过程质量管理体系的建立和实施也是流程关注的重点。

越靠近价值链的后端经营操作风险越小，但对品牌的影响及客户忠诚度的建立却非常重要。因此重点关注服务流程及客户关系维护相关的流程，关注影响到客户满意度的相关服务活动，同时通过对客户满意度的调查，识别客户的需求及相关的产品设计、工程质量及服务信息，为未来的项目提供重要的输入信息，并改善产品和服务质量，提升客户满意度。

5、形式上：强调指导性和可操作性

正如郁亮所说万科的流程文件是指导性的，指导员工如何完成相关的工作，

包括活动的步骤和方法、输入和输出的要求。这与很多公司的制度不同，在协助万科建立流程文件时，有一个基本原则：用一个新员工的标准来衡量文件的指导性是否充分。如果你是一位新员工，不仅能够看懂流程文件的内容，而且能够按照流程文件中的步骤完成相关的工作，如果基本不需要让上级提供更多口头指引时，就说明流程文件具有指导性了。

流程的可操作性表现在四个方面：流程与现有资源相匹配、流程能够低成本运行、流程中职责方法明确、流程的多路选择。

6、执行上：结果的闭环及自我提升功能

万科流程设计过程强调流程的闭环要求，所有的流程都需要关注流程的最终输出是否满足输入的目标要求，从了解客户需求到最终客户满意测量的价值链形成闭环，每个流程内部也形成从需求到满足需求的闭环，环环相扣，从而实现流程运作的总体目标。

流程在形成闭环的同时需要具有自我提升的功能，通过流程的执行改善流程的绩效，这往往需要通过对流程运行结果的相关数据或信息加以分析。

三、企业理念

（一）建筑为了生命

住宅建筑为了生命而存在，又为了生命而发展。只有在适宜于个人的生活空间中，人们才能更多地感受生命的价值。而人类生命的升华又在呼唤着更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然的居住空间。我们所有的努力都是为了满足各种人群多样化的居住需要，为人类生命所必需的生活空间提供无限新的可能。

（二）建筑延拓生命

住宅的建筑和使用过程充满了人与环境的对话。优秀的建筑不仅倾听人类生命的呼唤，而且也努力响应自然生命的需要，保持与自然的和谐。在自然生态环境变得异常脆弱的今天，万科一直在探索如何让未来住宅的建造和使用都成为自然生命环境的有机组成部分。正在进行的一些试验将有希望大幅度减少建筑过程的资源消耗，也将帮助人们在住房使用中更多地以与自然和谐的方式使用各种资源。

（三）建筑充满生命

住宅建筑本身可以因扎根于历史、尊重自然、或因其独特创意而让自身充溢着生命。我们看到，很久以前我们前辈留下的住宅到今天还在为我们提供着关于采光、通风、人居交流的设计灵感；在城市化进程中，人们也越来越重视保留更

多“都市的记忆”，以便能够更好地领悟历史的沉积，让新的住宅建筑更多地获得与特定土地紧密关联的人文记忆的滋养。因此万科人越来越以培育生命的心态满怀敬畏地精心建造每一栋住宅。

四、税收政策

（一）所得税的政策

本集团除了将与直接计入股东权益的交易或者事项有关的所得税影响计入股东权益外，当期所得税和递延所得税费用 (或收益) 计入当期损益。

当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上以往年度应付所得税的调整。资产负债表日，如果纳税主体拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。

如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可抵扣亏损) ，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。

资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账面金额。

资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示: －纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；－并且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

（二）主要税种及税率

本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下:

(i) 除以下所列地区公司外，本集团的子公司本年度适用的所得税税率为25% 。深圳、珠海、厦门、海南及浦东 22% 香港地区 16.5%。

（三）税收优惠及批文

2008年1月1日起，本集团执行于2007年3月16日经第十届全国人大会议审议通过的企业所得税法案及其后续实施细则 (以下简称“新税法” ) 。原享受低税率优惠政策的企业，在新税法施行后5年内逐步过渡到法定税率。其中: 享受企业所得税15% 税率的企业，2008年按18% 税率执行，2009年按20% 税率执行，2010年按22% 执行，2011年按24% 税率执行，2012年按25% 执行；原执行24% 税率的企业，2008年起按25% 税率执行。

五、涉税分析

(一)所得税费用组成：

（二）递延所得税费用分析如下:

（三）所得税费用与会计利润的关系如下:

（四）营业税金及附加组成情况：

（五）应交税费组成情况：

2010预缴税费人民币4,900,760,137.66元(2009年: 人民币1,979,482,541.79元) 计入了资产科目。2009年将预缴税费人民币1,979,482,541.79 元计入资产科目。

（六）税收负担分析：

注：总税费是指利润表中的营业税金和附加与所得税费用的和；净利润是指税前利润减去所得税费用。

六、企业的关联方及关联方交易

（一）关联交易的政策

本集团控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响；或另一方控制、共同控制本集团或对本集团施加重大影响；或本集团与另一方或多方同受一方控制、共同控制的，均被视为关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系的企业，不构成本集团的关联方。

除上述按照企业会计准则的有关要求被确定为本集团或本公司的关联方外，根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》的要求，持有本公司5% 以上股份的企业或者一致行动人以及直接或者间接持有本公司5% 以上股份的个人及其关系密切的家庭成员等企业或个人也属于本集团或本公司的关联方。

（二）子公司情况

本集团所有子公司均通过设立、投资或通过非同一控制下企业合并取得，无同一控制下企业合并取得的子公司。2010年报告期内，本集团纳入合并范围公司共计389家。

北京区域包含如下城市公司: 北京、天津、沈阳、鞍山、大连、青岛、长春、烟台、吉林、太原、唐山、廊坊、抚顺；

深圳区域包含如下城市公司: 深圳、广州、清远、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、惠州、海南；

上海区域包含如下城市公司: 上海、杭州、苏南、宁波、南京、镇江、南昌、合肥、扬州、嘉兴；

成都区域包含如下城市公司: 成都、武汉、西安、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐；

香港区域包括万科地产(香港)有限公司、永达中国投资有限公司、万科臵业(香港)有限公司、万科臵地 (香港) 有限公司、万科金融 (香港) 有限公司。

（三）关联方其他应收款

注：关联方其他应收款小计6,291,361,109.73元占2010年其他应收款年末余额14,938,300,000.00的百分比为42.12%。

（四）关联方应付款项

注：关联方其他应付款小计2,148,384,968.04元占2010年其他应付款年末余额16,814,000,000.00的百分比为12.78%，短期借款占的比例为6.63%。

七、企业的税收风险

本集团在正常的生产经营过程中存在各种风险: 利率风险、信用风险、流动性风险、汇率风险、公允价值变动的风险、行业风险和经营风险。这些风险会直接或间接的影响集团的现金流及会计利润，导致应纳税所得额的变化，可能会调增应纳税所得额。其他各种税种也会受到税收政策的调整的影响。

本集团已制定风险管理政策以辨别和分析本集团所面临的风险，并采用各种管理政策和实务控制这些风险，以减低其对本集团财务表现的潜在不利影响。

(一) 利率风险

本集团面临的利率风险主要来源于借款和应付债券，按浮动利率获得的借款和固定利率获得的借款及债券使本集团分别面临现金流量利率风险和公允价值市场风险。

敏感性分析: 假定其他因素不变，截止2010年12月31日，利率每上升50个基点将会导致集团税后利润以及股东权益减少人民币14,089,714.37元(2009年:人民币11,735,793.54元) 。

对于本集团在资产负债表日持有的、利率风险影响其现金流量的浮动利率非衍生工具，上述敏感性分析中本集团的净利润及其他所有者权益项目的影响是上述利率变动对按年度估算的利息费用或收入的影响。

(二) 信用风险

本集团的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款和可供出售金融资产。管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。

本集团持有的货币资金，主要存放于商业银行等金融机构，管理层认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，存在较低的信用风险。本集团采取限额政策以规避对任何金融机构的信贷风险。

应收账款方面，由于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。本集团尚未发生大额应收账款逾期的情况。

本集团根据对联营及合营公司的资产状况，开发项目的盈利预测等指标，向联营及合营公司提供款项，并持续监控项目进展与经营情况，以确保款项的可收回性。

应收第三方的其他应收款主要包括押金、保证金以及代垫款等项目，本集团根据相关业务的发展需要对该类款项实施管理。

本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产 (包括衍生金融工具) 的账面金额。

(三) 流动风险

本集团定期检查当前和预期的资金流动性需求，以及是否符合借款合同的规定，以确保集团维持充裕的现金储备，同时获得主要金融机构承诺提供足够的备用资金，以满足长短期的流动资金需求。

房地产开发企业属于资金密集型企业，对资金的需求巨大，若哪一个环节的资金出现问题将引起整个房地产项目的瘫痪。因此，房地产开发企业必须保证资金供应的充足，房地产开发企业大部分资金都是通过举债而获得，所以，企业的

财务风险大。导致房地产开发企业财务风险的主要因素有：①负债规模大。举债规模过大导致企业背上沉重的利息负担，同时还给企业的再融资带来不利影响；

②负债结构不合理。企业在不同的发展时期需要配备不同的资金结构，资本结构安排不合理导致企业规模与效益、投入与产出等不能达到预期的效果，从而产生财务危机。③举债方式不合理。企业必须合理安排企业的财务活动，保证有充足的现金流量，这样才能在税收筹划过程取得最大的经济效益。

(四) 汇率风险

本集团承受汇率风险主要与以港币和美元计价的借款有关，除本集团设立在香港特别行政区和境外的下属子公司使用港币或美元计价结算，本集团的其他主要业务以人民币计价结算。

汇率可能的变动会对本集团的税后利润和合并权益的其他组成部分产生影响，因而令本集团在资产负债表日存在汇率风险。

(五) 公允价值

本集团按公允价值三个层次列示了以公允价值计量的金融资产工具于2010年12月31日的账面价值。公允价值整体归类于三个层次时，依据的是公允价值计量时使用的各重要输入值所属三个层次中的最低层次。三个层次的定义如下。

- 第1层次: 公允价值以相同的资产或负债于活跃市场的报价为依据确定

(未经调整) ； - 第2层次: 公允价值以类似资产或负债在活跃市场上的报价，或相同或类似资产或负债在非活跃市场上的报价为依据，经必要调整后确定；

- 第3层次: 由于无法获得相同或类似资产可比市场交易价格的，公允价值以其他反映市场参与者对资产或负债定价时所使用的参数为依据确定公允价值。

（六）行业风险

房地产行业涉及到社会经济生活的方方面面，房地产开发企业的发展取决于整个房地产行业是否景气，房地产行业的复杂性决定了房地产开发企业税收筹划的难度非常大。其行业风险主要有：①土地政策变化引起的风险。过去从事开发项目，可以以划拨的方式或协议的方式获得土地使用权。土地使用权招投标制度推行以后，土地使用权价格上涨过快，一些实力较差的中小型开发企业由于无力拍到土地或无力交纳招投标保证金等原因，存在被挤出开发市场的风险。②房地产业发展的非均衡性引起的风险。房地产业的发展具有强烈的区域性特征，我国房地产投资的资金投向和建设发展的区位指向主要是东部地区和广大中心城市，而在内地特别是广大县城和小城镇，房地产业的发展还存在较大的差异，因而在投资区域指向上具有非均衡性。另外，由于我国经济尚处于向市场经济转型时期，房地产市场的发展还处于起步阶段，有关房地产发展的法律、法规还很不完善，调控房地产市场的手段还很不健全，这造成了微观的市场内部机制、房地产投资环节的非均衡性。③由于供需矛盾造成商品房价格上涨过快引起的风险。近几年，由于各方面政策的推动，住房需求包括投资需求增长过快，造成许多城市中商品房供不应求，房价上涨过快。商品房价格过高，多数城市居民买不起，抑制了住房消费。联合国人居中心的有关报告认为，房价收入比在4—6倍时，是比较合理的。房价收入比大于6倍时，说明市场有问题了，因为大部分人买不起房子。国际上有关专家认为，当房价上涨幅度超过GDP增幅2倍时，就说明房价上涨过快，已孕育着泡沫。

（七）经营风险

就房地产开发企业目前情况看，其经营风险大体上有下列几种：①决策失误引起的风险。由于得到市场信息不充分、不全面，导致经营决策失误，使开发的项目得不到预期效益。如选择的地块位置过于偏僻，交通不便，使现成的房产销售不出去，或建成的住宅档次过高，面积过大，总价过高，销售不好，造成积压等。②由于经营管理不善引起的风险。房地产开发是一个受政策性影响很强的行

业，有关的法律法规、政策条文很多，由于管理人员素质不高，对这些法律法规的政策条文不熟悉，造成工作失误，或者由于管理工作不善，造成项目建设周期过长，降低了资金使用效率，降低了项目的期望值。③违法或违章引起的风险。违法或违章引起的风险包括企业在经营管理过程中涉及的行政处罚或行政处分，企业内部控制制度不符合要求等不法行为所引发的风险。

八、风险对策与建议

（一）准确把握税收法律政策

税收法律政策中对计税依据、纳税人、税率等的不同规定会直接影响企业应缴纳的税额，那么对相关的税收规定的全面了解，就成为化解税收风险的基础环节。有了这种全面了解，才能预测出不同的纳税方案，并进行比较，优化选择，进而做出对企业最有利的税收决策。反之，如果对有关政策、法规不了解，就无法预测多种纳税方案，税收筹划活动就无法进行。

成功的税收筹划应充分考虑企业所处外部环境条件的变迁、未来经济环境的发展趋势、国家政策的变动、税法与税率的可能变动趋势、国家规定的非税收的奖励等非税收因素对企业经营活动的影响，综合衡量税收筹划方案，处理好局部利益与整体利益、短期利益与长远利益的关系，为企业增加效益。

目前，我国税制建设还不很完善，税收政策变化较快，纳税人必须通晓税法，在利用某项政策规定筹划时，应对政策变化可能产生的影响进行预测和防范筹划的风险，因为政策发生变化后往往有溯及力，原来是税收筹划，政策变化后可能被认定是逃避缴纳税款。因此，要能够准确评价税法变动的发展趋势。

（二）提高税务人员的素质

税收筹划是一项高层次的理财活动，是集法律、税收、会计、财务、金融等各方面专业知识为一体的组织策划活动。税收筹划人员不仅要具备相当的专业素质，还要具备对经济前景的预测能力、对项目统筹谋划的能力、与各部门合作配合的协作能力等素质。否则就难以胜任该项工作。但税收筹划人员素质的提高一方面有赖于个人的发展，另一方面也有赖于纳税人素质的提高。因为只有纳税人的素质普遍提高了才能对税收筹划提出更多的要求，实践也证明税收筹划的普遍程度与一个国家的科教水平关系密切。

（三）加强营运管理

企业的经营风险、信用风险、汇率风险等，都会对流动资产和流动负债产生直接的影响，这些风险发生时会对企业的现金流产生严重影响，甚至会导致资金

链断裂而倒闭。所以加强对这些风险的控制和管理至关重要。

（四）加强与税务部门联系

加强与当地税务机关的联系，充分了解当地税务征管的特点和具体要求。进行税收筹划，由于许多活动是在法律的边界运作，税收筹划人员很难准确把握其确切的界限，有些问题在概念的界定上本来就很模糊，比如税收筹划与避税的区别等，况且各地具体的税收征管方式有所不同，税收执法部门拥有较大的自由裁量权。这就要求从事税收筹划者在正确理解税收政策的规定性，正确应用财会知识的同时，随时关注当地税务机关税收征管的特点和具体方法。事实上，如果不能适应主管税务机关的管理特点，或者税收筹划方案不能得到当地主管税务部门的认可，就难以体现它应有的收益。

九、税收筹划方案设计

营业税、土地增值税、企业所得税、房产税是房地产开发企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。契税、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税以及耕地占用税等或是税率较低，或是作为附加税出现，整体税负较轻。因此本文主要是针对营业税、土地增值税、企业所得税、房产税这四大主要税种进行探讨。

（一）营业税的税收筹划

营业税的税收筹划重点应是分解销售额，尽可能采用3%的税率来进行筹划。本文主要从承包合同、销售折扣处理、剥离价外费用、股权转让、合作建房方面进行税收筹划。

1、承包合同的筹划

《营业税暂行条例》第五条规定：“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”。国税函（1995）15号文规定：工程承包企业承包建筑安装工程业务，如果工程承包企业与建设单位签订建筑安装工程承包合同的，无论其是否参与施工，均按“建筑业”税目征收营业税；只是负责工程的组织协调业务的，按“服务业”税目征收营业税。可见，建筑业和服务业是营业税的两个税目，服务业的适用税率是5%，建筑业的适用税率是3%。如果工程承包企业与建设单位签订了建筑安装工程承包合同，那么按3%缴纳营业税，如果没有，则按5%缴纳营业税。税收筹划的思路应是3%和5%的税率差异，通过与建设单位签订建筑安装工程承包合同采用3%的税率，避开5%的税率。

2、销售折扣处理的筹划