世联-连云港润城房地产项目规划设计任务书

连云港润城房地产项目 规划设计任务书

江苏润城房地产置业有限公司

目 录 1．项目概况 ............................................................................... 2 2．规划设计基本原则 ................................................................. 4 3．规划设计要求 ........................................................................ 8 4．设计成果要求 ...................................................................... 12 1 项目概况 1.1 项目区位及用地范围 本项目位于连云港市新浦区东部，新浦——连云必经之路，是新浦区东大门。 且处于新浦区行政中心规划所在地。

老城区市级商贸中心

物流园区高新科技园区区级行政中心

文教科研市级行政中心

凤凰新城

图01项目区位图 1.2 项目用地特点 项目规模：203亩，长约770米，宽约220米。 用地性质： 以海连东路凌州路交叉点为圆心，半径220米以内用地为城市绿化广场用途。 半径220-320米以内用地为商业、金融、办公用地； 其余为居住用地。 技术经济指标: 商业用地R＜3.5，绿地率＞20%，筑密度＜40%；居住用地R＜2.5，绿地率＞35%，密度＜20%。人均公共绿地＞1.5M2。

本项目 1.3 项目用地范围 凌州广场凌州路

居民区制药厂自来水公司巨龙路制药厂仓库陇海路海连路新墟路宾馆

100m22

0

m

图02 地块示意图 ► 东至：海连东路 ► 南至：居民区及部分企业用地 ► 西至：陇海东路 ► 北至：凌州路

1.4 道路交通 东侧：海连东路 路宽60米，东西双城连接必然通道，货运车占主要比例，车速较快。道路对面是露天原材料市场，将来作为商业和居住开发用地。

南侧：居民区 有一条小路穿过居民区和巨龙路相通。

西侧：陇海东路 路幅20米规划道路，尚未建成，现状是民房。 北侧：凌州路 现状路宽8米，规划拓宽至60米，计划两年内建成。 2 规划设计基本原则 2.1 项目定位 2.1.1 项目定位： 立足于新浦东北部将来形成城市副中心区域中心位置上，并考虑与周边其它项目资源整合以形成项目之间差异化。本项目开发建设目标为打造城市中心生活示范区。项目定位为面向有一定地位、收入中高端客户群体，在连云港地区领先具有标杆示范性高品质生活社区，倡导家温情和对生活热爱。 和谐东方，馨然之所。 高品质体现在以下几个方面： 社区文化——共享、和谐生活理念 社区感——利用凌州广场，以及通过建设社区内部主景观，来营造优质可参与公共空间，增强社区氛围 高性价比产品——高端形象，中档价格，适中面积，较低总价，创新户型（各式空中院落和阳光花房） 双能双本社区——强调智能与节能，注重以人为本、以文为本。 通过以上方面，形成立足主流之外差异化。

2.1.2 社区形象描述 ： 春暖花开、阳光明媚、空气清新； 离尘不离城，即可以享受城市繁华，又可以和自然和谐共生； 居住在一起人，都有相同对人生世相看法，洗尽铅华，热爱家庭、邻里和睦，保持一颗自然宁静心； 在这里，没有压力，没有喧嚣、没有烦燥，只有和谐、浪漫、温馨、健康……

2.2 产品设计 2.2.1 产品设计原则——在控制成本前提下，体现高品质  设计时要考虑整体成本  区分关键区域和常规区域投入差异性，启动期成本略高于后期  采用低成本半地下生态车库  减少做不必要高投入配套；会所控制面积。并考虑其对外经营可能。设置公众参与性强活动项目，如羽毛球、网球、篮球等

2.2.2 住宅设计原则  建筑套型进深不宜超过12米。套型设计，在有条件情况下，应当考虑增设书房（工作室）、步入式更衣间、入口过渡空间、贮藏室或壁厨、阳台或阳光房。  套型功能分区设计应明确合理，设置和布局，既要满足功能上要求，也要满 足使用便利和卫生要求，设计时应合理、有效地组织各功能区块，注重动静分区、洁污分区。起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间长短边之比≤1.8。  当有四个以上居住空间时，必须保证其中有两个或两个以上居住空间获得日照。起居室、卧室不朝向凹口、天井开窗。

 起居室尺度：使用面积≥20 m2，开间≥4.2m；使用面积≥17 m2，开间≥3.9m；使用面积≥14 m2，开间≥3.6m。  住宅卫生间，至少应有一间使用面积不应小于4.5 m2，设2个及以上卫生间时，使用面积之和不小于8m2。主卧卫生间面积宜小，共用卫生间面积宜大。  合理安排各空间序列，减少交通面积，提高使用效率,组织好公共空间和私密空间关系，避免相邻住户视线干扰。套内纯交通面积不宜超过使用面积1/20。

 注重户型设计特色化，引入新设计元素，做适度产品创新（不要求做全面创新）。例如，设置部分入户花园，采用各种方式与阳光、户外风景亲密交融，多做观景阳台、露台、观景眺窗等。顶层可做复式，作为空中别墅。  充分考虑设计细节，诸如空调机位、室内外管线隐藏、家用锅炉安放等，提高建筑品质。

住宅设计朝向要求；连云港人对朝向很敏感，要求卧室朝南，两卫较佳。设计以景观利用为主要原则，实现资源利用最大化。高层结构，最大限度满足户型方正和通透性

设计方案中应提出具体智能与节能措施，例如在高层、小高层住宅上设置集中太阳能热水器等。

产品设计创新不限于以上方案，规划建筑设计师可从专业角度进一步挖掘物业价值，实现产品设计多角度创新。

2.2.3 以打造组团生态园林和开放社区环境来营造未来生活场景，提升服务品质 设计时应提出概念性景观、绿化规划设计方案，室外景观环境布置应做到与实际相协调，符合当地自然条件，服务于人性化人居，实现区内外建筑与景观相互和谐、互补、提升，满足市场需求。景观绿化做到平面与空间结合，点、线、面结合，观赏性与参与性结合，形成良好特色环境 园林分组团建设

 分组团构成主题生态园林，开放式与半开放式庭院空间设计，既能提供邻里交往空间，又满足人们感观功能需求

 注重节点营造，营造不同风格主题Demo(样本)庭院，未来可以赋予每个院落特殊气质与文化，体现场所精神，界定居民归属感，此外，推售时分期较易辩识  园林规划设计决定后期维护成本，应偏重设计本身，要考虑施工和日后维护成本，尽量少设硬铺，多设软铺，避免大水面、昂贵植物等  休闲空间注重参与性，布置街灯、椅子、小品等 道路交通  无论方案主入口设在何处，沿海连东路处，该地块东南角必须设置一进入居住区入口，以保证启动区开发建设需要。

 地块南侧现有一条通向外部通道，在总体规划设计时须加以利用。  人行道不一定要对称，可以把某一边宽度做足些，做出街区感觉  上下班是直，给老人孩子玩路最好是弯  车行道路无须太宽，曲径通幽，并可降低车速  在道路上建立缘石坡道、设立盲道  在住宅入口、通道、电梯等附近应安排无障碍设施

停车场 为了让小区居民拥有更多绿地空间和安宁居住环境，以保证整个社区高品质形象，设计尽可能做到人车分流。停车位尽量在人防地下室内安排。如人防面积不能满足停车位配比要求时，宜采用半地下、地面停放等低成本造价方式解决停车位问题。 注重居民停车后回到居所便利性；车库设计要考虑到分期建设要求，降低施工影响

室外娱乐设施  设置儿童嬉戏场地、室外健身场地、家庭休闲区及活动场所  由于连云港天气和居民爱好，无须设置游泳池

2.2.4 公寓部分 具有功能弹性、可组合、单元式、可商可住居家型小户公寓/商务公寓

2.2.5 建筑群体组合 建筑群体组合应具有相对整体性，形成良好群体形象及完整外部空间形态同时，尽量做到户户有庭院景观。居住区与公共活动区之间应有明显界限，以保证其居住区私密性，同时又要考虑住户进入公共活动区便捷性

2.2.6 处理好与周边环境关系 在充分分析项目用地周边建筑与配套资源前提下，合理设计视线与各种 流线，达到对外部环境资源有效利用与阻隔，注意阻隔不良因素对小区影响（如临路噪音等）以及自身与环境相互协调目

2.2.7 建筑单体  建筑立面造型要求特点鲜明、时尚，突出个性和内涵，并有一定超前意识。风格宜以现代为主，注重色彩，建筑用材与建筑造型融合，以及地、面、窗、台协调。  避免影响外立面主要因素：水管、空调等  屋顶设计原则：要突出屋顶标识感，但要考虑建设成本，以及由于屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装

 临路建筑立面处理要注重设计，投入较多，达到极强昭示性和形象推广力；部分可考虑灯光处理（需考虑成本），增加标识感，树立区域中心形象；社区内部建筑里面可标准化处理

规划设计应充分考虑以上项目定位，着力打造项目核心竞争力 2.2.8 分期开发 本项目将分期开发建设，分期原则是先住宅后商业，分期开发顺序为沿海连东路，地块东南角向西、向北依次开发。规划设计时应考虑分期开发因素，尽可能地保证每一期有一个景观中心。先期注重提升项目整体品质及形象，后期实现最大价值。启动区容积率应低于整体容积率，建议在2.0左右。启动区面积建议控制在7万M2左右。要考虑中心主景观区能够在启动区实施可能性。在启动区建议不考虑集中地下停车。