北京市某村房地一体的宅基地、集体建设用地权籍调查项目质检报告
浅谈农村地籍与房屋调查项目的质量控制
浅谈农村地籍与房屋调查项目的质量控制发布时间：2022-08-26T09:39:15.466Z 来源：《科技新时代》2022年1月2期作者：林向红[导读] 近年来，我国的农村有了很大进展林向红广西玉林市陆川县不动产登记中心，邮编：537700摘要：近年来，我国的农村有了很大进展，农村地籍调查工作也越来越受到重视。
用地使用权与宅基地使用权是保护农民权益的基础，其也可以实现农村生产要素在城市的流动，使农村建设加快步伐，使城乡一体化发展具有基础与保障，使乡村能够得到建设与保障。
本文首先分析了地籍调查工作，其次探讨了地籍调查中常见的质量问题，最后就农村地籍与房屋调查项目的质量控制进行研究，以供参考。
关键词：地籍测量；房屋调查；质量控制；质量问题引言现如今，社会经济发展迅速，对于国土资源规划和管理的要求也在逐渐提升，通过合理安排国土资源规划，并加强土地资源管理，能够有效提升土地利用水平。
在国土资源规划管理中，通过应用地籍信息，有利于确定土地权属，从而保障国土资源规划管理的顺利进行。
1地籍调查以集体土地所有权成果为基础，结合年度土地利用现状调查成果，调查农村范围内的宅基地、集体建设用地及国有建设用地的权属状况，获取每宗宅基地、集体建设用地及国有建设用地权属、位置、用途等信息。
已发证宗地对其原发证信息进行实地核查，填写权属核实表，土地房屋基本情况表；符合发证宗地按《地籍调查规程》和《不动产权籍调查技术方案（试行）》要求测量地籍要素，填写不动产权籍调查表，土地房屋基本情况表等表格、编绘宗地图等图件；不符合发证宗地仅测量建构筑物位置并填写土地房屋基本情况表。
2地籍调查中常见的质量问题2.1资金匮乏，地籍成果社会化应用程度偏低现在国内地籍管理过程中，城镇地籍调查成果的共享程度不深，且社会应用程序很不稳定。
土地登记资料公开查询制度有待建立健全，并且未能实现全面的线上查询与异地查询。
之所以会出现上述情况，主要是市场与土地登记信息需求不匹配所致，尤其是现在很多地区企业，伪造土地权证去进行多重抵押与担保，恶性骗贷事件屡屡发生。
农村房地一体确权登记工作中的问题与解决措施
农村房地一体确权登记工作中的问题与解决措施摘要：农村房地一体确权登记是对宅基地和集体建设用地及其上的建筑物、构筑物调查为重点，为农村宅基地和集体土地确权登记发证工作做好资料的收集，也为全国范围内实施不动产统一登记工作打下坚实基础。
基于此，本文将结合农村房地一体化项目确权登记中的相关法律依据，对该项工作开展过程中存在的问题进行了相关探讨分析，并结合实际情况提出了相应有效解决措施，以供参考。
关键词：农村房地一体化；确权登记；农村宅基地农村房地一体化项目是指对宅基地、集体建设用地使用权及地上的建筑物、构筑物的所有权进行权属调查、测绘的基础上进行确权登记并颁发不动产权证书的工作。
农村土地确权登记是维护农民土地权益、促进农村改革发展，实现乡村振兴的基础。
原国土资源部、财政部等五部委联合印发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）、原国土资源部印发《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）和《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）三个文件，在此基础上，农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作全面开展。
在确权发证中，各地积极实践，针对农村宅基地的使用权主体的认定、“一户多宅”、超占面积、没有权属来源资料等突出问题，进行了积极探索，对于确权登记中出现的新情况积极予以解决。
基于此，结合实践对农房地一体项目开展中的相关问题进行了研究。
一、农村房地一体项目确权登记的法律依据及内容（一）农村房地一体项目确权登记的法律依据房地一体确权登记发证工作开展中主要的法律依据有《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《确定土地所有权和使用权的若干规定》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》，以及其他有关法律、法规和规章的规定。
（二）农村房地一体确权登记颁证工作的主要内容以县（市、区）为单位，以已有宅基地和集体建设用地地籍（权籍）调查结果为基础，开展房地一体的权籍调查，全面查清农村范围内每一宗宅基地、集体建设用地及其地上房屋等建（构）筑物组成的不动产单元状况，含宗地信息、房屋等建（构）筑物信息等，形成符合不动产登记要求的权籍调查成果。
实施方案：县农村房地一体不动产权籍调查实施方案
实施方案：县农村房地一体不动产权籍调查实施方案实施方案：县农村房地一体不动产权籍调查实施方案【章节一、背景】1.1 调查目的1.2 调查范围1.3 调查时间【章节二、调查对象】2.1 农村房地一体不动产所有权2.2 建设用地使用权2.3 集体土地所有权2.4 其他相关权益【章节三、调查内容】3.1 不动产权籍调查表格设计3.2 不动产权籍调查材料准备3.3 调查人员培训3.4 调查方法与流程【章节四、调查流程】4.1 调查准备阶段4.2 调查实施阶段4.3 调查数据整理阶段4.4 调查结果报告阶段【章节五、数据处理与管理】5.1 数据收集与录入5.2 数据校核与核对5.3 数据存储与备份5.4 数据保密与安全【章节六、调查质量控制】6.1 质量控制措施6.2 质量控制流程6.3 质量控制评估与改进【章节七、项目监督与评估】7.1 监督机制7.2 评估方法7.3 评估指标【章节八、项目实施计划】8.1 项目启动时间表8.2 项目人力安排8.3 项目资源分配8.4 项目风险管理【章节九、项目预算与资金管理】9.1 项目预算编制9.2 资金申请与管理9.3 资金使用情况报告【章节十、项目团队与沟通】10.1 项目团队组建10.2 项目沟通方式10.3 问题解决与决策机制【章节十一、附件】附件2：调查材料清单附件3：数据存储与备份方案本文档涉及附件：附件2：调查材料清单附件3：数据存储与备份方案本文所涉及的法律名词及注释：1、不动产所有权：指土地、房屋等不动产的所有权。
2、建设用地使用权：指土地使用权的特殊类型，由国家授予，用于建设项目。
3、集体土地所有权：指农村集体土地所有的权益。
4、其他相关权益：指不动产权籍调查中可能涉及的其他权益，如抵押权、租赁权等。
农村房地一体和集体建设用地使用权不动产登记工作实施方案
农村房地一体和集体建设用地使用权不动产登记工作实施方案农村房地一体和集体建设用地使用权不动产登记工作实施方案为贯彻落实党中央、国务院推进乡村振兴战略，全面深化农村土地制度改革总体要求和工作部署，按时完成农村房地一体及集体建设用地使用权不动产登记工作任务。
结合我县实际，制定本方案。
一、目的意义农村房地一体及集体建设用地使用权不动产登记工作，是实施乡村振兴战略、推动农村产权制度改革、加快城乡融合发展、推进宅基地“三权分置”等工作的基础。
2020年、2021年、2022年连续三年相关XX号文件均对农村宅基地确权登记工作提出明确要求。
全县各级、各部门必须充分认识开展农村房地一体及集体建设用地使用权不动产登记颁证工作的必要性和重大意义，坚定不移贯彻落实党中央、国务院决策部署和省、市工作要求，切实加强组织领导，扎实推进此项工作。
二、工作目标2022年底前，完成我县符合登记条件的农村房地一体和集体建设用地使用权不动产登记并做好相关数据关联整合汇交工作；2023年底前，全面完成我县农村房地一体和集体建设用地使用权不动产登记工作，并搭建镇（街）不动产登记站点平台，满足群众日常办证、自然资源管理和经济社会发展需要。
三、工作原则（一）统筹兼顾，稳步推进。
按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求，统筹兼顾，稳步推进农村房地一体和集体建设用地使用权不动产登记发证工作。
（二）尊重历史，注重现实。
在符合国家有关法律、法规、政策的基础上，农村房地一体和集体建设用地使用权登记既要尊重当时的历史条件和政策规定，又要充分考虑当前使用的实际情况，妥善处理确权登记颁证中的各类权属纠纷、矛盾和争议。
（三）规范调查，依法登记。
以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》相关要求，全面深入调查，形成完善的地籍和房屋调查成果，为农村房地一体和集体建设用地使用权不动产登记发证工作提供依据。
在此基础上, 严格按照不动产登记规定的内容、程序和要求，依法办理相关登记手续。
权属调查规程(北京地标)
土地权利制度
土地所有权：
集体土地所有权（村民小组、村、乡镇）； 国家土地所有权；
用益物权：
土地承包经营权（含林地、草地等农用地）； 建设用地使用权； 宅基地使用权和地役权；
担保物权：
土地抵押权；
农村土地权利制度的演变 第一阶段：土地改革时期（农民土地所有制的建 立）； 第二阶段：农业合作化运动和人民公社建立（农 民集体土地所有权制的建立）； 第三阶段：农村家庭联产承包经营责任制的建立 。
地籍调查技术规程 （北京市地方标准）权属调查
目
录
一、土地权利 二、现行土地权利制度 三、土地权利制度的演变过程 四、土地权属的概念 五、权属调查的概念 六、权属调查的分类 七、初始权属调查的基本步骤 八、变更权属调查的基本步骤
土地权利的基本概念
土地权利是指土地权利人按照法律规定 直接支配土地并排除他人干涉的权利。在 我国法律体系中，土地权利是不动产物权 的重要组成部分，是土地法律制度的核心 内容。土地权利人对土地的直接支配，体 现为土地权利的四项基本权能：占有、使 用、收益和处分。
城市土地权利制度的演变 城市土地国有化奠基时期。 城市土地基本国有化时期。 城市土地国有化完成时期。 城市国有土地制度改革发展时期。
土 地 权 属
土地权属是指土地权利的归属，包括 权利主体、权利客体和土地权利基本内容 。 国土资源行政主管部门的重要职责就 是依照法律法规的规定，对土地权利的主 体、客体和内容进行确认，维护土地权利 人的合法权益。
权属调查的基本概念
权属调查是地籍调查的核心内容，其目 的是通过对土地权利归属和权利所及界线 的调查核实，在现场标定土地权属界址点 、线，测绘宗地草图，调查土地用途（地 类），填写《地籍调查表》，为地籍测量 提供依据。权属调查是以宗地作为基本单 位来开展的。
浅析农村房地一体权籍调查实施方案
浅析农村房地一体权籍调查实施方案摘要：笔者结合多年工作经验，深入分析农村房地一体权籍调查工作实施技术标准、工作内容、执行方案，权籍调查执行方案等相关内容，希望给相关专业人员提供借鉴与参考。
关键词：农村；房地一体；权籍调查；实施方案1 农村房地一体权籍调查工作内容农村房地一体权籍的工作不仅仅需要收集各方数据，例如全面清查农村宅基地、集体建设用地建筑物的地理位置和面积、用途等有关建筑特征以及权限所属具体结构等方面，同时还需要掌握不动产权籍调查数据库，实时关注房地建筑物的动态变化，为其发放证书、提供相关数据资料等，对于流程均统一化登记保证收集数据的真实性和准确性[1]。
1.1农村房屋用地调查调查的数据基础来源于各个区域已经收集的国土调查结果、集体土地、农村土地使用情况及所属权限结果，在此基础上考察宅基地及集体土地的使用情况即界址、用途和权限变动情况，以便于收集这两种土地的外形特征、占地面积等具体权属信息，再进行实地的考察测量地籍要素、填写各类信息，记录矛盾所在，绘制宗地草图，制作地籍图、宗地图、界址点坐标表。
1.2农村房屋调查为了实现在调查房屋、用地过程中可以进行统一记录、管理入库的目标，在调查中也需要考察地方建筑的权属情况、建立时间、建筑结构以及外形特征、楼层数量的信息，测量房角点以及边长的数据，在面积上的测量不仅仅要求总体面积还需要分摊面积的数据，以上信息数据均一致填写在调查表里。
2农村房地一体权籍调查执行方案2.1方案执行技术原则在进行农村区域内对于宅基地以及集体土地相关的调查中，不论是对于基础地籍方面的测量还是所属权限以及使用情况的考察，都需要遵守原始的目标：界址清楚、权属合法、面积准确，关于地上房屋建筑的数据测量如面积、边长这类附属建筑的有关数据，都是为了满足日后的不动产证书发放、国土执法相关的工作，还有满足相关政府单位考察自然情况与今后的绿植规划以及设计农村发展走向，同时保证了农村房地一体权籍调查的现势性[2]。
农村房地一体不动产权籍调查技术
农村房地一体不动产权籍调查技术发布时间：2022-05-07T10:49:06.360Z 来源：《新型城镇化》2022年9期作者：李高成[导读] 中国农村的宅基地使用权属于不动产权，房屋所有权也是不动产，需要做好登记工作。
广西壮族自治区自然资源调查监测院广西南宁 530000摘要：中国农村的宅基地使用权属于不动产权，房屋所有权也是不动产，需要做好登记工作。
农村地区在开展房地一体化权籍调查时，主要调查农村宅基地上的建筑物建筑物，其主要目的是对农民不动产合法权益予以维护，对乡村振兴、社会稳定起到重要作用。
本论文着重于研究农村房地一体不动产权籍调查技术。
关键词：农村；房地一体；不动产；权籍；调查技术我国开展农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作，是国务院部署的重要工作，是农村经济平稳增长的基本条件。
为了将农业、农村优先发展的精神贯彻执行，保证乡村振兴战略落实到位，我国土地制度不断深化改革。
1 技术线路农村房地一体权籍调查分为准备工作、农村房地调查、成果资料整理三个主要工作环节。
主要的工作内容是准备工作、权籍调查、成果公示、数据建库、不动产登记、成果整理等。
完整工作程序与内容见下图。
2准备工作（1）发布政府通告及组织宣传开展农村房地调查，主要由政府分区、分片发布调查通告。
调查人员根据通告要求与工作计划，送达房地调查指界通知书，按村小组（经济合作社）或权利人开展通知，通知有关权利人按时到现场指界，收回指界通知回执；或经权利人委托，可执指界委托书等材料代为指界。
（2）资料收集主要包括农村地籍调查成果、不动产登记数据整合成果、农村土地承包经营权颁证成果以及历史土地及房屋等权属材料、测绘成果。
权属材料包括：a.不动产权属证书（土地证、房产证）等权属来源证明文件；b.身份证、户口本等权利人身份证明材料；c.指界通知书或履行指界程序的调查表、权属界线协议等材料；d.指界委托书；e.申请委托书、受托人身份证明文件；f.各地政府或相关行政主管部门批准用地的文件、权属争议调解书等材料；h.村镇（庄）规划审批手续；i.其他有关材料。
农村房地一体确权登记调查工作的重难点
农村房地一体确权登记调查工作的重难点摘要：农村房地一体化项目是国家政府给予农村村民的福利，旨在确定农村房屋的权属、面积，进行登记颁证，为了盘活农村固定资产，为市场经济注入新鲜的血液，拉动农村的经济增长，打赢脱贫攻坚战，推动乡村振兴，具有重大的意义。
农村房地一体不动产权籍调查是对宅基地和集体建设用地及其上的建筑物、构筑物调查为重点。
为农村宅基地和集体土地确权登记发证工作做好资料的收集，也为全国范围内实施不动产统一登记工作打下坚实基础。
关键词：农村房地一体；确权调查；问题；建议一、农村房地一体确权登记调查的工作内容农村房地一体化确权包括农村地籍与房屋调查，是对农村范围内所有宗地的权属、位置、房屋及构筑物面积等相关信息的调查，是一项公益性基础调查。
农村地籍与房屋调查的成果资料是不动产统一登记发证工作的基础资料，为不动产统一登记在农村地区的开展提供保障。
本次农房一体不动产权籍调查主要是针对农村宅基地和集体建设用地及其上房屋等建筑物、构筑物的权属调查。
对宅基地和集体建设用地及其上的房屋等建筑物、构筑物尚未进行权籍调查的，此次可进行房地一体的权籍调查工作；对已完成宅基地和集体建设用地登记发证的，可根据实际情况只进行房屋信息调查；对已完成宅基地和集体建设用地地籍调查但未进行登记发证的，应进行地籍资料的现状核实，并对房屋等建筑物、构筑物的调查；对宅基地和集体建设用地未进行地籍调查，但其上房屋等建筑物、构筑物已经登记发证的，对宅基地和集体建设用地进行地籍补充调查，并对房屋等建筑物、构筑物进行落实核实。
农村房地一体确权调查的工作主要有：权属调查和资料收集、房屋调查和测量等工作。
权属调查和资料收集主要是对已建农房进行调查，确定权属来源，核对地籍图是否发生变化，收集土地使用相关的土地证、审批文件、权利人证件以及户口本等资料，作为农房调查确权、发证的依据。
房屋调查测量是对农房进行逐宗逐户的进行入户调查，也可以和权属调查同时进行，包括拍摄房屋照片、绘制分层图、丈量房屋的边长、补充收集房产相关权属资料。
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6《不动产登记数据库标准》（试行）；
7《房产测量规范第一单元：房产测量规定》（GB/T 17986.1-2000）；
8《数字测绘成果质量检查与验收》GB/T 18316-2008；
9《测绘成果质量检查与验收》GB T24356-2009。
2.2
2.3
数学精度指标要求
年终评选质量优秀工程、质量先进个人，对项目、个人再次进行表彰奖励。
对于项目不合格的，要求整改，直到项目合格，到时也会相应扣减绩效积分。严重的扣除绩效、甚至处罚，对于日后个人职级晋升也会造成影响。
五、
5.1
外业调查开展前，镇政府会同属地村委会、区农业农村局、区规划自然资源分局、区住建委、区公安分局等有关部门，做好前期房屋土地权属来源资料准备工作：
312202.1435
0.001
0.013
0.013
GTQS003
433815.774
312743.125
433815.7528
312743.1077
-0.021
-0.018
0.027
说明：1、本次检核现场3个城市I级控制点，坐标最大平面误差0.027m，控制点精度符合限差要求
2、精度评定：检核控制点中误差为：σ=√(([ΔΔ])/n)=0.019m
-0.001
-0.007
为满足测图的要求，在测区内部布设了30个图根控制测量点，用于宗地界址点的采集及房屋面积的量算。图根控制点坐标是由城市I级控制点经解算参数传算过来。经检核，图根控制点满足测图的要求。
图根控制点分布图
GPS-RTK图根点坐标成果表
序号
点号
纵坐标（X）
横坐标（Y）
备注
1
TQ001
2
115.34459843
434102.069
312612.563
0.000
0.002
GTQS002
采用
39.58242859
115.34447150
434068.399
312202.132
-0.001
-0.006
GTQS003
采用
39.58417540
115.34338721
433815.774
312743.132
6.02
6.02
<空>
<空>
村集体
面
1288.902
13.51
6.94
1
6.94
6.94
棚房
<空>
5.2
5.2.1控制测量
1、首级控制测量
本次控制测量工作，本单位通过北京测绘设计院的BJ-CORS系统在测区范围周围布设了3个城市一级控制点，并在周围喷涂了记号，现场做了相应的点之记。
城市I级控制点分布图
测区周围5个检核点分布图
检核点坐标检查表
点号
序号
X7（m）
Y7（m）
Xbj（m）
Ybj（m）
Dx（m）
Dy（m）
平面误差（m）
1
312828.468
433794.094
312828.448
433794.073
-0.020
-0.021
0.029
2
312781.979
433730.870
312782.000
面
1278.094
78.39
154.66
1
154.66
154.66
村集体
<空>
村集体
面
1274.818
129.11
977.57
1
977.57
977.57
村集体
<空>
村集体
面
1276.256
157.18
1329.75
1
1329.75
1329.75
村集体
<空>
村集体
面
1276.922
11.63
6.02
1
序号
内容
说明
1
坐标系统
北京地方坐标系
2
控制测量
BJ-CORS，一、二级控制点
3
界址点/楼角点精度
中误差：明显点：5cm；隐蔽点：7.5cm；房角点：图上0.5mm
4
采集方式
BJ-CORS、RTK、全站仪方式
三、
3.1
1.全面准确查清我区试点村庄内部宅基地、其他乡村集体建设用地、村庄以外零散分布宅基地的实际位置、用地范围、土地利用现状、土地使用人现状、地上房屋等建筑物、构筑物基本情况，研究分析农村宅基地使用管理中存在的各类问题。
两检一验：
1、过程检查
作业组自检、互检，项目部质量专检
2、最终检查
质检部对项目部提交成果进行专检
3、质量验收
检查比例：
自检、互检，内业100%检查，外业检查20%
专检，内业100%检查，外业检查10%
审核：内业100检查，外检5%
4.3
对项目实现质量奖惩制度，项目实现积分制，按时、按质完成项目，积分奖励，包括：优秀、良好、合格、不合格（整改必须合格）等，积分60-120分。分数作为项目绩效计算依据。
XX镇XX村宅基地及房屋产权来源与现状调查项目
质检报告
XXXX有限公司
二〇二二年十一月
一、
为全面准确查清XXXX区试点村庄内部宅基地、其他乡村集体建设用地、村庄以外零散分布宅基地的实际位置、用地范围、土地利用现状、土地使用人现状、地上房屋等建筑物、构筑物基本情况，研究分析农村宅基地使用管理中存在的各类问题，北京市规划和自然资源委员会XXXX分局按照《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）文件精神组织开展了《XX镇XX村宅基地及房屋产权来源与现状调查项目质检报告》。
XX村52号
200.68
（1）
97.36
1989年
是
无危险点有危险点局部危险整体危险
一户两宅
（2）
16.91
1989年
（3）
13.13
1989年
（4）
26.74
1989年
4
110XX107001JC01514
XX村32号
458.37
（5）
26.26
1972年
是
无危险点有危险点局部危险整体危险
一户两宅
XXXX有限公司承担了该项目工作。
该项目自2021年11月开始至2022年12月结束，本次XXXX区XX镇XX村农村村庄地籍调查试点村共设立了68宗地，面积：2129.94平方米。其中宅基地使用权宗地60宗地，面积：14602.25平方米；村集体建设用地使用权宗地8宗，面积：4967.69平方米。调查房屋269幢，面积：8870.59平方米，详细记录了每一幢房屋的实际状况。
8.82
4.47
1
4.47
4.47
棚房
<空>
<空>
面
1288.236
22.48
27.74
1
27.74
27.74
棚房
<空>
村集体
面
1291.28
25.72
39.22
1
39.22
39.22
<空>
<空>
村集体
面
1286.508
61.20
168.55
1
168.55
168.55
<空>
<空>
村集体
面
1281.76
10.94
7.14
1
7.14ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
7.14
<空>
<空>
村集体
面
1283.844
26.61
26.62
1
26.62
26.62
<空>
<空>
村集体
面
1278.31
102.79
379.42
1
379.42
379.42
村集体
<空>
村集体
面
1276.168
99.48
312.59
1
312.59
312.59
村集体
<空>
村集体
6.宅基地及房屋取得时间为相关行为发生时间。
7.一户一宅情况为在本村是一户一宅或一户多宅。
8.备注为其他需要说明的情况。
XX镇XX村集体建设用地调查情况表
房屋所有权人
Shape *
Elevation
Shape_Length
Shape_Area
FWCS
占地面积
建筑面积
备注
隶属宗地号
<空>
面
1287.998
（8）收集属地村最新的正射影像图、数字线划图、地形图、土地利用现状图、地籍区及地籍子区划分成果、权属界线成果、年度土地变更调查数据等；
（9）其他权属来源资料。
经两级检查，该资料整理情况无误。为下一步核实、现场测量提供了数据依据。
XX镇XX村宅基地及房屋产权来源与现状调查情况（公告）表
序号
宗地代码
调查使用人
59.39
99.82
1
99.82
99.82
<空>
<空>
村集体
面
1283.728
32.39
64.94
1
64.94
64.94
<空>
<空>