余姚牟山湖休闲度假区概念规划
余姚市林地保护利用规划
国 林地资源潜力分析 家 为达到余姚市林地资源的持续有效利用，必须通过余姚市近年来林地 林 资源的消耗情况，林地资源的可增长量分析，充分发掘林地资源潜力。林 业 地资源的消耗，主要是各项工程建设征占用林地使得林地转化为非林地引 局 起；林地资源的增长，主要通过非林地向林地的转化而来。近年来，余姚 华 市通过创建绿化示范村、镇，实施“千村示范、万村整治”工程，退耕还 林，使得各乡镇的绿地面积和森林环境质量有了较大提高。通过异地绿化， 东 恢复森林植被的措施，使得被征占的林地得到补偿。从而稳定森林覆盖率， 设 保持森林资源的生态效能。本次规划不含村庄四旁绿化等绿地面积的增加， 计 及异地绿化，恢复森林植被的林地面积。林地资源潜力上主要分析通过发 院 展城市林业实现林地面积增长。 根据《余姚市城市总体规划》、《余姚市域总体规划》的要求，到规 风 景 划近期末，可增加城市公共绿地面积2130亩，到规划中远期末，可增加城 园 市绿地面积4650亩。增加的公共绿地中除去原有林地部分，50%可纳入林地， 则到近期末、中远期末分别增加林地面积1065亩、2325亩，这部分增加的 林 城市林地面积可归入为特用林面积。 处
国 家 林 业 局 华 东 设 计 院 风 景 园 林 处
浙江省余姚市
林地保护利用规划
国家林业局华东林业调查规划设计院 浙 江 省 余 姚 市 林 业 局 二00七年八月
国 家 林 业 局 华 东 设 计 院 风 景 园 林 处
第一章 基本概况 第二章 林地保护利用现状与评价 第三章 规划总则 第四章 林地控制规划 第五章 林地利用结构与布局 第六章 林地保护规划 第七章 实施规划的主要措施
国 林地保护利用特点 家 林 林地资源分布不均，区域特色林业经济明显 业 防护林面积大幅增加，林种结构渐趋合理 局 提高林地利用效率潜力较大 华 东 林地保护利用存在的问题 设 零星占地取土工程多，林地保护管理工作量大 计 建设用地需求量大，林地保护压力大 院 风 景 园 林 处
佘山国家旅游度假区总体规划
本规划为旅游专项规划。
2.6. 规划内容
2.6.1. 规划的主要指导思想
（1）坚持以旅游市场为导向，以旅游资源为基础，以旅游产品为主体，合
3
理开发资源，严格控制规划，注重可持续发展，注重环境、经济与社会效益的结 合。
（2）以国家和地区社会经济发展战略为依据，以旅游业发展方针、政策及 法规为基础，与区域总体规划、土地利用规划相适应，与其他相关规划相协调。 2.6.2. 规划目标
三类
R3
27.5
3.4
公共设施用地
C
387.4
9.7 27.7
行政办公用地
C1
11.6
0.3
城镇建设用 地
其中
商业金融用地 文化娱乐用地
体育用地 医疗卫生用地
C2
29.4
0.7
C3
13.9
0.3
C4
3.2
0.1
C5
9.2
0.2
教育科研用地
C6
206.4
5.2
其它公共设施用地
C9
1.6
0.0
综合用地
C 综合
经预测，佘山度假区范围实际可居住城镇人口约 14 万人，包括佘山镇镇区 4.5 万人；核心区 0.5 万人；佘山镇天马社区 0.8 万人；小昆山镇镇区 1.4 万人； 新城主城 6.8 万人。 2.6.3.2. 用地规模
规划佘山度假区范围城镇建设用地面积约 39.9 平方公里。 2.6.4. 功能分区
（1） 供水 规划区属松江供水系统的西部及中部片，由松江第二水厂和规划小昆山水厂 供水。预计最大日需水量 8.3 万立方米。规划废除现状天马、佘山、洞泾、小昆
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山等乡镇水厂，并将佘山、洞泾水厂作水库唧站。完善输配水管网，提高供水能 力。
浙江仙山湖旅游度假区总体规划
生态保护与用地规划：
基于生态保护和适度开发的前提，坚持低容积率、低建筑密度、低建筑高度、高绿化率的开发原则。总规划面积：106平方公里，其中禁止建设用地51.35平方公里占总用地48%；环境修复用地24.06平方公里占23%；控制建设用地22.53平方公里占21%；村庄保留用地1.76平方公里占2%；重点建设区6.30平方公里占6%。
总体定位：
xxxx、xx老家
规划思路：
二界岭的最大的地域特征就是吴根越角徽边的边界山乡文化，故以浙北古道、浙北老家等具体特色项目为旅游宣传口号较符合现代旅游特征，整体旅游区则定位在原始、原野、野趣、生态的浪漫原乡整体景观特征上，以长江三角洲都市圈为研究背景，以深远的历史文脉，生态状态良好的田园观光为设计依据，以“浪漫原乡”为设计主题，发展二界岭乡生态旅游度假产业。
项目特色：
宗教礼佛、湿地科普、休闲体育、乡村风情
运作目标：
■xx新一代的休闲旅游目的地
xx重要的自驾车旅游基地之一
xx自然风光和人文风情的集约体验地
xx重要的会务休闲基地之一
xx“旅游富民”示范区
基本思路：
为保证水系的完整性，将水库上游区域纳入规划范围。规划控制区至安徽地界，将规划范围内的自然村纳入旅游开发的新农村建设中，可开发百果采摘、农家乐等项目，落实区域共同富裕的设计原则。
浙江余姚四明湖-湖墅中央梁弄四明湖项目定位思考60p
南侧或北 侧设有一 个下沉式 庭院，下 沉3.1米
235-335
地下车 库
功能厅
层高 2.6米，
开间 3.6米， 开间为 5.6、 5.7米
3套房 设计
余姚别墅发展趋势
余姚别墅市场分析
-市场发育度：处于别墅板块发展的初级阶段，板块特征表现并不明显 ·市场中仅有几个带有较强区域特征的单指向性产品
-大部分企业主目前要么住在自建房里，要么已经“进城”，但是眼界的开阔已 经使得他们更是对现有居住环境感到不满
-四明湖畔吸引了众多的城里度假客，他们对于别墅，又是新理解
需求
自建别墅
城区购房
城市高层
城市别墅
未满足点
1、档次低，影响形象 2、缺乏安全感 3、风格落伍 4、生活设施不完善 5、转让麻烦
1、不习惯 2、心理疏远
住的还想有一套享受的，换来换去，折腾..
因此，在进入项目定位时，我们首先把握别墅市 场的发展趋势。
宁波别墅发展趋势
宁波别墅市场分析
-空间分布：随着时间呈现出以城市中心为圆点，由近而远的圈层结构 -市场发育度：别墅板块已经初步形成，目前已经形成如东钱湖级别的别墅集中区 -市场供应：未来市场供应将以城市别墅和外围小城镇中的资源别墅为主
宁波别墅发展趋势
宁波别墅：2005年之后，越做越远，却将别墅生活的感觉慢慢提炼出来
条件 风格 环境
2005年以前
2005年之后
跟自建房没有差别，风格缺失
各式风格逐渐兴起，欧式、现 代、中式各有所爱
多数在小区中心一围合，缺景观， 别墅小区开始兴起，景观环境 交通动线不明晰，行车停车麻烦 越做越好，人车分流车入地库
别墅72套、二期独栋别墅88套。
璟月湾项目推介书
宁波璟月湾旅游置业有限公司项目推介书一、项目概况1、项目名称宁波“璟月湾”旅游综合体项目2、建设地点本项目位于宁波余姚市牟山镇，亦在牟山湖休闲度假区规划范围内。
3、项目简介宁波“璟月湾“旅游综合体项目是一个集低密度住宅、高层公寓、白金五星度假酒店，日式天然温泉、商业企业会所别墅等为一体的综合性项目，项目总体规划宗地面积1928余亩，其中住宅用地580亩(共二期),酒店用地80亩(为商贸用地),租赁用地、林地和耕地、湖泊共1268亩,另外周边尚有规划可开发土地近千亩。
“璟月湾“项目位于长三角南翼核心，具有优越的地理占位，是杭州湾都市圈的中心点及沪杭甬交通要塞。
项目定位为：打造优越的温泉度假胜地和高档住宅区。
二、项目规划情况1、项目交通牟山,东接余姚，北通慈溪，西连上虞，处于大宁波金三角中心点。
本项目所处位置距牟山高速出口车行约5分钟,距余姚市中心约15分钟，距上虞约15分钟，距慈溪、绍兴约30分钟，距杭州、宁波约1小时，距上海约2小时，是杭州湾都市圈的中心点及沪杭甬交通要塞，地理位置极其优越，未来拥有无可估量的潜力空间。
图2.1.1项目位置图2、项目环境牟山,作为余姚西北重要山脉干支，山环水绕，自古生态卓越、风景秀丽。
自牟山东北迤长凡四五里，列嶂如屏，阴面多雪，明霁可观，绿化覆盖率超过80%，对人体最有益处的负氧离子含量比普通城市高出1000多倍，据CMA 权威检测，璟月湾空气质量、环境噪音媲美国家疗养区。
造就了这块生态净土“天然氧吧”的美誉。
璟月湾位于牟山之牟，占位整个牟山风水最佳之地，地势西北高，东南低，水系密布，气随山势、水流而动，呈现为“左飞青龙能显灵，右卧白虎可聚财”的上风上水特征。
璟月湾地块内藏千亩绿地，外对宽广牟山湖域，拥有风水学上极为罕见的“双明堂”祥瑞之兆。
三、项目现状 1、整体投资概况目前工程总投入金额约为16.3亿元，其中已支付金额约为14.5亿元，未付工程款约为1.8亿元，在2013年上半年因银行抽贷及互保单位出现破产导致本项目发生危机，至2014下半年本项目因资金短缺全面停工，现公司已进入破产重整程序。
宁波市人民政府关于印发宁波市四明山区域发展规划纲要的通知
宁波市人民政府关于印发宁波市四明山区域发展规划纲要的通知文章属性•【制定机关】宁波市人民政府•【公布日期】2010.08.31•【字号】甬政发[2010]76号•【施行日期】2010.08.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文宁波市人民政府关于印发宁波市四明山区域发展规划纲要的通知（甬政发〔2010〕76号）余姚市、奉化市和鄞州区人民政府，市政府有关部门、直属单位：《宁波市四明山区域发展规划纲要》（以下简称《规划》）已经市人民政府第79次常务会议审议通过，现予以印发。
《宁波市四明山区域产业发展规划》、《宁波市四明山区域旅游发展规划》、《四明山区域城镇与村庄体系规划》、《宁波市四明山区域交通规划》、《宁波市四明山区域基础设施综合规划》，由市发改委会同相关职能部门发布。
一、四明山区域作为我市重要的生态功能区，不仅是全市水源涵养地及饮用水源地，而且是全市主要的山林资源保护区和革命老区，具有在高起点、新理念上展开区域保护和利用的优势和机遇。
要把《规划》实施作为我市实施“东扩、北联、南统筹、中提升”区域发展战略的重要举措，把自然资源开发、生态环境保护与城乡统筹、民生改善结合起来，为促进我市全面建设小康社会、提前基本实现现代化发挥更大的作用。
二、《规划》实施要以党的十七大精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，认真落实省委“两创”总战略和市委“六大联动”、“六大提升”的决策部署，坚持保护优先，发挥区域优势，转变发展观念，创新发展模式，以构建和谐社会、统筹区域发展为方向，强化基础，优化结构，拓展领域，推动聚集，积极建设生态文明和社会主义新农村，大力推动城乡统筹发展，加快形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式，努力把四明山区域发展成为资源环境良好、发展特色明显、基础设施完善的宁波市重要的生态功能和饮用水保护区、浙东地区生态农业基地、长三角重要的休闲旅游目的地和我国生态文明示范区。
运用“叠加思维” 打造全域土地综合整治“余姚”模式
国土资源LAND&RESOURCES47JICENGCHUANZHEN基层传真近年来，余姚市深入践行“绿水青山就是金山银山”理念，把全域土地综合整治作为推进经济社会高质量发展的新引擎、新动能，以“土地整治+”统领项目建设、盘活土地资源、腾出发展空间、创造美丽环境，构建农地集中连片、产业融合发展、生态宜居优美、资源集约高效的用地空间新格局，形成“土地整治”与生产、生活、生态融合发展的价值链、增值链。
2020年，该市乡村全域土地综合整治与生态修复工作获得浙江省政府督查激励，其中梁弄镇的典型经验入选全国第一批《生态产品价值实现案例》，为全省唯一入选案例，在全国推广学习。
一、聚焦连片提质，整出“万亩农田”粮食新基地围绕现代化农业发展需求，聚焦农地集中连片和耕地质量提升，将“土地整治”与现代农业企业招引、区域特色农业培育、粮食功能区提标改造统筹推进，打造长三角现代化农业发展高地。
三年来，余姚市累计开展农田整治工程65个，完成“旱地改水田”4000余亩、建设用地复垦835亩，累计新增耕地10.48万亩，建设高标准农田37.5万亩，高标准农田占永农面积比例达78%，被评为全省“百万造地保障工程建设先进集体”，确保全市“米袋子”“菜篮子”货足价稳。
如，该市持续实施未利用土地资源垦造耕地工程，2018年引进泰国正大集团，投资20亿元共建正大余姚中泰生态农业园，通过河路成网、淡水洗盐以及种植耐盐碱、稳产高产水稻品种，实行稻麦、油菜轮作种植模式，推行秸秆还田深翻等措施，提升耕地质量。
目前，中泰生态农业园种植面积已达3.2万亩，其中水稻种植面积达到2.55万亩，成为该市单体种植面积最大的水稻生产基地，单季水稻平均亩产超550公斤，耕地质量等级均在7级以上，全部实行标准化机械作业，1名工人可以管理500亩土地，水稻、油菜等轮作种植亩均效益达800元左右，盐碱地变身为“粮仓”。
二、聚焦亩均效益，整出“千亿产业”发展新空间围绕企业发展的空间需求，以“亩均效益”为核心标准，用好用活闲置盘活和空间置换，将“土地整治”与“低散乱污”企业整治、特色小镇建设等统筹推进，对闲置、运用“叠加思维”打造全域土地综合整治“余姚”模式□余姚市自然资源和规划局 干 华 戴 琳 史双娟▲四明湖滨水湿地国土资源LAND&RESOURCES48国土资源LAND&RESOURCES低效土地资源实现“腾笼换鸟”，保障新兴产业项目用地，促进产业转型升级和集聚发展。
余姚市土地利用总体规划
余姚市土地利用总体规划（2006-2020年）文本（征求意见稿）余姚市人民政府二〇一〇年五月目录前言 (1)第一章总则 (2)第二章土地利用现状 (8)第三章土地利用战略与规划目标 (10)第一节经济社会发展战略 (10)第二节土地利用战略与目标 (11)第四章土地利用结构调整与布局优化 (14)第一节土地利用结构调整 (14)第二节土地利用布局优化 (17)第五章农用地保护与利用 (23)第一节高效保护耕地 (23)第二节集中保护基本农田 (24)第三节其他各类农用地规划 (25)第六章建设用地节约集约利用 (26)第一节新增建设用地总量控制 (26)第二节城乡建设用地统筹 (26)第三节城镇工矿用地规划 (27)第四节农村居民点用地规划 (29)第五节各类设施用地规划 (30)第七章土地利用分区与空间管制 (34)第一节分区原则与分区类型 (34)第二节土地用途分区 (34)第三节空间管制分区 (39)第八章中心城区土地利用规划 (43)第一节中心城区土地利用现状 (43)第二节中心城区建设用地规模与布局 (44)第三节中心城区空间管制分区 (45)第九章土地利用重大工程 (47)第十章乡镇土地利用调控 (50)第十一章规划实施保障措施 (56)第十二章附则 (61)附表 (62)前言《余姚市土地利用总体规划（1997-2010年）》自批准实施以来，对促进全市的经济社会发展和生态建设起到了十分重要的保护和保障作用，取得了极其显著的经济、社会和生态效益，城乡面貌发生了巨大变化。
随着杭州湾跨海大桥的通车及杭甬高速铁路等快速交通干线的建设，余姚市与长三角经济圈的联系更加紧密，区位条件和发展环境更加优越，经济社会进入快速发展阶段，对建设用地的需求与计划供应的矛盾进一步突出，耕地保护形势更加严峻。
经济全球化和产业结构升级与增长方式转变的内在动力，迫切需要调整土地利用结构、优化用地布局，保障经济社会发展的主要用地需求。
宁波余姚越龙庄项目可行性报告综合性旅游区
四、温泉、五星级 温泉酒店规划
1、设计策略
2、温泉总体规划
3、温泉SPA规划
4、温泉汤池规划
温泉室外汤池
室外温汤
公共温泉
5、温泉主题会所规划
温泉主题会所
温泉主题会所
温泉主题会所是由12栋不同主题的独立会 所组成。
每一个主题会所拥有三到四间豪华客房， 并配有带室外汤池的私密花园。
项目二期开发进度计划
1、2009年8月1日前完成270亩建设用地流转、挂牌手续。 2、2010年3月份完成其他会所区及其他旅游配套的设计。 3、2012年5月1日本项目建设完成。
项目投资估算
项目总投资：9.6亿元
其中：体育公园1.5亿元
温泉会所2.1亿元 会所6亿元
一期投资5亿元
其中：体育公园1.5亿元
5、温泉特色和服务规划
让未来的客户真正领略
第四代温泉
身、心、灵
全方位的放松
专 Professional 以最专业的标准，充分体现温泉、水、SPA和健康的内涵；
精 Exquisite 以品质和服务打造精品温泉项目。
新 Novel 规划、建筑、室内、环境、服务都给人以全新的感觉。
特 Unique 是从项目的综合体系给人们以独特的感受 。
二、规划构思及结构
项目规划有体育公园、温泉、温泉酒店、会所 等多种类型的产品，设计时充分考虑各类产品之 间的协调关系，内部交通组织和配套建设，以及 基地与周边环境的协调关系。
地块与周边环境关系处理
规划构思——体育公园景区、山峰
规划构思——湿地景观和山地特色
规划构思——温泉SPA和温泉酒店
• 政府的强大政策支持
在充分利用余姚优势资源的基 础上，我们将全力整合项目开
余姚规划信息
《余姚中心城区规划（2008—2030）》批前公示第一章规划总则第一条为了深化、完善市域总体规划中心城区部分的规划内容，落实市域总体规划在城市性质、人口和用地规模、重大基础设施方面的建设要求，培育城市新增长空间，推进余姚市域整体现代化与城市化进程，积极、有序加快城市建设，特制订本规划。
第二条规划范围本次规划范围为：北至规划姚慈路，南至杭甬高速公路，西至规划兰曹路，东至凤山、梨洲两街道的东部行政界限。
规划范围涉及凤山、兰江、阳明、梨洲、朗霞、低塘六个街道及马渚镇共七个行政单元，总面积约142.86平方公里，本规划称为余姚中心城区（即主城，下同。
）第三条规划期限确定规划期限为：近期：2008年——2015年；中期：2016年——2020年；远期：2021年——2030年；远景：展望至2050年。
第四条规划依据1、法律、法规《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；《中华人民共和国土地管理法》（2004）；《中华人民共和国环境保护法》（1989）；国家住房与城乡建设部：《城市规划编制办法》（2006）。
2、技术规范《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）；《城市道路规划设计规范》（GB50220—95）；《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93），2002年版；《城市公共设施规划规范》（GB50442—2008）；其它有关的法规、规范、技术规定。
3、相关规划《浙江省城镇体系规划（2008－2020）》；《环杭州湾地区城镇群开发空间战略规划》；《宁波市城市总体规划（2004－2020）》；《余慈地区城镇空间布局规划（2006－2020）》；《统筹余慈地区发展规划纲要》（2006.7）；《宁波市副中心余慈中心城总体规划（2006-2030）》；《余姚市城市总体规划（2001－2020）》；《余姚市域总体规划（2005-2020）》；《余姚市土地利用总体规划》（2006）；《余姚市国民经济和社会发展第十一个五年规划》（2006）；《余姚市旅游业发展规划》（2006）；《余姚市生态市建设规划》（2004）；《余姚市历史文化名城保护规划（2001－2020）》等等。