共有产权住房制度实践的国外模式分析
住房是人类生存发展的必备物质条件
住房是人类生存发展的必备物质条件。
胡锦涛总书记在党的十七大报告中将“住有所居”与“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养”一起，作为保障和改善民生的重大举措，向世人展示了和谐社会的新图景。
实现“住有所居”的目标，需要在总结我国住房制度改革实践的基础上，广泛学习借鉴国际经验和成功做法，推进保障性住房体制机制的不断创新。
从重庆实践看，大规模建设公共租赁住房，是完善城市住房保障体系的重要途径。
一、住房制度由“单轨制”转变为“双轨制”的必要性新中国成立以来，我国城市住房制度经历了一个由计划分配到市场供给的过程。
计划经济时期，实行单位公房和政府公房为主的分配体制，完全排斥市场机制的调节作用，造成住房供应严重短缺，城市居民住房普遍困难。
改革开放以来，我国住房制度逐步实行了市场化改革，住房实物分配逐渐被货币化分配所代替，大量存量住房按房改价出售，同时，商品房的供应占比逐步提高，使老百姓的居住条件得以较大改善。
福利房货币化分配受益者大多是计划经济时代参加工作的老职工，上世纪七八十年代后出生的群体不得不在房地产市场购买商品房。
尽管近些年通过廉租房、经济适用房以及危旧房、棚户区、城中村改造安置房、农民工公寓等供应形式，使一部分低收入群体有了住房保障，但保障面不到总人口的10%，事实上形成了住房供应主要靠市场来解决的“单轨制”。
新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”则被排斥在现有体制之外，既得不到保障性住房的覆盖，短期内也买不起商品房，这部分群体约占住房需求总量的20%以上。
实践证明，无论完全由政府保障，还是完全由市场调节，单轨的供房体系都存在制度缺陷，难以满足绝大多数社会成员的住房需求。
居住权是人的一项基本权利，住房也不同于一般商品，它兼具商品和保障的双重属性。
即使欧美发达国家也不是单纯依赖市场供应住房，仍有相当一部分人居住在政府提供的公共住房。
实现“住有所居”目标，应该跳出单纯的市场思维，既要借助市场这只“看不见的手”推动中高端商品住房的合理配置，又要用政府“看得见的手”建保障性住房托底，实行城市住房供应的“双轨制”。
农村宅基地“三权分置”的实现模式及保障措施分析
农村宅基地“三权分置”的实现模式及保障措施分析*◎林宣佐1 王光滨2 郑桐桐2 王颜齐2 摘 要：进行农村宅基地改革是促进我国新时代农村建设、带动农民增收致富的崭新突破口。
建立并完善宅基地“三权分置”制度，增加农村宅基地利用价值，缓解城镇建设用地紧张局势，是目前全国农村土地制度改革中亟待解决的关键问题。
本文以目前全国农村宅基地利用现状着手，基于国内现已开展的宅基地改革试点经验和实践效果，结合对全国不同地区实地调研以及官方相关数据，探讨农村宅基地改革中“三权分置”的有效实现模式及配套保障措施。
关键词：农村宅基地；宅基地流转；三权分置；流转模式2018年中央“一号文件”文件将宅基地“三权分置”制度构想在乡村振兴战略框架中进行部署，提出要做好农村宅基地确权工作，积极探索宅基地合理退出机制和利用途径，切实推进农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度实施。
目前国内城市建设用地日趋紧张与农村宅基地的大量闲置之间的矛盾日益凸显，因此亟须探索并建立宅基地的合理利用机制，激发宅基地的财产价值，以缓解城市用地紧张。
一、现阶段我国农村宅基地的利用现状（一）一户多宅、超标超占现象突出，农村宅基地闲置比例较高现行农村宅基地制度下，农民可以通过法定程序申请获得，且宅基地具有永久性和无偿性的属性，一户多宅现象普遍；同时由于宅基地管理缺失，农村宅基地面积、建造位置等混乱局面也时有发生。
根据实地调研数据，目前多数农村常住人口中51-65岁所占比例较高，部分地区高达66.7％，近80％的年轻劳动力一年待在家里的天数不超过一个月，这就使得大部分宅基地处于空置状态，造成农村土地资源的极大浪费。
（二）缺乏合理的宅基地退出机制，农户参与热情不高由于针对农业转移人口的城市公共服务和社会保障严重不足，且农村宅基地实行无偿退出以及货币和房屋等补偿方式，补偿标准偏低，且对于宅基地退出后产生的宅基地发展权收益，很少甚至没有与农户共享。
农户生活大多没有稳定的收入来源，宅基地退出之后更容易出现住房、落户等一系列问题，因此出于对未来生活的担忧以及乡土情结的影响，大多数农户不愿意将闲置的宅基地退出。
荷兰社会住房的租赁管理经验借鉴
1.2 社会住房的配租方式 1.2.1 二战后到 20 世纪 90 年代：以需求为基础的配租方式
二战后， 荷兰政府明确社会住房的分配属于地方政府事务， 并允许地方政府根据当地情 况确定配租方式。在一些城市，政府规定所有的申请者都必须进行登记，并列入政府轮候名 单，根据其轮候时间和特定需求进行配租。而在另一些城市，住房协会优先向自己的会员配 置，而将其他空置的社会住房向政府轮候名单上的申请者配租。 这一阶段，通常采用根据申请者需求迫切程度（例如残疾人、有医疗服务需求、过长的 通勤距离、 现有住房面积过小或离婚等） 和轮候时间进行打分的方式， 并最终确定配租顺序。 申请者为了尽早获得配租， 会提出各种各样的理由来争取获得较高打分。 而住房协会在决定 社会住房配租顺序中拥有较多权利，其配租的公平性往往遭到质疑。 此外， 还有相当数量的申请者只是为了增加一种住房选择的可能性， 而在轮候过程中往 往已通过其他途径获得了住房，因而在实际操作中，很多配租的社会住房遭到申请者拒收， 降低了配租效率。 总体来说，这一阶段社会住房的配租方式被认为是低效和不够透明的。
则不需要居住许可。 获得居住许可的条件各城市均自行进行规定， 一般包括： 需要在该城市或地区工作或学 习（经济联系的要求） ，需要已经在该城市或地区居住（社会联系的要求） ，申请的住房需要 与家庭收入和家庭规模相适应。 在一些城市， 并不是所有申请社会住房的人都需要满足获得居住许可的条件， 例如长期 失业者、严重残疾者、领取养老金的人和难民等无需满足上述条件就可以获得居住许可。
2012 年荷兰各类住房住户家庭收入分布
2 万-4 万欧 元 4 万-6 万欧 元 6 万-8 万欧 元 8 万-10 万欧 元 >10 万欧元
资料来源：参考文献[3]
连云港市建立多层次住房保障体系的实践与思考
１ 政策 推动 ， ． 建立 满足 不 同需求 的多层 次住 房 保障体 系 市政 府先 后 出台 了 《 连云 港市 市 区廉租 住房 建 设租赁 管理 办法》 云港 市市 区城 镇廉租 房 、
货 币配租 和 公房租金 减 免实施 办法》 （ 、（ 连云港 市 经济 适用住 房 管理暂 行办 法》 《 云港 市市 区共 、连 有产权 经济 适用 住房 实施细 则 （ 试行） 、 人才 安 》（ （
人 员 对 全 市低 收 入 家庭 住 房 状 况 进 行 了认 真 细 致 的调 查 摸 底 ， 此 基 础 上 ， 在 结合 我 市 城 市 发展
规 划 ， 定 了 ￣０ ７ ２ １） 制 ２ ０ － ０ 年连 云港 市 解 决城 市 ｏ ）
会各 界 的关心 支持 。 几年 ， 人大 代表 、 近 市 市政 协 委 员多 次对 全 市保 障性 住房 情况 进 行视 察 ， 我们 认真 听取 他们 提 出的指 导意 见和 建 议 ， 断 完 善 不 廉租 房 、 经济 适 用 房 实 施 制 度 ， 实现 了保 障 性住
为 全市 引进 的 高层 次人 才 建设“ 人才 安置 房 ’０ ＇０ ３
的 ６ ２ ％ 降到现在 的 １ ２ ．４ 下 ． ％。目前 ， 全市 已初步 建立 起 了 以经 济适用 住房 和廉 租住 房为 重 点， 人 才 安置房 、 限房 、 资建 房 为补充 的多 形式 、 两 集 多
在销 售价格 上 ， 实行 政府 定价 。由于管理规 范 ， 到
目前 没有 因为分配 不 公受 到投 诉 。
置 房 申购 管 理 实施 意 见 》 等 政 策 文 件 。 国发 ［０ ７ ２ ２ ０ ） ４号文 件 出 台后 ， 根据 该文 件 精 神 ， 结合 本 市 实际 ， 经济 适用 住房和 廉租 住房 管理 办法 对 进 行 了修 订 ， 出台 了 《 区廉 租 住房 保 障 办法》 市 、 《 区 经济 适 用 住 房 管 理 办 法》 ２ ０ 市 ，０ ９年 制 定 了 《 区“ 限 ” 申购 、 售 实 施细 则》 为全 市住 市 两 房 销 ，
国外住宅优秀案例
国外住宅优秀案例国外住宅优秀案例：1. 纽约的“高线公园”：这是一个以废弃的高架铁路改造而成的城市公园，其下方的建筑则被改造成了住宅楼。
这种创新的设计使得居民可以在城市中心享受自然环境，提供了一个独特的居住体验。
2. 日本的“蚕室住宅”：这是一座位于东京的住宅建筑，以其独特的外观设计而闻名。
建筑师采用了大量的玻璃和金属材料，使得整个建筑看起来像是一只巨大的蚕茧。
内部空间布局合理，充满了现代感，为居民提供了舒适的居住环境。
3. 挪威的“瓦伦住宅”：这是一座位于奥斯陆的住宅项目，它采用了全木结构和大面积的玻璃幕墙，使得室内空间与室外环境完美融合。
该住宅项目还配备了太阳能发电系统和雨水收集系统，实现了可持续发展的目标。
4. 新加坡的“树屋住宅”：这是一座位于新加坡的住宅项目，以其独特的树屋设计而闻名。
每个住宅都建在大树上，通过吊桥连接起来。
这种设计不仅提供了独特的居住体验，还最大程度地保护了周围的自然环境。
5. 荷兰的“水上住宅”：这是一座位于阿姆斯特丹运河上的住宅项目，屋顶由荷兰特色的草皮覆盖，使得整个建筑与周围的自然环境相融合。
住宅内部采用了现代化的设计，提供了舒适的居住空间。
6. 澳大利亚的“海景别墅”：这是一座位于悉尼海滩的别墅，通过大面积的玻璃窗提供了壮观的海景视野。
别墅还配备了私人游泳池和花园，为居民提供了休闲娱乐的场所。
7. 加拿大的“山间别墅”：这是一座位于不列颠哥伦比亚省的别墅，建在山坡上，周围被浓密的森林环绕。
别墅的设计采用了大量的木材和玻璃，使得居民可以在舒适的环境中欣赏到壮丽的自然风景。
8. 法国的“城堡别墅”：这是一座位于法国南部的城堡别墅，建于18世纪，具有悠久的历史和文化底蕴。
别墅内部装饰豪华，保留了古老的建筑风格，为居民提供了独特的居住体验。
9. 德国的“生态住宅”：这是一座位于柏林的住宅项目，以其绿色建筑设计而闻名。
住宅采用了太阳能发电系统、雨水收集系统和可回收材料，实现了能源的可持续利用。
共有产权的起源_分布与效率问题_一个基于经济学文献的分析_韩文龙
云南财经大学学报2013年第1期(总第159期)理论探讨共有产权的起源、分布与效率问题———一个基于经济学文献的分析韩文龙a，刘灿b(西南财经大学a．经济学院;b．马克思主义经济学研究院，成都611130)摘要：自Ostrom获得2009年诺贝尔经济学奖后，以共有产权为基础的公共池塘资源，如共有的农业灌溉系统、居民区的绿地和共用设施等资源的治理问题成为国内外学者关注的热点。
公共池塘资源存在的主要制度基础是社区共有产权。
共有产权与科斯、阿尔钦、德姆塞茨和威廉姆斯为代表的新制度经济学家提倡的私有产权不同，是一种需要被人们再认识的产权制度。
共有产权的起源、分布以及与资源配置有关的效率是怎样的?国内外学者很少做出系统性论述。
为此，通过回顾国内外学者关于共有产权理论研究的文献，并在文献梳理的基础上分析共有产权存在的原因、状态分布和效率问题，提出产权和共有产权的分布密度概念，并进行较为完整的论述。
关键词：产权;共有产权;分布密度;资源配置效率中图分类号：F014.1文献标志码：A文章编号：1674－4543（2013）01－0015－09一、引言Ostrom和Williamson分享了2009年的诺贝尔经济学奖。
Ostrom（1985，2000）的主要贡献是提出多中心公共治理理论，［1 2］主张通过自治制度来治理公共事务或公共资源。
①她认为物品不仅可以划分为私人物品和纯公共品，以及俱乐部产品，而且在现实世界中还存在着一种未被人们认识的准公共品———公共池塘资源（Common－pool resource）。
正如Ostrom（1990）所认为的那样，公共池塘资源是一种人们共同使用整个资源系统但分别享用资源单位的公共资源，在这种资源环境中，理性的个人可能导致资源使用拥挤或者资源退化的问题。
［3］公共池塘资源主要是以共有产权（Common property or Communal property rights）为基础的，但是也存在一些国家产权或者是私有产权，即公共池塘资源可以由社区集体、私人和国家等主体提供或者实施治理，其效用的发挥主要依赖于有效的和可持续的治理制度安排。
公共物品产权问题的实证分析与政策建议
种物 品 ， 他人 即可“ 便车 ” 其 搭 而共 同消 费 ， 且可 能设法 不去 提供这 种物 品 ， 只待他人 提供后 顺便享 用 。 这样 ， 大家 就都寄 希望 于他人 行为 ， 而最终 将无 人行 为 ， 于是产 生公 共 物 品供 给 不足 无 法满 足 实 际需
要、 资源配 置效率 低 的情 况 。
关 键 词 ： 公 共 物 品 ； 权 ； 离度 ； 注 值 ； 策 产 疏 关 政
中图 分 类 号 ： ９ ３ ２ Ｄ ２ ．
文 献 标 识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ：６ ３ ８ Ｘ（ ０ １ ０ １ ７ —５ ２ ２ １ ）４—０ ８ —０ ０４ ４
一
、
公 共 物 品 及 其 特 征
征 。因为具 有公共 性 的资源 或物 品必然带 来“ 部效 应 ” 搭便 车” 外 和“ 问题 ， 供 公共 物 品 的私 人成 本 提 和社会 成本 、 私人 收益和社 会 收益 之 间发 生偏 离 ， 得 私 人 生产 者 不愿 意或 者 没有 能力 提 供公 共 物 使 品 ， 能实 现社会 资源 的最 优 配置 ， 场 调节 机 制 将会 失 灵 ， 以 ， 不 市 所 传统 上 是 由政府 提供 或政 府 保 护
假 设一 个经 济社 会 ， 口总数 １ ０万人 ， 同拥 有该 社会 所属 的公共 设施 （ 共财 物 ） 如果 以字 人 ０ 共 公 ， 母 Ｄ来 表示“ 个人 与财 物 的疏离 度” 用来 描述 在 一个共 同拥 有 某 一财 物 的社 会 群 体 中个 人对 财 物 的 ， 疏离 程度 ， 将 Ｄ规定 为 Ｄ＝１ 并 一１
徐世 军
（ 津机 电职 业技 术学 院 ， 天 天津 市 ３ ０ ３ ） ０ １ １
共有产权制度是解决经济适用房现有困境的最佳选择吗？
关媒体记者透露——未来的经 济适用房很可能将由 和购房者共享产权 据悉 ，目前北京市对经济适用房政簧茹无新的调整
．
力的人群 ． 住房问题 由其 自行解决 ． 国家用住房公静 给予支持； 对于中下等收入的人群 ． 我国政府采取篓
用房 制 度 ． 含 两 大优 惠 政 簧 ： Ｉ建 设 用 地 由国 家 包 （）
住房 完全 由个人 解决
存 在 极 太 困难 ． 者 说 或 是 不 可 能 的 ， 廉 租 ， 坚
持 经 济适 用房 的 双重 性
制 度有有 其 自身的硬
伤 ： 方 面 ． 是 最 主 一 也 要 白 是 房 源 短 缺 及 资 勺 金 不 足 ， 国城 镇 存 在 我
弃． 经济 适 用 房共 有 产权 制 度就 是 一个 可 以在 很 大程 度 上
阶层 的比重与其稳定性直接 关系到社会 的安定
面 建设 小 瘴 社 会 的 一 个 重 点 就是 扩 大 中 阁阶 层 的 比 重 因此 ， 国经 济 适 用房 政 策 可 以满 足 中 低收 人 家 庭 需 要 ． 我 提 升 中 低阶 层 的生 活 质量 其提 供 社会 保 障 为 按 照世 界
这 一政 蓑主 要是 针 对那 些 既 买不起 经 济 适 用房 、 ； － Ｇｇ 廉 租 房政 策 的“ 夹０ 层 ” 庭 家
在“ 共有产权” 模式下． 具有经济适用房购买资格但无
能 力 购买 的 家庭 ． 以按 资 金 多少 一 次性 昀 买经 济 适 可
的 部 分 产 权 ， 下 产权 则 归政 府所 有 ． 叶 应的 房 产 余 所
维普资讯
“ 有 产权 ” 将政 府 用于 建房 的 财政 性 支出（ 共 是 主要 包
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（ 二）信贷创新模式
通过信贷 机构金融 创新 ．降低信 贷 门槛或信贷 成本
来 换 取 一 定 的 住 房 资 产 增 值 收 益 ，也 称 为 股 权 化 贷 款 （ｈｒ － ｑ ｉ Ｍ ｒａｅ ， ＳＭ） Ｓａ ｄ Ｅｕｙ ｏ ｇｇｓ Ｅ 。这 一模 式 是单 一 的购 房 ｅ ｔ ｔ
一
般 出售 时须 经 公 司 管理 委 员会 批 准 ，对 买 受
人进行一定的考察 ，但对 出售价格并不 限制。
这 类共 有 产权 住 房 是 单一 的 购房 人 与其 他 购 房
人群体之间的产权共有 。所属住房资产面向整 个潜在市场开放 ．投 资人按产权 比例获得所有 市 场增值收益 。 这一模式 早在 １ 世 纪末就开始 出现 ．并 ｇ
啦
＿
产折旧的潜在亏损等 因素 ，一般金融机构分得的收益 比例
会 高 于前 期 本金 支 付 的 比例 。如 在 买 房 阶段 ，金 融机 构 为 购 房 人 支 付 了 ２％ 的价 款 ，在 住 房转 让 后 ，金 融 机 构 除 ０ 了收 回本 金 ，还 可 获 得 ４ ％ ～ ６ ％ 的增 值 收 益 。这 类 信 ０ ０
一
信贷模 式 ，第二阶段 是 ２０ 年 以后 ，金融机构对融资结 ０６
一
、
市场化共有产权 住房
果进行 了优化 ，避 免了风 险过度积聚 。
１
．
从 产 权 主体 的 角度 看 ，美 国 的共 有产 权 制度 可 以 分为 两大类 ： 一是 以购 房 人 互助 、形成 股 份 制合 伙人 购 买 住房
上 海 房地
共有产权住房制度实践的
国外横式分析
文佳 ／ 华
所 有购房人投资成立一个合伙公司 ，以公 司名义申请贷款购买 （ 整栋或一批次 ）住房。 每个购房者并不持有单套住房产权 ，而是持有
该公 司的股份 。对具体 的居住 、出租 、转让 、
抵押等行为通过 “ 公司章程 ”确定 。住房不能 以单套形式转让 ，只能以股权出售方式进行。
一
＿ 工 海 房地
二 、保障性 共有产权 住房
保 障性 共 有产 权住 房 ，是 指政 府 作 为住 房 的产 权 人之
、
与居民 （ 团体 ）共 同持 有 住 房 。有 时 ，市场 化 的信 贷
机构也作为债 权人参与融资 ，形成政府 、信贷机构 、居民
三 方之 间的产 权关 系 。 （ ）限 制合 同住 房 （ｅｄ Ｒ ｓｉｅ ｏ ｓ 一 Ｄ ｅ－ ｅｔｃ ｄ Ｈｍｅ） ｒｔ 政 府 以 投 资股 份 或 者提 供 优 惠 信 贷 的方 式 分 享住 宅 权
在上个世纪发展到比较成熟的阶段。进入上世 纪 ７ Ｏ年代后 ，这一模 式在提高全 国住房 自有 率上发挥的功能逐步缩小。
介于租赁权与完全产权 “ 中间地带 的共有产权制度 ． 在许多发达国家已经有数十年的历史 。美国、 瑞典 、 英国、 加拿大、 新加坡等国的共有产权制度都已发展成熟 。其中，
所持有的产权 比例随时间以固定比例降低 。 对购房者而言 ，
这一模式的年均资金 成本与时间无关 ，因而信贷者延迟还 款 的激励问题得到 了解决 。更重要 的是 ，购房人内部 收益 率随着时间增加而减 小 ．能够促进贷款者提早还款 ．具有 降低整体金融风险 、促进信贷收回的功能 。 （ ）综合分析及借鉴 三
人与社会化金融机构之间的产权共有 ， 通过信贷合约确定 ， 购房人与金融机构在产权转让环节对收益进行分配 。
创新逐步发展成住房保障模式 ，是一个 自 下 而 上 ” 的发展过程 具有高度 的多样性 、 灵活性 。而瑞典、英国、
加拿大等国则 以一种或几种模式为主 ，在统一性上弱于新 加坡 ，在多样性上弱于美 国。本文主要 以美国共有产权制
１
．
从政府扶持方式 看 ，又可 以分 为两类 ： 一是股权式 ， 是指在购房阶段政 府通过提供部分购房资金形成股份 ．与 购房人一起共同持有该住房 ； 随着该住房的上市 ，政府按 事前约定 的比例与购房人一起分享收益。二是债权式 ，是 指政府前期 以提供信贷方式进行扶持 ，随着该住房的上市 套现 ，政府一并收回本金与利息 。 ２ 封闭式 ： ． 限制转售对象与价格
度为 考 察对 象 ．同时 关注 其他 相 关 国 家 的概况 。
这 一 模 式 主要 经 历 了两个 发 展 阶段 。第 一阶 段 是
１ｇ－ ０ ５ ， ５ ２０ 年 其融资结构设计相对简单 ， ｇ 因此风险较大 。
一
方面带来 了住房 自有率从 ６ ％ 到 ６％ 的大幅提高 ； ５ ９ 另 方面也带来 了 ２０ 年次 贷危机 的隐患 。为 了优化这一 ０７
贷具有融资成本随时间降低 、内部收益率随时间增加 的特 征 ，会激 励购房人延迟还贷或转让住房 。对投资者而言 ，
其预 期 风 险会 不 断增 加 ，甚 至 面 临迟 迟 无 法 兑现 的 困境 。 随 着 ２０ ０ ５年 后 美 国 信 贷 资 源 逐 步 收 紧后 ，住 房 次 贷 的 问
益 、降低购房人负担 ，使 中低收入居 民得以承受 。 １ 开放式 ： ． 不限制转售对象 价格
题就逐步显现 出来 。
２
．
第二阶段 ： 可变比例收益
开放 式的限制合同住房允许购房人在满足一定居住年
限后 ．直接 将 房 源 上市 。
近几年来股权式信贷采取 了可变比例 的模式 ．购 房人
的形 式 二是 以购 房 人 与信 贷 机构 形 成产 权 共 有 。 （ ） 房 人 互助 模 式 一 购
４４ Ｓ ｐｅ ｅ ２ １ ｅ ｔｍｂ ｒ ０ １
第一阶段 ： 固定 比例收益
早期的股权收益分配模式是金融机构提供一定比例 的
本 金 ，这 部 分 资金 不 支付 利 息 ．但 需 在住 房 转让 环 节按 比 例 取 得增 值 收益 。 由于获 得 收 益 的时 期不 确 定 性 、住房 资