房地产价格组成部分
房地产相关理论和概念
一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。
二、房地产的特征▲房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。
▲房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。
其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。
三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层?多层住宅为4-6层?小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层?16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。
房产评估状况报告(3篇)
第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为我国国民经济的重要组成部分。
房产作为家庭资产的重要组成部分，其价值评估对于购房、出售、抵押等交易活动具有重要意义。
本报告将对我国房产评估状况进行分析，旨在为相关从业人员提供参考。
二、房产评估概述1. 房产评估的定义房产评估是指对房产的价值进行专业估算的活动。
评估过程中，评估人员需综合考虑房屋的区位、面积、用途、结构、装修、市场行情等因素，得出房屋的合理价值。
2. 房产评估的目的（1）为购房、出售、抵押等交易活动提供价值参考；（2）为金融机构提供贷款审批依据；（3）为政府相关部门提供政策制定依据。
三、房产评估现状1. 评估机构我国房产评估机构分为国有、民营和外资三种类型。
国有评估机构具有权威性，民营评估机构具有灵活性，外资评估机构具有先进的技术和管理经验。
近年来，随着市场竞争的加剧，各类评估机构纷纷提升自身实力，以适应市场需求。
2. 评估方法我国房产评估方法主要包括市场法、成本法和收益法。
市场法以类似房产的市场成交价格为依据，成本法以房屋重置成本为依据，收益法以房屋的预期收益为依据。
在实际操作中，评估人员会根据具体情况选择合适的评估方法。
3. 评估程序房产评估程序主要包括以下步骤：（1）接受估价委托；（2）明确估价基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法进行计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）估价资料归档。
4. 评估收费标准我国房产评估收费标准由政府相关部门制定，根据评估机构的资质等级、评估对象的价值等因素确定。
收费标准分为政府定价和市场调节价两种。
四、房产评估存在的问题1. 评估机构数量过多，市场竞争激烈，部分评估机构存在服务质量不高、道德风险等问题；2. 评估人员素质参差不齐，部分评估人员缺乏专业知识和实践经验；3. 评估方法单一，难以全面反映房产价值；4. 评估程序不规范，存在违规操作现象；5. 评估结果与市场实际价值存在一定差距。
房地产概论
房地产：商品、财产、权利。
不动产(immovable Property)
1）广义的不动产不仅包括房地产，也常常包括不 能移动或移动后会损失经济价值的财产。
一般是指土地及其定着物，这个定着物包括定着于 土地之上的自然物体(如树木、矿产)和定着于土地 之上的人造物体(如建筑物、构筑物、道路、桥梁等 )。
房地产行业的地位： (1)房地产业是国民经济的基本承载体 (2)房地产业在国民经济中先导性产业的地位与作用 (3)房地产业对建筑业的带动作用 (4)房地产业对建材、冶金、化工、机械等产业的带动作 用 (5)房地产业对金融业的推动作用 (6)房地产业在国民经济中其他方面的作用。
房地产类规划教材
第1章
房地产概述
房地产类规划教材
本章学习要点：
了解房地产的相关定义及实物、权益、区
位的概念；熟悉土地和建筑物的内涵；了解
房地产业的细分行业；了解房地产的价格构
成及房地产市场的相关概念。
房地产概述
本课设计：
一、
二、
房地产相关概念和分类
房地产市场介绍
三、
四、
房地产行业概述
本章小结
一、 房地产相关概念和分类
房屋租金的种类
福利租金也称为标准租金，是地方政府根据房屋所在地区的社会经济 发展水平，尤其是中低收入家庭的收入水平和支付能力而制定的租金 水平，一般以上述租金构成的前3项为测算的基础，即折旧费、维修费 和管理费。 成本租金是考虑了房屋简单再生产状况的租赁价格水平，主要由上述 租金构成的前5项组成，即折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金 。 商品租金是在充分考虑房屋建筑物寿命年限、地段价格水平、商品交 换收益的房屋建筑的出租价格，它是在由成本租金加上保险费、地租 和利润等8项因素构成。
房地产基础知识(贵州项目培训)
建筑设备主要包括：给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通讯及楼宇智能化等设施设备。
PART ONE
房地产面积基础知识
建筑用地面积：是城市规划管理部门正式划定的项目用地面积范围。 总建筑面积：是指由城市规划管理部门正式确定的、按《建筑面积计算规则》计算的、项目建设的总的建筑面积。 容积率：是建筑的各层建筑面积总和和建筑基地面积的比值。 覆盖率：又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比值。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
什么是房地产业？
房地产业是指从事房地产开发建设、租赁经营以及与此紧密相关的中介服务，如融资、评估、置换、装修、物业管理等经营活动的行业，它是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。
房地产业可分为房地产开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产评估、房地产经纪和物业管理等。其中又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。
【进深 】
【层高】
【净高 】
【标准层】
【玄关】
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
国有土地使用权划拨
国有土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
第一章
建筑基本知识
按建筑物使用性质分类
根据建筑物的使用性质，可将建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。
房地产经济学pdf
房地产经济学pdf《房地产经济学》教学大纲课程名称：《房地产经济学》英文名称：《RealEtateEconomic》学分：2总学时：36实验（上机）学时：无开课专业：物业管理专业一、课程性质、目的和培养目标：房地产经济学是物业管理专业的必修课和学位课。
通过本课程的教学，让学生比较系统地了解现房地产经济学的基本理论，使学生能灵活掌握和运用房地产市场的基本分析方法，提高学生对房地产市场的分析和预测能力，为未来从事房地产或物业管理工作奠定基础。
二、预修课程：西方经济学三、课程内容和建议学时分配：（40学时。
含教学36学时，复习、考试4学时）章节第一章内容房地产：内涵与特性学时2课时2课时2课时第一节房地产的界定与分类房地产的内涵。
房地产与相近概念简析。
房地产的分类。
第二节房地产：从三个视角的理解作为一种实物和空间的房地产。
作为一种生活必需品和一种生产要素的房地产。
作为一项财产和一组权利束的房地产。
第三节房地产的特性位置的不动性。
使用的耐久性。
异质性。
投资、消费的两重性。
第二章房地产业：形成、定位与发展第一节房地产业的形成房地产业的概念与构成。
工业化、城市化与房地产业的兴起。
产业结构演变与房地产业成长。
消费结构升级与房地产业扩张。
第二节房地产业的性质定位与功能定位第三节第三章基于不同产业分类的房地产业性质定位。
支柱产业：房地产业的功能定位比较。
房地产业与国民经济的相互关系房地产业在国民经济发展中的主要作用。
国民经济主要经济变量对房地产业的影响。
房地产业与国民经济的协调发展。
房地产市场：体系、结构与运行第一节房地产市场的内涵、体系与构成要素房地产市场的内涵和特性。
房地产市场体系。
房地产市场构成要素。
第二节房地产市场结构房地产市场的区域垄断。
房地产市场的市场势力。
房地产市场进入壁垒。
第三节房地产市场的运行与功能房地产市场运行机制。
房地产市场运行的功能。
第四章房地产需求、供给及其均衡分析4课时4课时第一节房地产需求分析房地产的需求法则和影响因素。
2024年青岛市房地产市场分析报告
1.总体市场状况2024年，青岛市房地产市场延续了2024年的调控政策，房价整体保持平稳态势。
政府继续加强对房地产市场的监管，楼市调控政策进一步趋紧，使得市场供求关系趋于平衡，房价走势稳定。
2.二手房市场二手房市场是青岛房地产市场的重要组成部分。
2024年青岛市二手房市场交易量有所增加，这主要源于政府鼓励居民购房的政策，以及市场信心的增强。
虽然交易量有所增加，但是房价整体上保持稳定状态。
这主要得益于政府的调控政策，对于投资性购房进行限制，在一定程度上提高了购房门槛，保障了市场的供求关系平衡。
3.新房市场2024年，青岛市新房市场受到政府政策调控的影响，整体状况也比较稳定。
政府加大对楼市的调控力度，限制新房供应量，并增加购房限制条件，以遏制炒房行为。
这导致了新房市场的供需关系趋于平衡，房价基本上保持稳定。
4.租赁市场随着人口流动性的增加，青岛市租赁市场逐渐成为房地产市场的重要组成部分。
2024年，租赁市场发展迅速，房源供应量不断增加。
政府未来持续支持发展租赁市场的政策，对于提高租赁市场的供给能力和租赁住房的质量有着积极推动作用。
5.市场前景展望根据近年来的市场状况以及政府的政策导向，预计在未来一段时间内，青岛市房地产市场将继续保持稳定增长态势。
政府将继续加大对市场的调控力度，继续推动租赁市场的发展，促使市场供需关系的平衡。
同时，政府还将逐步完善相关政策法规，规范市场行为，加强监管，保护购房者的合法权益。
总结起来，2024年青岛市房地产市场整体表现平稳，二手房、新房以及租赁市场都保持了较好的发展态势。
未来市场将继续受到政府政策的影响，而政府将继续加大对市场的监管力度，以确保市场的健康稳定发展。
房地产毛利率其计算公式(3篇)
第1篇一、房地产毛利率的计算公式房地产毛利率的计算公式如下：毛利率 = （销售收入 - 销售成本）/ 销售收入× 100%其中：1. 销售收入：指企业在一定时期内通过销售房地产产品所取得的收入，包括房屋销售价款、配套设施费用、税费等。
2. 销售成本：指企业在一定时期内为销售房地产产品所发生的成本，主要包括土地购置成本、开发成本、销售费用、管理费用、财务费用等。
二、房地产毛利率的影响因素1. 土地购置成本：土地购置成本是房地产企业销售成本的重要组成部分。
土地价格的高低直接影响着房地产企业的毛利率。
土地价格越高，销售成本越高，毛利率越低。
2. 开发成本：开发成本包括房屋建造成本、配套设施费用、设计费用、施工费用等。
开发成本的高低直接影响着房地产企业的毛利率。
开发成本越高，毛利率越低。
3. 销售费用：销售费用包括广告费、销售佣金、营销活动费用等。
销售费用的高低对房地产企业的毛利率有一定影响。
销售费用越高，毛利率越低。
4. 管理费用：管理费用包括企业管理人员的工资、福利、办公费用等。
管理费用的高低对房地产企业的毛利率有一定影响。
管理费用越高，毛利率越低。
5. 财务费用：财务费用包括贷款利息、汇兑损益等。
财务费用的高低对房地产企业的毛利率有一定影响。
财务费用越高，毛利率越低。
6. 税费：税费包括土地增值税、企业所得税、契税等。
税费的高低对房地产企业的毛利率有一定影响。
税费越高，毛利率越低。
7. 市场竞争：市场竞争激烈程度对房地产企业的毛利率有较大影响。
在竞争激烈的市场环境下，房地产企业可能需要通过降价销售来争夺市场份额，从而降低毛利率。
8. 产品定位：房地产产品的定位不同，其毛利率也会有所不同。
高端房地产项目的毛利率通常高于中低端项目。
三、房地产毛利率的应用1. 评估企业经营效益：通过计算房地产毛利率，可以评估企业在一定时期内的经营效益。
毛利率越高，说明企业经营状况越好。
2. 优化产品结构：房地产企业可以根据毛利率对产品进行优化，提高高毛利率产品的比例，降低低毛利率产品的比例。
商品房面积差价法律规定(3篇)
第1篇一、引言商品房作为我国房地产市场的重要组成部分，其交易过程中的面积问题一直是购房者关注的焦点。
由于种种原因，商品房的实际面积与合同约定面积往往存在一定的差异，这直接关系到购房者的利益。
为了规范商品房交易行为，保护购房者的合法权益，我国制定了一系列关于商品房面积差价的法律规定。
本文将从以下几个方面对商品房面积差价法律规定进行详细阐述。
二、商品房面积差价的定义及产生原因1. 商品房面积差价的定义商品房面积差价是指商品房实际交付面积与合同约定面积之间的差额。
根据我国相关法律规定，商品房面积差价可以分为正面积差价和负面积差价两种情况。
（1）正面积差价：实际交付面积大于合同约定面积，产生额外费用。
（2）负面积差价：实际交付面积小于合同约定面积，购房者可要求退差价或赔偿。
2. 商品房面积差价产生的原因（1）测量误差：由于测量设备、测量人员等因素的影响，导致实际测量面积与合同约定面积存在差异。
（2）设计变更：在施工过程中，由于设计变更等原因，导致实际交付面积与合同约定面积不一致。
（3）房屋质量问题：房屋存在裂缝、漏水等问题，导致实际使用面积减少。
三、商品房面积差价的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，出卖人应当按照约定的面积交付商品房。
实际交付面积与合同约定面积不符的，应当按照约定承担违约责任。
2. 《商品房销售管理办法》《商品房销售管理办法》第二十三条规定，商品房销售时，出卖人应当向购房者提供房屋面积实测报告。
实际交付面积与合同约定面积不符的，按照以下规定处理：（1）正面积差价：按照合同约定的价格计算额外费用。
（2）负面积差价：购房者有权要求退差价或者要求出卖人承担违约责任。
3. 《商品房买卖合同示范文本》《商品房买卖合同示范文本》中对面积差价问题作出了明确规定，具体如下：（1）合同约定面积与实际交付面积不符的，按照以下规定处理：正面积差价：按照合同约定的价格计算额外费用。
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类别：方案类
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恒辉地产顾问机构
房地产房价组成部分
（一）成本法公式
计算公式：
房价二土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润
房价二土地成本+ （前期工作费用+建安成本+配套费用）+ （销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费）
+ （营业税+所得税）+
开发利润
项目 序号 项目 项目内容及标准 约占房价比例
土地费 用
1
土地费用
土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等
单方土地成本-总地价/ （建设用地面积*容积率）
30—50%
300万/
亩以下：
30%
左右
300万/
亩以上：
40%
左右
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前期开
2
前期工作费
用
地质勘探费：基地面积 X （2-3 ）元/川 文物勘探费：基
地面积 X2元/川 总体规划设计（规划、建筑、景观设计）
多层8-10元加，高层15-20元m 人防收费：自建人防不
交
三通一平费：10-15元/ 〃（根据地面情况） 围墙、定位
放线费、供水、供电、雨水、污水等
3—5%
发成本
3
建筑工程费
用
建筑安装费用和材料设备采购
多层：500 —600元/平米
小高层：1100 —1200元/平米
高层：1500 —1600元/平米
超高层（25层以上）：1800 — 2000元/平米
15% — 30%
多层：约
15%
高层：约
30%
4
基础及市政
市政配套费：170兀/^ 5—
10%
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配套
道路及硬化、绿化：20兀/平米（根据规模大小，大
项目费用低）
人防异地建设费及其它
开发 费
用
5
管理费用
办公、招待、差旅、员工工资等，约
2%
6-8%
6
财务费用
贷款利息、公关费，约
2%
7
销售费用
策划、销售、推广等，约
3%
8
不可预
见费
未列入预算的各项预算外开支，约
2%
税费
9 营业税+ 所得税 约销售收入的13% 12%
开发 利润
10
利润-销售收入土地成本开发成本开发费用
-税费
10—20%
一般
15%
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房地产房价举例
以占地100亩，建设规划用地89亩，每亩地350万，容积率3.0的小高层、高层、商业综合体为例
项目 建筑指标
总占地面积
100
亩
建筑用地面积
89
亩
建筑面积
177822
平米
各项目建筑面积
其中住宅155000平米,商业20000平米，其它2822平米
容积率
3.0
住宅综合价
5000元/
川
商业
8000 元 /
^
销售收入
93500
万
各项成本计算
项目 序号 项目 项目内容及标准 约占房价比例
土地费 1 土地费用
:土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等
总地款:35000万
ETERNAL®
齿遐匏严.煎问忸旳 类别：方案类 【编号：20080318】
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用
单方土地成本-总地价/ （规划用地面积*容积率）
单方:1970元/平米
占住宅价
39%
前期开 发
成本
2
前期工作费 用 地质勘探费：基地面积 X （2-3 ）元/川 文物勘探费：基地面积 X2元/川 总体规划设计（规划、建筑、景观设计） 多层8-10元/^，高层15-20元/^ 人防收费：自建人防不交 三通一平费：10-15元/ 〃（根据地面情况） 围墙、定位
放线费、供水、供电、雨水、污水等
2133
万
单方：120元/平米
占住宅价
3%
3
建筑工程费
用
建筑安装费用和材料设备采购
多层：500 —600元/平米
小高层：1100 —1200元/平米
高层：1500 —1600元/平米 超高层（25层以上）：
1800
—2000元/平米
23116
万
平均建安：1300元/^
占住宅价
26%
4
基础及市政
配套
市政配套费：170兀/^
道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，大
项目费用低）
3555
万
200 元/ m
2
占住宅价
4%
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人防异地建设费及其它
开发 费用
5
管理费用
办公、招待、差旅、员工工资等，约
2%
7000
万
390 元/ m
2
占住宅价
7.8%
6
财务费用
贷款利息、公关费，约
2%
7
销售费用
策划、销售、推广等，约
3%
8
不可预
见费
未列入预算的各项预算外开支，约
2%
税费
9
营业税
+
所得税
约销售收入的
13%
12155
万
680 元/ m
占住宅价的
13.6%
开发 利润
10
利润-销售收入土地成本开发成本开发费用
—税费
10541 万，约 11%
占住宅价的
12%
（二）销售法公式
房价二二土地成本+开发成本+开发费用+税费+ 利润+ （附加值价格）
房价二二土地成本+ （前期工作费用+建安成本+配套费用）+ （销售+财务+办公费用+不可预见费）+ （营业税+所得税）
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+开发利润+ （品牌价值+成熟价值+升值价值+教育价值+产品价值+物业服务价值+
其它价值）
1
、品牌价值
一级品牌：
300 —500元/
平米
二级品牌：
200
—300元/平米
三级品牌：
50
—
100元/
平米
2
、 成熟价值：
大盘：200 — 500兀/平米
中档楼盘：100 — 200元/平米
3
、 升值价值：
升值潜力大：500 —1000元/平米
一 般：100 — 300元/平米
4
、 物业价值：
一级知名物业：300 — 500元/平米
米
fr
'
ln
00L
——
09
-
忸
000
—
—
00
L
米
^
、1koo0——ool -忸 009——000 米粧、尺009——000 -rm忸009 -迺冬赴舉,L 米丈1K00L —— 09 米忙
、
IK00E——00L 巨K密9 C0 米丈IK000——00 L - Ml 米忙、1KOO9——O
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米
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