美国现行土地制度
私有土地主要是农业用地，居住用地等：公有用地主要是
道路用地，军用土地，政府用地及森林，草原，沼泽，水
域和山地等。
二.美国土地制度的变迁
一.殖民地时期的土地制度
大地产制：北美作为英王的殖民地。因此这些土地是英王 可以自由支配同时又不必动用国库的巨额财富。英王常常把 大片土地、甚至某个殖民地授予某个功臣或者用来偿还债务。 小地产制：除了大地产制之外，还同时存在着小地产制。 小地产制主要是通过计口分田、契约奴制和武装移民等形式 实现的。 新英格兰的村镇体制：在土地制度上看，这是一种独特的 小土地所有制。这里的土地由移民群体向总督和立法机构申 请得到，包含有集体所有的成分。提出土地申请的移民群体 经过批准后可以得到一个6－20平方英里的地段，这就是一 个市镇的面积。
二.美国领地制的演进
根据1783年《巴黎和约》，美国获得了密西西比河以东阿 巴拉契亚山以西的广阔土地，这样，除了原来13州之外的 土地基本上就属于公共土地。 美国公共土地已经收归国有，如何处理成为一个急待解决 的问题。对此，美国政界有着不同的看法和对策。有人认 为，西部是化外之地，应当把那里看作是《巴黎和约》划 给合众国的殖民地，要在西部建立殖民政府，或在东部建 立“一个管理西部国家的殖民政府”。也有人认为，发展 西部将使东部收到损害，虽然不主张把西部变成殖民地， 但也不同意开发西部，更反对向西部移民。
购买这块土地的所有权，使其成为政府的土地，政府就可以自由地处
置这块土地了。
六.美国政府对不动产产权的限制与 管理
管辖权 征用权 征税权 无主物业收 归国有权
美国联邦， 州和地方政 府都有对不 动产产权的 管辖权，但 主要是通过 地方政府制 定相关法令 进行的。
征用权的 行使主要 基于对公众 健康，安全 和福利的保 护，并且要 对被征用土 地的私人权 利进行公平 的补偿
五.美国的土地发展权
在美国，土地发展权是土地所有权的一部分，但可以从所有权中分离 出来。 政府可以向拥有耕地的农民够买发展权。农民出售发展权后可以继续 耕种这块土地，但是不能改变用途，如建造房舍，开设工厂，开辟商
店等用途，因为开发这块的权利已经出售给了政府，不再为农民所有。
如果城市规划已决定改变这块土地的用途，那么：（1）农民从政府 手里赎回发展权，自己开发，或者将土地出售给开发者。（2 )政府
美国现行土地制度
土管一班
一.美国的土地基本状况及现行土地所有 制度
美国总面积为962.9万平方公里（其中陆地面积为915.9万
平方公里），其中耕地占21%，永久性牧地占26%，森林地
占23%。 美国目前的土地总面积中，59%为私人所有，39%为公有， 2%为印第安人保留地，既专门辟给原来美洲的土著居民的。 39%的公有土地中，联邦政府所有的为32%，州及地方政府 所有的为7%。
七、对我国土地管理工作的启示
• 要更加注重用经济手段保护耕地。学习借鉴美国的经验，我们认为在 坚持原有的行政措施的同时，要更加注重用经济手段调动政府、社会 和农民保护耕地的积极性，让承担耕地保护责任的地方政府，特别是 集体经济组织及农民在让渡或放弃建设开发权、保留农用地耕作权时 获得相应的经济补偿。建议进一步总结有关省市建立耕地保护基金、 对耕地（基本农田）保护进行补贴等的做法和经验，积极探索，规范 运行，适时上升为法律制度，从而提升我国耕地保护的水平。
• 学习借鉴美国的经验，我们认为必须建立完善更加明晰的 土地产权制度，加快推进农村土地产权制度改革试点，尽 快建立农村土地产权制度。同时，要建立更加严格的产权
保护制度，明确土地产权人的合法利益受法律保护，任何
人不得侵犯，土地征收只限于公共利益并给予合理补偿。
• 学习借鉴美国的经验，必须改革完善相关的土地税收制度 和政策措施。建议整合房产税、城镇土地使用税和耕地占 用税，以土地使用权的保有环节作为重点，统一征收房地
三.1785年西北法令以及相关土地出售政策的演变
1785年法令的全称是《1785年5月20日西部土地出售法》
1785年法令通过后，美国政府开始出售土地，这一时期主
要是大片出售公有土地。
四.宅地法的提出和实施
•宅地法直到1862年5月20日得以通过。法令规定：任何人、 不分男女，凡符合下列条件者，即可申请获得160英亩联邦 土地：（1）系美国公民或已递交了入籍申请者；（2）年满 21岁，系一家之主或在美国军队中服役超过14天者；（3） 从未参加过反对英国之战争者。符合上述条件的人只需缴纳 10美元手续费即可无偿获得160英亩联邦西部土地，连续耕 种5年即可获得该土地的所有权。 •除了宅地法之外，美国还通过了以下法令，处理美国公共土 地，这些法令可以说式宅地法的延续和扩大，从各个方面更 加完善了美国的公共土地制度。
拥有不动产 的业主依其 物业的评估 价值和税率 按年缴纳不 动产税，税 率由地方政 府确定，
当一项物业 没有所有者 或愿所有者 已经去世而 没有留下遗 嘱，也无法 确定继承人 此项物业即 收回国有
七.美国土地管理机构的设置
• 美国政府管理土地的主要 机构是内政府土地管理局。 • 美国内政部土地管理局对 联邦土地实行层层负责的 垂直领导，全国设13个区
（1） 所有已经获得和将要获得的西部土地，均将先纳入联邦政府的公 共土地储备，即实现西部土地的“国有化”； （2） 这些共有土地是美国人民通过流血斗争从英国或者其他国家取得 的，因此其处理应该以国家利益为准绳，并向广大移民开放这些土地； （3） 为了缓解联邦的财政困难，这些公共土地的处理将采取现金支付 的原则，并在市场上公开拍卖； （4） 在当地移民人数不足6万之前，联邦政府应在这些“合众国的西部 土地”上建立“临时政府”，由合众国国会委派一名总督、一名秘书和 三名法官进行管理； （5） 当领地人口达到5000人时，当地居民就可以按照一定比例选举地 方立法机构，并从中选出国会议员一名，这名议员在国会中只有辩论权 而无表决权； （6） 当领地人口达到6万时，即可自由制定永久宪法和州政府，经联邦 政府批准即可成为联邦正式成员，并在一切方面“享有与诸州平等的权 利”； （7） 早成为联邦正式成员之前，领地政府将“永远是美利坚合众国联 邦的一部分”，领地和州政府必须实行共和制，在领地内“不得有奴隶 和强迫劳动存在”，传统的民权和自由必须得到保障
最大化，实现政府得人心、农民得实惠、经济得发展。
本节结束
产税；切实改革现有的从价、从租、从量计税并行的混乱
局面，以评估价格为基准从价征税，对土地和房地产市场 实施有效调控。
• 学习借鉴美国的经验，必须要搞好土地综合整治规划，坚 持尊重土地权利人意愿，实事求是，量力而行，不搞形式 主义，探索建立政府引导、权利人自愿、社会参与、利益
共享的土地综合整治新机制，达到区域土地整体利用效益
ห้องสมุดไป่ตู้
如在阿拉斯加州，联邦政
府拥有或控制着该州96%的
土地。 在夏威夷州，48%的土地归 州政府和联邦政府，5%归 小土地私有者，47%掌握在
72个大地主手中。
四.美国现行的土地使用制与土地流 转制度
美国法律规定，保护私有土地和公有土地的所有权不受侵
犯，允许土地的买卖和出租。
美国联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路，公路 及其他设备，需要占用州政府公有土地或私有土地，也要 通过交换或购买的方式取得 美国公有土地的地上权和地下权可以分别出租
三.美国的土地基本状况及现行土地 所有制
美国关于土地所有权的规定不 同于欧洲国家。在美国，土地 所有者同时也是拥有地下的一 切财富，因此地主可以自由开 采地下资源，或者将地下资源 单独出售给别人。唯一的条件 是他必须遵守政府关于环境保 护的规定并照章纳税。 美国各州的土地所有制度状况 不尽相同。
美国政府将数百万公
顷土地赠与贫困但勤
劳的美国人，是他们 在国家的发展中能分 一杯羹。图为1862年 《宅地法》颁布后生
效的第一号授地证书
五.联邦赠地和军人售地
1785年西北法令和1862年宅地法规定了美国处理公共土地
的两种办法，即国家公开出售土地和无偿分配土地。除了这
两种形式之外，美国联邦政府还利用庞大的土地资源代替短 缺的资金投入各项公共事业，或者赠予各州用于改进各州的 基础设施
域土地管理办公室，58个
地区土地办公室，143个资 源区域土地管理办公室。
• 美国政府与土地管理有关的机构还有：内政部印第安人事 务局，负责印第安人居留地的土地管理工作:农业部水土 保持局，负责土壤调查，小流域综合开发治理，培训水土
保持技术人员；农业部林务局，负责国有林地的管理工作；
国防部，负责部分特殊用地的管理。
• 学习借鉴美国的经验，我们认为要加快推进我国征地制度 改革，在土地管理法修改中把十七届三中全会提出的“完 善征地程序，缩小征地范围”的要求落到实处，明确界定
“公共利益”的范围，建立公正的征地纠纷调处机制，确
保被征地农民的知情权、参与权和监督权，防止借公共利 益之名随意扩大征地范围、侵害群众利益现象发生。要根 据经济社会发展的水平，探索建立与市场价格相统一的征 地补偿机制，确保被征地农民生活水平不降低。
港台及国外土地制度PPT参考幻灯片
联邦政府负责管理联邦公有土地，省政府负责管 理省公有土地，私人土地则由所有者自主经营管理 • 一些特点 ：
港台及国外土地制度
1
一 、土地制度 二 、各国（地区）土地制度
香港、台湾、俄罗斯 、美国、加拿大、日本等
2
土地制度 land institution
土 地
是
制 度
土地所有、使用、管理的土地经济 制度及相应的法权制度
3
2 我国土地所有制形式 在我国，实行土地公有制，存在两种形式：即 全民所有制和劳动群众集体所有制 （1）土地的全民所有制，即是土地的国有制，
其特点：只租不买断
政府将土地租给房地产开发商或其他土地使用者,承 租者要支付一笔“地价”,同时要签订土地契约 （ 俗称 租约 ）
7
三、香港地区的土地出让方式 有拍卖、招标、私人协议、无偿划拨和临时出租
四、香港土地管理制度 发达的土地法律制度 建立专门的土地审裁处，维护土地利用和交易秩
序 土地管理的法律基本上也是一事一法
“三七五”减租: 50%×(1-25%)=37.5% 公地放领 耕者有其田 台湾农会
13
俄罗斯的土地制度
• 多种形式的土地所有制：
（1）土地所有制，分为俄罗斯联邦土地所有制和共和 国土地所有制
（2）土地地方所有制，将居民点土地划界确权，归地 方政府所有
（3）个体土地所有制，主要形式是家庭农场 （4）集体土地所有制，包括各种形式的农、牧合作社，
5
香港的土地制度
6
（一）香港土地所有制：国家所有
-----《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定， “香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所 有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、 出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全 归香港特别行政区政府支配”
土地行政学：第四章境外国家（地区）土地管理制度
1.2 韩国土地管理制度
（1）土地所有制（土地私有制为主体）
2012 年 底 ， 韩 国 公 民 个 人 持 有 土 地 5.269 万平方公里，占韩国国土总面积(10.0188万 平方公里)的52.6%;个人土地所有者人数计1， 532万人，占韩国人口总数(5，095万人)的 30.1%。此外，韩国国有及公有土地3.2256 万 平 方 公 里 ， 占 韩 国 国 土 总 面 积 的 32.2%; 法人持有土地0.656万平方公里，占6.5%， 非法人等其他机构持有土地0.8682万平方公 里，占8.7%。
1.3 台湾土地管理制度
（4）台湾土地重划
土地重划，可以理解为我们所说的 “土地整治”，是台湾经济发展的重要助 力器。
台湾农地重划的定义是，将一定区域内不合经济利用的农地加以重新规划整理，建立标准 丘块，并配置农水路，使每一丘块能直接临路、直接灌溉及直接排水，以改善农业生产环境， 扩大农场规模，增进农地利用，并配合农业机械化作业，提高经营效率，促进农业建设发展， 增加农民收入。
1.3 台湾土地管理制度
（2）台湾土地制度的三个方面
第一， 农地农用制度 土改给台湾农民的土地权利，只是农
地农用的权利；农民要出售自己的土地，出 售的只能是农地，不能用作非农用 第二，农转非制度
一部分农地必然会转做非农用地，但土 地转变用途必须严格按照土地规划执行 第三，非农地交易制度
农地转化为非农用地，会使土地大幅增 值，增值收益分配有严格的规范——“涨价 归公”
台湾农村社区重划于1987年开始试办，主要是解决缺乏规划、长久自由发展导致的社区道 路狭窄弯曲，公共设施不足，排水不良，居住环境脏乱，生活环境质量低落等问题。建设内 容包括社区美化、绿化、道路拓宽、改善排水设施及兴建活动中心等。
美国土地制度和土地金融的历史变迁
美国土地制度和土地金融的历史变迁发布时间：2023-02-15T07:28:51.184Z 来源：《城镇建设》2022年第19期作者：卢园园 Salina Lu[导读] 得天独厚的资源赋和市场配置机制,卢园园 Salina Lu和顿国际集团上海市 200001摘要:得天独厚的资源赋和市场配置机制,再加上其土地制度的设计几乎没有历史包袱,是最接近“理想"条件的产物,使美国土地市场以及相关的金融市场商度发达,并具有吸收泡沫的一定深度和韧性。
土地资源通过全融体系与资本密切结合,使美国工业化和城市化得到了有效支撑。
但是,美国全融监管对土地开发与信用扩张之间强正反馈关系警惕不足,历史上反复出现土地或房地产投机引发的资产泡沫;美国农业仍存在过度补贴和补贴非市场化的问题,对土地要索的市场化形成制约;美国的土地征用、分区规划等政策工具使用也曾带来了严重的社会问题。
关键词:土地制度;土地金融;泡沫;一、土地制度关系到美国立国之本(一)美国具有得天独厚的土地资美国独立以来，联邦政府通过购买、割让等方式获得了大量公共土地。
包括最早由东部7州割让的西部土地，从法国购入的路易斯安那，墨西哥割让的得克萨斯、新墨西哥等北美自然条件最好的土地，从沙俄手中购买阿拉斯加和阿留申群岛。
这些公共土地共计18.4亿英亩(287.6万平方英里或744.9万平方公里)，占到美国国土面积的75.6%。
(二)建国之初即确定了最自由的土地制度国美国的开国精英们在设计土地制度时，约束条件极为宽松一人少地多，特别是无主地多，且没有什么制度包袱，可以大胆地实现其自由民主立国的理想。
当时，为解决政府财政窘境，并推进移民开发西部，美国邦联国会在1785年5月20日通过的《西部土地出售法令》，这一法令是作为美国土地制度的起点，是充分自由土地制度的典范，对土地所有者没有任何权利上的限制和外加的义务，如封建、现代土地所有制上的人身限制、纳贡、效忠、劳役、地租、土地税、居住要求、用途要求、转让限制、继承限制等最自由的土地所有权也依赖于公共权力的深度介入。
近代以来中外各国土地制度的变革
独立战争后
美国殖民地土地私有化，土地所有 权和使用权归个人所有。
西进运动时期
联邦政府向西部扩张，免费或低价 的土地政策鼓励人们向西部迁移。
现代时期
土地利用规划和管理逐渐完善，土 地资源保护和利用受到重视。
英国土地制度变革
封建制度时期
资产阶级革命后
英国实行封建制度，土地被分封给贵族，贵 族对土地拥有绝对的控制权。
土地改革
新中国成立后，进行了大规模的土地改革，通过没收地主的土地和征收农业税等 方式，实现了土地的国有化和集体化。
家庭联产承包责任制
20世纪80年代初，中国开始实行家庭联产承包责任制，将土地分给农民家庭经营 ，极大地激发了农民的生产积极性，推动了农业的发展。
02
外国土地制度变革
美国土地制度变革
殖民地时期
中外各国近代以来土地制度的变革对当前中国农村土地制 度改革的启示
必须坚持土地制度改革，以适应社会经济发展的需要 ；
要充分考虑农民的利益和权益，保证农民的基本收入 和生活来源；
必须加强政府对土地利用的规划和管理，防止过度开 发和滥用；
要注重保护生态环境和自然资源，实现可持续发展。
THANKS
19世纪初的土地改革
拿破仑战争时期，为了满足战争需要，拿破仑推行了一系列土地改革，包括土地集中、租 赁、税费减免等措施。
19世纪中叶的土地改革
法兰西第三共和国建立后，为了解决农村贫困问题，政府推行了一系列土地改革，包括土 地赎买、土地银行、土地分配等措施。
德国土地制度变革
19世纪初的土地改革
普鲁士王国统一德国后，为了实现农业现代化，进行了大规 模的土地改革，包括土地赎买、农民获得自由地权、土地重 新分配等措施。
国外土地制度
国外土地制度国外土地制度是指不同国家对土地利用、权益保护、土地流转等方面的一系列规定和制度。
不同国家拥有不同的土地制度，这种差异主要来源于国家的法律、文化和经济背景。
以下是关于一些国外土地制度的简要介绍。
首先是美国的土地制度。
美国是一个以市场为导向的国家，土地制度体现了市场经济的原则。
土地所有权归个人或企业，可以自由买卖和流转。
土地租赁制度很发达，农民可以租赁土地来种植农作物。
此外，美国政府通过税收政策和土地用途规划来对土地进行管理和保护。
接下来是欧洲国家的土地制度。
欧洲大部分国家采用农地承包制度，农民租赁土地并支付租金。
在法国和德国等国家，政府对土地所有权进行严格控制，确保土地的合理利用和保护。
农民可以通过合同与地主签署租赁协议，租赁农地来种植农作物。
澳大利亚是以土地拥有权益的资本主义国家，土地所有权归个人或企业，并可以进行自由买卖和流转。
澳大利亚政府通过土地拍卖和租赁来管理土地。
此外，澳大利亚通过土地规划和管理来保护资源，确保土地的可持续利用。
亚洲国家的土地制度也有不同的特点。
中国的土地制度以集体所有制为主，土地归农民集体所有。
农民可以根据合同自由流转土地使用权。
日本的土地制度以私有制为主，土地所有权可以自由流转和交易。
韩国的土地制度也以私有制为主，土地使用权可以通过租赁方式流转。
需要指出的是，这些国家的土地制度并非完全一致，也存在一些差异。
不同国家的土地制度是基于各自的国情和实际情况制定的，旨在保障土地资源的合理利用和保护。
总之，国外的土地制度是根据不同国家的经济、法律和文化背景制定的，体现了市场经济、社会主义或混合经济的特点。
这些制度的目的是保护土地所有权和利益，并确保土地资源的可持续利用。
不同国家的土地制度各有特点，但都致力于平衡土地的利益与保护，以促进经济和社会发展。
主要发达国家的土地流转制度研究
主要发达国家的土地流转制度研究[摘要]美国、英国、德国、日本都是发达国家，在农村土地流转方面取得了显著的成绩，在制度和交易方式均具有代表性。
本文通过研究和分析世界一些国家土地流转的制度、实现途径。
以期能正确认识土地流转问题。
[关键词]土地流转；交易途径；流转制度一、引言国外学者对土地流转的研究主要体现在研究土地交易制度方面。
科斯开创了对土地产权制度研究的先河。
科斯在《社会成本问题》一文中提出，如果交易费用为零或者很小时，无论产权主体属于哪一方、产权制度是否影响交易效率，交易的双方总会设计出实现帕累托最优的制度。
产权越完整，人们越会寻求更加有利的资源利用方式，借以实现资源的有效配置和利用[5]。
阿尔钦、哈德罗·德姆塞茨（1973）对的研究侧重于对土地产权稳定性的研究，他们认为土地产权是土地投资者进行长期投资的重要判断依据。
亚当·斯密、马克思等对地租理论的研究为土地的流转提供了重要的理论依据。
土地流转，就是上地的流动、转变。
从产权的角度讲，由于本身土地不能流动，所以，进入市场交易的只能是土地产权。
土地流转机制是建立在土地产权制度基础上的土地权利和功能的流通制度。
土地流转从本质上来讲就是土地所有者的土地权利全部或部分的从一个权利主体转移到另一个权利主体的过程和活动。
二、发达国家的土地产权制度在英国，土地产权是属于英王的，但这种权利是名义上的权利，土地的保有权是属于私人或者国家的，而土地的流转是在土地的保有权的基础上开展而来的。
即“一个人不能拥有土地本省，只能拥有土地的财产权”。
而美国实行的是公私兼有的多元化土地所有制。
美国政府通过法律对土地产权主体的权利和义务界定的十分清楚。
德国实行的是土地私有制，农民享有土地的产权，可以直接进行买卖。
而日本现行的土地所有制是以个人为主体，多种所有制并存的土地制度。
虽然这几个国家土地的所有的具体方式不同，但他们都有一个明确的产权主体。
这样在土地流转过程中，产权主体就会享有很大的自由。
美国土地制度
美国土地制度文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）19世纪上半期是美国近代资本主义土地制度的形成时期。
从1785年邦联政府颁布第一个土地法令到1862年《宅地法》颁布这个时期中，美国西部国有土地获得迅速开发，土地关系发生了巨大变化。
这无疑是该时期美国社会发展中最引人注目的事情，对美国的政治、经济和文化的发展都产生了巨大的作用。
1862年《宅地法》颁布以前，美国国有土地的分配一直是以土地出售的方式进行的，国有土地市场的建立和发展是美国土地制度的一大特点。
本文旨在通过对美国国有土地市场的形成及其发展进程的论述，加深对美国式农业发展道路的理解。
1780年10月10日，国会通过了一项法令，规定为了美国的利益，为了在这些土地上建立新的州，授予政府出售和赠送西北部国有土地的权力。
1783年，200多位军官再一次向国会请愿，要求国会兑现在独立战争中许诺给予他们的土地，并明确要求得到俄亥俄地区的土地。
到1784年，美国的退伍军人（包括华盛顿在内）、金融家及许多其他阶层的人士都在呼吁邦联国会采取实际步骤来分配西部的国有土地。
（二）土地政策的目标邦联政府在最初制订土地政策时，美国政界中存在着两种不同的土地政策构想。
杰弗逊主张将国有土地划分成小块分配给从事农业生产的移民，建立一个以农业为主的共和国。
他在谈到农业与工业的关系时曾经说道：“美国的自然条件同欧洲不同，她有充足的土地供人们耕种，因而毋需让一部分人专门从事制造业来供养其余无地可种的人口。
”〔2〕他在起草《独立宣言》的那一年也曾经写到，“……土地应该分成小块分配给人民”，因而他主张建立自由的小农所有制。
而汉密尔顿则主张以充裕的国有土地去换取稀缺的资本，以促进资本主义工商业的发展。
他认为资本的长期缺乏是美国经济起飞的主要障碍，而国有土地的存在为美国的资本积累提供了良好的条件，极力主张将国有土地变成政府收入的一大源泉。
这也许是汉密尔顿在1790年的《关于国有土地的报告》中提出要以土地换资本的政策的主要依据。
美英日三国土地征用制度的启示
的。 －
地征用法》规定重要 的公共事业都可以运 用土地征用制 度 ， ： 。 如 根据城市规划确定的道路 、 园建设 ， 公 根据河川法进 行的堤防建 设 ， 据港 湾法进 行 的港湾建 设等 。 用土地 一般程 序 如下 ： 根 征 （） １ 申请征地 ；２ 登记 土地和建设物 ；３ 起业 者与地权人 达成 （） （） 征购协议 ；４ 申请征用委员会裁定 ；５让地裁定 ；６ 征用终结 。 （） （） （） 征用损失的补偿 以个别支付为原则 ， 而支付 的财物 。 原则 上 以现金为主 。补偿金额须 以被征用的土地或其附近类似性质土 地的地租或租金为准。 日本 的土地征用补偿是根据相当补偿的 标准来定的 ， 在大多数情况下 以完全补偿标准确定土地补偿费 。 具体来 看 ， 日本征用 土地的补偿包括 ５个 部分 ：１ 征用 损失赔 （）
偿过低与不到位。针对存在 的问题 ， 出了一些改进的建议。 提
【 键 词， 关 土地征用制度； 征地补偿 ； 公共利益 ； 政府
【 中圈分类号Ｊ ３１ ０． Ｆ １
【 文越标识码】 【 Ａ 文章埔号Ｊ ０４ ２６ （ ０ ） — １０ ０ ０ － ７８２ ６ １ ０７－ ２ １ ０ ２
期、 补偿争议的处理 等。 具体来看 ， 土地 征用补偿原则是 ： 土地征 用 补偿 以愿意买者与愿意卖者之 市价 为补偿 的基础 ，补偿 以相 等为原则 ， 如有损害以恢 复原状为原则。 土地征用补偿的范围和 标 准 ： １土 地（ （） 包括建筑 物） 的补偿 ， 标准为公 开市场 土地价 其 格 ；２ 残余 地的 分割或损 害补偿 。 标准为 市场 的贬 值价格 ； （） 其 （） ３ 租赁权 损失补偿 。 其标准为契约未 到期 的价值及 因征用而 引 起 的损害 ；４ 迁移 费 、 营损失等干扰的补偿 ；５ 其他必要 费 （） 经 （）
美国土地管理制度考察与借鉴
（ ｏａ Ｎ ． ８ Ｔｄｌ ｏ３ ）
文 章 编 号 ：０ ７— ５ ６ ２ １ ）３— ０４—０ １０ ７ ９ （００ ０ ０ ２ ３
美 国 土 地 管 理 制 度 考 察 与借 鉴
电 雷 ８ 雷 召 ｓ ８ ｓ乜 雷 ８雷
李 明
（ ．武 汉理 工 大 学土 木工 程 与建 筑 学院 ， 汉 ４ ０７ ２ １ 武 ３０ ０；．广 州 市外 事 办 公 室 ， 州 ５０ ３ ） 广 １０ ０
２１ ０ ０年 第 ３期 （ ３ 卷） 第 ８
黑
龙
江
水
利
科
技
Ｎｏ ３ ２ ０ ． ． ０１
Ｈ ｉ ｎ ｊ ｎ ｃ ｎ ｅ ｎ ｅ ｈ ｏ ｇ ｆ ｔ ｏ ｓｒ ｎ ｙ ｅ ｏ ｇｉ ｇＳ ｉ ｃ ｄＴ ｃ ｎ ｌ ｙｏ ｅ Ｃ ｎ ｅｖ ｃ ｌ ａ ｅ ａ ｏ Ｗａ ｒ ａ
ｌ 美国土地 管理制 度简介
美国土地管理制度植 根于完 善的市场经 济环 境 ， 益于 得 完 备 的法 律 体 系 支 撑 ， 地 管 理起 步较 早 、 理 水 平 较 高 。 土 管 １ １ 公 私 兼 有 的 多 元化 土地 所 有 制 ． 美 国 是 一 个 以 土 地 私 有 制 为 主 体 的 国 家 ， 全 美 在 ９ ６４ 万 ｋ ３．８ ｍ 的国土 面积 中， 私人 所有 的土地 占 ５ ％ ， １ 联邦 及州政府所有的土地 占 ４ ％ ， ７ 印第安人保 留地 占 ２ ％。联邦 政 府 、 、 、 政府 各 自拥 有 自己 的 土 地 ， 土 地 的所 有 权 、 州 县 市 在 使 用 权 和 受 益权 上 各 自独 立 ， 存 在 任 意 占用 或 平 调 ， 实 不 确 需要 ， 要依法通过买 卖 、 赁等 有偿方 式取得 。在联邦政 也 租 府 拥 有 的３ ８４万 ｋ ０． ｍ 的土 地 中 ， 存 在 多 元 化 的 所 有 形 式 ， 也 即 国 家土 地 管 理 局控 制 ６ ％ ， ０ 国家 森 林 局 控 制 ２ ％ ， 防部 、 ４ 国 垦荒局 、 国家公 园局 、 电资源局等部门控制剩下 的 １ ％。 水 ６ １２ 集 中、 ． 垂直 的土地管理体制 美 国对 土 地 等 资 源 实 行 的 是 集 中 、 一 、 合 管 理 。法 统 综 律 明确 规 定 了联 邦 、 、 、 在 土 地 管 理 方 面 的 各 自范 围 和 州 县 市 职责 ， 非常 明确具体 ， 条与块 、 邦与地 方各 司其职 ， 联 互不 扯 皮、 交叉 ， 管理非 常到位。但地 方政府无 专 门的土地 管理 机 构 ， 联邦政府 中， 在 由美 国 国 家 土 地 管 理 局 （ ｕｅｕｏ Ｌ ｎ Ｂ ｒａ ｆ ａｄ Ｍａａｅ ｅ ｔ Ｂ Ｍ ） 责 土 地 管 理 。该 局 隶 属 内 务 部 ， 有 ｎｇｍ ｎ， Ｌ 负 现 雇 员 １０ ２０人 （ 部 为 公 务 员 序 列 ） 在 全 国各 地 设 立 派 出机 全 ， 构， 共有（ 包含联邦 、 、 、 四级在内） ３个区域性办公室 、 州 县 市 １ ５ 地 区 性 办 公 室 、４ ８个 １３个 资 源 区 办 公 室 ， 直 接 管 理 着 占 它 美 国土地面积 １ ８的联邦 土地 （ ２ ２百 万英亩 ） ／ 约 ６ 和全 国 的 森林 、 流 、 泽 、 稀动 物 、 河 沼 珍 自然 保 护 区 以及 地 表 以 下 所 有 的矿产资源、 水资源 。 １３ 形散 而神不散的土地利用规划体系 ． 与我 国 自上 而 下 的政 府 管 理 模 式 不 同 ， 国 各 级 政 府 实 美 行的是 自下而上的 自治体制 。在宪法 的范 围内， 选民拥有极 大 的 自主 权 。 就拿 土地 利 用 规 划 体 系来 说 ， 国 的 土 地 利 用 美 规划都是 自下而上 、 在公众参 与下完成 的 ， 民有权决定 是 公
简论美国土地处理制度中免费分配土地的问题
第17卷第3期2004年7月烟台大学学报(哲学社会科学版)Journal of Y antai University(Philos ophy and S ocial S cience)Vol.17 No.3J ul.,2004简论美国土地处理制度中免费分配土地的问题孔庆山(广东外语外贸大学法学院外交学系,广东广州510420) [摘 要]免费分配土地问题在美国土地处理制度史上占有重要的地位。
免费土地成为殖民地时期以及美国建国之后土地开发的一个重要手段。
美国有着悠久的免费分配土地的传统,这一传统可以追溯到英属北美殖民地建立的初期。
拓荒者争取免费土地的斗争贯穿美国早期土地制度史的始终。
迄止1862年《宅地农场法》的颁布,免费分配土地问题才最终以国家法律的形式获得解决。
[关键词]土地制度;人头权利制;免费分配土地;宅地农场法[中图分类号]K712 [文献标识码]A [文章编号]100223194(2004)0320347206 美国19世纪中叶声势浩大的争取免费分配土地的运动与1862年《宅地农场法》的通过有其深远的历史背景。
①美国的土地处理制度经历了早期的免费授地(殖民地初期)、论价出售(几乎贯穿美国史的始终,迟至1930年代,仍有联邦土地在出售)和再次免费分配土地(《宅地农场法》)三次转变。
免费授地和出售两个阶段并非截然分开,在以免费为主的阶段亦有出售,在以出售为主的时候亦有免费授地。
由于美国所处的特殊历史背景,免费分配土地的思想在人们的头脑中根深蒂固。
不花任何代价获得土地乃是人们最向往的获得土地的方式。
在殖民地时期以及联邦初期普遍存在的占地现象,实际上就是拓荒者意欲得到免费土地的最直接表现,以致政府最后不得不颁布法令使占地合法化,并最终通过《宅地农场法》,使每一个拓荒者都能得到免费土地。
一、早期免费分配土地的先例 随着北美殖民地的建立,土地免费分配的实践也就开始了。
北美殖民地最早和正规的免费分配土地制度起源于弗吉尼亚的“人头权利制”。