美国现行土地制度

私有土地主要是农业用地，居住用地等：公有用地主要是
道路用地，军用土地，政府用地及森林，草原，沼泽，水
域和山地等。
二.美国土地制度的变迁
一.殖民地时期的土地制度
大地产制：北美作为英王的殖民地。因此这些土地是英王 可以自由支配同时又不必动用国库的巨额财富。英王常常把 大片土地、甚至某个殖民地授予某个功臣或者用来偿还债务。 小地产制：除了大地产制之外，还同时存在着小地产制。 小地产制主要是通过计口分田、契约奴制和武装移民等形式 实现的。 新英格兰的村镇体制：在土地制度上看，这是一种独特的 小土地所有制。这里的土地由移民群体向总督和立法机构申 请得到，包含有集体所有的成分。提出土地申请的移民群体 经过批准后可以得到一个6－20平方英里的地段，这就是一 个市镇的面积。
二.美国领地制的演进
根据1783年《巴黎和约》，美国获得了密西西比河以东阿 巴拉契亚山以西的广阔土地，这样，除了原来13州之外的 土地基本上就属于公共土地。 美国公共土地已经收归国有，如何处理成为一个急待解决 的问题。对此，美国政界有着不同的看法和对策。有人认 为，西部是化外之地，应当把那里看作是《巴黎和约》划 给合众国的殖民地，要在西部建立殖民政府，或在东部建 立“一个管理西部国家的殖民政府”。也有人认为，发展 西部将使东部收到损害，虽然不主张把西部变成殖民地， 但也不同意开发西部，更反对向西部移民。
购买这块土地的所有权，使其成为政府的土地，政府就可以自由地处
置这块土地了。
六.美国政府对不动产产权的限制与 管理
管辖权 征用权 征税权 无主物业收 归国有权
美国联邦， 州和地方政 府都有对不 动产产权的 管辖权，但 主要是通过 地方政府制 定相关法令 进行的。
征用权的 行使主要 基于对公众 健康，安全 和福利的保 护，并且要 对被征用土 地的私人权 利进行公平 的补偿
五.美国的土地发展权
在美国，土地发展权是土地所有权的一部分，但可以从所有权中分离 出来。 政府可以向拥有耕地的农民够买发展权。农民出售发展权后可以继续 耕种这块土地，但是不能改变用途，如建造房舍，开设工厂，开辟商
店等用途，因为开发这块的权利已经出售给了政府，不再为农民所有。
如果城市规划已决定改变这块土地的用途，那么：（1）农民从政府 手里赎回发展权，自己开发，或者将土地出售给开发者。（2 )政府
美国现行土地制度
土管一班
一.美国的土地基本状况及现行土地所有 制度
美国总面积为962.9万平方公里（其中陆地面积为915.9万
平方公里），其中耕地占21%，永久性牧地占26%，森林地
占23%。 美国目前的土地总面积中，59%为私人所有，39%为公有， 2%为印第安人保留地，既专门辟给原来美洲的土著居民的。 39%的公有土地中，联邦政府所有的为32%，州及地方政府 所有的为7%。
七、对我国土地管理工作的启示
• 要更加注重用经济手段保护耕地。学习借鉴美国的经验，我们认为在 坚持原有的行政措施的同时，要更加注重用经济手段调动政府、社会 和农民保护耕地的积极性，让承担耕地保护责任的地方政府，特别是 集体经济组织及农民在让渡或放弃建设开发权、保留农用地耕作权时 获得相应的经济补偿。建议进一步总结有关省市建立耕地保护基金、 对耕地（基本农田）保护进行补贴等的做法和经验，积极探索，规范 运行，适时上升为法律制度，从而提升我国耕地保护的水平。
• 学习借鉴美国的经验，我们认为必须建立完善更加明晰的 土地产权制度，加快推进农村土地产权制度改革试点，尽 快建立农村土地产权制度。同时，要建立更加严格的产权
保护制度，明确土地产权人的合法利益受法律保护，任何
人不得侵犯，土地征收只限于公共利益并给予合理补偿。
• 学习借鉴美国的经验，必须改革完善相关的土地税收制度 和政策措施。建议整合房产税、城镇土地使用税和耕地占 用税，以土地使用权的保有环节作为重点，统一征收房地
三.1785年西北法令以及相关土地出售政策的演变
1785年法令的全称是《1785年5月20日西部土地出售法》
1785年法令通过后，美国政府开始出售土地，这一时期主
要是大片出售公有土地。
四.宅地法的提出和实施
•宅地法直到1862年5月20日得以通过。法令规定：任何人、 不分男女，凡符合下列条件者，即可申请获得160英亩联邦 土地：（1）系美国公民或已递交了入籍申请者；（2）年满 21岁，系一家之主或在美国军队中服役超过14天者；（3） 从未参加过反对英国之战争者。符合上述条件的人只需缴纳 10美元手续费即可无偿获得160英亩联邦西部土地，连续耕 种5年即可获得该土地的所有权。 •除了宅地法之外，美国还通过了以下法令，处理美国公共土 地，这些法令可以说式宅地法的延续和扩大，从各个方面更 加完善了美国的公共土地制度。
拥有不动产 的业主依其 物业的评估 价值和税率 按年缴纳不 动产税，税 率由地方政 府确定，
当一项物业 没有所有者 或愿所有者 已经去世而 没有留下遗 嘱，也无法 确定继承人 此项物业即 收回国有
七.美国土地管理机构的设置
• 美国政府管理土地的主要 机构是内政府土地管理局。 • 美国内政部土地管理局对 联邦土地实行层层负责的 垂直领导，全国设13个区
（1） 所有已经获得和将要获得的西部土地，均将先纳入联邦政府的公 共土地储备，即实现西部土地的“国有化”； （2） 这些共有土地是美国人民通过流血斗争从英国或者其他国家取得 的，因此其处理应该以国家利益为准绳，并向广大移民开放这些土地； （3） 为了缓解联邦的财政困难，这些公共土地的处理将采取现金支付 的原则，并在市场上公开拍卖； （4） 在当地移民人数不足6万之前，联邦政府应在这些“合众国的西部 土地”上建立“临时政府”，由合众国国会委派一名总督、一名秘书和 三名法官进行管理； （5） 当领地人口达到5000人时，当地居民就可以按照一定比例选举地 方立法机构，并从中选出国会议员一名，这名议员在国会中只有辩论权 而无表决权； （6） 当领地人口达到6万时，即可自由制定永久宪法和州政府，经联邦 政府批准即可成为联邦正式成员，并在一切方面“享有与诸州平等的权 利”； （7） 早成为联邦正式成员之前，领地政府将“永远是美利坚合众国联 邦的一部分”，领地和州政府必须实行共和制，在领地内“不得有奴隶 和强迫劳动存在”，传统的民权和自由必须得到保障
最大化，实现政府得人心、农民得实惠、经济得发展。
本节结束
产税；切实改革现有的从价、从租、从量计税并行的混乱
局面，以评估价格为基准从价征税，对土地和房地产市场 实施有效调控。
• 学习借鉴美国的经验，必须要搞好土地综合整治规划，坚 持尊重土地权利人意愿，实事求是，量力而行，不搞形式 主义，探索建立政府引导、权利人自愿、社会参与、利益
共享的土地综合整治新机制，达到区域土地整体利用效益
ห้องสมุดไป่ตู้
如在阿拉斯加州，联邦政
府拥有或控制着该州96%的
土地。 在夏威夷州，48%的土地归 州政府和联邦政府，5%归 小土地私有者，47%掌握在
72个大地主手中。
四.美国现行的土地使用制与土地流 转制度
美国法律规定，保护私有土地和公有土地的所有权不受侵
犯，允许土地的买卖和出租。
美国联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路，公路 及其他设备，需要占用州政府公有土地或私有土地，也要 通过交换或购买的方式取得 美国公有土地的地上权和地下权可以分别出租
三.美国的土地基本状况及现行土地 所有制
美国关于土地所有权的规定不 同于欧洲国家。在美国，土地 所有者同时也是拥有地下的一 切财富，因此地主可以自由开 采地下资源，或者将地下资源 单独出售给别人。唯一的条件 是他必须遵守政府关于环境保 护的规定并照章纳税。 美国各州的土地所有制度状况 不尽相同。

美国政府将数百万公
顷土地赠与贫困但勤
劳的美国人，是他们 在国家的发展中能分 一杯羹。图为1862年 《宅地法》颁布后生
效的第一号授地证书
五.联邦赠地和军人售地
1785年西北法令和1862年宅地法规定了美国处理公共土地
的两种办法，即国家公开出售土地和无偿分配土地。除了这
两种形式之外，美国联邦政府还利用庞大的土地资源代替短 缺的资金投入各项公共事业，或者赠予各州用于改进各州的 基础设施
域土地管理办公室，58个
地区土地办公室，143个资 源区域土地管理办公室。
• 美国政府与土地管理有关的机构还有：内政部印第安人事 务局，负责印第安人居留地的土地管理工作:农业部水土 保持局，负责土壤调查，小流域综合开发治理，培训水土
保持技术人员；农业部林务局，负责国有林地的管理工作；
国防部，负责部分特殊用地的管理。
• 学习借鉴美国的经验，我们认为要加快推进我国征地制度 改革，在土地管理法修改中把十七届三中全会提出的“完 善征地程序，缩小征地范围”的要求落到实处，明确界定
“公共利益”的范围，建立公正的征地纠纷调处机制，确
保被征地农民的知情权、参与权和监督权，防止借公共利 益之名随意扩大征地范围、侵害群众利益现象发生。要根 据经济社会发展的水平，探索建立与市场价格相统一的征 地补偿机制，确保被征地农民生活水平不降低。