土地所有权与土地使用权的空间范围
【实务指导】地下空间使用权性质及立法思考（建议收藏）
【实务指导】地下空间使用权性质及立法思考（建议收藏）人类对于土地的利用方式已经从平面走向了立体。
空间权制度，特别是地下空间使用权制度在其他各国或地区立法上相继得以确立。
在我国尚没有关于空间权制度、也没有地下空间权制度的专门立法，这与我国对于地下空间开发利用的社会需求极不相称。
2005年7月10日全国人大公布了《中华人民共和国物权法》（草案）（以下简称人大版《草案》），在人大版《草案》第十二章《建设用地使用权》中规定了“建设用地使用权”（第141条），而没有采用传统的空间权或者地上权概念。
因此，有必要对空间权或者空间使用权以及地下空间使用权的产生发展以及基本含义和性质进行研究。
一、空间权的产生随着社会生产力和科学技术的发展，城市化过程中人口增加，土地资源的日渐稀缺，人们对于土地的利用已经从平面化走向了立体化开发利用，尤其是人们的眼光开始向下。
这一世界范围的土地利用趋势，带来了土地权利观念和立法模式上的变革。
土地立法经历了从“平面”到“立体”的转变。
因此，也就有了空间使用权的概念。
“19世纪末20世纪初，一种以地表之上空中或者地表之下地中的一定范围的空间为客体的财产权应运而生，这种权利就是空间使用权”。
“从19世纪下半叶和20世纪初开始以来，各国先后于民法典，或经特别法或经司法判决，抑或通过制定其他相关法律而正式确立了土地地表上空及下空的所有与利用的法律制度”。
但空间权产生的基础不仅是技术层面的原因，更有理论层面的原因，即人们对于土地所有权观念的转变。
在古罗马，所有权是绝对的。
这种所谓的绝对性在土地上的表现就是“根据自然法，地面上的物品添附于地皮”、“土地所有权的效力范围以地表为中，延至地表上下的无限空间”。
根据这种理论，个人对于土地的所有权可以“上穷天寰，下及地心”、“土地属谁所有，土地的上空及地下也属谁所有”。
“因此，欲保土地所有权的安全与有效性，除法律另有限制外，在所有人有利益的范围内，法律应当赋予土地所有人以充分的所有权”。
第六章 土地使用权评估
五、基准地价修正系数法的适用范围
（一）适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价，即该 城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。 （二）基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地 地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的 土地价格评估。 （三）基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及 其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中 不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。
1
m
(1 + r )
n
式中，y ― 宗地使用年期修正系数； r ― 土地还原率； m ― 待估宗地可使用年期； n ― 该用途土地法定最高出让年期。
（六）确定期日修正系数 基准地价对应的是基准地价评估期日的地价水平，随时间迁 移，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行期日修 正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。 期日修正一般可以根据地价指数的变动幅度进行。 （七）确定容积率修正系数 基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的平均 容积率，各宗地的容积率可能各不相同，同时容积率对地价 的影响也非常大，并且在同一个级别区域的，各宗地的容积 率的差异甚至很大，因此，一定要重视容积率的修正。也就 是说，必须将区域的平均容积率下的地价水平修正到宗地实 际容积率水平下的地价。 （八）评估宗地地价 待估宗地地价＝待估宗地所处地段的基准地价× 年期修正系 数x 期日修正系数× 容积率修正系数× 其他因素修正系数。
三）多因素综合评定法的基本思路 多因素综合评定法是通过对城市土地在社会经济活动中所 表现出的各种特征进行综合考虑，揭示土地的使用价值及 其空间分布的差异性，划分土地级别。 它的基本思路就是依据一定的目的和原则，以土地单元为 样本，选择对土地单元发生作用的因素和因子作为鉴定指 标，并赋予相应参数，然后用适宜的计算方法将样本加以 归并，即划分土地级别。
第2章 土地产权制度
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厦门女业主舌战城管
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动产
所有权 质权 留置权
产权的核心 原始取得：先占、时效取得 取得方式
二、 产 权 规 范 体 系
产权
继受取得：买卖、赠与、继承等 绝对性 排他性 水续性 占有：实际控制 使用：合法使用 收益：天然与法定孽息 处分：事实与法律处分 国家所有权 集体所有权 社团所有权 建筑物区分所有权 个人财产所有权 抵押权 基地使用权 农地使用权 地役权 典权 租赁权
金，邵某在一个月内交房，如邵某不能履行，需双倍 返还定金并赔偿丁某的损失，双方在办理房屋过户手
续时，房屋管理部门要求征询黄某的意见，黄某表示
在同等条件下愿意购买此房屋。邵某前来咨询，问是 否能起诉，以解除其与黄某的租赁合同，如何履行其
与丁某的购房合同。
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法律关系示意图
租赁合同
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三、 现代产权发展趋势
3、边际模糊化
物权、债权相互渗透、相互融合，由此带来物权
与债权法律界限的模糊化。 （1）债权物权化 债权逐渐具有了物权的某些特征，如法定性、 排他性等。 典型：买卖不破租赁（在租赁关系存续期间，即
使出租人将租赁物让与第三人，对租赁关系也不产生
任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为 由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物）
受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 以合理的价格转让；
转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经
登记，不需要登记的已经交付给受让人。
土地经济学课程试题库及参考答案
《土地经济学》课程试题库《土地经济学》课程试题库参考答案一、名词解释1、土地：是由地球陆地部分一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。
现实的土地还综合了人类正反活动的成果，是一个自然—经济综合体。
2、土地的自然供给：又称为土地的物理供给或实质供给，是指地球供给人类可利用的土地的数量，这个数量包括已利用的土地资源和未来可利用的土地资源。
3、土地的经济供给：土地的经济供给是指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途的土地的供给。
4、土地需求：人类为生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动的需求5、级差地租：指经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。
6、绝对地租：不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租，其来源于产品的价值高于生产价格的差额形成的超额利润。
7、地租：是指直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。
8、地价：为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。
9、土地利用：人类通过与土地结合获得物质产品和服务的经济活动过程，这一过程是人类与土地进行物质、能量和价值、信息的交流、转换过程。
10、土地集约利用：在土地上合理增加物质与劳动投入，以提高土地收益的经营方式。
11、土地的规模利用：指把集体所有的土地，采取农户经营、大户经营或集体经营的方式，形成相对较大的土地经营规模，降低经营成本，提高经营效率。
12、土地的利用规模：指相对独立的单项经济活动占用土地面积的大小，是反映土地生产要素利用集中程度的一个指标。
13、土地利用计划：对未来一定时期内土地资源的开发、利用、整治、保护进行综合平衡，做出统筹安排。
有广义和狭义之分。
土地利用计划是土地宏观管理的重要手段。
14、土地计划利用：采取计划方法指导、调整未来一定时期内土地资源的利用活动。
试论土地使用权转让
（ 出让取得 的城镇 建设 用地使用 一）
权转让的限制
出 让 是指 “ 地 使 用 者 以 向 国有 土 土
地所有者代表支付 出让金为对价而原始 取得 的有期 限限制 的国有 土地使用权 ”
律规定 ，法学概念 中的土地 的权利主要
性民事财 产权利 ” 国家司法考试 辅导 ｆ 《
有两种 ， 土地所有权 和土地使用权 。 一 用 书》第一卷）２ ０ ：５）后 者是 指“ （ ，０ ３ ３ ２； 符
基于土地使用权转让的法律实施 ，新地
上 权 人 即取 得 原 地 上 权 人 的地 上 权 。 ”
地转让价格 比标 定地价低 ２％以上的 ， ０ 市、 县人民政府可行使优 先购买权 。 五是
一
、
城镇 建 设用 地使 用 权 的转 应依法办理土地登记 。出让取得 的城镇
建 设用 地使用 权转 让必 须办 理土地 登 记， 这包括： 必须依法进行土地权属变更
使 用 权 是 他 物权 中的 用 益物 权 ，具 有 派
生性 、 限制性和有期 限性等特点。 土地使
不同分类体系中的不 同种类来探讨相关 价对申报价格进行审核和登记 。申报土 土地使用 “ 权再转移的行为 ， 如出售 、 交换 、 赠与等 。
使用权取得的方式 ；三是首次转让必须
符 合法律规定 和出让 合同约定 的条件 ，
未达到法律规定和合 同约定的投资开发
条 件的 ， 土地使用 权不得转 让， ： 即 未按
法律规定的期 限和条件开发 、 利用 的 ， 其
的使用权能。 本文所谓的土地使用权 ，是指用地
土地使用权 不得转让 ；未按土地使用权
们必须区分作为所有权权 能之一的使用 权能与作 为他物权的使用权 。使用权不 “ 仅包括物之使用权能 ，还包括物之 占有 权能与收益权能。 澎 万林 ，９ ４我们这 ” １９ ） 里所谈 的土地使用权 显然是指他物权意
空间利用权探析
第２ 卷 １
第 ６划
吉林公安高 等 争科学校学报
Ｊ ｕｎｌ ｆｉｎＰ ｂｉ Ｓ ｃｒｙＡ ａ ｅ ｏ ｒａ ｏ Ｊ ｉ ｕ ｌ ｅｕｉ ｃｄ ｍｙ ｌ ｃ ｔ
Ｖｏ ． １ Ｎｏ． １ ２ ６ Ｄｅ ｅ ｅ ， ０ ６ ｃ ｍｂ ｒ ２ ０
济 由此兴旺繁荣 ， 进而促成世界城市化进程迅猛发
收稿 日期 ：２ ０ — — ０ ６ １ ３ ０ ０ 作者简 介 ：朱江 （ ６ １ １一），男 ，吉林公 安 高等专科 学校 基础部 法律 教研 室讲 师。 ９
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展， 使城市 土地资源 日益稀缺和珍贵。 城市 土地资 源的稀缺性与此间土木建筑技术的进 步， 使人类对 于土地 的利用扩及于空 中和地 中， 这就是土地的立 体利用。 高架桥 、 高架铁路、空中走廊、高压 电线
力的范围是以地表为中心而有上 下的直接支配力 。 换言之 ， 土地所有人除对地表有支配力外 ， 尚对土 地之空中和地 中有法律上的支配力 。 作为土地所有 权客体的土地 ， 于物理上虽可区分为地表 、 空中及 地 中三部分 ， 但在法律制度与社会观念上 ， 仍是将 三者视为一个整体 。 这种绝对的土地所有权理念直 接导致了权利滥用 。 土地私有的独 占性、 排他性与 土地利用 的公共性之间的矛盾激化， 国家开始对土 地所有者的空间使用权实施 限制。 相对土地所有权 的概念及相关立法应运而生， 为空间利用权提供 了 法律依据和理论基础。 空间利用权的法律特点是 ： 空间利用权的权利客体具有独立 ｌ。 生 空间 “ 因 其系离开地表 ， 在地上之空中或地下之中的空间里 具有独立的支配力 ， 因而与传统土地所有权之以地 表为中心而有上下垂直的支配力不同” 换言之 ， 。 特 定于地表之下一定范围的空间可以从地表游离出来 并为人们所开发利用 ， 如建造地下商场、 游乐园、 地 铁等 ， 具有一定的经济价值 ， 且可通过登记的方式 确认其范围， 并为权利人独立支配， 成为物权客体。 空间利用权的权利客体具有容纳性 。 下空间 地 是一种三维立体空间， 具有容纳性 。 特定的地下空 间并不会 因人们的使用 、 开发而减少或消耗 。 人们 可根据 自身需要在其间进行生产和生活 ， 或构建建 筑物 ， 或铺设管道 ， 或堆放物品 ， 这些活动都不引 致空间的减损。 空间利用权的权利 内容具有价值和使用价值。 当空间作为一种资源被人们所开发利用时 ， 因其消 耗了一定量的社会必要劳动时间， 凝聚了无差别的 般人类劳动 ， 故具有价值。 又因之具有价值和使 用价值 ，可通过一定量的比例 与其他商品相交换 ， 具有交换价值 ， 地下空间权利人可借 以将其有偿 出
地籍
名词解释：现代地籍：是指由国家监管的、以土地权属为核心、以地块为基础的土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状等土地基本信息的集合，用图、数、表等形式表示。
地籍测量：是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作。
初始地籍：初始地籍是指在某一时期内，对其行政辖区内全部土地进行全面调查后，建立的新的土地清册。
日常地籍：日常地籍是针对土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况的变化，以初始地籍为基础进行修正、补充和更新的地籍。
土地权属：土地权属是指土地产权的归属，是存在于土地之中的排他性完全权利。
土地所有权：是土地所有制在法律上的表现，具体是指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利，包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。
土地使用权：是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。
土地权属主：是指具有土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。
地块：地块是可辨认出同类属性的最小土地单元。
宗地：是指权力上具有同一性的地块，即同一土地权利相连成片的用地范围。
普通边界：普通边界是指主要依靠自然的人造的边界要素，依据各地的普通规则，但没有精确的边界数据，或有边界数据但没有法律手续固定下来的边界。
法律边界：法律边界是指对人造的或自然的边界要素进行精确的测量，获取测量数据，通过法律程序给予承认，并在实地以法律的形式固定下来的边界。
组合宗地：如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地以难以划分清楚各权属主的用地范围的划为一宗地。
共有宗地：一个地块由几个集体土地所有者共同所有，其间难以划清权属界线的，为共有宗地。
争议地：争议地是指有争议的地块，即两个或两个以上土地权属主都不能提供有效的确权文件，却同时提出拥有所有权或使用权的地块。
间隙地：间隙地是指无土地使用权属主的空置土地飞地：飞地是指镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。
土地分类：是指按一定的分类标志，将土地划分出的若干类型。
江苏省土地管理条例全文发布!2021年5月1日起实施
江苏省土地管理条例（2000年10月17日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过根据2003年4月21日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第二次会议《关于修改〈江苏省土地管理条例〉的决定》第一次修正根据2004年4月16日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议《关于修改〈江苏省土地管理条例〉的决定》第二次修正2021年1月15日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第二十次会议修订）目录第一章总则第二章国土空间规划第三章耕地保护第四章土地转用和征收第五章建设用地管理第六章监督检查第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为了加强土地管理，促进经济和社会的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本省行政区域内土地的保护、开发、利用及相关管理活动，适用本条例。
涉及土壤污染防治、林业管理等内容的，依照有关法律、法规执行。
土地的所有权和使用权的权属及其登记依照有关法律、法规执行。
第三条土地管理应当贯彻执行十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，严格控制建设用地总量，落实土地用途管制制度；依法实行土地有偿使用，维护土地所有权人和使用权人合法权益；加强生态保护和修复，推动绿色发展。
第四条地方各级人民政府应当加强对土地管理工作的领导，科学规划，严格管理，保护和合理开发利用土地资源，推动节约集约用地，提升用地效率，制止非法占用土地和破坏土地资源的行为。
第五条县级以上地方人民政府自然资源主管部门统一负责本行政区域内土地管理和监督工作。
县级以上地方人民政府农业农村主管部门负责本行政区域内农村宅基地改革和管理有关工作。
第六条地方各级人民政府应当支持、配合国家土地督察工作，不得拒绝、阻碍自然资源督察机构依法履行职责。
第七条任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。
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土地立体开发与空间权立法研究（第三部分）吴清旺五、土地所有权与土地使用权的空间范围（一）我国土地所有权的空间范围研究土地所有权空间范围，必须有两方面考量：一是空间权产生的现实要求及其理论基础；二是我国实行的土地所有制形式。
前述已表明，空间权的产生在于社会生产力发展，土地开发从平面趋向立体，从粗放走向高效利用；空间权产生的理论基础在于所有权社会化，绝对所有权观念得到矫正，是个人利益与社会利益调和的产物；西方发达资本主义国家，土地原则上采私人所有权形式。
比照我国，经济体制改革解放了生产力，房地产改革推动房地产开发，城市化进程导致了城市土地集约化、立体化利用。
从北京、上海的地铁到大城市常见的高架公路、轻轨公交，再到最近上海的磁悬浮列车，以及城市中越造越高的摩天大楼、越来越多的隧道工程、地下街道等，使得土地空间权越来越亲近仍处发展中国家的中国人。
考察我国所有权的观念，市场经济的建立极大地提升了私人所有权的地位，但所有权相对化的观念并非私人绝对所有权观念难以为继之时方能凸显，可持续发展观念、生态环境保护等理念也促成了相对所有权观念的确立。
公有制下的土地所有权同样受到所有权社会化的影响，我国的土地所有权也不应是罗马法传统的“上达天宇、下及地心”三位一体的绝对化观念，其空间范围也同样受到相应限制。
限制的形式包含两种：一是因非所有权人设立用益物权而产生的限制；二是允许设立空间所有权而产生的限制。
笔者认为，我国国有土地应允许他人为了开发利用土地空间而由非所有权人设立相应的空间用益性物权，但禁止在国有土地所有权上设立空间所有权。
1．设立空间用益物权而产生的空间限制土地所有权的空间范围包括横向与纵向两个方面。
就横向而言，指土地面积，则以登记簿载明的“四至”，明确而具体；就纵向而言，指土地上下空间，若如水平向一样明确登记，则与消解不同主体间空间利益冲突而言，显属最佳。
然世界各国大多没有具体明确的规定，各国立法只是原则性规定土地所有权行使“于其有利益的限度内”、“于法令限制的范围内”以及“于正当利益范围内”。
1那么，1《德国民法典》第905条规定：“所有权人不得禁止他人在排除干涉与所有权人无利益关系的高空和地层中所进行的干涉”；《瑞士民法典》第667条第1项：土地所有权于其行使有利益的限度内，及于土地之上何为“与所有权人有利益的范围之内”？对此原则的具体化则是一件相当困难的事。
飞机高空飞过显然不会导致对土地所有权人利用的妨碍，若热气球停于某土地上空或者架设高压电线等则有可能侵犯土地所有权的空间利益。
因此，总的来说，具体是否侵犯土地所有权人利益应视具体情况而定。
有学者对此提出更加具体化的判断：“在某一时间内，依一般社会观念，土地所有权人之力量所支配的上空及地下，如无法律限制，即应认为属于其‘行使有利益的范围’之内。
”2就我国土地公有而言，土地用益物权或空间用益性物权的设立都必须经国家许可。
因此，土地所有权的空间范围限制主要表现在“法律限制的范围以内”，而除此以外的空间则均为国家土地所有权的空间范围。
这与土地私有制国家的空间所有权范围界定原则相反：法律虽然承认土地所有权人不仅拥有地表，还为其利用和享有所需的上空和地下，但其权利不能延伸至除此以外的空间。
3 2．国有土地所有权上禁设私人空间所有权土地所有权与空间所有权都以空间为要素，土地所有权本身即意味着三位一体的空间，空间权只是对三位一体的整体加以区隔、分层与细化后的空间财产权而已。
假若可以在土地所有权上设立仅仅是与地表不相联的第三人空间所有权，那么，以此推演，对某一块国有土地的若干空间逐一分割，并将其出让给私人（包括法人与自然人以及其他经济组织），被层层剥离的土地所有权最后只剩下薄如纸片的“地皮”！4这与土地所有权转移有何区别？因此，空间所有权的设立必然与土地所有权设立的条件相一致，即私人土地所有权国家，方可设立私人空间所有权，否则，会出现两种不同性质的土地（空间）所有权。
毕竟，空间所有权与土地所有权两者本无质的差别，而只是大空间与小空间之类的量的相异，因此，其权利的质也应相同，不存在两种空间两种所有权归属。
在土地私有制国家，按照所有权自由处分原则，土地权利人必然享有从其所有的空间中分离出部分空间而成为空间所有权。
空间权即为对土地上下部分单独下；《日本民法典》第207条：所有人于法令限制的范围内，及于土地的上下；《韩国民法典》第212条：土地所有权，于正当利益范围内，及于土地之上下；《台湾民法典》第737条：土地所有权于法令有限制外，于其行使有利益的范围内，及于土地之上下，如他人之干涉无碍其所有权之行使者，不得排除之。
2梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第312页。
3在美国“爱德华兹诉西姆斯”中确立了该原则。
See: Edwards V. Sims, Court of Appeals of Kentucky, 232ky. 791, 24s. w. 2d, 619 (1929). 转引自薄燕娜：《空间使用权若干问题探讨》，载《物权法专题研究》（上），吉林人民出版社2002年版，第840页。
4当然，这是一种极端的逻辑假设。
实际上，即便是地皮也是有一定空间的，没有三维空间的土地是不存在的。
当然，事实上，土地所有权人层层剥离时，必然考虑对土地实际利用的满足。
区隔后，分别独立出售使用权、所有权、或设立地上权、上空权。
5以多层建筑物区分所有权为例，“在承认空间权后，一笔土地除地表上得成立所有权外，也得于其地上或地下成立数个甚至数十个立体叠设的空间所有权。
”6关于我国私人（包括开发商）是否拥有空间所有权的分歧，主要在于是否参照私人土地所有权模式，承认建筑物所有权人拥有空间所有权。
有学者认为，财产法中建筑物区分所有权，实质上就是一种“在空间权与土地所有权或土地使用权相分离时由上述土地权利人之外的公民或法人享有”的“独立财产权利的空间权”。
7笔者认为，在中国土地公有制的情形下，这种独立的空间权尚不包括与土地所有权分离的独立空间所有权。
正如土地不可能为私人拥有所有权，空间也不能称为私人所有权之客体。
虽然非土地所有权人可拥有建筑物所有权，且建筑物也占有一定空间，但并不能推导出建筑物所有权人当然地拥有空间所有权。
因为，建筑物之所以能取得他人土地建造的建筑物所有权，原因在于两权利中间存在着一个权利中介——类似于国外地上权的土地使用权。
因此，拥有建筑物所有权并不等于拥有作为土地所有权组成部分的土地空间的所有权。
实际上，建造建筑物的权利基础在于土地空间的用益，是对土地所有权的一种限制，而不是空间转让。
况且，建筑物区分所有权还不仅仅是土地用益物权，它是指“有区分所有建筑物专有部分所有权，公用部分持分权及因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。
”8它不仅具有“物法性”，还具有“人法性”的因素。
9但从最根本的属性上看，建筑物区分所有权是用益性的空间使用权，故学者有称之为空间地上权、区分地上权、分层区分地上权等。
综上，作为房地产开发的国家与开发商之间对于土地空间，仅为开发商通过取得土地使用权而获得相应土地空间的开发利益。
相应地，国家作为土地所有权人其土地空间也因此受到一定限制。
因此，国家与开发商之间的空间利益冲突最集中地表现为土地使用权的空间范围之确定。
（二）开发商土地使用权的空间范围如果说开发商土地使用权的定位是消解土地平面利用的利益冲突，侧重于归5苏志超：《土地立体空间之分层使用与土地区分所有权之构想》，载《人与地》第41期。
6梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第350页。
7孙宪忠：《国有土地使用权财产法论》，中国社会科学出版社1993年版，第40页。
8梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第386页。
9梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第419页。
属与用益的协调，关注权利“质”的界定。
那么，开发商土地使用权空间范围的界定则旨在消解土地立体开发中的空间利益冲突，侧重于土地空间范围“量”的界分。
这种量的界定，无论是土地私有制国家或是土地公有制国家，空间范围的界分实质上都是国家对社会利益与个人利益的衡平考量。
因此，土地私有国家对土地所有权人以及土地使用人空间范围限定的学理与判例，可为我国确定土地使用权人的空间范围提供借鉴。
凯文·格雷（Kevin Gray）教授认为，土地所有权人的权利在地理边界范围内延伸至地上及地下空间的一定范围，而非无限的。
以地上空间为例，空气空间分为底层与高层两部分，底层是土地所有权人权利延伸的部分，虽然法院通常不愿界定具体的范围，但在大多数案件中，这一范围一般不超过屋顶以上200米的高度。
而且，即便是底层空间，土地所有权人的支配权也受到国家机关规划等规定的限制。
土地所有权人享有按普通用途使用所必需的高度，除此以外的空间，土地所有权人并不拥有比公众任何成员更大的权利。
10但基于所有权不可侵犯的原则，对土地所有权必要限制的同时，各国法律也在严格保护私有财产权的原则下形成了不同的空间为范围的界定。
在英国，1942年伯翰姆（Burnham）诉宝利航空公司（Beverly Airways, Inc.）一案中，初审法院认为飞机不得低于500英尺飞越个人船舶、车辆、建筑物乃至耕地。
1985年《民用航空法》也有类似规定。
在美国斯密斯诉新英格兰航空公司（Smith V. New England Aircraft Co.）一案中，马萨诸塞州最高法院判决在100英尺高度为侵权。
11我国房地产开发商从国家手中取得土地使用权，该土地使用权的空间范围大小直接影响着开发商与国家之间的经济利益分享范围。
土地使用权的范围界定包含两层含义：一是土地使用权的物理范围究竟多大；二是土地使用权人能否在土地使用权上自行设立空间使用权。
兹分述如下：1．开发商享有的土地使用权空间范围土地空间的“量”的范围必然取决于房地产开发的具体要求，即必须满足建筑物建造以及使用所必须的空间。
因而，每个项目开发都有各自不同的范围要求。
从原则讲，每个房地产项目开发利用“所必要”的范围为限，类似于“于其有利10See: Kevin Gray: Elements of Land Law, Butterworths, 1993, 2thed.11See: Smith V. New England Aircraft Co., 170N. E 385, 393 (1930); Burnham V. Beverly Airways, Inc.,311Mass,628, 42N. E., 2d, 575; Kevin Gray: Property in Thin Air Cambridge Journal, 50 (2), July, 1991, p254. 转引自《物权法专题研究》（上），吉林人民出版社2002年版，第841页。