论系统动力学在房地产市场研究中的应用

论系统动力学在房地产市场研究中的应用本文对房地产市场的参与要素进行了较为详细的阐述，并对部分要素之间存在的逻辑关系进行了分析。

研究表明，房地产市场是一个非线性、多重反馈时变的复杂系统。

结合系统动力学的特长，即可做长期的、动态的、战略性的仿真分析与研究，可方便地处理非线性和时变现象，并给出了基于系统动力学的研究房地产市场的具体步骤。

最后研究认为，利用系统动力学来研究房地产市场是一种较为可行的思路。

关键词：房地产市场系统动力学时滞非线性房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业之一。

作为社会的基础产业，房地产市场本身并不能保证资源的有效配置，为了达到经济的有效运行，必须对房地产市场进行宏观调控和进行深入细致的研究。

房地产市场包含的要素多种多样，他们之间的关系错综复杂，如果只针对某两个或者几个因素之间的内在关系，深入研究，如探索房价和货币供应量、房价和股市关系等，进而推论出一系列的房地产宏观调控政策的建议，那么难免存在挂一漏万的问题，这些政策可能会有重复或者矛盾之处，缺乏足够的内在一致性。

因此必须先对房地产市场本身进行分析，将各个要素之间的关系理清，进而找到合适的研究方法。

房地产市场相关因素分析（一）房地产市场参与要素1.房地产开发商。

房地产开发商的产品是“房屋”，因此，房地产企业也与普通工业企业不同，主要有三个特点：资金密集性、土地依附性和开发周期性。

为了获取最大的利润，他们在法律允许的范围内，积极地改动自己的行为，使用多种手段如调整融资方式、调整房地产的结构（政策房和非政策房的开发比例）、调整房价以及各种营销手段。

按照房地产开发的阶段划分，房地产商有多种手段来应对当前环境，主要的手段见图1。

2.政府。

纵观全球房地产市场，各个国家都对住房市场采取了高度的国家干预政策，并得出一个很重要的结论：仅靠市场化解决不了住房问题（况伟大，2006）。

从我国房地产市场发展现状来看，政府是调控房地产业的主体，在很大程度上决定了房地产业的发展。

根据其利益诉求点不同，我国政府可以分为中央政府和地方政府。

一方面，中央政府代表全局的利益，关注全社会住房的公平和社会的稳定。

另一方面，地方政府代表局部利益，其目标是谋求本地区利益最大化。

由于各地区房地产市场的发展水平差距较大，因此，中央政府不能采取“一刀切”的控管调控模式，这时，需要地方政府根据自身发展状况进行调控。

特别的，地方政府具有很强的提高房价、推动房地产发展的动机，而中央政府调控房地产市场的主要目的就是防止房地产市场过热，保证房地产业稳定发展。

这种双重角色所造成的冲突，很容易导致政府失灵的发生。

我国政府主要通过制定各种各样的政策，使房地产经济运行达到宏观调控的目标要求。

主要包括以下几种政策：财政政策、市场监管政策、货币政策、土地政策。

3.购房者（Buyer）。

购房者的行为由自己的购买能力、需求以及对当前形势的判断决定。

由于房地产是一种特殊的消费品，具有保值增值的特性，这就决定了它既是必需品又是投资品。

在房地产市场中，如果购房者的目的是为了满足自身的消费和再生产，这就属于真实需求。

但购买商品或服务的目的是为了再卖出，以牟取差价获利，就可以认为是投机需求。

在一定条件下，正常的消费会转变成为投机行为。

一个市场需要投机者来活跃市场。

需要注意的是，如果投机者的资金过多的依赖于银行贷款，那么房价的下降将导致不良贷款的增加，银行呆坏账也就增加，从而引发金融危机，对整个社会产生负面影响。

4.服务机构。

对于房地产市场来说，服务机构主要指提供金融、房地产咨询、价格评估以及房地产经纪等服务的机构。

这些机构与房地产市场的运作过程息息相关。

房地产服务业可以维护房地市场秩序、促进市场主体之间的交易活动、降低交易费用和提高市场效率、保护市场主体的合法权益，推动房地产业的健康发展（黄辉玲，2007）。

由图2可以看出，这些服务机构始终渗透于房地产市场运作的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的基本保证。

房地产市场的发展越成熟，与这些服务活动的结合就越紧密。

特别的，可以从图2清楚看到，商业银行为房地产市场运作的全过程提供了资金保障。

无论是开发性融资还是消费性融资，都来自于商业银行。

单一的融资渠道已经给房地产市场健康运行带来了许多问题。

因此，国家要通过房地产金融信贷政策对房地产业实施宏观调控，加强信贷管理，警惕房地产泡沫和金融危机的出现。

（二）房地产市场参与要素关系分析通过前文分析，可以用图3来简要表示房地产市场的各个参与要素之间的关系。

其中X、Y坐标：B、G、S、R分别表示房地产开发商、政府、服务机构、购房者。

Z坐标：F、C、SP、L则分别表示财政政策、货币政策、市场监管政策、土地政策。

每个市场参与方B、G、S、R都要在特定的环境下来决定自己的行为。

特别是，政府G的行为就是执行当前政策。

可以看到，在多种政策环境下，各类参与方类别之间以及类别内部都有交叉，他们做出的市场行为必然也复杂多样。

如图3中的正方体BBC，表示在当前的货币政策环境下，房地产商的经济行为。

目前我国中央银行所实施的货币政策主要运用改变利率、公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量，从而实现扩张或紧缩的货币政策。

推动房地产开发商加速开发投资的动力是房地产市场旺盛的需求，若实行紧缩的货币政策，必然会给开发商带来资金紧张等困难，他们甚至不得不以更高的资金成本到银行系统以外融资，从而造成了房地产行业投资成本的增加，并经过一段时滞后，一般为6-8个月，最终影响房地产开发商的利润（陈英存，2007）。

很明显，因货币政策的调整而改变的某个货币政策工具的变化量与房地产开发商的利润之间的关系存在时滞，并且是非线性的。

BRL正方体表示购房者以及各个服务机构仅在土地政策下各自的经济行为，即默认其他政策不变。

土地政策工具多种多样，包括土地利用计划、土地出让方式、土地价格政策、土地税收政策。

其中土地利用计划的操作变量有土地的供应量、供应结构和供应速度。

操作变量的改变会对商业银行以及各类咨询公司造成影响。

比如银行会随着土地供应政策的变化调整自身的贷款策略，而购房者则会受制于商业银行。

特别的，土地政策调控的单向性特征比较明显。

例如当市场上房地产供不应求时，理论上可以通过扩大土地供应量来平抑供求矛盾。

但由于土地的稀缺性和不可再生性，土地的总量是有限的，不可能持续大规模地供应。

也就是说，扩张性的土地政策只能在一定范围内采用，而在大部分情况下则很难采用。

另外土地政策的时滞性相对较长。

一般来说，对于房地产项目，从用地审批到预售或现房销售，大约需要两年左右的时间。

土地政策的时滞性过长，一定程度上限制了其对房地产市场短期波动的影响。

以上的分析可以发现，仅考虑政府的一项政策就会对参与方造成多方面的影响，而现实中往往是多个政策、多个参与方同时进行经济活动。

可以想象，在财政政策、货币政策和监管政策共同作用下，房地产开发商的行为是难以捉摸的，政府在执行这些政策时，往往不太清楚力度多少才最有利于房地产市场健康发展，更遑论购房者的行为。

影响房地产市场运行的因素众多，并且因素之间几乎都是非线性关系，如房地产供给时滞性、需求敏感性、房地产的不可移动性引起的生产和需求的盲目性、存量与增量的差异等，而且部分问题无法定量化，比如涉及政府时，就牵涉到政策的执行力问题。

房地产市场是一个存在诸多相互作用要素的复合体，如果不彻底弄清楚房地产市场各个参与要素之间的关系，以及他们之间相互反馈，包括反馈存在的时滞问题，这对房地产市场的发展很不利。

针对这个非线性、多重反馈时变的复杂系统，我们必须找到一个行之有效的系统性的研究方法，才能将其研究的更加透彻。

房地产市场研究方法（一）主要研究方法根据历史数据来寻找规律，即经济学方法。

如统计房价的历史数据，利用时间序列、神经网络等模型对价格走向进行预测。

学者运用定量研究方法，建立数学模型。

这类方法以事实为依据，其结果有一定的意义，但是关于房地产市场的运行机理并没有进行分析。

通过学习他国的房地产市场发展经验。

这种方法可以使得我们避免走一些弯路，然而有一个重要的问题是要分析其制度运行环境。

西方各国住房保障体系的形成是与其政治经济制度分不开的，如工资制度、社会福利制度、文化风俗等，住房保障体系作为一个子系统，嵌入这些制度群中才能发挥正常的作用，如果单纯将其移植过来，必然会出现新的问题。

如果进行深入分析，那么就有了系统性的分析方法。

系统性的分析方法。

这种方法的分析对象是房地产市场内部要素之间的关系。

然而由于市场要素繁多，现在的文献一般只考虑主要因素，简化分析过程。

大多数学者针对某两个或者几个因素，对他们之间的关系进行深入研究，如探索房价和货币供应量、房价和股市关系等，进而推论出一系列的房地产宏观调控政策的建议，这些政策或多或少的有重复或者矛盾之处，缺乏足够的内在一致性。

因此需要这样一种方法，即能够实事求是地说明现实中房地产市场各个因素之间关系本身是怎样的，参与者事实上如何行为，关注系统的结构，各种变量是以怎样的方式相互联系特别关注结构的复杂性，即非线性、反馈回路和时滞等。

最后把房地产绝大部分现象归到同一框架体系下，针对问题提出可行的方案，给出逻辑一致的证明，并且还要保证提出的解决方案是可操作的。

（二）系统动力学简介系统动力学属于20世纪经济数学的一个分支，在20世纪50年代中期由美国麻省理工学院福雷斯特教授首创。

系统动力学的形成与发展在20世纪70年代推动了可持续发展理论在世界范围内的兴起（钟庭军，2010）。

系统动力学针对实际系统中存在的问题，从系统的整体观出发，充分估计和研究其影响因素，不回避复杂性，特别注重研究系统内部的非线性相互作用、协同以及延迟效应等问题。

系统动力学解决问题的独特一环就是建立数学的规范模型。

从系统内部的微观结构入手进行建模，在把握系统内部结构、参数及总体功能的前提下，分析并把握系统的特性与行为。

系统动力学模型本质上是带时滞的一阶微分方程组，但是这种方法在利用计算机建模时借助于系统流图，其中流位变量、流率变量、辅助变量等都具有明确的物理（或经济）意义，是一种面向实际的结构型的建模方法。

根据系统的整体性和层次性，系统动力学对系统的描述可归纳如下两步。

首先，根据分解原理把系统S划分成n干相互关联的子系统Si。

S={Si∈S│1~n}式中：S代表整个系统；Si代表子系统，i=1，2，3…n。

在这些子系统中往往只有一部分是相对重要，为人们所感兴趣的。

各个子系统之间的相互关系可通过关系矩阵的非主导元反应出来。

在实际问题中系内的某子系统与其它子系统的直接联系是少量的、有限的，因此，关系矩阵通常是分块对角的，这一情况给子结构的分解带来很大的方便。

每一个子系统Si由基本单元、反馈回路组成，它包含三种基本的变量：状态变量、速率变量和辅助变量。