德国现行土地制度
德国现行土地制度
五、德国旧城改建中的土地产权关系调节机制
• 德国的城市规划起源于城建执法事务的发展。
针对旧城改建地区的土地产权问题，德国的建 设法提供了三种解决方法 即土地重划、 地界调整、 强行征购。
六、德国土地管理机构的设置
德国土地管理以地籍管理为核心，联邦基本法规 定，地籍管理属州立法。
土地登记机构，三是土地整理部门。联邦未设统 一的管理机构，各州管理机构在形式上主体可分 为三类：一是地籍管理与测量机构，二是
二、德国的土地先买制度和土地征收制度
• 在德国，凡详细规划区内的土地交易，地方政府 都可以行使一般先买权。除此之外，在一些特定 地区，如再开发区、新开发区等，政府也可以行 使特别先买权。土地的先买价格依照交易价格确 定。 土地征收制度也是实现土地利用规划的 重要手段。 征收土地的补偿价格标准，以政府公布征收时 被征收土地的交易价格为准。
征收程序
• (1)征收申请 (2)口头审理的准备 (3)征收程序的申请 (4)颁发许可 (5)协议的达成
(6)征收机构的决议
三、德国的土地利用规划制度
• 德国的土地利用规划内容因规划范围和等级的不 同分为项目规划和实施计划两种。联邦政府制定 项目规划，地方政府完成项目的实施计划。
土地利用规划机构纵向和横向相结合。纵向为从上向下，联 邦—州—地区—城镇的一条线，各级政府又有其相应的土地 立法和规划部门。横向是指行业之间，如农业、工业、交通 运输、环境规划、水资源管理。 德国的土地利用规划程序为：明确规划目标—分析现状和 土地评价—寻找解决方法并制定规划—规划实施—监测和 重新规划。
四、德国的土地整理制度
• 德国是开展土地整理比较早、土地整理制度完备、 土地整理理论与技术比较发达的国家之一。
德国的农地产权管理
GUOJI SHIYE 国际视野47农村经营管理2011/02 总第96期德国国土面积35.7万平方公里，人口8241万人，耕地1190万公顷。
德国十分重视对农地产权的保护和管理，东德西德统一后，对原东德的公有农地实行私有化改造，建立了统一的农地产权保护制度。
一是对农地产权交易实行特殊管理。
德国土地绝大部分属于私有，也有一部分实行公有化管理（如国家、州、市镇所有）。
除法律另有规定外，土地所有者对该土地包括地上和地下享有占有、使用、收益、处分等权利，可以自由交易。
但由于农地的特殊性和农业发展的需要，德国对农地所有权的自由交易实行严格限制。
《土地交易法》规定，出让农地所有权，应经地方农业局许可，对可能导致土地分散经营或者细碎、出让价格与土地价值严重背离、改变农地用途的不得批准出让。
二是对农地实行田亩重整。
为解决农地地块分散、不便于机械化作业等问题，从1953年开始，德国实施了田亩重整计划，由参与该计划的农地所有者组成共同体，将不同所有者的农地进行互换、重新登记，并加以平整改造，使之连片成方，促进了农业集约化和规模化。
从1949年到1994年，平均农地经营规模由8公顷提高到29.8公顷。
三是加强对农地租赁的管理。
在原联邦德国，有38%的农地用于租赁经营；现在德国有53%的农地用于租赁经营。
为防止改变农地用途，保护租赁双方当事人的合法权益，在《民法典》规定的基础上，1986年原联邦德国颁布实施了《农地用益租赁交易法》，规定农地租赁实行合同备案制度，租赁期限为12—18年，地租要符合国家规定，并由农业部门定期检查，重点检查德国的农地产权管理租金是否适当、股东或者合伙人是否变动、用途是否改变、是否转租等，并根据检查结果对租赁合同作出调整。
如果承租人两个季度未付租金，或者未经批准转租、改变用途，则要求当事双方解除合同。
四是畅通农地纠纷解决渠道。
德国的农地纠纷主要通过调解和农业法院解决。
调解不是必经程序，主持人由经过考核的专业人士或双方认可的调解人（如市长、农业局官员等）担任，调解不成可向农业法院起诉。
德国农田整治工程方案
德国农田整治工程方案一、引言农田整治工程是指对农田进行土地整理、水土保护和环境改良等多种综合治理措施，旨在提高土地利用率、改善农田生产环境，增加农田产量，促进农业可持续发展。
德国作为农业发达的国家，农田整治工程一直是政府和农民关注的重点工作。
本文将从德国农田整治工程的现状、目标、技术手段和政策支持等方面，提出一套完整的农田整治工程方案，以期对我国的农田整治工程工作提供参考和借鉴。
二、德国农田整治工程的现状1.土地资源特点：德国土地面积较小，但是土地利用率较高，农田面积相对充裕。
农田大部分处于平原地区，土壤质地较好，适合农作物生长。
然而，由于长期的农业生产，土地退化和水土流失等问题日益突出。
2.农田生产环境：德国政府和农民非常重视农田生产环境的改善，大力推行科技兴农和生态农业，以提高农田产量和质量。
目前，农田整治工程已成为农业生产的重要环节。
3.农田整治政策：德国政府制定了一系列农田整治政策，包括提供土地资源、推广技术措施、引导农民参与等一系列补贴和激励措施，以确保整治工程的顺利实施。
三、德国农田整治工程的目标1.提高土地利用率：通过优化土地资源配置和土地整理，提高农田利用率，实现农田产量的增加。
2.改善农田生产环境：减少农田的土壤退化和水土流失现象，提高土地的肥力和透气性，改善农田的生产环境。
3.促进农业可持续发展：通过农田整治工程，促进农业的可持续发展，提高农田的产出和农民的收入，实现农业经济的稳定增长。
四、德国农田整治工程的技术手段1.土地整理：包括土地平整、排水、翻土等措施，以改善土壤结构和土地利用功能。
2.水土保护：采取防风固沙、排水设施建设、草地植被恢复等手段，减少水土流失，保护农田资源。
3.生态农业：推广无化肥、有机肥、生物农药等生态农业技术，减少对土地的污染和破坏。
4.科技兴农：利用现代农业技术，如精准农业、信息化农业等，提高农田的生产力和效益。
五、德国农田整治工程的政策支持1.土地资源保护政策：严格规范土地利用和开发，保护农田资源。
德国土地制度
德国土地制度德国的土地制度是在其宪法规定下进行的，旨在保护土地权益、维护公共利益和实现可持续发展。
德国的土地制度主要包括土地所有权、土地利用规划和土地管理等方面。
首先，德国的土地所有权是受到宪法保护的基本权利。
根据德国宪法第14条，人民有所有权的权利，土地所有权归私人或公共机构所有。
私人土地所有权受到法律保护，私有土地可以自由交易和使用。
在德国，土地可以通过购买、继承、赠予等方式获得所有权，但也受到法律的限制和规范，例如禁止土地用于非法目的或环境破坏等。
其次，德国重视土地利用规划，旨在合理利用土地资源并保护环境。
德国的土地利用规划是在联邦、州和地方政府的协调下进行的。
根据德国宪法第19条，德国公民有权要求土地利用规划，并可以依法参与相关决策。
德国的土地利用规划制定了有关城市规划、农村发展、环境保护等方面的政策和标准，确保土地的合理利用和环境的可持续发展。
此外，德国的土地管理也十分重要。
德国的土地管理由联邦政府、州政府和地方政府共同负责。
联邦政府负责制定土地管理的基本法律，并监督和协调州政府和地方政府的行动。
州政府负责具体地区的土地管理和监督，地方政府负责实施具体的土地管理措施。
德国的土地管理包括土地登记、土地调查、土地评估等方面，旨在确保土地交易的透明和公正。
总的来说，德国的土地制度是建立在法治和公共利益的基础上的。
德国的土地所有权受到宪法保护，私有土地可以自由交易和使用，但也受到法律的限制和规范。
德国注重土地利用规划，目的是合理利用土地资源并保护环境。
德国的土地管理由联邦、州和地方政府共同负责，旨在确保土地交易的透明和公正。
通过健全的土地制度，德国在土地资源的管理和利用方面取得了显著成就，为可持续发展做出了贡献。
德国城乡土地调整及经验借鉴
54价值等）的权力，调整委员会通常包括法学家、土地测量师、土地估价师和当地议会成员，以保证土地调整的合理科学有效。
德国土地调整的客体为农地和城市土地，具体指计划转为城市用地的农地以及需要进行调整更新的城市用地。
土地所有者为重要的参与主体，参与土地调整全过程。
德国城乡土地调整的步骤及原则。
1.准备阶段。
即根据现行土地利用规划和城市发展需要，确定土地调整区域，并向社会公开土地调整计划，获得详细的地籍资料和土地所有者信息。
同时，在准备阶段进行成本收益的分析，当所获得的收益大于调整成本时，土地调整才会开展。
2.调查评估阶段。
即基于地籍信息对需要进行调整的土地、不动产进行调查和价值评估，对各项不动产的所有权、使用权、抵押权、地役权、租赁等进行详细调查，根据一定的估价方法，由专业机构进行评估。
德国城乡土地调整及其措施德国的土地调整已有100多年的历史，最早的城乡土地调整实施起源于法兰克福市。
随着工业和贸易发展迅速，尤其在工业革命后，城市住宅建设用地需求快速增加，法兰克福市土地价格快速上涨。
1891年，新当选的法兰克福市市长弗兰茨•阿迪克斯，提出优先提供城市用地，缓解土地供应的困境。
1902年形成了“阿迪克斯法”，成为早期法兰克福市土地调整的依据，此后土地调整逐渐在全国推开。
德国利用合理的城乡土地调整，已经完成了数千公顷的住宅、商业、工业项目以及公共基础设施建设，缓解了城市发展中的土地利用矛盾，改善了基础设施和交通状况，也为城市发展提供可用资金。
土地调整的参与主客体。
德国土地调整以公共机构为主体，一般为市级土地调整委员会。
土地调整委员会拥有决定一个土地调整项目（项目区、再分配标准、土地3.规划阶段。
规划阶段最重要的任务是制定重新分配土地的调整计划。
土地调整计划由各领域专家共同制定，同时征求土地所有者及其他公众意见后正式确定。
4.实施阶段。
实施阶段的重点是划分边界，根据土地调整计划在调整土地中划出交通、绿化等公共用地，将剩下的土地重新分配给原土地所有者，使每个土地所有者获得与原始地块成正比的土地所有权或产权价值份额。
德国的土地整理模式
德国的土地整理模式作者：周同来源：《国土资源导刊》2013年第08期如今德国的土地整理已经转型为集农业规模化集中经营、生态环境保护、水资源利用与保护、村镇革新、城镇区域发展等为一体，实现农村区域整体可持续发展的模式。
德国位于欧洲中部，总人口7910万，是欧洲人口密度最大的国家之一。
国土面积35.7万平方公里，其中，农用地占国土面积的53.5%，森林覆盖率达到29.5%。
梅克伦堡·前波美拉尼亚州位于德国东北部。
它是由原梅克伦堡州约三分之二的区域以及普鲁士时期的波美拉尼亚州西部，还有普里格尼茨的一部分地区和北部的乌克马克组成。
二战后的德国，分裂为德意志联邦共和国（西德）和德意志民主共和国（东德）。
东德地区农业生产力低下。
大批德国居民被波兰、匈牙利等东欧国家驱逐。
新移民迁返东德后，为了维持生计，在境内开荒进行农业生产，田块在人为影响下，逐渐零乱、破碎。
为了提高粮食产量，德国政府无偿占用大片森林组织开展农业生产。
在缺少相关制度政策的约束下，大量权属纠纷频繁涌现，大批植被被破坏，水土流失现象日趋严重，自然灾害频发，生态环境受到严重威胁。
为有效缓解各类威胁与矛盾，德国政府组织开展土地整理，先后经历了三个阶段。
整理目的从最初的“提高农地生产力，确保国家粮食安全”到“确认土地权属，推进农地集约规模化经营”，再到“缩短城乡差距，推进区域化可持续发展”。
如今德国的土地整理已经从单纯的促进农业生产，保障国民粮食安全成功转型为集农业规模化集中经营、生态环境保护、水资源利用与保护、村镇革新、城镇区域发展等为一体的农村区域整体可持续发展。
德国东部地区土地整理特点完备的法律体系保障土地整理事业的深入推进。
经过六十多年的发展，在借鉴德巴伐利亚州土地整理发展历程的基础上，德国东部地区逐步形成了其自身特有的法律体系。
主要包括：欧盟农村发展指导手册（2008-2013）、德联邦宪法、德联邦土地整理法以及德国东部地区农业调整法案等。
德国土地制度
德国土地制度引言德国作为欧洲国家之一，其土地制度在维护土地所有权和农业发展方面具有重要意义。
本文将介绍德国土地制度的基本概念、组织与管理、土地利用与规划以及对农业发展的影响等方面内容。
1. 德国土地制度的基本概念德国的土地制度主要涉及土地所有权、土地分配与土地利用的组织和管理。
在德国，土地被视为私人财产，并受到法律的保护。
土地可以作为财产进行交易、继承和转让。
2. 德国土地组织与管理德国的土地组织与管理主要包括土地登记、土地调查与评估以及土地使用权的管理。
土地登记是德国土地制度的基础，它记录了土地的权属、用途和限制。
土地调查与评估用于确定土地的实际价值和潜力。
土地使用权的管理涉及到土地的分配和规划，确保土地资源的合理利用和保护。
3. 德国土地利用与规划德国注重土地的合理利用与规划，以平衡经济发展和自然保护之间的关系。
土地利用规划主要包括城市土地利用规划和农村土地利用规划。
城市土地利用规划旨在合理安排城市建设用地，提高城市功能和居民生活。
农村土地利用规划则关注农业生产和乡村发展的需要，保护农田和农村环境。
4. 德国土地制度对农业发展的影响德国的土地制度对农业发展具有重要影响。
一方面，土地制度的保护性措施和土地使用规划，为农业生产提供了稳定的土地资源和良好的环境条件。
另一方面，土地制度促进了农业结构的调整和农业现代化的发展。
它鼓励土地的集约化利用和农业技术的进步，促进农业的高效、可持续发展。
5. 德国土地制度的问题与挑战尽管德国的土地制度有诸多优势，但也面临一些问题与挑战。
其中包括土地分配不公平、土地资源浪费和土地利用冲突等。
为应对这些问题，德国政府需要不断完善土地制度，加强土地管理和监督，并采取有效的措施解决土地利用冲突问题。
结论德国土地制度在土地所有权和农业发展方面具有重要意义。
其基本概念、组织与管理、土地利用与规划以及对农业发展的影响等方面内容为我们了解德国土地制度提供了基础信息。
尽管在面临一些问题与挑战，但通过不断完善土地制度和加强土地管理，德国可以进一步促进农业的高效、可持续发展。
国外农地使用权流转制度概况
意大利制度
意大利实行农地私有制度，土地租佃关系通过永佃权制度进行调整。意大利民法典规定，永佃权可以以转让、 抵押、继承的方式加以流转。该法典第965条规定；“永佃权人可以以生前行为或者临终行为对自己享有的权利 进行处分。永佃权人转让永佃权时无须向土地的所有人支付任何费用。但是在设立文件中”土地所有人可以在不 超过20年的时间内，完全或者部分禁止永佃权人以生前行为转让永佃权。该法典第2810条第4款规定，永佃权可 以为抵押权的标的。同时，根据法典第587条与第2648条的规定，永佃权可以以继承的方式进行流转，以继承的 方式流转的，应符合有关遗嘱、遗产的接受及遗赠的取得的规定。但依法典第968条的规定，永佃权不得以转佃 的方式流转。
土地使用权出租的条件是缺乏劳动力、资金等生产条件或转换行业，租赁期限不得超过使用限额，必须保护、 改良、补养土地，提高土地增值能力，保护环境，维护和谐的乡邻关系〔第695条)。宅基地，家地、林地使用权 可以设定抵押。以农林地设定抵押的目的是为了获得，“生产性贷款”接受抵押的一方是“越南银行或国家批准 成立的国内信用机构。宅基地抵押的目的是为了“生产和生活需要，接受抵押的一方是“越南经济组织或个人。 土地使用权的继承根据不同的土地用途而有不同的条件。如继承用于一年生作物种植和水产养殖的农地的条件是； 继承人有使用土地的需要和条件，继承人现在使用的土地面积未足法定的限额(第740条)。但对用于种植多年生 作物的农地、用于种植林木的林地和宅基地的继承，并无特别的限制。
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基本上以保护和巩固自耕农的土地所有权以及稳定农业生产为目的，因而，法律和政策相对限制农地流转。 第二阶段从1970年《农村土地法》第二次修改至今。这一时期，日本的经济高速成长，工业化、城市化的发展占 用了大星农业用地，农村土地总面积不断减少。同时，经济高速发展创造了大量的就业机会，农业兼业化现象十 分普遍。在此背景下，离农人口激增，农业生产者高龄化，后继乏人，农村土地抛荒现象严重。为此，日本采取 了促进农村土地所有权和经营权分离，倡导以租赁为主要方式的规模经营的农地制度改革。1980年日本政府颁布 了《农用地利用增进法》，其主要内容之一就是以土地租佃为中心，鼓励农地经营权流转，促进农地规模经营。 这一做法获得了成功”1980年的租赁田比1970年增加了30多倍，1986年又比1980年增加了50%。
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• (1)征收申请 (2)口头审理的准备 (3)征收程序的申请 (4)颁发许可 (5)协议的达成
(6)征收机构的决议
三、德国的土地利用规划制度
• 德国的土地利用规划内容因规划范围和等级的不 同分为项目规划和实施计划两种。联邦政府制定 项目规划，地方政府完成项目的实施计划。
土地利用规划机构纵向和横向相结合。纵向为从上向下，联 邦—州—地区—城镇的一条线，各级政府又有其相应的土地 立法和规划部门。横向是指行业之间，如农业、工业、交通 运输、环境规划、水资源管理。 德国的土地利用规划程序为：明确规划目标—分析现状和 土地评价—寻找解决方法并制定规划—规划实施—监测和 重新规划。
五、德国旧城改建中的土地产权关系调节机制
• 德国的城市规划起源于城建执法事务的发展。
针对旧城改建地区的土地产权问题，德国的建 设法提供了三种解决方法 即土地重划、 地界调整、 强行征购。
六、德国土地管理机构的设置
德国土地管理以地籍管理为核心，联邦基本法规 定，地籍管理属州立法。
土地登记机构，三是土地整理部门。联邦未设统 一的管理机构，各州管理机构在形式上主体可分 为三类：一是地籍管理与测量机构，二是
各州机构设置有几个共同点（1）机构设置健全。 （2）职能分工明确。（3）密切协作配合。
所有制
德国位于欧洲中部，总面积为35.7万平方公里， 其中，耕地占35%，永久牧地占15%，森林用 地占31%,其他（城镇、工矿、交通用地等）占 19%。 德国的土地所有制形式有联邦政府(国有) 土地、州和地方政府所有土地、教堂占有 土地、私人所有土地。
四、德国的土地整理制度
• 德国是开展土地整理比较早、土地整理制度完备、 土地整理理论与技术比较发达的国家之一。
德国土地整理的基本制度和办法由以下几个方面：
1、土地整理与农村经济社会发展相结合，重视生态环境保护。 2、分类指导 3、重视景观的维持，以及对民族历史、文化遗产的继承与保护。 4、民主决策与公众参与。 5、地籍管理贯穿始终。
二、德国的土地先买制度和土地征收制度
• 在德国，凡详细规划区内的土地交易，地方政府 都可以行使一般先买权。除此之外，在一些特定 地区，如再开发区、新开发区等，政府也可以行 使特别先买权。土地的先买价格依照交易价格确 定。 土地征收制度也是实现土地利用规划的 重要手段。 征收土地的补偿价格标准，以政府公布征收时 被征收土地的交易价格为准。