都江堰侏罗纪公园地块建设项目可行性研究报告

都江堰侏罗纪公园地块建设项目可行性研究报告目录一、政策环境分析 (3)二、都江堰概况与区域经济分析 (5)1、都江堰概况 (5)2、区域经济分析 (6)三、区域房地产市场分析 (11)1、城市规划 (11)2、近期土地成交分析 (13)3、都江堰住宅房地产市场分析 (14)4、青城山房地产市场分析 (18)5、客户需求分析 (21)四、项目概况与SWOT分析 (23)1、地理位置与地块现状 (23)2、周边现状与配套 (25)3、项目SWOT分析 (26)五、项目发展设想 (29)1、项目经济指标 (29)2、项目开发设想 (30)六、项目开发效益测算 (35)七、项目可行性评价结论 (43)附：楼盘市调表 (45)一、政策环境分析1、近期宏观政策从宏观政策出台的节奏、密集度、力度，显示了中央政府调控部分一线城市高房价问题的决心。

但这些政策主要针对的是房价过高的一线城市及购买多套房的投机性需求，对三线城市及自住性需求影响较小。

而都江堰由于5·12地震以后当地许多房屋倒塌，存在很强的刚性需求；同时政策上和其它地区也会有所差异，能得到更多政策上的支持与倾斜。

2、当地政策一、税收返还:在都江堰市从事房地产开发的企业（受灾企业），“5·12”地震后，在2008年12月31日前、2009年12月31日前、2010年12月31日前房地产开发企业缴纳的所有税金本级财政留成部分分别给予100%、70%、60%补助。

二、行政事业性收费减免:在2008年5月12日以后新开工或当年复工，并在2010年12月31日前竣工的房地产开发项目，按报建费中的城市基础设施配套费、建设工程质量监督费、工程定额测定费、防空地下室易地建设费、文物勘探费给予减免或补助。

三、水、气、有线电视减免:对在都江堰市申请安装水、气设施的房地产开发项目，自来水初装费用每户减免300元，天然气初装费用每户减免200元。

对在都江堰市统一安装有线电视和数字电视的房地产开发项目，有线电视和数字电视安装费用每户减免10%。

四、安置政策：执行政府38号文件，即住房损失居民可安置70平米住房或现金14万一次性终结原有受损住房。

二、都江堰概况与区域经济1、都江堰概况1-1、行政区划都江堰市总面积1208平方千米，总人口60.96万人（2009年），以著名的都江堰水利工程而得名。

都江堰市辖17个镇（灌口、幸福、蒲阳、中兴、聚源、天马、崇义、龙池、柳街、胥家、安龙、大观、紫坪铺、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、2个乡（向峨、虹口），49个社区委员会、333个村委会。

1-2、交通都江堰距成都市48公里，都江堰市区和成都市区经成灌高速公路连接，约30分钟车程；距成都双流国际机场60公里；213国道（兰州至昆明）横贯市境东西；成都茶店子汽车站，有大巴车直达都江堰市客运中心；5月12日成青快铁正式通车，从成都到青城山只需30分钟左右。

市区内有便捷的公共交通，乘公交车游客可以很方便地到达各个旅游景点。

1-2、旅游资源都江堰市人文胜迹众多。

建于战国时期的都江堰，历经两千多年风雨仍发挥着巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐统一的思想，凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝。

自古即以“幽甲天下”著称于世的青城山是中国道教发祥地，凝聚了中国道教文化的精华。

距今4500多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要标本。

位于青城山麓的普照寺、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。

位于青城外山的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现。

都江堰市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。

1-3、历史文化由都江堰而产生的具有强烈地域色彩的都江堰水文化包括水文学、水文物、水神学等。

诸如“二王庙”、“伏龙观”、“观景台”等处的人文景观；改建鱼嘴挖掘出土的东汉李冰石像和“饮水思源”石刻；歌颂李冰父子降龙治水的民间传说和具有一定宗教神学色彩的祭祀活动；以及由此而产生的祭水、祭神、祭人的诗、词、书画的水文学等，形成独具特色的都江堰水文化。

2、区域经济分析2-1、GDP增长态势从上表看，2007年都江堰GDP突破了百亿元大关，在2008年受到地震的影响GDP下降明显，2009年又恢复到了2007年的水平。

2-2、区域经济产业结构分析从上表可以看出，都江堰的支柱产业是第三产业。

从产业结构分析，2006年的产业结构比为0.13：0.36：0.51，2009年的产业结构比是0.13：0.33：0.54，都江堰在2008年地震之后，旅游等第三产业恢复明显。

2-3、区域固定资产投资分析固定资产投资额是推动区域经济发展的根本力量。

从上图可以看出，08年由于受到地震的影响，当年固定投投资下降明显，在受到国家支持地震灾区重建及经济刺激政策的推动下，2009年的固定投资额在2008年基础上增长了162.4%，达到了218.79亿元。

2-4、社会消费品零售总额从上图看，由于受到地震的影响，2008年消费品零售总额下降了40.7%。

而通过一年多的重建,09年又基本恢复到07年的水平。

2-5、人均可支配收入从上图可以看出，由于地震影响,08年、09年人均可支配收入与成都周边其它县市相比,处于相对较低水平.而随着产业的复苏与发展，后续增长可期。

小结:5.12地震给都江堰造成巨大创伤，基础设施破坏严重，经济出现大幅下滑。

但通过地方政府的努力和社会各界的援助，灾后重建工作进展顺利，都江堰的各项经济指标已基本恢复甚至超过震前水平。

特别是近期建成通车的成灌快铁更是为都江堰未来的发展注入了新的动力。

都江堰的旅游资源得天独厚，包括旅游业在内的第三产业在今后将有更广阔的发展空间。

三、区域房地产市场分析1、城市规划以世界文化遗产都江堰为核心，以岷江和都江堰水系为脉络，依托青城山世界自然与文化遗产、北部山地自然保护区、国家森林公园、山丘特色种植区，“顺水依山”，构成以成灌铁路为骨干，五纵七射骨架路网为纽带，中心城区为重点，青城山度假旅游片区、蒲阳高技术产业片区为示范，若干风情旅游小镇为特色，新型旅游村落为基础的“一体两翼、北山南田、四级布局、网络生长”的可持续和谐发展的城乡城镇空间体系。

按照都江堰市主城区控制性详细规划大纲，都江堰市主城区被分为都江堰市Ⅰ大区（一环路以内片区）、都江堰市Ⅱ大区（天府大道片区）、都江堰市Ⅲ大区（蒲阳路片区）、都江堰市Ⅳ大区（都江堰大道片区）四大部分。

都江堰本地居民的住房现状2、近期土地成交分析注：以上大多数地块所处区位地段价值稍次于本项目。

●近期成交土地的成交价普遍高于起拍价很多，溢价多在150%以上，其中中信地产拿下的玉堂镇白玉村163.36亩地块，其溢价已达到了247%，这一数据表明了开发商对都江堰楼市的信心。

●从上表可看出，玉堂镇的类别墅产品楼面地价在2400元/平方米左右，开盘售价应在5000元/平方米以上。

而幸福镇作为房地产开发的次要板块，近期成交楼面地价在1100至1400范围内，开盘售价也应在4000元/平米左右。

3、都江堰住宅房地产市场分析3-1、都江堰项目概况注：以上楼盘为都江堰市区主要在售楼盘。

从以上项目中，绝大部分都是小高层和多层，只有都江明珠是高层电梯公寓，都江之春是别墅产品形态。

楼盘分布图3-2、都江堰在售楼盘价格分析从上图可以看出，都江堰市区的房价大致是在4300—5000元/平米左右,产品形态以中高端产品为主。

而高端项目都江之春对外预计售价在8300元/平米。

3-3、市场供应面积细分注：以上抽取丽水印象、兰卡威、紫荆城、都江明珠、中冶·堰景、尚溪河畔等楼盘目前批次的数据。

从统计数据来看，都江堰商品房市场的主流产品为90平米以上的套三户型，占比达65%。

其中110平米以上占比达42%，表明购房者对大面积户型的需求旺盛。

部分原因在于本地中高收入客群不满足政府安置房的70平米小面积，转而选择更大面积的商品房。

4、青城山房地产市场分析4-1、青城山项目概况注：以上为青城山板块部分在售楼盘从上列楼盘可以看出，青城山板块均为低容积率高端项目。

青城山板块楼盘分布图4-2、青城山板块项目价格情况从上表看，在青城山的楼盘大部分是度假休闲型别墅和花园洋房，价格大多在13000元/平米以上，部分楼盘达到20000元/平米。

5、客户需求分析5-1、面积需求分析购房面积上，期望购买110－130㎡面积区间的占样本总量的24％，这说明当地居民仍有大面积情节，90－110㎡需求占33％，80－90㎡占23％，70－80㎡仅占11％，130平米以上的占比9%。

（数据显示，政府只提供70㎡安置房是远远不能满足市场的需求，相当大部分必须由市场来调剂，这势必为商品房的开发提供有利的客户群体市场基础）5-2、客户群分析5-2-1、客群构成变化●地震前，都江堰市区普通住宅购房客群主要由本地客户、三州客户、成都及外地客户构成，构成比例大致为5：3：2。

地震后，都江堰房地产市场客群将在短期内发生较大变化：●本地客户将成为都江堰楼市的绝对力量，也许有少部分人会离开都江堰而选择成都及其周边其它县市，但对绝大多说本地居民而言，亲人在这里、资源在这里、圈子在这里，故土难离，他们几乎找不到离开的理由，因此这部分将成为未来2－3年楼市购房中坚。

●都江堰同阿坝州同为重灾区，来都江堰置业的阿坝州客户或将更多目光投向成都及其它市县，短期内在都江堰置业的群体将锐减。

●地震使外地投资客大幅减少，但是随着都江堰新规划的出台、高速铁路的修建，部分具有投资意识的外地客户仍然会看好本市今后的发展。

5-2-2、购房心理变化亲眼目睹了地震带来的巨大灾害，幸存下来的人们对地震恐惧将会终生伴随，然而生活要继续，购房成为当地居民生活稳定后的必然选择，但其购房心理会发生变化：●房屋坚固成为购房底线。

购房者对建筑品性方面的评判将成为其下定的首要关键因素。

●高层产品抗性增加。

地震中较高楼层带给人们心理恐慌远远高于低楼层住户，对高楼层的抗性可能在短期内难以消除。

●短期内价格的含蓄成为预期。

巨大的灾害使得人们在蒙受损失的同时，会更加理性地保护和支配自身财产。

四、项目概况与SWOT分析1、项目地理位置与地块现状1-1、项目地理区位本项目位于都江堰市蒲阳路，二环路内侧，具体位置见下图：本案1-2、地块现状项目地块平整，现作为侏罗纪温泉公园经营。

侏罗纪温泉公园建筑面积17600平方米，包括6座别墅、3幢会所，2个餐厅，1个茶楼及1个恐龙博物馆等。

以下为总平图及实景图片：入口处餐厅别墅2、地块价值分析2-1、区位价值项目位于一、二环之间，灵岩山脚下，位置得天独厚，具备高尚住宅的先天条件。