集体建设用地评估
集体建设用地定级与基准地价评估技术指引0408-清稿
集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（征求意见稿）为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化建设，制订本指引。
本指引的内容为集体建设用地在参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展定级估价工作时，应特别关注的技术要点、技术环节和需强调的内容。
1.适用范围本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。
本指引所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土地用途为建设用地，土地利用方式符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求的集体土地。
2.引用标准下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。
本指引颁布时，所示版本均为有效。
使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T 21010-2017 土地利用现状分类集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）（中估协发〔2016〕18号）。
3.法律政策依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国担保法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）（6）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（7）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（8）《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）（9）《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）（10）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）4.总则4.1 范围和对象的界定集体建设用地定级估价工作一般以区县（含县级市，下同）为单位开展，基准地价体系可根据实际情况选择以区县整体或其下辖的各个乡镇为评价对象设立，具体需根据区县所处区位、区县内部自然地理条件等的差异性、以及影响土地级别因素因子的一致性等分析确定。
集体建设用地基准地价评估_方法与实证
集体建设用地基准地价评估_方法与实证集体建设用地基准地价评估：方法与实证摘要：地价是城市规划和土地利用的重要参考指标，对于集体建设用地的基准地价评估具有重要意义。
本文首先介绍了基准地价的概念和作用，然后详细阐述了基准地价评估的方法与步骤，并结合实际案例进行了实证分析，旨在为理论研究和实际应用提供参考。
一、引言地价是指土地在市场经济条件下取得和转让所需支付的货币数量。
作为土地的一种经济属性，地价在城市规划和土地利用中具有重要的作用。
特别是对于集体建设用地，基准地价评估对于合理设置地价政策和实现土地资源的有效利用至关重要。
二、基准地价的概念与作用基准地价是指根据土地的利用性质、地理位置、市场供需情况等因素，以一定的计算方法确定的土地价格。
其作用主要有三个方面：一是作为土地征收和占用补偿的基础依据，为政府对土地的征收和补偿提供参考；二是作为土地使用权出让的拍卖底价，为土地出让价格的确定提供依据；三是作为土地市场的参考价格，为土地买卖交易提供指导。
三、基准地价评估的方法与步骤基准地价评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素。
以下是基准地价评估的基本方法与步骤：1. 收集基础数据：包括土地的性质、用途规划、地理位置、用地需求等相关数据。
2. 设定指标体系：根据评估的目的和对象，制定合适的评估指标体系，包括土地的地理特征、产业需求、交通便利度、用地供需关系等。
3. 评价模型建立：选择适当的评估模型，如回归模型、层次分析模型等，根据指标体系对土地进行多指标综合评估。
4. 模型参数确定：根据实际情况，确定模型中各个指标的权重和参数取值。
5. 评估结果分析：根据评估模型，得出基准地价的估算结果，并进行结果分析和解释。
四、实证分析本文结合某市的具体案例，进行了基准地价评估的实证分析。
在收集了相关数据后，根据土地的性质、地理位置、用地供需关系等因素，我们建立了基准地价评估的指标体系。
选择回归模型进行评估，根据实际情况确定了各个指标的权重和参数取值。
集体建设用地流转现状与评估
价格内涵是土地价格构成核心 内容 ，它 主要包含权利状况 、
使用量的比例很 高。为了规避使用 国有土地 的高成本 ， 个别 城市 规划条件 、 开发 程度 、 基准 日、 使用年期 等项 内容 ， 权利状 况不 同 企业通过 与乡镇企业名义上 的合营 、 股等形式进入集体建设用 是众所周知的。就使用 年期而言 ， 入 由于集体建设用地和 国有建设 地市场 ， 这都 已是 公开的秘密 ， 甚至一 些城镇居 民通 过私下买卖 用地相 比 ， 产权 稳定性差 ， 以有 限期使用 的年 限 以不超 过同类 所 农 民的房屋也进 入集体建设 用地市场。可见 ， 集体建设用地 流转 国有建设 用地法定最高使 用年限为宜 。
立起一套相对来说 比较规 范的体 系与程序 。 国各 地的国有 土地 可 以在 区域 周 边 地 区 调 查 一 定 数 量 国 有 建 设 用 地 地 价 样 点 ， 全 对 基 本上都建立 了基准地价体 系 ， 以指 导国有土地的流转 。但 由 其进行修正后 ， 用 等同于集体建设 用地 地价样点 ， 同已调查 的集 体 于集体建设用地 的流转没有相 应的指导体系 ， 更是游离于现有 的 建设用地地 价样点共 同测 算确定基准地 价。 外 ， 可以采用各 此 还 法律、 法规 之外的 ， 导致集体 建设用地 的流转呈 现出 自发 无序 的 土地级别 的分值 ，利用 已调查 的地价样 点价格 推算 集体建设 用
集 俸 建 设 用 地 流 转 现 状 与 评 佶
口 杜敏行
集体建设用地是 我国建设 用地 的主要组成 部分 ， 为主要的 的 和 集 体 的 ， 价格 相 差 甚 大 。 同 样 ， 于 土 地使 用 者来 说 ， 该 作 其 对 若 生产要素 ， 它是我 国城乡各种经济活动 的载体 。 而， 然 在相关 的法 地 是 集 体 所 有 的 话 ， 承 担 的 风 险 也 很 大 。 由于 缺 乏 依 法 监 管 与 其
农村集体经营性建设用地地价评估管理办法(试行)
农村集体经营性建设用地地价评估管理办法（试行）农村集体经营性建设用地地价评估管理办法（试行）第一章总则第一条为规范农村集体经营性建设用地地价评估工作，提高土地配置效率，保障集体经济利益，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于农村集体经营性建设用地的地价评估工作。
第三条地价评估的目的是确定农村集体经营性建设用地的交易价格，包括出让、转让、租赁等方式，在合理范围内保障集体经济利益的最大化。
第四条地价评估应遵循公正、公平、公开、科学的原则，确保评估结果真实、合理。
第五条地价评估应由具备相应资质的专业评估机构进行，评估机构应具备一定的经验和技术能力，并依法取得相应的资质认定。
第六条地价评估应符合国家有关土地政策和法律法规的要求，不得违反农村土地所有权和使用权的原则。
第二章评估程序第七条地价评估程序分为四个阶段：准备阶段、数据搜集阶段、评估分析阶段和评估报告编制阶段。
第八条准备阶段包括确定评估目的、范围和方法，制定评估计划，组织评估人员和设备。
第九条数据搜集阶段包括收集土地相关数据，包括土地用途、土地面积、土地权属等信息。
第十条评估分析阶段包括对收集的数据进行分析和处理，确定影响地价的因素，进行模型建立和价格测算。
第十一条评估报告编制阶段包括根据分析结果编制评估报告，报告应包含评估方法、评估结果和评估结论等内容，并进行专业性的论证和解释。
第三章评估依据第十二条地价评估的依据包括国家有关法律法规、土地政策、市场行情和评估机构的独立判断等。
第十三条地价评估的数据依据包括土地权属证明、土地规划许可证、土地使用权证等相关证书和文件，以及市场调查、价格调查等数据。
第四章监督管理第十四条地价评估应接受相关部门的监督管理，接受相关部门的抽查和审核。
第十五条违反本办法的评估机构将面临相应的处罚措施，相关责任人将追究相应的法律责任。
第五章附则第十六条本办法由中央和地方政府土地管理部门负责解释。
集体建设用地评估
集体建设用地估价中疑难问题的探讨集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。
从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。
造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成（一）法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
（二）开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。
（三）变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划使用不合理；2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；5、存在一定的违法风险。
（四）使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。
（五）与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。
1、面对的所有权主体不同。
国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集体。
换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系构建随着城市化进程的加快，国家对城市集体建设用地基准地价评估体系的构建提出了更高要求。
基准地价是指土地的最低价格，也是土地的最低限价。
在土地市场中，基准地价直接影响着土地的交易价格和土地使用权的收益。
构建健全的基准地价评估体系对于保障土地市场稳定、促进土地资源有效配置和推动城市可持续发展具有重要意义。
本文将围绕着【集体建设用地基准地价评估体系构建】展开讨论。
一、基准地价评估的背景和意义城市集体建设用地基准地价评估是国家土地管理制度改革的重要内容之一。
城市土地是国家资源资产，城市土地收益归国家所有。
土地基准地价是国家对土地资源进行规划、管理和开发的重要依据。
在土地资源有限的情况下，合理确定土地基准地价有利于促进土地资源的有效配置，保护农民土地承包经营权，规范土地市场秩序，保障农民土地权益，推动城市建设用地的健康发展。
二、基准地价评估的主要内容1. 基准地价评估的指导思想基准地价评估应当贯彻科学发展观，遵循土地有限、土地资源的公共性和城市可持续发展的原则，合理确定土地基准地价，实现土地资源的最优配置。
（1）国家审定地价评估方法：国家审定地价评估方法是国家土地资源部门根据国家有关法律法规和政策制定的基准地价评估标准和方法。
国家审定地价评估方法应当科学合理，公平公正，保护农民土地承包经营权，维护土地市场秩序。
（2）土地市场交易价指标：土地市场交易价指标是土地市场交易价格的参考指标。
土地市场交易价指标可以通过土地市场价格、土地利用规划和土地资源价值评估等手段进行确定。
（3）农民土地承包经营权补偿标准：农民土地承包经营权补偿标准是指政府对征地拆迁、征收征用和调整土地利用等行为给予农民土地承包经营权的一次性补偿标准。
（1）基准地价评估的程序应当严格按照国家土地资源部门的规定进行，包括征地规划、土地使用规划、土地利用规划和土地基准地价确定。
（2）基准地价评估的责任应当明确，包括国家土地资源部门、地方土地资源部门和专业地价评估机构等相关部门和单位的责任。
成本法评估集体建设用地使用权的几个问题
开 发 费用 ： 另一 种 是运 用 当地七 通一 平 费用 的社 会 平均 水平 。
（ ） 资利 息 三 投 此 项 费用 为 取 得 和 开发 估 价 对 象 的 两 个 阶
实践 中 ， 我们 不但 接触 到集 体 土地 用于 工业 用 地
的情 况 ， 而且 还接 触 到集 体土 地上 的商 业用 房 或 者集 体 工业用 地 但现 状 为开设 商场 的房地 产 ， 甚
定 。这 里没有 统一 的每 亩 多少 费用 的规 定 ， 估 评 结论 准确 与否 主 要取 决于 原始 资料 的准 确 程度 ，
５
另外 ， 还取 决于估 价师 的执业 经 验与 能力 。 ６农户 拆迁 安置 补偿 ．
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耕 地开 垦 费等 征收 范 围和 标准 的通 知》 所规 定 的 计 费标 准 计算 ， 为 ３ ． 即 ７ ５元 ／平 方米 （ 亩 ２ ５ 每 ． 万 元） 计算 了这笔 费用 后 ， 来政府 规定 的垦 复 。 原 基 金 、 地有 偿置换 费就 不再 重复计 算 。 耕 ２ 新 菜地 开发 建设基 金 ． 蔬 算
估计 算 中要 明 晰估 价 对 象 所 处 区县 和 人 均耕 地 占有 量 ， 因为其 收税标 准是 不 同的 。 ５ 集体 财物 补偿 ．
公 式 的 内涵包 括 以下几 方面 内容 。
（ 土 地取得 费用 一） １耕 地 开垦 费 ．
按 上海 市物 价局 等 四局委 发 布 的 《 于制 定 关
就 估价方法 而言 ， 集体建 设用地使 用权 （ 以下 简称集体 土地） 与其他 性质 的土地使用 权一样 ， 通 常可采用 成本法 、收益法和市场 比较法 等进行 评
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系构建随着城市化进程的不断加快，土地资源的利用和管理成为了城市发展中的重要问题。
在城市建设中，集体建设用地是一个重要的资源，其基准地价的评估是土地利用和规划的重要基础，也是城市发展的重要环节。
为了更好地促进城市建设用地的合理利用和规划，需要构建完善的集体建设用地基准地价评估体系。
一、对集体建设用地基准地价的理解和定义集体建设用地基准地价是指国家和地方政府依法确定并用于计征土地使用权出让金的最低价格。
集体建设用地基准地价的确定是为了合理地评估土地资源的价值，确保土地的合理利用和规划，同时也是衡量土地利用效益的重要指标。
1、满足城市建设需求：城市建设需要大量的土地资源支持，而集体建设用地基准地价的合理评估可以为城市建设提供有效的支持。
2、促进土地资源的合理利用：通过建立科学合理的评估体系，可以更好地促进土地资源的合理利用和规划，避免土地浪费和滥用。
3、保障土地利益的合法性：建立健全的评估体系可以有效地保障土地利益的合法性，防止土地买卖等行为中出现不公平现象。
4、促进城市发展和社会稳定：建立完善的评估体系可以更好地促进城市的发展和社会的稳定，为城市经济的不断发展提供有力支持。
1、确定评估指标体系：评估指标是评估体系的核心，需要确定包括土地位置、土地用途、土地规模、土地环境等一系列指标，通过对这些指标的综合考量来确定基准地价。
2、建立数据采集和整理体系：建立完善的数据采集和整理体系是评估的关键，需要收集土地资源的各类信息并进行有效整理，为评估提供依据。
3、确定评估模型和方法：确定合理的评估模型和方法是构建评估体系的关键步骤，可以采用市场比较法、成本法、收益法等多种方法，并结合实际情况进行综合评估。
4、建立评估机构和规范评估程序：为了保证评估的公正和科学性，需要建立专门的评估机构，并规范评估程序，确保评估结果的客观性和可信度。
四、推进构建评估体系的措施和建议1、加强政策支持：政府应出台相关支持政策，鼓励和引导各方参与集体建设用地基准地价评估工作，提高评估工作的重视度和有效性。
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从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。
造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成(一)法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转(使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押)做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
(二)开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。
(三)变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在:1、法规的不健全，规划使用不合理;2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段;3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差;4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据;5、存在一定的违法风险。
(四)使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于:1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护;2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在;3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。
(五)与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。
1、面对的所有权主体不同。
国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡(镇)政府或村农民集体。
换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。
国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护下，按照严格的程序来完成的。
集体建设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权的形成人为因素太大，反映在土地使用权价格上具有不确定性。
其实这就是法律赋予权利的差别;3、规划条件不同。
国有土地是在符合如下条件下进行。
第一、符合城市建设总体规划;第二、符合土地总体利用规划;第三、符合土地年度利用计划。
集体土地使用权精品文档--------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方，远离规范的规划设计和有序的市场机制，很难界定可行与否、规范与否，这就说明和国有土地相比进入市场时有权利的差别。
二、疑难问题的具体体现集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因，具体表现在:(一)估价时可操作性差集体建设用地估价时体现的可操作性差，说明集体建设用地进入市场的条件不具备，急需规范和调整，具体体现在以下几个方面:1、房地产之间缺乏可比性。
由于集体建设用地的开发建设缺乏统一规划，即便是相同地区也很少找到类似的房地产，市场的相对窄小造成可比性房地产不易寻求或无法寻求;2、集体建设用地使用年限难以确定。
国有土地国家都规定了最高的法定使用年限，而集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。
虽然有些土地所有者和使用者，在用地协议中自己设定了使用年限，但是，这些使用年限不是法律承认的使用年限，所以也就不科学，即便在估价中采用了这些使用年限后得出的价格也不是客观合理的价格。
(二)集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料集体建设用地与国有土地不同，国有土地在符合法律程序条件下随时可以进入市场交易，而且交易的频率极高，交易时体现的内容也很丰富，有了丰富的市场就给估价提供了极为丰厚的交易资料，供估价时筛选使用。
而集体建设用地没有市场交易，更没有交易资料哪有客观实例可用。
在估价时就显得枯燥乏味，评估出的价格也极难适应市场的要求。
笔者在估价实践中深深地感受到，无论运用哪种估价方法进行集体建设用地评估，资料都难以收集，如有效的房地产市场交易资料，房地产创造的社会平均利润，房地产创造的净收益，房地产资本化率等，一般都是跑断了腿、磨破了嘴、费尽了工夫搜集来的资料经筛选加工整理后得出的结论还是不可比、不可用，做起来相当艰难。
(三)大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据按估价规范的要求在进行土地价格评估时，必须选择一种估价方法就是基准地价修正法。
这是因为基准地价是国家或政府制定的为规范土地市场的一种法定价格。
防止土地进行人为炒作，或是随意压低或抬高价格，扰乱市场秩序，或是造成资产流失而要求的。
但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之外。
没有基准地价的指导，势必造成价格的混乱。
(四)使用权内涵不同，价格(价值)不可比集体建设用地使用权与国有土地使用权的内涵不同，表现在:1、国有土地使用权在服从规划条件下即可按照最高最佳使用原则进行开发建设，使土地的效益尽可充分发挥和体现;2、按照不同的开发建设条件建设并按照不同规划用途不同使用年限使用土地，这就给国有土地使用权在某种程度上进行了价格精品文档--------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------(或价值)的定位;3、国有土地使用权价格可根据房地产的不同用途，可用市场比较法、收益法、成本逼进法评估其在一定用途和使用年限的使用权价格，较为灵活;4、国有土地有完整的房地产市场，其交易价格体现的相对充分，价格形成较为完全，这种价格历经市场检验是科学、客观的。
集体建设用地使用权的内涵是:1、集体建设用地使用权的使用开发建设相对来说是无序的，市场是不充分的;2、集体建设用地使用权没有入市，决定了其市场的正常交易量稀少。
也就是讲，不经过市场检验，使价格(或价值)难以定位和体现;3、集体土地使用权的价格以何种方式进行估价，其中的资料都会受到限制，使用权价格难以体现科学、客观。
三、解决疑难问题的对策以上提到的，进行集体建设用地使用权价格评估时存在的疑难问题，是由于集体建设用地使用权的形成不规范、不合理造成的。
那如何从根本上解决呢,(一)建立农村集体建设用地基准地价体系基准地价是估价机构对某地区宗地价格基础掌握和了解的重要资料之一，还是利用它进行估价的重要手段。
同时有了基准地价就等于有了评估价格的法定依据。
基准地价可以分为集体建设用地的基准地价，其他农用地的基准地价等等。
这样一来估价时可以做到有据可依，同时还可以为政府平衡和有效地管理集体建设用地市场，起到积极的作用。
(二)集体土地流转是集体建设用地参与市场的最有效办法集体土地进入市场，最有效的方法就是集体建设用地流转，具体流转方式可以按如下方法进行操作:1、农村集体经济组织可以农村集体建设用地作为资本与其他开发者合资、合作或者以联营的形式共同开发建设，也可以土地使用权为资本作为股份与开发者搞合资入股;2、符合集体建设用地条件，符合国家征用标准的，也可以适时征为国有土地，按政府总体规划进行开发建设;3、按国家规定的用途及使用年限出租给土地使用者，按规定由土地所有者收取土地租金等三种形式根据不同情况来运作;4、属集体建设用地且符合土地总体利用规划的以搞国家允许的永久性建设，属于四荒土地的可以在不破坏土地原有植被和不降低土地质量的前提下进行种植养殖以及旅游业的开发，租用农田的原则上不改变农田的原用途，租用未利用农地的可以在不破坏土地质量的前提下按规定进行开发使用。
关于集体土地流转后的使用年限应确立在最高不能超过50年，如果是农民正在承包的农田起使用年限应该是农地原承包年限扣除以使用年限后的剩余年限。
(三)政府主管部门制定集体建设用地估价规范和标准精品文档--------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------因为集体建设用地与国有土地在估价的运做上有较多不同的地方。
集体建设用地进入市场后，需要政府主管部门和估价机构做下列工作:1、政府主管部门制定收集资料的原则、范围;2、制订一些重要的估价技术参数，供估价时参照选用;3、估价方法的选用、要求;4、估价技术标准和技术路线的确定;5、估价目的;6、对估价技术和估价人员的一些具体要求等内容;7、更重要的是专业主管部门要制定集体建设用地的专业估价规范。
(四)、估价机构建立信息数据库估价机构要建立集体建设用地相应市场及交易情况信息数据库，并且要随时更新和补充信息资料，以达到客观、合理、公正地估价。
信息数据库的内容应包括如下:交易房地产的坐落、交易时间、交易类型、交易面积、土地形状、用途、使用时间、交易金额、付款方式、规划设计条件(用途、建筑密度、容积率、建筑高度等等)和房地产的市场指数等等内容，以供估价时选用，必要时还要与相类似的国有土地使用权价格进行比较，这是取得经验很必要的途径。