论美国的土地发展权制度及其对我国的启示
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示 刘国臻 2013-4-9 9:36:24 来源：《法学评论》(武汉)2007年3期
内容提要：美国土地发展权制度取得了巨大成功。二十世纪中叶，美国在实行土地用途管制制度的基础上，设置了土地发展权，并通过土地发展权移转和土地发展权征购两种制度加以运作，具有注重效率、引入市场机制和土地发展权私权性的特点，对于我国目前土地使用性质改变而产生的发展性利益的分配和权利归属法律制度的构建具有重要借鉴价值。
关 键 词：土地发展权 土地发展权移转 土地发展权征购 作者简介：刘国臻，中山大学法学院副教授、民商法学博士后。 在美国，土地发展权已经成为一项可以与土地所有权分离而单独处分的财产权。自1968年和1974年美国分别建立土地发展权移转制度和土地发展权征购制度以来，土地发展权制度发挥了巨大作用。随着我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，城市化进程的加快致使土地使用性质改变，由此而产生的发展性利益分配和权利归属越来越成为人们关注的热点和难点问题。而我国现行的土地权利体系中还没有配置土地发展权。因而，探讨美国土地发展权制度的来源、运作、特点及启示，对完善我国土地权利体系的法制建设，落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策大有裨益。
一、美国土地发展权制度的来源 土地权利体系随着社会经济条件变化而不断丰富。二十世纪上半叶美国经济迅猛发展，城市化速度加快，人口（包括移民）的大量增加，促使不堪重负的城市急剧向外扩张。城市向外扩张，占用大量农地，给城市周边的土地（特别是耕地）保护带来巨大压力。在地价快速上升的同时，农用地迅速减少。美国东部以农业为支柱产业的佛罗里达州，农地流失的速度十分惊人。佛罗里达州的马纳提县(Manatee County)每年流失的农地5000到7000英亩。在西部的加利福尼亚州，传统农地以每年5万英亩的速度减少。①在美国，农地的流失并不是个别地区的特殊问题，而是全国各地都面临的普遍问题，不过有些地区更加突出。在流失的农地中，又以优质耕地居多。在经济迅猛发展、城市化、人口急增引起农地迅速减少的同时，也引起风景资源、野生动植物、公众健康等问题。
为了解决上述问题，早在二十世纪二、三十年代，美国政府学习德国土地用途管制的做法，强化政府对土地利用的管理。美国土地用途管制的主要内容是：规范土地利用，控制土地利用容积率，控制城市规模的不断扩大，保护农地特别是耕地，同时保护环境。②为此，美国联邦政府制定了相关法律，如1936年出台了《水土保持和国内生产配给法》(Soilconservation and Domestic Allotment Act)。美国是联邦制国家，地方立法在美国整个法律体系中占居重要地位。在土地利用管理方面，州政府直接参与土地利用管理。与联邦政府相比，各州政府的土地利用管理，特别是农地保护的立法更加具体和详细，但联邦政府和各州土地用途管制的立法并未达到保护农地的预期作用。到二十世纪六十年代，美国政府（主要是各州及地方政府）逐渐意识到土地用途管制制度对减少农地流失，控制城市建设对郊区农地的蚕食作用不明显。农地流失状况仍然很严重，在采取土地用途管制制度较早的新泽西州，农地仍以每年1万英亩的速度减少。马里兰州的豪哥马利县(Montgomery County)，到二十世纪六十年代末仍然失去了18%的农地。美国农地流失不仅仅体现在面积方面，而且体现在农用地越来越被分割成小块土地和优质耕地大量减少。 土地用途管制制度不能完全奏效的一个重要原因是其缺乏激励机制。政府要求农地所有者按照规划不对土地进行开发，或不允许出售给房地产开发商，但并没有给予农地所有者以经济上的补偿。农地所有者认为，政府的土地用途管制制度不仅使他们背上了不公平的负担，而且侵犯了他们的私有财产权，越来越多的农地所有者对政府土地用途管制制度不满。二十世纪六十年代末，美国政府在实行土地用途管制制度的基础上，仿照英国的做法，设置土地发展权，建立了土地发展权制度。土地发展权制度实施40余年，遍及全美国。
土地发展权的基本观念是发展土地的权利，是一项可与土地所有权分割而单独处分的财产权。进一步说，所谓土地发展权，就是土地变更为不同性质使用之权，如由农地变更为城市建设用地。创设土地发展权后，其他一切土地的财产权或所有权以目前已经编定的正常使用的价值为限，也即土地所有权的范围，以现在已经依法取得的既得权利为限。至于此后变更土地使用类别的决定权则属于发展权。③这一构想最初源于采矿权可与土地所有权分离而单独出售及支配。由于土地发展权创设的主要目的在于保护农地，保护自然资源，保护生态环境，保护社会公共利益，因而土地发展权又称为农地发展权。④
美国土地发展权归土地所有者拥有，并通过两种制度运行，一是土地发展权移转（Transfer of Development Right，简称TDR）；二是土地发展权征购（Purchase of Development Right，简称PDR）。随着社会经济发展和可持续发展思想的深入人心，美国土地发展权制度由最初的保护农地特别是耕地，扩展到保护生态环境和有历史意义的建筑、界标、风景资源等。
土地发展权移转的观念起源于集中建筑群的做法。土地发展权移转由土地使用受限制的土地所有者将其土地上的土地发展权转让给受让人，土地发展权受让人因此获得土地发展权并支付对价。土地发展权受让人将购得的土地发展权与自己土地上的土地发展权叠加，可以对自己拥有的土地进行额外的开发。土地发展权移转采用市场机制，其功能在于保护优质农地、环境脆弱地等。1961年，美国学者杰拉尔德•劳埃德(Gerald Lloyd)首先提出土地发展权移转的思路。1968年美国纽约市的《界标保护法》(Landmark preservation law)第一次规定了土地发展权移转。该法规定，禁止改变或拆毁具有历史意义的界标，但允许界标土地所有者将界标所在土地的土地发展权转让给其他人。⑤新泽西州颁布了专门的《土地发展权移转法令》(State Transfer of Development Right Act)。到2003年12月，美国有160个区域建立了土地发展权移转制度。⑥
土地发展权征购是由美国各州及地方政府出资，用公共资金从土地所有者手中购买土地发展权，从而将该土地发展权掌握在政府手里。一般而言，政府也不开发；土地所有者将土地发展权出卖后，仍然保留农地继续耕种，但没有改变土地用途、求得更大发展机会的权利。土地发展权征购的主要目的在于保护农地，特别是城市周边的优质耕地。1974年纽约州的索霍尔克县(Suffolk County)首先推行土地发展权征购制度。随后，马里兰州、马萨诸塞州等也相继建立了土地发展权征购制度。到2003年末，美国共有23个州建立了土地发展权征购制度。
二、美国土地发展权制度的运作 （一）土地发展权移转制度的运作 土地发展权移转制度运作的第一步是划定土地发展权转让区(Sending areas)和土地发展权受让区(Receiving areas)。土地发展权转让区是根据规划需要保护的区域或者禁止进行商业开发的区域，通常是自然环境脆弱的地区、开阔空间、农业用地、野生动植物栖息地、历史性建筑等。被划定为土地发展权转让区内的土地所有者有两种选择：一是保留土地发展权（不转让土地发展权），只按原规划规定对土地进行使用；二是转让土地发展权，获得经济补偿。转让土地发展权后的土地已没有土地发展权，土地的具体用途范围被明确下来，土地所有者可以继续耕种，但不能改变用途，求得更大发展机会，如不能开设工厂、修建房屋等。土地发展权受让区是根据规划可进一步进行土地开发的区域，通常是城市中心地带。根据美国法律规定，设定土地发展权受让区须符合三个条件：一是土地发展权受让区可供开发的土地发展权单位要多于可供购买的土地发展权单位；二是土地发展权受让区的基础设施有容纳进一步开发的承受力，即土地发展权受让区要有足够的道路、供排水系统、污水处理系统和学校等，或者有容纳新增基础，满足进一步开发需要的能力；三是土地发展权受让区新增开发规划必须与土地规划及经济发展规划相一致。⑦
土地发展权转让区和土地发展权受让区划定后，政府就要确定土地发展权的价值。土地发展权的价值是该土地包含土地发展权在内的全部价值与不包含土地发展权在内的土地价值之差。各地方对土地发展权具体价值的确定都有一个通用的计算公式。通用的计算公式是把土地发展权转换成土地发展权受让区一定的建筑密度。土地发展权移转制度使土地发展权转让区土地得到保护的同时，使土地所有者得到一定经济补偿；而土地发展权受让区的房地产开发商通过受让土地发展权，可以实现在其原土地上进行额外土地开发的目的，从而获取更多的开发利润。
美国不少地方设立了土地发展权移转银行。土地发展权移转银行从土地发展权转让区的土地所有者处购买土地发展权，储存起来，然后在时机成熟时将土地发展权卖给土地发展权受让区内进行额外土地开发的土地开发商。土地发展权转让银行的启动资金由政府注入（也有的地方利用私营土地基金）。土地发展权移转银行出售土地发展权所得收入作为周围资金，用于此后的土地发展权买卖。土地发展权移转银行作为购买、持有、出售的发展权的机构，起到建立一个土地发展权移转市场的作用，能够稳定人心，使土地所有者对该制度充满信心；开发商可以在需要时购买到土地发展权。新泽西州是实行土地发展权移转制度比较成功的州之一，该州于1993年设立了土地发展权移转银行。⑧
（二）土地发展权征购制度的运作 土地发展权征购制度的运作通常在地方政府层面。尽管各地在土地发展权征购制度运作上存在一定差异，但总的来说，在以下方面是一致的。
申请与初步审查。土地发展权征购制度运作的第一步是，由拟出售土地发展权的土地所有者向当地政府农业（资源）保护委员会提出申请。由农业（资源）保护委员会对拟出售的土地发展权进行审查。审查的主要内容是，拟出售土地发展权土地的基本情况，特别是土地用于农业生产的面积。有的州规定，拟出售土地发展权的土地用于从事农业生产专用的面积必须达到51%以上。
综合评估与价格确定。拟出售土地发展权的土地所有者向当地政府农业（资源）保护委员会提交的出售土地发展权的申请经过初步审查后，由农业（资源）保护委员会对有关土地进行综合评估。综合评估的内容主要是，土地的生产能力是否适合农业产品生产，能否维持长期生产；与其它相关土地的距离和周围环境以及土地的历史特色等。综合评估决定该土地适合土地发展权征购后，农业（资源）保护委员会进一步确定土地发展权价格。土地发展权价格是该土地包括土地
美国土地管理政策演变及启示
对土地资源的管理从重开发到重保护， 强调政策的
觉醒期（ ｏ ｚ 世纪 ３ 年代 至 ７ 年代） ０世纪初 ，美 国城 灵活性 ０ ０ 。２
市人 口十分 密集 ， 挤的城 市使得 人们广 泛要求 对土地使 用 拥
加以严格管理 ， 并将用途不能相容的土地隔开。 分区制是美
维普资讯
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地利用变更的不可逆性使得生物多样性 、 生态功能、 独特的
土地资源管理政策的演变 以对农地 管理为主线 土地 资源 、表土 自然生产潜 力丧 失。此 外 ，不恰当的土 地利
用方式带 来环境 污染和 其他危 害 ， 促使美 国政 府采取 积极 的 美国土地资源 管理政 策 自建 国至今 ， 历 了一个 不断演 行动 来管 理土地 资源 。 经 在保护 自然资源环 境方面 ， 美国政府 以控 制农用 地 向非 农用地转换 。 发权 开 变的过 程 。 由于农地 占美 国土地的绝 大部 分 ， 且农地政 策的 出台 了一 系列 法规 ， 可永久保护农地及重要生 演 变与非农用 地政策 的变化密切 相关 。 因此 ， 以农地 管理政 转让是新创的一种土地管理方式， 能够 促使 开发活 动集 中到 预定地 点 ， 并通过 经济手 段 策的演变为主线， 可将美国土地资源管理政策的变化划分为 态区， 使土地拥 有者 得到 补偿。 了保 护农地 ， 为 政府 通常 会采用 购 开 发期 、觉醒 期 、保护 期和应 变期 几个 阶段 。 建 国至 ２ 世纪 初的开 发期（７６ 至 ２ 世纪 ３ 年 代） 买开 发权 ， ０ １７ 年 ０ ０ 。 在交 易中付给地 主非农 开发价值 与农业 用途之 间 美国独立时 ， 国土 仅从东 部海岸线 延伸至 密西西 比河 ， 随后 的差 额 ，一 旦购买 开发权 后 ，该土地 只 限于 农用 。 经过 一 系列殖 民战争 和购买 ， 联邦政 府所拥 有的土地 面积 不
国外土地流转趋势及对我国的启示
5、推动土地流转信息化建设。利用信息技术建立土地流转服务平台，收集和 发布土地流转信息，为供需双方提供便捷的服务，以降低土地流转成本，提高 市场效率。
国外土地流转趋势对我国具有重要的启示。通过完善土地流转机制、促进土地 资源合理利用、培育新型农业经营主体、加强社会保障体系建设和推动土地流 转信息化建设等措施，可以有效地应对国外土地流转趋势带来的挑战和机遇我 国应积极借鉴国外土地流转经验，推动我国土地资源的高效利用，促进农业生 产的可持续发展。
技术服务：现代化的农业技术和装备是提高农业生产效率的关键。以欧洲为例， 政府和企业加大了对农业技术的研发和推广力度，为农民提供了全方位的技术 支持。这些技术支持提高了农业生产效益，进而为土地流转创造了有利条件。
金融支持：国外政府通过建立完善的金融体系和政策支持，为农村土地流转提 供金融支持。以美国为例，政府成立了农业贷款机构，为农民提供低息贷款， 帮助他们扩大生产规模，促进土地流转。
国外农村土地流转的经验
政策法规：国外农村土地流转市场的健康发展离不开政府的支持与引导。以美 国为例，政府出台了一系列鼓励农业现代化和土地流转的政策，如《农业法案》 等。这些政策法规不仅规范了土地流转市场，而且为农民提供了多样化的土地 流转方式。
市场机制：国外的土地流转市场通常以价格机制为核心，通过市场竞争引导土 地资源优化配置。以加拿大为例，政府建立了全面的土地管理制度，包括土地 估价、登记、征税等环节。这些措施有效地提高了土地利用效率，推动了农业 现代化发展。
3、加强人才培养
私人银行业务需要高素质的人才来支撑。为了提升我国私人银行业务的专业水 平，我们需要加强人才培养，培养更多具有丰富金融知识和实践经验的专业人 才。
总结来说，国外私人银行的发展趋势为我们提供了宝贵的经验。我们应该积极 借鉴他们的经验，加强金融创新、提升服务水平并培养专业人才，以推动我国 私人银行业务的健康发展。
国外土地制度与管理及对我国的启示
(1)加强与联合国粮农组织、世界银行等国际组织的技术合作。
粮农组织是《自愿准则》的实际推进主体，《自愿准则》制定过程实现了充分的包容性与参与性，准则内容反映了国际社会的主流关切与权属治理的基本趋势。
而世界银行是对土地权属治理领域干预措施数量最多的国际机构之一。
中国农村土地权属关系复杂，世界银行则在土地权属治理领域积累了较为丰富的经验与技术，因此，可通过政策咨询、研讨会、培训等形式与世界银行开展合作，借鉴国际通行做法，探索科学可行的登记模式与地籍调查测量方法。
(2)学习发达国家的先进经验，总结土地确权方法。
美日等国家对农村土地的宏观管理制度可谓结构科学、体系完整、规范确定、操作性强，是农村土地确权工作的根本。
中国可以借鉴美日等国农村土地确权管理的经验，着力进行改革。
但中国是社会主义国家，农村土地不能走私有化的道路，农村土地确权改革路径也要符合本国国情，不能完全照搬其他，要在学习先进经验的同时，取其精华，建立具有中国特色的土地确权体系。
(3) 制定系统科学的土地确权登记法律体系。
我国现阶段关于土地登记的法律文件中，有诸多法律概念不统一，严重影响了土地确权登记制度的构建。
例如，对于“变更登记”的使用，不同规定中进行了不同的界定。
广义上的变更登记既包括主体变更的转移登记，也包括主体不变而物权内容、客体等变化的登记；狭义的变更登记仅指主体不变时而物权内容、客体等变化的登记。
目前，《土地登记办法》、《林木和林地权属登记管理办法》等文件中使用广义的“变更登记”，而《农村土地承包经营权证》管理办法对“变更登记”进行了特定使用，仅有“采取转让、互换方式流转土地承包经营权的”才进行变更登记。
(4) 完善农村土地国家宏观管理制度。
中国农村土地管理应加强政府领导，规范组织管理，明确职责分工，要求各部门积极配合参与，给予财政支持，保证经费预算与落实，积极稳妥推进农村土地确权登记各项工作。
政府建立全市农村产权制度改革联席会议制度，负责安排部署全面工作，将农村承包土地确权颁证作为农村产权制度改革的重要工作任务，明确主要领导负总责、分管领导亲自抓的工作推进机制，确定专门机构，充实人员，落实经费，并建立分片指导、信息报送和督察通报制度。
美国农地管理主体与管理制度的历史变迁及对我们的借鉴
美国农地管理主体与管理制度的历史变迁及对我们的借鉴［摘要］通过对美国农地管理制度演进阶段和管理主体以及主要机构的分析，指出美国的农地管理制度是在变迁的过程中不断完善的。
其基于产权明晰基础上的农地管理制度、有针对性的农地管理政策和重视市场手段在土地资源管理中的应用等对我国的农地管理具有重要的借鉴作用。
［关键词］美国农地管理主体与管理制度历史变迁借鉴工业化和城市化是人类社会发展的潮流，也是我国走向现代化的必经之路。
当前，我国正处在工业化、城市化加快发展的阶段，对土地的需求将迅速增长，而我国的基本国情是人多地少，人均土地资源相当稀缺。
因此，有效总结和借鉴已经完成工业化并进入城市化稳定发展阶段的美国的历程以及经验，对我国处理好工业化、城市化进程中的土地管理问题，处理好当前发展和可持续发展的关系，十分珍惜和合理利用每一寸土地，避免在土地问题上犯不可挽回的历史性错误，顺利进行现代化建设和实现既定目标具有十分重要的现实意义。
一、美国农地管理制度与管理主体的历史变迁美国农业用地（耕地和牧地）约为4.3亿公顷，占全球农业用地的10%左右。
美国土地权属分为地下权、地上权和空间权，三种权益均可分别有偿转让。
美国土地资产占政府总财富的11.5%，占个人财富的12%，占工商业全部财富的18%，美国国民财富有50%以上是房地产，而房地产价值中75%是土地。
美国公民的利益来源主要是公用土地上的各种资源，包括饲养家畜、能源和矿物开采等。
土地局公布的公用收益报告指出，1998财政年度内，联邦政府从土地局管理的土地、矿产资源上收入为13.1亿美元，而土地局用于转移支付给拥有公用土地的各个州7.4亿美元，用于各州管理公共土地资源的投资6.8亿美元。
1．美国农地管理制度的演进阶段分析美国土地资源管理政策自建国至今，经历了一个不断演变的过程。
由于农地占美国土地的绝大部分，且农地政策的演变与非农用地政策的变化密切相关。
因此，以农地管理政策的演变为主线，可将美国土地资源管理政策的变化划分为开发期、觉醒期、保护期和应变期几个阶段。
美国国土规划及对我国的启示
美国国土规划及对我国的启示孙春强张秋明（国土资源信息中心，北京100812）摘要：虽然美国与我国的政治体制不同，而且严格来说美国至今也没有进行国家级的全国性国土规划，但作为世界头号经济强国，其国土规划必有可取之处。
本文介绍了美国的规划体系与制度、区域规划的历史沿革和协调机制以及美国研究机构最新倡议的巨型都市区规划，并提出了对我国国土规划的启示。
关键词：美国国土规划区域规划巨型都市区美国是联邦制国家，总统通过间接选举产生，国会议员则通过直接选举产生。
政治上实行三权分立，立法、行政、司法三部门鼎立，相互制约。
各州拥有较大的自主权，有独立的立法权、司法权和行政权。
各州政府与联邦政府之间不是隶属关系或上下级关系，而是平等的合作伙伴关系。
政府行政等级分为联邦、州、地方三级，地方政府又大致分为县或郡、市、区、镇、村等不同等级类型，县通常是州的再分区，包括两个或两个以上的镇及数个乡村。
国土管理部门只是在西部11 个州和阿拉斯加州编制了一些发展规划或利用规划。
政治经济体制和土地私有制决定了联邦只能通过间接手段对国土规划进行干涉：通过制定与住宅、环境、安全、福利、公共投资项目等有关的法律法规和政策，对州进行补助和宏观调控；通过制定公共土地用途规划，对国有土地进行综合规划管理。
联邦国土管理部门的一项非常重要的职责是组织制定公民共同遵守的土地利用法律法规。
通过实施《联邦土地政策和管理法案》（1976）和管理，对联邦政府所有的公共土地实现了土地的多用途目标：在适宜野生动物生长的地区，建立了国家公园；在蕴藏矿产和能源资源的地区，开采了矿产和能源资源；在适宜放牧的地区，建成了牧场。
最近还特别关注自然景观建设，以保护某些特殊的景观。
因此，在一定程度上，联邦层面的国土规划是在联邦法律框架下，综合考虑土地、矿产资源、濒危动植物、水质、空气等各类资源，以及农业、牧业、渔业、城镇发展、交通、居住条件等各个方面，制定出来的一部政策指南。
美国农地征收制度及其对中国的启示
美国农地征收制度及其对中国的启示许迎春文贯中【摘要】美国的农地征收制度已经有200多年的历史，其在长期的司法实践中积累的法治经验是人类优秀文明共同的成果，对当前中国正在积极推行新一轮的农地征收制度改革具有重大的借鉴意义。
文章通过对美国的土地制度、农地征收的宪法准则、农地管制性征收和补偿机制的研究，以发现我国农地征收制度上的不足，并借鉴美国成熟的市场机制和法制框架下的农地征收经验，对中国当前农地征收制度的改革提出一些立法建议。
【关键词】征收；管制性征收；公共使用；正当程序；公平补偿一、引言美国是世界上第一个对征收进行宪法性立法的国家。
早在1791年美国联邦宪法中的权利法案第五修正案中就明确规定“非依正当的法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有公平补偿，不得征收私有财产以作公共使用。
”至今，美国征收法已走过200多个春秋，在美国的法律史上留下了许多有关司法判例。
可是在所遗留的众多案例中，关于农地征收的案例却很少，是不是美国政府很少征收农地呢? 当然不是。
美国政府在建设横贯全国的公路网和铁路网时，曾经征收了大量的农田。
有关农地征收判例稀少的事实，说明美国政府已经较好地解决了农地征收问题，因此不存在和农地所有者经常发生摩擦，更不需对簿公堂。
反观中国，恰成鲜明的对比。
国土资源部的一组统计数字显示，2007年仅上半年群众反映的征地纠纷、违法占地等问题便占信访部门受理总量的73%，其中40%的上访涉及征地纠纷问题，其中的87%涉及征地补偿安置问题。
目前因征用农地引发的群体事件已经占全国农村群体事件的65%以上，对中国社会的稳定和经济的健康发展造成极大影响，也不利于和谐社会的构建。
因此，美国成熟的市场经济制度和法治框架下所积累的农地征收经验值得重视和借鉴。
二、美国农地制度与征收种类美国的土地分为联邦政府所有，或州、县和市政府所有，但高达58%的土地属于个人所有。
在美国立国之初，情况却并非如此。
政府当时拥有全国绝大部分土地。
美国土地征收法的新发展及其对我国的启示
美国土地征收法的新发展及其对我国的启示作者：邹爱华来源：《现代法学》2013年第04期摘要：2005年6月23日，美国联邦最高法院对凯洛诉新伦敦市案作出最终判决，支持新伦敦市为了发展当地经济而征收并非处于衰败状态的财产，该案判决引发了民众的强烈不满。
迫于压力，大多数州通过了土地征收法的修正案，缩小了征收目的范围、调整了征收审批机关、增加了征收补偿额和完善了征收程序。
由于各州的条件不同，改革的内容并不完全相同。
基于不同的立场，不同的学者对改革作出了不同的评价。
美国许多州的土地征收法改革给我们的启示是：未来完善我国土地征收法时，可以考虑恰当地规定征收目的范围、有效地发挥权力机关的作用、按照市场价值给予征收补偿和赋予被征地农民更多的程序性权利。
关键词：土地征收；征收目的；征收审批机关；征收补偿；征收程序中图分类号：DF456文献标识码：ADOI：10.3969/j.issn.1001-2397.2013.04.16中国目前的土地征收法存在一些缺陷，导致征地纠纷频发，严重影响了社会稳定和经济发展，因此，完善土地征收法成为中国目前的一项重要任务。
2008年中共十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》和2012年11月通过的中共十八大报告都明确提出，要改革征地制度。
未来中国的土地征收法如何改革，需要加以研究，而借鉴国外的一些制度应当是重要的研究内容之一。
本文将在介绍和简评美国土地征收法新发展的基础上，提出美国土地征收法的新发展对完善中国土地征收法的启示。
一、引发美国土地征收法新发展的凯洛案2005年6月23日，美国联邦最高法院就凯洛诉新伦敦市案国内已有学者对该案进行介绍和研究，但尚未见到研究该案引发的美国土地征收法发展的成果。
（参见：耿利航.如何界定公共利益——美国联邦最高法院“凯洛诉新伦敦市案”的剖析和启示[J] .法学杂志，2007，（2）：135-137；蔡婧萌.凯洛诉新伦敦案[J] .研究生法学，2007，（3）：147-160；刘亚凡.凯洛诉新伦敦市土地征收案[J] .中国审判，2007，（7）：73-75.）（Kelo v. New London）作出了最终判决，该判决作出后，在美国引起了轩然大波，使土地征收问题成为社会关注的焦点，并引发了美国大多数州的土地征收法改革。
美国土地管理政策对我国土地管理的几点借鉴意义
美国土地管理政策对我国土地管理的几点借鉴意义
吴迪;赵新
【期刊名称】《黑龙江国土资源》
【年(卷),期】2007(000)003
【摘要】受美国林肯土地政策研究院和美国马里兰大学城市理性增长国家中心的
邀请，由国土资源部组织的培训考察团赴美国进行了为期—周的实地考察和学习，笔者有幸参加了这次活动。
在马里兰大学和林肯土地政策研究院聆听了当地资深专家的精彩讲座，实地参观考察了几个土地管理的经典案例，对美国的土地政策的整体框架有了一定程度的了解，并深切体会到了美国在土地政策上的先进性和优势效应。
经过几天的短暂培训和考察，虽然了解的只是“皮毛”，但感受颇深，美国相对完善的土地政策以及管理经验在很多地方十分值得我们思考和借鉴。
【总页数】2页(P52-53)
【作者】吴迪;赵新
【作者单位】黑龙江省国土资源厅;黑龙江省国土资源厅
【正文语种】中文
【中图分类】F3
【相关文献】
1.WTO与我国农村土地管理政策调整 [J], 周建春
2.美国土地管理政策演变及启示 [J], 龙花楼;李秀彬
3.美国土地管理政策演变及启示 [J], 龙花楼;李秀彬
4.我国土地管理政策：理论命题与机制转变 [J], 谌江
5.我国土地管理政策:理论命题与机制转变 [J], 曲福田;高艳梅;姜海
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美国的土地制度
美国的土地制度美国的土地制度是基于私有制的，这意味着土地的所有权归个人或组织所有。
这一制度是美国社会和经济发展的重要基础，对国家的繁荣和稳定起到了重要作用。
美国的土地制度起源于殖民时代。
最早的定居者是英国人，他们从英王那里获得土地赋予的权利。
这些人定居在美洲并开始种植作物、养殖动物等。
随着陆地的迅速开发，对土地所有权的争夺成为殖民地之间的重要事项。
土地的拥有权不仅代表着经济上的优势，还代表着政治和社会地位。
随着时间的推移，随着独立战争的胜利，美国的土地制度逐渐发展壮大。
在十九世纪，美国政府通过了一系列土地法案，鼓励人们向西部扩张。
这些法案通常以低廉的价格或者甚至免费分配土地，吸引了大量人口前往开拓。
这一时期称为美国扩张时期。
扩张时期造就了美国的国土版图，并且给许多人带来了财富和机会。
美国的土地制度在建立后迅速发展，并且对经济发展起到了巨大的推动作用。
人们可以通过购买、出租、出售土地来实现利润。
同时，土地也成为了融资的重要手段，人们可以将土地作为抵押品来借贷。
这种土地作为财富和权力的象征，也促使着人们不断追求更大的土地面积。
在美国的土地制度下，土地可以自由买卖，这为人们提供了更多的经济选择。
然而，美国的土地制度也存在着一些问题。
由于土地资源是有限的，土地价格也在不断上涨。
这使得一些人无法承受土地的成本，无法实现自己的梦想。
此外，土地扩张也带来了环境问题。
许多原本荒芜的土地被开发，这导致了草原退化、森林破坏等环境问题。
良好的土地管理变得越来越重要。
为了解决这些问题，美国政府采取了一些措施。
例如，制定了一些规定用于保护国家公园和自然保护区。
此外，一些地方政府也采取了措施来限制土地开发，保护生态环境。
总之，美国的土地制度是基于私有制的，为个人和组织的发展提供了重要的基础。
然而，土地价格上涨和环境问题等也提出了一些挑战。
为了平衡利益，美国政府采取了一系列措施来保护土地资源和环境，同时促进经济发展。
这一制度在美国的国家建设中发挥了重要作用，持续为国家的繁荣和稳定做出贡献。
国外土地利用规划制度比较及其对我国的借鉴PPT课件
二是正式规划许可。得到原 则许可后,申请人再提交正 式的规划许可申请。申请人 需对土地开发项目作进一步 的详细补充说明,包括建筑 设计等,在等到正式的规划
许可后,方可动工。
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日本
另一方面,日本政府在制定、 实施有关土地规划时,十分 重视用法律手段保障规划 工作的顺利展开和规划内
日本还有专门的专家审议机构,负责对规划进行审议。
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国外土地利用规划制度对我国 的借鉴
一、建立与新形 势相适应的土地
规划体系
二、正确处理好 土地利用总体规 划与城市规划及 其他专业规划之
间的关系
三、制定土地规 划的法律,加强 土地利用规划的
实施管理
四、提高公众在 规划制定中的参
与程度
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英国
国家级规划叫规划政策指南,提出全国性的土地利用方针政策，以白皮文 件的形势下发。
地区规划叫区域规划指南,通过召开区域协调会议制定。区域规划包括本地区粗 略的建房数、主要交通干线分布等等。
郡级规划叫结构规划,主要提出本郡土地利用的方针政策及发展的框架结构,它有各 类用地指标和粗略的规划图,对区级规划有较强的指导作用。
安排在这一阶段。
这一过程给予规划制订 者一个更好的教育公民 的机会,告诉他们规划是 符合他们利益的,还能为 规划制订者回答仍然存 在的批评意见提供途径。 同时,它还为各专家、机 构和公民提供了响应和 支持规划的机会,这有助 于引起公众关注,以便更
好地实施规划。
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英国
一是原则性的规划许可。规 划部门收到申请人的申请报 告,必须给申请人一个回函, 表示申请已经收到。随后, 规划部门将规划申请公之于 众,征求公众的意见。公布 的形势随开发项目的用途而