资产评估复习题

- . - . 可修编. 一、房地产评估练习：

1.某房地产开发公司1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混构造的写字楼，当时造价为2000元/平方米，经济耐用年限55年。评估基准日2003年3月，该类建筑物重置价格为2500元/平方米。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米，每月实收租金3万元，当地同类写字楼出租一般为每建筑平方米50元，空置率为10%。每年管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价的1.5%，税金为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权期满，土地使用权及建筑物由无偿收回。 计算：〔1〕收益年限；〔2〕年房地产净收益； 〔3〕建筑物现值；〔4〕土地使用权价值。

解：〔1〕计算收益年限，评估基准日：2003年3月 写字楼剩余经济寿命=55－4=51〔年〕 土地使用权剩余年限=50－6=44〔年〕 44<51，因此收益年限为44年。 〔2〕计算年房地产净收益 年收入=50×12×900×〔1－10%〕=486 000〔元〕 年总费用 =486000×3.5%+2500×900×1.5%+20×900+2500×900×0.2%=73 260〔元〕 年房地产净收益=486 000－73 260=412 740〔元〕 〔3〕计算建筑物现值 写字楼的总使用年限=50－2=48〔年〕 年贬值额=2500×900/48=46 875〔元〕 建筑物现值=建筑物重置价格－年贬值额×已使用年数 =2500×900－46 875×4=2 062 500〔元〕 〔4〕计算土地使用权价值 土地年净收益=房地产年净收益－建筑物年净收益 =412 740－2 062 500×8%=412 740－165 000 =247 740〔元〕 土地使用权价值=247 740×〔P/A,7%,44〕 =3 358 836.15〔元〕 - . - . 可修编. 2.待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2015年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料〔过程略〕，选出3个交易实例作为比拟参照物，交易实例有关情况见下表： 工程 A B C 待估对象 坐落 略 略 略 略 所处地区 繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区 用地性质 商业 商业 商业 商业 土地类型 空地 空地 空地 空地 价格 总价 25.2万元 49万元 43.5万元 单价 1500元/m2 1400元/m2 1450元/m2 交易日期 2014.10 2014.12 2015.1 2015.5 面积 168m2 350m2 300m2 600m2 形状 长方形 长方形 长方形 长方形 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 根底设施 完备 较好 较好 较好 交通通讯状况 很好 很好 很好 很好 剩余使用年限 35年 25年 35年 30年 以下条件： 交易情况正常； 2014年10月以来，土地价格每月上涨2%. 交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进展判断. B 分值 C 分值 自然条件 一样 10 一样 10 社会环境 一样 10 一样 10 街道条件 稍差 8 一样 10 繁华程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷程度 稍差 8 稍差 8 规划限制 一样 10 一样 10 交通管制 一样 10 一样 10 离公交车站 稍远 7 一样 10 交通流量 稍少 8 稍少 8 - . - . 可修编. 注：比拟标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。 待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 折现率为8% 解：〔1〕进展交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易对待，故无需修正。 〔2〕进展交易时间修正： 交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07 交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05 交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04 〔3〕进展区域因素修正： 交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163 交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1. 〔4〕进展个别因素修正： ①关于面积因素修正：由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％，修正系数均为1.03。 ②土地使用权年限因修正：除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限一样外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下〔假定折现率为8％〕： 交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／〔1+8％〕^30]÷[1—1／〔1+8％〕^35]＝0.9659 交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995 交易实例B的个别修正系数＝1.03 交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995 计算待估土地初步价格。 A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597〔元／平方米〕 B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761〔元／平方米〕 C＝1450×1×1.04×1.×0.995＝1613〔元／平方米〕 〔6〕采用算术平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值＝〔1597+1761+1613〕／3＝1657〔元／平方米〕 待估地块总价评估值＝1657×600＝994200〔元〕 因此，这一地块的评估值为994200元。

周围环境 较差 8 一样 10 综合打分 86 93 - .

- . 可修编. 3. 评估对象土地根本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得本钱为230元/平方米，土地开发本钱〔包括管理费用〕为246元/平方米。土地开发期为2年，第1年投入的开发费占总开发费的3/4，第2年投入的开发费占总开发费的1/4；银行根本建立贷款年利率为8%〔复利计息〕，土地开发的平均利润为10%，营业税税率为5%，城市维护建立税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。 评估要求：计算评估对象土地开发后的市场价值。 解：土地使用权的价值=土地取得本钱+土地开发本钱+投资利息+各项销售税费+开发利润 〔1〕计算土地取得本钱 土地取得本钱=500 ×230=115000〔元〕 〔2〕计算土地开发本钱 土地开发本钱=500 ×246=123000〔元〕 〔3〕计算投资利息 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，那么： 〔3〕计算投资利息

〔4〕计算开发利润 开发利润=〔115000+123000〕×10%=23800〔元〕 〔5〕计算营业税及附加





（元）总投资利息（元）土地开发费利息（元）土地取得费利息316311249519136124951206112891%81411230001%8143123000191361%81115000.50.512





（元）营业税及附加合计：元教育费附加（元）城市维护建设税（元）营业税税率营业税税率开发利润投资利息土地开发成本土地取得成本营业税16988463108115444)(463%3154441081%71544415444%5%5-12380031631123000115000-1- .

- . 可修编. 〔6〕计算销售费用

〔7〕计算土地价值

〔8〕评估结论：经分析确定评估对象土地的市场价值为319732元，土地单价为每平方米639元。

二、机器设备评估练习： 1.被评估设备购建于2005年6月，账面原值100万元，2008年6月对该设备进展技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2009年6月对该设备进展评估，并得到以 下数据：⑴2005年至2009年设备类价格变动指数(定基)分别为105%、110%、110%、115%、120%；⑵被评估设备的月人工本钱比同类设备节约1000元；⑶被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；⑷经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6年，评估基准日后，其利用率可以到达设计要求的80%〔20%生产能力闲置为外界因素影响造成的〕。根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。 解：〔1〕计算重置本钱： 100×120%/105%+10×120%/115%=124.72〔万元〕 〔2〕求加权投资年限： 加权重置本钱 = 100×120%/105%×4+10×120%/115%×1 = 467.59〔万元〕 加权投资年限=467.59÷124.72=3.75〔年〕 〔3〕计算成新率： 6÷〔3.75×60%+6〕=72.7% 〔4〕计算功能性贬值： -1000×12×〔P/A,10%,6〕×〔1－25%〕 =-3.50(万元) (5)计算经济性贬值：

（元））（销售费用9313%3169882380031631123000115000平方米）（元土地单价（元）土地价格/6395003197323197329313169882380031631123000115000