某大型商业综合体建筑方案对策说明

南通五洲国际广场（尚德龙城）商业部分方案设计说明书

第一章设计总说明

1.1目概况：项1.1.1 基本情况

“南通五洲国际广场”项目地块（CR10013），位于南通市崇川区钟秀中路北、北濠桥路东，北

城大桥东南侧，用地面积90663平方米，用地性质：商业、办公、居住。该项目为南通市人民

政府“城中村”改造项目之一。本次报批的是项目南地块，用地面积55130.68 平方米。

1.1.2项目区位

该项目地块位于南通主城区北侧，项目西侧为刚建成的北城大桥引道，往南至闹市区南大街及5A级濠河风景区近在咫尺；往北跨过通吕运河便是建设中的港闸区北翼新城，穿越北大街到南通火车站、宁通启高速、长江渡口均在10分钟车程内，交通出行十分便捷接轨。

1.1.3周边情况

运河北的港闸区北翼新城，在北城大桥东西两侧临运河为深圳华强集团有限公司竟拍地块建设项

目，西侧为被誉为“中国迪斯尼”的国内第一家城市室内版主题乐园项目南通华强方特城，东侧

为商业（电子市场）、办公、居住用地，建筑面积约110万平方米。沿北大街两侧已建或在建项

目较多，有居住、办公、酒店、商业等多种业态。项目地块南紧临钟秀路，为城市主干道，钟秀路南为多个住宅区，沿路底层为商业，以装饰装修为主。东为“居然之家”家居生活馆、公墓管理处。西紧临北城大桥引道，引道西侧为待开发地块及南通革命历史纪念馆。项目地块东侧与居

然之家间的南北城市次干道北接规划中的运河50米景观带及规划东西向次干道，地块中间从北

城大桥引道向东的纬12路将地块分为南（地块二）、北（地块一）两块，且有一定的坡度。

1.1.4价值判断

项目地块周边家居商铺等各类市场齐全，住宅小区总量已形成气候，生活含金量高。地块位于南

通传统商业中心南大街与新建火车站的重要交通枢纽北濠桥路的中间地带，通吕运河北侧为大片

新建住宅区。商业价值颇高。

1.1.5整体项目地块为城中村改造，须在本项目地块二原地安置崇川区钟秀街道办事处办公用

房8000平方米及相应全部配套设施、32000平方米四星级宾馆及相应全部配套设施，原地安

置城北村居委会办公用房5000平方米及相应全部配套设施、商业经营用房10000平方米及相

应全部配套设施（以上安置面积数据系指地块规划控制指标地上建筑面积）。

1.1.6项目定位

以销售为指导的持有型商业办公城市综合体。

1.1.7控制指标

用地面积55130.68 平方米；总建筑面积225719平方米，其中地上总建筑面积157499平方米，地下建筑面积68220平方米；容积率2.86 ;绿地率5%；建筑密度43.39% ；

1.1.8场地现状

南地块绝大部分在场地现状标高 3.9-4.0 之间，属平坦场地。但西侧紧邻北濠桥路北城大桥引

桥，在纬十二路和北濠桥路路口高度为7.19 ，从路口到场地中央高差约 2.4米。且北城大桥引

桥部分和场地间坡度很陡。设计时需仔细考虑。

1.2城市概况

1.2.1区位概况：

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地理位置在中国的版图上，处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点和长江三角洲洲头的

城市只有两个，一个是国际大都市的上海，另一个就是与其一衣带水、处于长江北岸的南通。南

通据江海之会、扼南北之喉，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”；

北接广袤的苏北大平原，通过铁路与欧亚大陆桥相连；从长江口岀海可通达中国沿海和世界各港；溯江而上，可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地。苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似

的地理区位优势。素有江海明珠、扬子第一窗口之美誉。

122 历史发展：

辛亥革命后，废州设县，称南通县，被誉为中国近代第一城。回眸历史，无论从汉唐“煮海为盐”，

还是到五代“筑城建州”；无论是明清“植棉织布”，还是到近代“模范县”，以至跻身中国首批沿海对外开放城市行列……这一切无处不闪烁着先辈的睿智，无不汇聚着南通人的奋斗与辉煌。

1.2.3行政区划

南通市是我国首批对外开放的14个沿海城市之一，现辖如皋、通州、海门、启东4市(县级)，

海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，共有146个乡镇。全市总面积8001 平方公里，是江苏全省的十二分之一，2004年年末全市户籍人口773.79 万。

1.3设计依据：

1.3.1文件依据

1.3.1.1南通市规划局《南通市规划设计要点》［规设(2009 ) 0131号］；

1.3.1.2北城大桥东南侧侧地块规划设计要点红线附图；

1.3.2主要设计规范和标准：

1.3.

2.1《民用建筑设计通则》(GB50352-2005 )

1.3.

2.2《建筑设计防火规范》(GB50016-2006 )

1.3.

2.3《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95 2005 年版)

1.3.

2.4《住宅建筑规范》(GB50368-2005 )

1.3.

2.5《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005 )

1.3.

2.6《商店建筑设计规范》(JGJ48-88 )

1.3.

2.7《办公建筑设计规范》(JCJ67-2006 )

1.3.

2.8《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001 )

1.3.

2.9《建筑工程设计文件编制深度规定》(2003年版)

1.3.

2.10《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-971.3.2.11 )

《人民防空地下室设计规范》(1.3.2.12 GB50038-2005 )

《公共建筑节能设计标准》(GBJ50189-2005)

1.3.

2.13

《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》 1.3.2.14 ( JGJ134-2010 )

《地下工程防水技术规范》 1.3.2.15 ( GB50108-2008 )

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1.3.

2.16 《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001 )

《公共建筑节能设计标准》(DGJ32/96-2010)

1.3217

《江苏省居住建筑热环境与节能设计标准》DGJ32/J 71-2008

1.3.

2.18

1.3.3 气象资料

本地区属亚热带季风性气候

降水：降雨强度H=93mm/h ；Q=2.58L/S.100m2

基本雪压：So=0.35KN/m2

风速：夏季3.1m/s ;冬季3.1m/s

温度、湿度：冬季空调室外设计干球温度（C）: - 5.0

夏季空调室外设计干球温度（C）: 34.6

冬季通风室外设计干球温度（C）: 2.0

夏季通风室外设计干球温度（C）: 32.0

冬季采暖室外计算干球温度（C）: - 3.0

夏季空调室外设计湿球温度（C）: 28.6

冬季空调室外设计相对湿度（％）: 75.0

最大冻土深度（cm） : 10.0

地下水：根据南通市水文地质资料，该地区地下水位标高为 1.0米（85高程），设计地下水位

按十年平均水位加0.5m考虑。

第二章总平面设计

一、总平面布置：

1 、空间形态及建筑布局

建筑由三栋高层塔楼和四层商业裙房组成。三栋塔楼分别位于东侧，南侧和西侧。东

南两座塔楼为办公，西侧为办公酒店综合楼。建筑高度分别为95.2米、97.8米和99.6米。

塔楼呈“品”字型布局。围合出中间开阔的空间。

裙房为4层建筑，高度20.5米。为“回”字型布局。商业裙房正中为矩形的景观中心广场，弧形的商业外街将商业裙房分为东西两个部分。

置于商业之间的大型景观商业广场是连系地块中各个建筑的纽带。在此景观轴上，空间或放或收，

线形的内街空间和景观广场相结合，使得空间形态变化丰富，步移景异。同商业步行街的设计给

人一种流动向前的感觉，通过建筑形态和景观布置引导行人向前，给人一种由进入到演绎到高潮

的空间节奏感。“场”空间是从静止角度来考虑，通过建筑形态的变化围合成开敞的小品类休

闲广场，给人以驻足休憩的空间营造了和谐宜人的购物环境。

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2、环境与绿地景观：

商业景观广场结合入口设置并与商业内街有机结合，结合设置可移动的绿化景观盆栽、小品、座椅、活动售货车等，形成宜人的商业环境。卖场屋顶设置的大面积绿化，给整个商业用地带来绿

意，并形成良好的视觉效果和环境效果。

绿化设计着重营造生态型的景观空间。绿化，水景，小品等相结合。根据

空间变化形成多层次的景观。

绿化的种植以乔木、灌木、花卉、草地等相互搭配，形成高、中、低多种层次，以丰富的生态形式

创造出优美的绿化环境。

、交通流线组织及道路布置:

1、外部交通组织

A步行交通组织

地块东侧位15米规划道路，南侧位城市主干道东绣路，西侧为城市主干道北濠桥路，北侧为

15米规划路纬十二路。地块南侧与现有建筑鼎典商务大厦之间可规划支路进入。西南侧为整个

商业项目最主要的人行岀入口，设置为商业前的大型广场。西北侧为次要人行岀入口，有商业外

街与其相连。其余各角均有商业人行岀入口。

B车行交通组织

由于北濠桥路为快速路，中间设有隔离带，从北向南行驶的车辆不能左转进入本商业，因此北向

来的机动车需由桥下辅道绕行至北地块，通过北地块西侧的辅道进入。或者在北濠桥路钟秀路左

转后进入地块东侧的规划路。

由其他方向来的车辆可直接从北濠桥路入口，或进入东侧规划道路进入本商业。

C公交车站点

在北濠桥路商业广场西侧设置公交车站点

D岀租车下客处

在钟秀路商业广场南侧设置岀租车下客点。

E货运车辆

超市大型货运车辆从东侧规划路中央的入口进入商业东广场的卸货点；中小型货车进入地下二层

的地库卸货区卸货。

E超市班车

超市班车停靠区设置与商业东南角超外入口广场区。

2、内部交通组织

商业外街以“弓”型由西南角广场连通至西北角广场，在此景观轴上，空间或放或收，线形的内街空间和景观广场相结合，使得空间形态变化丰富，步移景异。

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三、停车：

1、机动车停车

采用地下车库结合地面停车的形式。按照设计要点要求，应停939辆。地上部分不少于40%本

方案地上机动车停车377辆，地上机动车停车场集中设置在场地的东侧和北侧，西侧也有少量

停车位。地下二层停车734辆，其中地下停车按照要求需停562辆，另172辆由非机动车置换为机动车（根据南通规定，地下机动车与非机动车的置换方法按照35就每辆机动车置换2.5

就每辆非机动车）。地下停车场共有三个岀入口，分别位于地块东南角，东北角和西北角。

2、非机动车停车

采用地下车库结合地面停车的形式。按照设计要点要求，应停9420辆，地上部分不少于40%.

本方案地上非机动车停车6220辆，占总数的66%。地下二层停车800辆，其中地下停车按照

要求需停3200辆，另2400辆非机动车置换为机动车（根据南通规定，地下机动车与非机动车的置换方法按照35就每辆机动车置换2.5就每辆非机动车）。地下停车场共有两个岀入口，位于地块东东侧广场。

四、场地竖向设计：

南地块绝大部分在场地现状标高 3.9-4.0 之间，属平坦场地。我们将场地整体抬高至 5.8米, 商业室内外高差0.15米。在场地的西北侧，纬十二路和北濠桥路路口标高为7.45米，此处有

1.65米高差。相对较大。因此在西北角广场做台地景观处理。

第三章建筑设计

本项目单体建筑设计范围：高层办公酒店、高层普通办公、高层酒店式办公

一、商业建筑设计

1、商业类型

开放式主题娱乐购物中心。

2、基本概况

商业的规划为“回”字型设计。外部设置四大广场，西南角、西北角各设入口广场一个，性质为

入口景观广场，为市民休闲、商业展示、人流组织和缓冲提供空间；“回”字形中部为商业内街

广场，性质为商业运营提供必要的展演活动空间、顾客休息空间和主题体验空间，在内街广场上

还有一个下沉式广场，在考虑地下商业消防需求的同时，为地下商业组织人流，丰富中教育资料word

心广场竖向空间。两个入口广场和内街广场由“弓”字型内街相连，内街宽度为14-18米，是

商业主题的载体和体验空间，并形成有趣热闹的商业氛围。东广场主要为商业提供地面停车和主

要交通组织空间。在“回”字形商业内部，主要动线从中间穿过，行程内部的中庭空间，创造自然“峡谷”室外感。两边为店铺，中间有桥相连，在“回”字型商业的四个边分别设有一个放大的中庭广场空间，四层通高，使“峡谷”空间变化丰富，为购物创造了很好的空间感和体验感，增加了购物的趣味性和方向感，并将主要竖向交通空间组织在“峡谷”放大区域。

3、入口

商场在一层供设13个岀入口。其中西侧临北濠桥路辅道入口1个，北侧纬十二路中部辅道1个，东北角1个，东南角1个；“弓”字形内街入口5个；内街广场各方向入口共4个。

4、立面设计

精心设计的现代风格立面，以石材幕墙和玻璃幕墙为主。运用异性体块穿插的手法，不同的材料、

颜色合理分布和搭配，使得立面简洁大气、富有趣味。建筑的使用功能是我们设计外立面的前提条件。在考虑建筑立面美观的同时，仔细推敲建筑造型和功能之间的关系，做到满足建筑内部功

能的具体需求，封闭与开放分布合理。商业建筑设计的外立面需要考虑大量的广告展示及多媒体展示功能，因此造型设计是结合各级广告位统一考虑的，这样使得广告位与整个建筑融为一体，让广告成为丰富建筑立面和增加商业氛围的元素。

二、高层酒店及办公塔楼

高层酒店和办公塔楼位于整个地块的西侧，在一层分别设置办公和酒店的门厅。办公酒店塔楼共

26层，高度98.5米，其中1-4层裙房为商业，5 —10层为酒店部分，10 —26层为办公部分，酒店总建筑面积13000平方米，办公总建筑面积32000平方米。酒店立面以简洁的玻璃幕墙为主要设计元素，为了使酒店的形态更加挺拔，酒店使用了类似商业的体块穿插的手法，将原本一

体的塔楼分裂为三个部分，每个部分的幕墙形式和元素各不相同。高层酒店及办公塔楼和商业部