论我国不动产物权的善意取得

论我国不动产物权的善意取得覃帅摘要：在传统民法中，善意取得制度只适用于动产物权而不适用于不动产物权。

我国就不动产物权能否适用善意取得制度，在《物权法》颁布之前，立法上没有明确规定，民法学界一直也存有较大争论，主流观点是持否定态度的。

2007年10月1日实施的我国《物权法》第一百零六条明确规定了不动产物权善意取得制度。

这一规定完善了我国原有的物权法制度，使我国在不动产所有权取得方面有了开拓性进展，因此，对我国确立这项制度的必要性和合理性进行分析是有必要的。

本文在对不动产物权善意取得的概念界定及其历史沿革和不动产物权善意取得的价值及依据进行论述的基础上，分析了我国不动产物权善意取得的构成要件及法律后果，最后对我国不动产物权善意取得制度作了一些思考，以期完善我国的善意取得制度。

在经济生活中形成的善意取得制度，起源古代日耳曼法中的“以手护手”原则，其制度创造、判例、学说在漫长的发展岁月中屡经变迁，得到了越来越多市场经济国家的认可，发挥着保障交易安全的功能。

善意取得制度发展至今已成为民法体系中一项重要的制度，关于善意取得制度的适用范围，在我国法学界主要有两种观点：一种观点认为善意取得制度只适用于动产物权;另一种观点认为善意取得既可适用于动产也可适用于不动产物权。

从理论渊源上看，善意取得制度是仅适用于动产的;但从价值基础和理论基础上看，善意取得制度适用于不动产亦无不可。

动产物权的善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时是出于善意，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后原有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。

不动产物权善意取得则是指受让人基于信赖不动产物权登记的公信力而与无权处分不动产的让与人交易，如果受让人取得该不动产时系出于善意，则取得该不动产物权的所有权，原不动产所有权人不得要求受让人返还原物。

我国法学界通说认为善意取得制度只适用于动产，不动产不发生善意取得，也没有适用的必要。

但笔者认为，随着我国特色社会主义市场经济制度的建立与发展，在21世纪的今天，善意取得制度应不仅仅适用于动产，也应适用于不动产，这不但可行，而且确有必要，对于保护善意取得不动产物权的第三人的合法权益，维护不动产物权交易活动的稳定和安全，具有十分重要的意义。

本文在对不动产物权善意取得的概念界定及其历史沿革和价值及依据进行论述的基础上，分析了我国不动产物权善意取得的构成要件及法律后果，最后对我国不动产物权善意取得制度作了一些思考，以期完善我国的善意取得制度。

一、不动产物权善意取得的概念界定及其历史沿革(一)不动产物权善意取得的概念界定善意取得也被称为即时取得，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度，是指财产占有人处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意且是有偿的，则受让人将依法取得该财产的所有权或者他物权。

它是法律对所有权保护和交易便捷两种价值的利益衡量之后作出的选择。

在我国《物权法》颁布之前，传统民法理论均认为善意取得只适用于动产物权，不适用于不动产物权。

因不动产物权有登记制度，其权利主体依登记而定。

我国法律和司法解释虽然没有明确的规定，但长期以来善意取得只适用动产物权的民法理论一直指导着我们的审判实践，成为我们处理案件的依据。

纵观各国法律制度分析认为，善意取得是指无权处分他人动产的让与人，在不法将他占有的他人的动产交付给买受人以后，如果买受人在取得该动产时出于善意，则他便取得该动产的所有权，原动产所有人不得要求受让人返还。

我国2007年10月1日实施的《物权法》则将善意取得的适用从动产扩展到不动产。

善于取得概念也被学者们得以修正，如有学者如此阐述该制度：善意取得，又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的物(动产或者不动产)转让给受让的，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

笔者试将不动产物权善意取得的概念界定为：受让人基于善意信赖不动产物权登记的公信力而与登记记载的权利人发生交易，并且该转让的不动产物权已经登记于受让人名下时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意受让人也即时取得不动产物权的所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。

(二)不动产物权善意取得制度的历史沿革法学界一般认为，善意取得制度的渊源于日耳曼法中的“以手护手”原则。

根据这一原则，占有是物权的外在表现形式，占有动产物权者即推定其为动产物权的所有者。

对动产物权享有权利者也必须以对标的物的占有为前提，如果物的所有权人丧失了对物的占有，其权利的效力便会因此而减弱。

因此，当所有者之物被占有人让与第三人的情况下，所有人就只能向占有人请求损害赔偿，而不能向第三人请求返还该物权。

第三人依据“以手护手”原则取得物权所有权，是原权利人由于丧失对物的占有导致对其物的权利效力减弱的逻辑结果，而且在此也无须考察第三人是善意还是恶意。

由此可见，“以手护手”原则与善意取得制度还存在一定的差距。

善意取得制度是在对“以手护手”原则进行否定之否定的基础上应运而生的。

由于其在阻断所有人对其物的追及力，维护善意受让人的利益，保持财产动的安全与静的安全之平衡等方面确有其他制度不可替代的作用，善意取得制度从产生之日起就因其所特有的制度功能而受到各国民法的接受并不断得到发展，成为目前世界各国通行的善意取得制度。

但直至今日，世界上多数国家都认为善意取得制度只适用于动产物权，只的少数对不动产登记采用实质审查模式的国家，如德国、瑞士等设立有不动产物权的善意取得制度;我国《物权法》力排颁布前学界多数坚持的不动产物权善意取得否定说，确立了不动产物权的善意取得制度，是我国物权法的一大特色，符合我国的国情和要求。

二、不动产物权善意取得制度的价值及依据分析(一)不动产物权善意取得制度的价值不动产物权善意取得制度意在对不动产物权的非正常利益变动做出价值判断，进行利益权衡，是对现实社会生活中个人利益和社会利益之间的冲突进行协调的权宜之计。

从本质上看，不动产物权善意取得制度是以牺牲不动产物权所有权人的自由意志为代价来换取交易安全的，为何我国还要确立此项制度呢?笔者认为，其原因是不动产物权善意取得制度有如下价值：1、保护不动产物权交易安全，提高交易效率交易安全是善意取得的实践根据，它又被称为动的安全，与静的安全相对应。

静的安全以保护原权利人的利益为宗旨，力图保持社会秩序的和平稳定;动的安全则以保护善意无过失的交易者为使命，意在保障财产流通，谋求社会的整体效益。

在市场经济条件下，若没有不动产物权善意取得制度维持现成的不动产物权占有关系，则任何一个进入市场进行交易的民事主体，在购买不动产物权或取得不动产物权上设定的权利时，都需要对不动产物权的来源情况进行详尽确实的调查，以排除转让人无权处分的可能，或者在购得不动产物权后还要时时提防会有人行使所有物的返还请求权，这势必大大增加不动产物权的交易成本和信用成本，阻碍交易流转的正常进行，既影响社会经济效益，也影响社会主义市场经济的健康发展。

2、促进不动产物权流通，实现物尽其用在市场经济条件下，大量的不动产物权在市场上进行交易。

从某种程度上讲，不动产物权脱离原权利人流转至善意第三人，该不动产物权对第三人的边际效用更大，此时法律确认善意第三人对该不动产物权享有所有权将更有利于整个社会福利程度的提高。

因此，两利相较取其大，不如以牺牲该不动产物权所有权的静的安全来保护动的安全，使善意受让人取得不动产物权的所有权或其他权利而继续其对不动产物权的利用更有效用，而由原权利人向无权处分人主张不当得利返还或民事责任的承担，从而补救其损失更为妥当。

3、彰显诚实信用和公平原则精神不动产物权善意取得制度的目的在于保护不动产物权交易中善意当事人的利益，对恶意当事人的利益则不予承认，拒绝保护。

因为在非法转让关系中，原所有人在交付财产之前对占有人的品行考察不够，交付财产后对占有人行使占有权的行为监督不力，或对财产保护不当，才使占有人非法转让财产的目的得以实现。

原权利人完全有可能采取各种有效措施来防止对物的无权处分，因而他应当对其能够控制的风险承担责任。

当然，保护善意第三人并非绝对有损原权利人的利益，在原权利人发觉其物已被无权处分人转让之前，或在其向善意受让人主张返还请求权之前，物已灭失，而且一旦物品系不可抗力灭失的，以保护静的安全为前提，物的风险仍由原权利人负担，此时与保护动的安全相比，反而对其不利。

不动产物权善意取得制度恰好衡平了原权利人和善意受让人的利益，信守了公平的理念。

(二)不动产物权善意取得的依据具体说来，不动产物权善意取得的依据主要有：1、不动产物权善意取得的经济基础——交易安全不动产物权善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。

在不动产物权交易中，从事交换的当事人基于国家机关不动产物权登记的公信力，往往信赖不动产物权登记权利人就是不动产物权的所有人。

如果受让人善意取得不动产以后，根据转让人的无权处分行为使交易无效，并让受让人返还不动产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的不动产有可能要退还，这样就会给当事人交易时带来不安全感，从而不利于不动产物权交易秩序的稳定。

不动产物权善意取得制度是通过限制不动产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有权人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。

而且，随着我国市场经济的飞越发展，不动产物权的交易将越来越频繁，是立足于全方位保护所有权人的利益，还是在兼顾所有权人权利的前提下，给予交易安全和交易问题充分保护呢?笔者认为，如果一味地保护不动产所有人的利益，将会加大不动产物权的交易成本和信用成本，一定程度上阻碍了不动产物权的流通，使得经济发展严重受阻。

因此，我国建立不动产善意取得制度就显得相当的必要。

2、不动产物权善意取得的理论基础——物权的公示、公信原则公示是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的方式向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害。

而公信是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已经从事物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在时相同的法律效果，以保护交易安全。

按照物权的公示原则，物权合法性的实质是通过法律认可的形式反映出来，即不动产物权登记簿上记载的不动产物权事实表明的物权是合法的物权，这就是物权公示所具有的权利合法性推定效力，根据该推定效力，善意第三人信赖不动产物权的登记表征，而与不动产物权登记名义人进行交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不发生任何关系，该善意第三人取得的物权受法律保护，这就是不动产物权的善意取得。