土地使用权期限届满后建筑物归属问题
论我国建设用地使用权期限届满后产生的法律问题——兼评《物权法》第77条、148条和第149条
式： 第一 ， 土地吸附房屋的“ 一元主义 ” 立法模 式。 在古
罗马 ， 一切房屋都 当做添附于土地的从物 ， 从而 由土 地吸附房 屋 ， 对 土地拥有所有权 的人 ， 即使使用他人
建设用地使 用权 ， 由于这种使用权是有期限的 ， 而地上 建筑物也会有存续期 间 ， 因此会 产生建设用地使 用权 的 期限性和地上建筑物存续期 间不一致 的问题 ： 再加上我
— —
兼评《 物权 法》 第７ ７条 、 １ ４ ８条 和 第 １ ４ ９条
蔡宏伟
（ 定西师范高等专科 学校 ， 甘肃省 定西市 ７ ４ ３ ０ ０ ０ ）
摘 要 ： 在我 国， 由于国家建设 用地 使 用权 的期 限性 和地 上建 筑物存 续期 间不一致 。 再加 上我 国没有采 用土地吸 附房屋 的一元 立法模 式 ， 因此会 产 生建设 用地 使 用权 届 满后 续期 的 问题 和地 上 建筑物 归属 等诸 多难 以解 决的 问题 。 我 国《 物权 法》 的 出台和 实施 ， 并 没有 解决 建设 用地使 用权 届
用权与非住宅建设用地使用权 ， 但对住宅建设用地使用 权 只规定 为“ 自动 续期 ” ， 没有 规定续期 期 限和续期 次
数： 对于非住宅建设用地使用权的续期期 限和续期次数
也没 有规定 。 因此 ， 有关我 国建设用地使用权期 限届满 后续期 问题的法律法规产生 的问题是 ： 对于住宅建设用 地使用权还是非住宅建设用地使用权而言 ， 一是都没有 规定续期期限长度。 在理论上 ， 建筑物 可以通过多次维 修永久存续 ， 即使是 自动续期 ， 续期 的期 限应该是地上 建筑物 的存续期 限， 否则地 上建筑 物成了空 中楼 阁 ， 无
土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分
土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分陕西丰瑞律师事务所罗民，杨安荣摘要：土地与地上建筑物在物理形态上不易分割，土地使用权和地上建筑物所有权之间的法律关系也十分密切。
目前，我国对于土地使用权和地上建筑物所有权之间法律关系的规范，采用的是“房地一体”的立法原则。
但是，实践中有时也会出现土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致的情况；此时，两种权利之间的法律关系就会变得比较复杂。
在土地储备和出让过程中，该问题表现得更加突出和多样。
鉴于此，笔者对土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分进行了探讨，期望能为实践提供有益的参考。
本文首先对土地使用权与地上建筑物所有权之间的法律关系进行了必要的研究，并在此基础上对地上建筑所有权的归属进行分析；进而结合实践，就土地储备和出让过程中遇到的与地上建筑物处分相关的案例和法律问题进行探讨；最终得出结论：实践中分析和解决问题应以“房地一体”为主要原则和出发点。
土地是城市赖以存在和发展的载体与物质基础，[1]国内外在城市化和城市建设过程中都十分重视城市土地的合理利用与管理。
随着城市化进程的加快，城市规模越来越大；在此过程中，土地资源越来越稀缺，对土地资源的充分利用变得日益重要。
土地储备是我国政府调控土地市场、充分利用土地资源和实现城市社会公共利益的重要措施，是政府调控与管制土地市场的有效手段。
但是，由于存量土地现状多样，情况复杂，在土地储备过程中会遇到不少问题，其中地上建筑物的归属和处分相关问题就比较典型。
实践中，地上建筑物的归属和处分问题比较多样，比如：在纳入储备的土地上留有的建筑物仍具有使用的价值的情形下，如何在合法且有效利用土地资源的前提下进行合理处分；在地上建筑物未随土地一同出让的情形下，如何确定与土地使用权相分离的建筑物所有权等等。
遗憾的是，对该类问题的系统研究和论述较少；鉴于此，笔者就此问题进行一些探讨，以期抛砖引玉。
一、土地与地上建筑物的法律关系建筑物是房屋与其他地上定着物的统称，是指具有覆盖墙垣、足以挡蔽风雨，供人出入而具有经济上使用价值的物。
土地使用年限到期收回建造的房屋怎样赔偿
土地使用年限到期收回建造的房屋怎样赔偿法律保护公民合法的财产权益，居民所购买的房屋是不会轻易被国家收回的，如因公益需要，国家回收房产时将依据房产价值进行相应补偿。
关于土地使用年限，想必我国公民都应该有一个大概的了解。
因为在我国土地是属于国家的公共资源，因此公民在办理土地使用证以后，对土地的使用年限也是有所限制的。
土地使用年限通常情况下分为40年70年不等，所以说在生活当中，很多公民就会存在这样一种疑问，土地使用年限到期收回建造的房屋怎样赔偿?▲一、土地使用年限到期收回建造的房屋怎样赔偿?《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利;第六十四条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权;第六十六条规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
因此，当事人对在有偿取得的土地上修建的建筑物享有合法财产权利，任何人不得因任何理由予以剥夺或侵犯。
虽然当事人取得的土地使用权期限届满，按照规定理应予以收回，但是其对于地上建筑物拥有永久的合法产权，国家不得以土地使用权收回为前提对其一并收回，否则，即是对当事人私权的严重侵犯，此与《物权法》注重保护私权的立法旨意明显相悖。
退一步讲，国家因为管理需要，即使要一并收回地上建筑物，也应根据实际情况对当事人给予适当补偿。
▲二、70年住宅土地使用权到期怎么办?11月27日，《中共国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。
《意见》明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
1、法学院教授常鹏翱认为：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。
2、民商事法律科学研究主任杨立新：《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
商品房的房屋土地使用权到期后怎么办？
商品房的房屋土地使用权到期后怎么办？根据《物权法》一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。
我国是华夏古国，从古至今，我国的土地面积和边界有过许多的变化，然而，始终维持在900多平方公里甚至更高的幅度上。
而今，国家越来越注重土地，只能买卖有期限的土地使用权。
那么，今天我们要探讨的就是商品房的房屋土地使用权到期后怎么办？一、居住期限规定商品房买卖中最重要的是两张证，土地证和房产证。
房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。
按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。
按照国家规定，住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。
工业用地50年;教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地40年。
国有土地使用证的时限是从开发商取得国有土地使用证的时间开始算起。
二、到期后怎么办1、《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。
2、《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
综上所述，根据商品房的房屋土地使用权到期后怎么办的主要内容，我们可以发现，土地使用权不是永远一成不变的，一般的期限是几十年，几十年后就要划归给国家，但是同时，也可以采取“续租”的方式继续购买得到使用权。
土地承包合同到期房屋
土地承包合同到期房屋问题一直备受关注。
在我国，土地承包经营权是农村土地制度改革的核心，而房屋作为农民的重要财产，其权属问题在土地承包合同到期后如何处理一直备受争议。
本文将从土地承包合同到期房屋的权属、处置、补偿等方面进行探讨。
一、土地承包合同到期房屋的权属问题根据我国《土地管理法》规定，农村土地属于集体所有，农民对集体土地享有承包经营权。
在土地承包合同到期后，农民对土地的承包经营权依法应当予以保障。
然而，在实际操作中，房屋权属问题却变得复杂起来。
一方面，房屋建立在集体土地上，农民对房屋享有所有权；另一方面，土地承包合同到期后，土地使用权归属问题存在不确定性。
在这种情况下，土地承包合同到期房屋的权属问题变得尤为重要。
从法律角度来看，农民在承包土地上建造的房屋，其所有权归农民所有。
然而，在土地承包合同到期后，土地使用权归属的变更可能会影响到房屋的所有权。
因此，在处理土地承包合同到期房屋问题时，应当充分考虑房屋所有权的保护。
二、土地承包合同到期房屋的处置问题在土地承包合同到期后，农民对于房屋的处置方式有多种选择。
首先，农民可以选择继续承包土地，并将房屋保留在土地上。
其次，农民可以选择将房屋拆除，并将土地还原为集体土地。
最后，农民还可以选择将房屋转让、出租或抵押给其他人。
对于农民而言，选择何种处置方式应当基于自身实际情况来决定。
如果农民希望继续从事农业生产，那么继续承包土地并将房屋保留在土地上是一个合理的选择。
如果农民不再需要土地，那么将房屋拆除并将土地还原为集体土地也是一个可行的方案。
此外，农民还可以根据市场需求，将房屋转让、出租或抵押给其他人，以获取更多经济收益。
三、土地承包合同到期房屋的补偿问题在土地承包合同到期后，如果农民选择将房屋拆除，那么他们将面临房屋补偿问题。
根据我国相关法律规定，农民拆除房屋后，有权要求村集体或者相关利益方给予补偿。
补偿标准通常包括房屋重建成本、搬迁费用、临时安置费用等。
国有土地使用权70年后房屋归谁
In places deeper than night, there must be darker eyes than night.整合汇编简单易用（页眉可删）国有土地使用权70年后房屋归谁土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。
如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。
在我们的现实生活中，很多人会花上一辈子的时间去买一套真正属于自己的房子，想成为该房屋的所有者必须要有房产证和土地使用证。
但是土地使用年限只有70年，如果该房屋土地使用年限到期，那么国有土地使用权70年后房屋归谁？下面就由为大家详细的介绍一番。
一、70年房产权到期后房子归谁呢?房子70年到期，其实是指商品房70年的土地使用权期限，而土地使用权是房屋产权的组成部分之一。
依照我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地的高年限为70年。
但是70年到期后，房子是不会收回的，土地使用证上产权到期之后，会自动续取。
也就是说，国家不会赎回房屋，它是自动划分到房主的名义下。
1、房屋所有权是永久的，没有期限限制。
2、土地使用权是有期限的，因为土地属于国家，国家通过土地有期出让方式，授予用地人不同年限的使用权（住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐类40年）。
产权时间是从开发商拿到地时算起并不是拿到房产证时举例说明：从开发商拿地到开工建设，再到房屋建成业主入住，这之间的时间不等，至少需要两三年时间。
也有一些特殊情况，土地被开发商拍下之后，由于种种原因迟迟未开工，甚至被多次倒手，十几年过去之后才开始开发。
买家到手后，产权会无辜缩水许多。
二、产权满70年的三种处理方式1、续取房产年的《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满的，自动续期。
也很有可能不需要补交费用。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
续期价格或将按照当时楼面毛地指导价格。
住宅建设用地使用权期限届满其房屋所有权的归属问题探讨
上述立 法中 ， 除了《 物权 法》 对 住宅建 设用地进 行 了区分 性的
规定 ， 并明确其“ 可以 自动续期” ， 《 房地产管理法》 和《 条例》 都没
最先 涉及 这一 问题 的是 １ ９ ９ ０ 年 国务 院颁 布 的 《 中华人 民共 有加以区分， 而且明确的原则是“ 到期后使用人应有偿申请续期，
建议 。
进行 了住宅 建设用地使 用权和 非住宅 建设用 地使用权 的区分 ， 对 和 的态度 。但 是在法 律适用 上 ， 根据 “ 特 别法 优于 一般 法 ” 的原 则， 是否应 该优先适 用《 房产 管理法》 呢 ？这 些都应 在实践 中有待
（ 二） 对现行 法规 定 的检 讨
二、 建 设用地使 用权 的期限性 与房屋所 有权永久性 的法律 规 涉及 居 民居住 权这 类 的土地 使用权 到 期后 的处 置采取 了更加 缓
一
，
收回
期限
文 献标识 码 ： Ａ 文 章编号 ： １ ０ ０ ９ ． ０ ５ ９ ２ （ ２ ０ １ ４ ） ０ ２ － ２ ７ ６ － ０ ２ 该《 条例》 一经颁布便 饱受 争议 ， “ 无偿 收 回” 是国家权 力凌驾
作 者简介 ： 王 治宪 ， 南开 大学本科 在读 ， 研 究方向 ： 房 地产 法 。
２ ． 《 中华人 民共 和 国房地产 管 理法》 Ｉ ９ ９ ４年全 国人大 常委会 出 台了 《 中华人 民共 和 国房地 产管
有 期 限限制 的权利 ， 一 旦到期 就存 在续期 或无偿 收回 的情 况。 因 理法》 （ 以下简称 《 房产 管理法》 ） ， 该法 重 申了《 条例》 上 的原则 ， 即 为流转 中 的城市建 设用 地上设 置 的是有 期限 的使 用权０ ， 而 建 设 “ 土地 使用 权 出让 合 同约定使 用年 限届 满 ， 土 地使 用者未 申请续 用 地上取 得合法 权属证 明的建筑 物 、 构筑 物尤其 是以居 民住宅 为 期或虽 申请续 期但依照 前款规 定未获 批准 的， 土地使用权 由国家 代 表 的期 限是永久 的 ， 那 么在 “ 房 地 一体”的原则下 就会产 生冲 无偿 收回” 。《 房 产管理 法》 及２ ０ ０ ７ 年对 其 的修订 也没有对 此 问 突， 建 设用地 的使用权 到 期后 ， 其 上仍合 法 的房 屋该 如何处 置 ？
土地使用权到期后如何续期
（二）土地使用者需继续使用土地并申请续期获得批准
根据国务院55号令、《城市房地产管理法》以及《国有土地使用权出让合同》文本的规定，土地使用者应当与土地管理行政主管部门重新签订土地出让合同，支付土地出让金，获得土地使用权。
四、我市目前的做法
（一）即将到期的土地使用者
首先土地使用者应当清楚的知道自己的土地使用权到期日，以便在即将到期时及时续办手续。在实际操作中，一些土地使用者在到期后或到期后很长时间才办理续期手续，延误了续期时间，给自己带来不必要的麻烦。根据现行法律规定，土地使用者需要继续使用出让土地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书。这就要求出让人在土地使用权到期前一年就要办理续期手续。出让人在办理续期手续之前，应当先到城市规划行政主管部门咨询土地是否符合城市规划，办理城市规划手续，持新办理的《建设用地规划许可证》才能到土地行政主管部门办理续期手续。
三、出让令实施后各地依据该条例在20世纪90年代初出让的使用权大多以探索、尝试性为目的，出让期限都较短。我市的土地有偿使用自1995年实行。实行之初，以出让金缴纳标准低、出让期限短为操作原则，出让年限都较短，短的有5年，长的有10年、15年。以10年的居多，自1995年起算10年到现在以至今后的几年内，出让土地到期的将会出现很多。结合现行法律法规以及出让合同文本精神，出让土地在到期后会出现两种情形同时也有两种解决方法。
（三）到期后土地使用者申请办理续期但未经批准
土地出让期限届满，土地使用者按照法律规定期限提出续期申请，但因为社会公共利益需要未获得批准，则其土地使用权由出让人代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。目前我市还没有对这种情形实际操作过。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
根据相关法律规定，土地使用权期满后，其上的建筑物及其他
附着物的所有权的处理分以下情况：、住宅建设用地使用权期满后，自动续期。
在这种情况下，其1
上的建筑物及其他附着物的所有权不发生变动，依旧由原所有人所有；、非住宅建设用地使用权期满后，土地使用者如果需要继承使 2如果该续用土地，应当至迟在该土地使用期限届满前一年申请续期。
否则该土地上的建筑物所有权不发期申请获得批准，除非另有约定，生变动，仍由原所有权人所有；、非住宅建设用地使用权期满后，土地使用者未申请续期或者 3
除非另有约虽申请续期但未获批准，该土地使用权由国家无偿收回，否则其上的建筑物也归国家无偿所有或者国家适当的补偿后归国定，家所有，原所有人丧失对该建筑物的所有权。
有关这个问题还没有出现，由于我国实行商品房政策时间不久，专家已提出，国家要研究土地使用权年限满后的房产问题。
相关法律依据：《物权法》
第十二条：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。
第一百四十八条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前1
应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及收回该土地的，其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
《城市房地产管理法》第二十二条的规定，土地使用权期满后，无论是自动续期，还是经批准续期，都应按规定交纳土地使用权出让金。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》其他附着土地使用权及其地上建筑物、第四十条土地使用权期满，并依照土地使用者应当交还土地使用证，物所有权由国家无偿取得。
规定办理注销登记。
需要续期土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。
第四十一条
支付土地使用权出的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，让金，并办理登记。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）
第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会
公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续 2
土地使用权由国家无期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，偿收回。
土地期满后的处理方“《关于预申请须知所载出让合同信息中：”相关内容说明的通知》法根据《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、二十八、二十九条的规定：土地使用者需要继续使第二十七条本合同约定的使用年限届满，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请用本合同项下宗地的，出让人应当予除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，书，以批准。
住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。
租赁等有偿出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让用地手续，重新签订出让、价款、租金等土地有偿使用费。
因社会公第二十八条土地出让期限届满，土地使用者申请续期，
并依共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，国有建设用地使用权由出照规定办理国有建设用地使用权注销登记，让人无偿收回。
出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第项约定履行：
（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收
回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；
3
（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
土第二十九条土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，并依照规定办理国有建设用地使地使用者应当交回国有土地使用证，本合同项下国有建设用地使用权由出让人无偿收回。
用权注销登记，宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使不用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，得人为破坏。
地上建筑物、构筑物及其附属设出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、施，恢复场地平整。
《国有建设用地使用权出让预申请须知》第三条第（二）款第9项“土地期满后的处理方法”是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第二十八条的内容，明确该宗土地出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。
特此通知
上海市规划和国土资源管理局
2011年1月17日
4。