某房地产逆势营销案例讲解(ppt 66页)
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某房地产营销推广策略(ppt 65页)
某房地产营销推广策略(ppt 65页)
本报告的思路及框架
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
2013年营销目标：
• 项目实现销售270套，销售金额2.4亿；
• 通过2013年的营销工作建立项目在市场的口碑及影响力
。
【销售目标曲线图 】
第1、2批房源 共计消化270套
2013.11.2
第1批房源 2013.12.7 消化210套
2013.11.30 第1批房源 推出约260套
第2批房源 140套
至2013年 年底
说明：由于下半年蓄客时间较短、销售任务紧急，必须保证充足的房源供应量。 预估推售400套，经初步推算成交率达到70%即可完成任务。
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
项目区 位分析
本项目位于新城区昆仑大道北，秦郡路与峨眉路交汇处， 大龙湖正北岸直面湖景，大龙湖环湖居住区与政务区与商 务区三大热点板块交汇的显赫区位。
奥邻花园 项目动态：暂未销售，奥邻花园接待中心于7月20 日正式对外开放。 推广情况：已全面铺开，网络、巡展、派单、户 外、都市晨报整版硬广 等。
绿地泊林公馆 项目动态：暂未销售， 推广情况：未进行全面推广，8月初将在天策楼市 做硬广宣传。
绿地泊林公馆
价格待定
本案
奥邻花园 价格待定
万福世家 价格待定 中锐星尚城 价格待定
本报告的思路及框架
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
2013年营销目标：
• 项目实现销售270套，销售金额2.4亿；
• 通过2013年的营销工作建立项目在市场的口碑及影响力
。
【销售目标曲线图 】
第1、2批房源 共计消化270套
2013.11.2
第1批房源 2013.12.7 消化210套
2013.11.30 第1批房源 推出约260套
第2批房源 140套
至2013年 年底
说明：由于下半年蓄客时间较短、销售任务紧急，必须保证充足的房源供应量。 预估推售400套，经初步推算成交率达到70%即可完成任务。
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
项目区 位分析
本项目位于新城区昆仑大道北，秦郡路与峨眉路交汇处， 大龙湖正北岸直面湖景，大龙湖环湖居住区与政务区与商 务区三大热点板块交汇的显赫区位。
奥邻花园 项目动态：暂未销售，奥邻花园接待中心于7月20 日正式对外开放。 推广情况：已全面铺开，网络、巡展、派单、户 外、都市晨报整版硬广 等。
绿地泊林公馆 项目动态：暂未销售， 推广情况：未进行全面推广，8月初将在天策楼市 做硬广宣传。
绿地泊林公馆
价格待定
本案
奥邻花园 价格待定
万福世家 价格待定 中锐星尚城 价格待定
房地产案例分析 ppt课件
中午，售楼部进来一男一女两个客户，经过简单的沟通了解到客户在附近住，想购买办 公楼自己用。做了大概的介绍之后带客户到工地参观，但由于现在所剩房源较少，没有什么 可以挑选的余地，客户感觉不太满意。在看的过程中了解到客户以前在我们这边排过号，但 是后来由于当时没有下定决心就放弃了。证明该客户今天过来肯定是有着非常强的意向，于 是马上向其介绍了我们的其他的楼栋，并提出带其到楼上看样板间。
ppt课件
11
案例启示
案例启示： 1、在购房行为中，我没有弄清楚郝先生对决策的影响力有多大； 2、在几次回访中，给客户传达的信息没有真正发挥作用，向客户施加的压力不够； 3、客户对房子只有8分满意，没有弄清楚她的不满在哪里，因此，涨价和取消优惠对客户
没能形成影响。
ppt课件
12
案例四：认清需求 合理引导 珍惜前期客户资源
2、我们要守信，同时也要要求客户守信，合同、定单是我们和客户行为的基础，在客户 出现违约的情况下，我们要有理、有据地提出我们的要求，避免造成我们的损失和被动。
ppt课件
6
案例二：什么是物超所值
3月15日的下午，32岁左右的一位男士走进售楼处，看穿着是比较讲究的，进来只是说想 了解了解，我就给他进行了全面的讲解。沟通的过程中知道他是平顶山农行的，今天来项目 附近办点事，顺便想了解了解，具体也没什么想法。我们就比较轻松地聊房地产行情，郑州 这边的市场，还聊其他楼盘，整个过程没有太多的功利性质，走时我给了他一份资料，当他 翻看时一不小心纸张把手指给滑破了，我一看流血了突然想到我的钱夹里放了一个创可帖， 于是我马上给客户拿出来，客户当时就表示很感谢我。走时我一直送到门口，客户说了句我 回家考虑考虑。
问胜于猜不能全依赖经验29但出忽意料的是他在第二天清晨来了还带来了两女一男是他的家人和亲戚也就是他的合伙购买者在看样板间的时候他们对打通的户型表现的很感兴趣在整个接待过程中最先来访的肖先生象向导一样给他们做了详细的介绍仿佛对产品进行了很详细的研究似的讲得津津有味当后来的客户对房子提出什么问题时他总是能说出一个解决的方案是一个标准的配合型客户
ppt课件
11
案例启示
案例启示： 1、在购房行为中，我没有弄清楚郝先生对决策的影响力有多大； 2、在几次回访中，给客户传达的信息没有真正发挥作用，向客户施加的压力不够； 3、客户对房子只有8分满意，没有弄清楚她的不满在哪里，因此，涨价和取消优惠对客户
没能形成影响。
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案例四：认清需求 合理引导 珍惜前期客户资源
2、我们要守信，同时也要要求客户守信，合同、定单是我们和客户行为的基础，在客户 出现违约的情况下，我们要有理、有据地提出我们的要求，避免造成我们的损失和被动。
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案例二：什么是物超所值
3月15日的下午，32岁左右的一位男士走进售楼处，看穿着是比较讲究的，进来只是说想 了解了解，我就给他进行了全面的讲解。沟通的过程中知道他是平顶山农行的，今天来项目 附近办点事，顺便想了解了解，具体也没什么想法。我们就比较轻松地聊房地产行情，郑州 这边的市场，还聊其他楼盘，整个过程没有太多的功利性质，走时我给了他一份资料，当他 翻看时一不小心纸张把手指给滑破了，我一看流血了突然想到我的钱夹里放了一个创可帖， 于是我马上给客户拿出来，客户当时就表示很感谢我。走时我一直送到门口，客户说了句我 回家考虑考虑。
问胜于猜不能全依赖经验29但出忽意料的是他在第二天清晨来了还带来了两女一男是他的家人和亲戚也就是他的合伙购买者在看样板间的时候他们对打通的户型表现的很感兴趣在整个接待过程中最先来访的肖先生象向导一样给他们做了详细的介绍仿佛对产品进行了很详细的研究似的讲得津津有味当后来的客户对房子提出什么问题时他总是能说出一个解决的方案是一个标准的配合型客户
某房地产项目营销策划方案(ppt 56张)
-合为基业 融创天下-
本 案
新区
7
规划前瞻
D1地块：
占地面积约24.7亩，退红后约19亩，预计占地面积13000m2 若建筑规划物业类型为11层高层（含1层商业），则预计容积率为2.5， 建筑面积：32500m2，其中，住宅建筑面积约：29000m2，商业面积约：3500m2 建筑密度：27%（或更低），绿化率：45%（或更高） 人车分离，设地下车库 规划示意例图：
-合为基业 融创天下-
16
（四）区域内交通状况 区域内主干道有贸易路、解放路、卫河路、道康路、 红旗路，区域交通出入比较方便。 ※ 解放路为贯穿县城南北的行政主干道，双向4车道，机 动车道总宽约15米，人行道两边各宽约5米，目前没有绿 化带。 ※ 卫河路路为东西主干道，双向4车道，机动车道总宽约 15米，人行道两边各宽约4米，目前没有绿化带。 ※ 由于是传统的中心城区，区域内大部分道路路况尚可， 但个别道路因年久失修，下雨积水严重。
本案
新区：
东南富，西北穷
环境较好，交通方便，居住氛围稍欠缺，但后 期反战潜力巨大，在售项目以多层、带电梯多 层和少量小高层为主，均价大部分在2200元 /m2以上，最高可达2500元/m2以上。
-合为基业 融创天下-
6
项目解读
本项目雄踞新老城区结合带，振兴路与文明路交汇地带，商业繁华、 配套成熟。该区域内集中了滑县较为知名的住宅楼盘，具有较大的投 资价值和居住价值，稀缺性强，升值潜力巨大。
-合为基业 融创天下-
时间轴线
1
项目解析
项目概览 区域背景 项目解读
市场认知
市场现状 供求关系 区域特征
营销策略
项目定位 营销策略 价格预期 推盘节奏
营销推广
本 案
新区
7
规划前瞻
D1地块：
占地面积约24.7亩，退红后约19亩，预计占地面积13000m2 若建筑规划物业类型为11层高层（含1层商业），则预计容积率为2.5， 建筑面积：32500m2，其中，住宅建筑面积约：29000m2，商业面积约：3500m2 建筑密度：27%（或更低），绿化率：45%（或更高） 人车分离，设地下车库 规划示意例图：
-合为基业 融创天下-
16
（四）区域内交通状况 区域内主干道有贸易路、解放路、卫河路、道康路、 红旗路，区域交通出入比较方便。 ※ 解放路为贯穿县城南北的行政主干道，双向4车道，机 动车道总宽约15米，人行道两边各宽约5米，目前没有绿 化带。 ※ 卫河路路为东西主干道，双向4车道，机动车道总宽约 15米，人行道两边各宽约4米，目前没有绿化带。 ※ 由于是传统的中心城区，区域内大部分道路路况尚可， 但个别道路因年久失修，下雨积水严重。
本案
新区：
东南富，西北穷
环境较好，交通方便，居住氛围稍欠缺，但后 期反战潜力巨大，在售项目以多层、带电梯多 层和少量小高层为主，均价大部分在2200元 /m2以上，最高可达2500元/m2以上。
-合为基业 融创天下-
6
项目解读
本项目雄踞新老城区结合带，振兴路与文明路交汇地带，商业繁华、 配套成熟。该区域内集中了滑县较为知名的住宅楼盘，具有较大的投 资价值和居住价值，稀缺性强，升值潜力巨大。
-合为基业 融创天下-
时间轴线
1
项目解析
项目概览 区域背景 项目解读
市场认知
市场现状 供求关系 区域特征
营销策略
项目定位 营销策略 价格预期 推盘节奏
营销推广
2015年房地产项目逆势开盘营销策划培训讲义教程PPT模板
专题讨论区：
为什么会出现出现开盘准备不足的情况？
பைடு நூலகம் 讨论与思考：
出现问题的时候，何种应对措施更为有效？ 即便遇到阻力，我们是否还可以做到更好？
案例一：营销·房地产
项目背景：
2015年4月初，项目在通州区域最为火爆的 时期亮相搜房网和房展会，但随即而来的4.15” 新政令通州市场骤然冷却，区域内项目零成交屡 见不鲜，市场大势令人堪忧。
——（项目策划经理）
案例一：营销·房地产
问题：甲方最先确定了广告公司，但产品信息和项目卖点并未进行梳理。 导致项目信息释放不明确，淡化了前期推广效果，影响蓄客。
启示3：营销推广必须能够形成持续的、全方位的信息释放。
项目沙盘
区域沙盘
户型模型
• 5月初到位
• 说明区位、交通状况 及周边配套
• 吸引不熟悉区域的客 户
项目一直无法在现场树立围挡。
对项目位置产生认知偏差
质疑项目未来升值预期
指示路牌/道旗
客户无论自驾或乘坐轨道 交通，都难以按图索骥找 到项目。
项目现场
周边环境
接近6环，周边地块均处于拆迁 或待拆迁状态，形势萧条。
1、周末启动看房班车集中前往现场 2、销售人员开车自带客户前往现场
案例一：营销·房地产
问题：筹备期长且市场环境遇冷，销售人员流失较多，团队不稳定。 启示6：销售团队的稳定在于信心的建立，收入不是唯一收获。
房地产项目逆势开盘营销策划培训讲义
地产痴人 2015年7月
概念界定： 专题中所界定的项目“开盘”指代的是五证齐全、可以同客户签订正式购房合
同并达成交易的情况。 本专题借鉴项目均以地产营销项目作为典型案例。
第一章 可能遇到的问题 第二章 对重点要素分析 第三章 经验借鉴与分享
超全!房地产精细化管理分析66页PPT
Байду номын сангаас
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
超全!房地产精细化管理分析
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
Thank you
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
超全!房地产精细化管理分析
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
Thank you
逆市下房地产营销案例分享
恒大宝的创新营销策略获得了行业 内的认可，为其他房地产企业提供 了参考和借鉴。
销售业绩
品牌知名度
客户满意度
行业认可度
恒大宝上线后，短时间内吸引了大 量用户注册，销售额也有显著提升 。
优质的服务和优惠政策提高了客户 满意度，客户投诉率也有所降低。
05
案例五：融创地产“融创 中国·天府之国”
项目背景
01
位于成都市核心区域，紧邻城市主干道和地铁线路，交通便利 。
02
周边配套设施完善，包括商业中心、医院、学校等，生活便利
。
项目定位为高端住宅区，目标客户为城市中产阶层和富裕家庭
03 。
营销策略
线上营销
利用社交媒体平台和房地产网站进行广告 投放，吸引潜在客户关注。
线下营销
举办楼盘推介会、房产讲座等活动，邀请 客户到现场了解项目情况。
个性化服务
针对不同客户需求，提供个性化服 务和定制方案，提高客户满意度和 忠诚度。
执行效果
提高了万科地产的市场知名度和品牌影响力，吸引了大量潜在客户的关注和参与 。
通过跨界合作和个性化服务，增加了客户粘性和客户满意度，提高了客户转化率 。
在市场下行的情况下，实现了销售额的逆势增长，为万科地产带来了可观的收益 。
营销渠道
项目通过多种渠道进行营销，包括线上平 台、社交媒体、户外广告等，扩大了品牌 知名度和曝光率。
产品特点
项目提供高品质的住宅和配套设施，注重 绿化和环境打造，吸引了年轻家庭和改善 型购房者的关注。
对当前房地产营销的启示
关注市场动态
在逆市中，房地产企业需要 密切关注市场动态和竞争对 手的策略，及时调整自身的 营销策略。
逆市下房地产营销案例分享
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三环内不再新供住宅用地，四环豪宅价值凸显。
宏观调控政策下的北京市场
北京豪宅市场降价求量
♣ 中化方兴旗下的地王楼盘金茂府，其周边区域均价为52994元/平方米，而金茂府的成交均价仅为45305元/平方米。 ♣ 北京市房地产交易管理网上的数据显示，倚山庭苑于6月17日进行预售，预售价在40709~54700元/平方米之间，但截至7月20日
市场下，看项目，项目定位
3.1外界对中海九号公馆的评价
2010年1月21日，以66.9亿拍得丰台区六圈A、B居住项目用地，其中A地块溢价率194.8%。 在地王光环下，媒体的评论： 调控磨去光环，中海地王被迫“贱卖” “中海地王劫：项目众多 被迫牺牲利润降低囤货”
业内对中海九号公馆的看法： 这些地王项目正面临着究竟是保价，还是保量的艰难抉择
中海九号公馆2010—20找突破
业绩骄人 深研客户
精准营销 注重实效
报告体系
1.宏观调控政策 2.宏观下的北京市场 3.市场下，看项目，项目定位
1.业绩骄人
荣登热销排行榜
2.推售节奏 3.客户定位
1.现场包装策略 2.三大营销手段
老客户答谢、圈层营销、节日营销
3.推广渠道选择
4.30北京细则
北京实施新国十条细则出炉，要求同一购房家庭只能新购买一套商品住房，金融机构根据房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化信贷和 税收政策。（细则更加细化明确。）
12.1预售款监管
北京市《商品房预售资金监督管理暂行办法》规定，预售资金全部存入专用账户，禁止开发企业直接收存预售资金；预售资金严格按工程节点支 取，地下结构完成、结构封顶、竣工验收等，于2010年12月1日实施。（导致开发商促销和快速推盘，12月入市的项目创全年新高）
1. 2012年以来，央行两次下调准备金率，释放出近1000亿流动资金； 2. 两次降息，传递出国家保持经济稳步增长的信号； 3. 房地产企业短期融资需求减弱； 4. 给豪宅市场带来机遇，同时让消费者重新树立房地产投资信心。
1.5 2012年北京土地政策
2012年3月6日，北京市国土局印发《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》显示，在"十二五"期间，三环内将原则上不再新增供应住宅用地， 四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地；北京还将严格执行土地节约集约利用的控制标准，住宅用地的容积率不得低于1。 五年内北京将供应住宅用地9300公顷，其中保障房共4800公顷，占比超过50%。
1.4 2012年存款准备金率连续下调
2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，大型/中小型存款类金融机构存款准备金率分别降为 20.5%/18.5%。 2012年5月18日 (大型金融机构)21.00% 20.00% -0.50% (中小金融机构)17.50% 16.50%。
，该住宅成交均价仅为39931元/平方米。
♣ 6月22日开盘的润景茗苑，预售价约为30529元/平方米，目前的成交均价也跌破3万元的高端定位线。
其中，2011年北京再现售楼处被砸，楼市出现断崖式下降
反差：
中海旗下的北京地王楼盘中海九号公馆为例，该项目周边区域的楼盘均价约30149元/平方米，而中海九号公 馆的成交均价为32749元/平方米。
3.2站在市场，看项目
3.2北京豪宅版图下，探寻中海九号公馆位置
北京豪宅市场分布小结： 北京豪宅市场竞争激烈，中海九号公馆并不在传统的豪宅区。区域位置并不被市场认同，位置劣势凸 显。
1. 2011年，史上最严厉调控政策出台，展现出国家经济转型的强信号； 2. 连续性的调控政策，体现出对抑制房地产过快增长的决心； 3. 限购、限贷等政策打击了房地产投机行为； 4. 房产税试点成调控政策亮点，是将来可延续性的房地产调控政策。
1.3 2011年存贷准备金率调整
存款准备金调整
至2011年9月，银行先后6次上调存款准备金率，最高达到21.5%，为此各大银行流动资金受到压缩，可用贷款额度减少。
(1)线上：媒体组合 (2)线下：DM直投
4.团队管理
PART1
In the China's harsh market environment， seek a breakthrough
于困境中，寻找突破
2010年、2011年在严峻的宏观调控政策下，房地产市场从2010年下半年开始转冷，一直持续到2012年，
促使中国楼市从年初的沸点转到年中的冰点； 限购、限贷政策的严格执行，抑制投资、投机需求，严重制约购房客户释放。
1.2 2011年 史上最严厉的调控政策
2月15日北京出台楼市调控15条细则 ① 外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准； ② 二套房房贷首付比例提高至60%，个人购房不足五年转手，将按照销售收入全额征税； ③ 开发商定价与成本差异过大将追责，暂不公布北京调控目标。 5月1日 北京市公布一房一价实施细则 •商品房销售中须标明每套房源的总价和每平米的单价； ①在售地下停车位面积和销售总价；物业服务内容和收费标准等，都要一一公示。 6月13日 商品房的定价受到来自北京住房和城乡建委的“行政管控” 京楼市现禁涨令行政管控升级，预售许可证成调控砝码。
在未来政策不明朗的情况下，房地产市场依旧形势严峻。
宏观调控政策
1.1 2010年宏观政策调控
10 国十一条
要求金融机构对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款比例不得低于40%，1.1倍。（北京楼市并未受到太大影响， 一季度房价仍然猛涨。）
4.17 新国十条
对首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%，二套房不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
存贷款基准利率调整
2011年，央行先后两次调整存贷款基准利率，房贷利率达到历年来最高水平。
首付比例上调 各大银行提高首套房首付比例，暂停贷款首付30%业务，调整至首付款40%，该政策间接抑制首套房人群。
1、金融政策频频调整，银根收缩，市场需求暂被抑制； 2、中小型开发公司面临重组危险，很多房企面临资金链断裂； 3、市场流动资金收缩，房产投资缩水。
宏观调控政策下的北京市场
北京豪宅市场降价求量
♣ 中化方兴旗下的地王楼盘金茂府，其周边区域均价为52994元/平方米，而金茂府的成交均价仅为45305元/平方米。 ♣ 北京市房地产交易管理网上的数据显示，倚山庭苑于6月17日进行预售，预售价在40709~54700元/平方米之间，但截至7月20日
市场下，看项目，项目定位
3.1外界对中海九号公馆的评价
2010年1月21日，以66.9亿拍得丰台区六圈A、B居住项目用地，其中A地块溢价率194.8%。 在地王光环下，媒体的评论： 调控磨去光环，中海地王被迫“贱卖” “中海地王劫：项目众多 被迫牺牲利润降低囤货”
业内对中海九号公馆的看法： 这些地王项目正面临着究竟是保价，还是保量的艰难抉择
中海九号公馆2010—20找突破
业绩骄人 深研客户
精准营销 注重实效
报告体系
1.宏观调控政策 2.宏观下的北京市场 3.市场下，看项目，项目定位
1.业绩骄人
荣登热销排行榜
2.推售节奏 3.客户定位
1.现场包装策略 2.三大营销手段
老客户答谢、圈层营销、节日营销
3.推广渠道选择
4.30北京细则
北京实施新国十条细则出炉，要求同一购房家庭只能新购买一套商品住房，金融机构根据房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化信贷和 税收政策。（细则更加细化明确。）
12.1预售款监管
北京市《商品房预售资金监督管理暂行办法》规定，预售资金全部存入专用账户，禁止开发企业直接收存预售资金；预售资金严格按工程节点支 取，地下结构完成、结构封顶、竣工验收等，于2010年12月1日实施。（导致开发商促销和快速推盘，12月入市的项目创全年新高）
1. 2012年以来，央行两次下调准备金率，释放出近1000亿流动资金； 2. 两次降息，传递出国家保持经济稳步增长的信号； 3. 房地产企业短期融资需求减弱； 4. 给豪宅市场带来机遇，同时让消费者重新树立房地产投资信心。
1.5 2012年北京土地政策
2012年3月6日，北京市国土局印发《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》显示，在"十二五"期间，三环内将原则上不再新增供应住宅用地， 四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地；北京还将严格执行土地节约集约利用的控制标准，住宅用地的容积率不得低于1。 五年内北京将供应住宅用地9300公顷，其中保障房共4800公顷，占比超过50%。
1.4 2012年存款准备金率连续下调
2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，大型/中小型存款类金融机构存款准备金率分别降为 20.5%/18.5%。 2012年5月18日 (大型金融机构)21.00% 20.00% -0.50% (中小金融机构)17.50% 16.50%。
，该住宅成交均价仅为39931元/平方米。
♣ 6月22日开盘的润景茗苑，预售价约为30529元/平方米，目前的成交均价也跌破3万元的高端定位线。
其中，2011年北京再现售楼处被砸，楼市出现断崖式下降
反差：
中海旗下的北京地王楼盘中海九号公馆为例，该项目周边区域的楼盘均价约30149元/平方米，而中海九号公 馆的成交均价为32749元/平方米。
3.2站在市场，看项目
3.2北京豪宅版图下，探寻中海九号公馆位置
北京豪宅市场分布小结： 北京豪宅市场竞争激烈，中海九号公馆并不在传统的豪宅区。区域位置并不被市场认同，位置劣势凸 显。
1. 2011年，史上最严厉调控政策出台，展现出国家经济转型的强信号； 2. 连续性的调控政策，体现出对抑制房地产过快增长的决心； 3. 限购、限贷等政策打击了房地产投机行为； 4. 房产税试点成调控政策亮点，是将来可延续性的房地产调控政策。
1.3 2011年存贷准备金率调整
存款准备金调整
至2011年9月，银行先后6次上调存款准备金率，最高达到21.5%，为此各大银行流动资金受到压缩，可用贷款额度减少。
(1)线上：媒体组合 (2)线下：DM直投
4.团队管理
PART1
In the China's harsh market environment， seek a breakthrough
于困境中，寻找突破
2010年、2011年在严峻的宏观调控政策下，房地产市场从2010年下半年开始转冷，一直持续到2012年，
促使中国楼市从年初的沸点转到年中的冰点； 限购、限贷政策的严格执行，抑制投资、投机需求，严重制约购房客户释放。
1.2 2011年 史上最严厉的调控政策
2月15日北京出台楼市调控15条细则 ① 外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准； ② 二套房房贷首付比例提高至60%，个人购房不足五年转手，将按照销售收入全额征税； ③ 开发商定价与成本差异过大将追责，暂不公布北京调控目标。 5月1日 北京市公布一房一价实施细则 •商品房销售中须标明每套房源的总价和每平米的单价； ①在售地下停车位面积和销售总价；物业服务内容和收费标准等，都要一一公示。 6月13日 商品房的定价受到来自北京住房和城乡建委的“行政管控” 京楼市现禁涨令行政管控升级，预售许可证成调控砝码。
在未来政策不明朗的情况下，房地产市场依旧形势严峻。
宏观调控政策
1.1 2010年宏观政策调控
10 国十一条
要求金融机构对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款比例不得低于40%，1.1倍。（北京楼市并未受到太大影响， 一季度房价仍然猛涨。）
4.17 新国十条
对首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%，二套房不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
存贷款基准利率调整
2011年，央行先后两次调整存贷款基准利率，房贷利率达到历年来最高水平。
首付比例上调 各大银行提高首套房首付比例，暂停贷款首付30%业务，调整至首付款40%，该政策间接抑制首套房人群。
1、金融政策频频调整，银根收缩，市场需求暂被抑制； 2、中小型开发公司面临重组危险，很多房企面临资金链断裂； 3、市场流动资金收缩，房产投资缩水。