锐理-2014年土地市场年报20150105(终稿)

2014年成都土地市场分析及2015年发展趋势预判锐理顾问专业呈现2015年1月6日目录Contents上篇：2014年成都土地市场分析下篇：2015年成都土地市场预判上篇：2014年成都土地市场分析•供应与成交•热点区域及板块•企业拿地情况•小结供应与成交 受楼市大势影响，今年土地市场整体趋冷。

全年土地供应量虽同比增加17.3%，但成交量同比下滑20.5%。

供应与成交- 整体1,2141,5625981,1151,3091,3951,4501,9961,82950010001500200025005000100001500020000250003000035000400002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年土地供应量（亩）土地成交量（亩）楼面地价（元/平）2006年至2014年大成都土地市场供销及楼面价年走势图（单位：亩、元/平米）22000亩均线1000200030004000500060001月3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年楼面地价(元/㎡)供应与成交 1-12月土地成交楼面价同比下滑8.3%，且年内整体走低，下半年整体楼面价环比下降12.5%。

供应与成交- 楼面价2006年至2014年大成都土地市场楼面价月走势图（单位：元/平米）2014年1-12月大成都土地市场成交及楼面价月走势图（单位：亩、元/平米）1995 18291,2742,0471,1393,4871,3592,1431,7191,3658381,9621,692 2,438 50010001500200025003000350040005001000150020002500300035004000成交面积(亩)楼面地价(元/㎡)19081669186.8762.29192.84464.23677.51431.55648.81672.8493.892006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年土地出让金（亿元）供应与成交 全年土地出让金同比下滑26.6%，略低于9年来的平均水平。

供应与成交- 土地出让金2006年至2014年大成都土地出让金对比图（单位：亿元）503亿元均线1,5294,9243,3794,1616,2672,9204,4653,3702,7012006年-2014年大成都土地市场年理论建面走势图（成交建面，万㎡)理论建面（成交建面，万㎡)2004006008001000120014001月3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年理论建面（成交建面(万㎡)供应与成交 与2013年相比，2014年成交土地理论建面下滑19.8%，已连续2年走低。

供应与成交- 理论建面2006年-2014年大成都土地市场月理论建面走势图（单位：万㎡）年3700万方均线月300万方均线501001502002503001月3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年溢价率（%）供应与成交 今年成都土地市场溢价率整体走低，1-12月平均溢价率仅14.2%，同比下降61%。

供应与成交- 溢价率2006年-2014年大成都土地市场月平均溢价率走势图（单位：%）37%溢价率均线22%55%52%0%10%20%30%40%50%60%1月3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年流拍率（%）供应与成交今年开发企业拿地十分谨慎，1-12月份大成都土地市场整体流拍率达到34%，同比增加161%。

供应与成交 - 流拍/终止2006年-2014年大成都土地月流拍率走势图（单位：%）13%流拍率均线供应与成交 主城区今年土地供应虽同比上涨22%，但成交量下滑27%；楼面地价虽同比下滑5%， 但仍相对较高，接近4000元/㎡水平。

- 主城区2006年至2014年成都主城区土地市场供销价年走势图（单位：亩、元/平米）1297339995919982893221827884088.183892500100015002000250030003500400045000100020003000400050006000700080002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年供应面积(亩)成交面积(亩)楼面地价(元/㎡)线性 (楼面地价(元/㎡))2006年至2014年成都主城区土地出让金对比图（单位：亿元）供应与成交175.77506.6961.87258.86346.00252.29374.10392.78283.330.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00近郊土地市场整体相对坚挺，今年成交土地楼面地价虽同比略有下滑10%，但供应同比增加29%，成交量增加4%。

2006年至2014年成都近郊土地市场供销价年走势图（单位：亩、元/平米）2006年至2014年成都近郊土地出让金对比图（单位：亿元）6,460 6,691 1106702526732892 840.481027.5113211187200400600800100012001400 0200040006000800010000120001400016000180002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年供应面积(亩) 成交面积(亩) 楼面地价(元/㎡) 线性 (楼面地价(元/㎡))19.30205.80106.32141.37272.48107.56178.66201.05172.72 0501001502002503002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年土地出让金（亿元）892493682653961634887.447322004006008001000120002000400060008000100001200014000160002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年供应面积(亩)成交面积(亩)楼面地价(元/㎡)线性 (楼面地价(元/㎡))远郊土地市场今年较为冷淡，供应量同比下滑20%，成交下降38%，楼面价下降18%。

2006年至2014年成都远郊土地市场供销价年走势图（单位：亩、元/平米）2006年至2014年成都远郊土地出让金对比图（单位：亿元）44.5835.0163.6858.2745.0087.1478.7037.85204060801002007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年土地出让金（亿元）供应与成交 近两年，近郊土地供销明显增多，远郊土地市场冷却态势趋于明显。

- 圈层对比2006年至2014年成都主城、近郊、远郊土地供应面积对比走势图0%20%40%60%80%100%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年主城区成交面积（亩）近郊成交面积（亩）远郊成交面积（亩）0%20%40%60%80%100%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年主城区供应面积(亩)近郊供应面积(亩)远郊供应面积(亩)2006年至2014年成都主城、近郊、远郊土地成交面积对比走势图供应与成交今年双流土地市场异军突起，供销量居各区之首；楼面价则以青羊区最高，超过5000元/㎡水平，武侯区居次。

2014年成都各区土地供销价对比图（单位：亩、元/平米）344042152996511647233907114013681121 12351368530124110565721083 978687480 405100020003000400050006000 010002000300040005000600070008000锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区双流温江龙泉驿郫县新都区金堂县都江堰邛崃市蒲江县新津县崇州大邑县彭州市青白江供应面积(亩) 成交面积(亩) 楼面地价(元/㎡)主城区近郊远郊主城区楼面价均线4066远郊楼面价均线781近郊楼面价均线124627.1319.477.0212.1424.235.786.9218.797.6620.4911.444.673.2738.190 015.774.380.27 0 051015202530354045锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区双流温江龙泉驿郫县新都区金堂县都江堰邛崃市蒲江县新津县崇州大邑县彭州市青白江溢价率(%)主城区溢价率整体相对较高，其中锦江区和武侯区尤为明显；近郊溢价率则以郫县最高；远郊溢价率整体偏低，但其中邛崃表现突出，达到了38.19%。

2014年成都各区土地市场溢价率对比（单位：%）主城区近郊远郊主城区溢价率均线16%近郊溢价率均线13%远郊溢价率均线9%土地位置交易时间交易方式用地面积（亩）土地用途计算容积率起拍价（万元/亩）成交单价（万元/亩）成交总价（万元）楼面价（元/㎡）竞得者溢价率（%）武侯区永盛南街9号2014-02-27 挂牌10.4 商业 5.24 1900.37 3591.15 37347.91 10280四川惠信融通实业发展有限公司88.97成华区跳蹬河槐树店路26号2014-04-23 拍卖140.78住宅兼容商业 2.95 1001.04 1838.83 258870.5 9349宜宾鲁能开发(集团)有限公司83.69武侯区二环路西一段84号2014-11-25 挂牌17.44 商业 5.59 2608.67 2608.67 45485.65 7000成都金科房地产开发有限公司成华区建设路片区红光青年旧城宿舍地块2014-05-29 拍卖14.33住宅兼容商业 4.5 1200 2055 29448.14 6850四川蓝润实业集团有限公司71.25 锦江区二环路以东，双桂路以南，汇泉北路以西，通汇街以北(锦江区攀成钢2号地块)2014-08-22 拍卖96.47 住宅兼容商业 3 1100 1364 131585.9 6820中粮地产成都有限公司24青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组界内（南地块）2014-04-23 拍卖68.89 住宅兼容商业 3.6 1320 1617.6 111436.5 6740恒大地产集团成都有限公司22.55 金牛区金泉街道淳风桥社区2014-08-22 挂牌205.59商业兼容住宅 1.01 399.96 399.96 82229.11 5940成都保鑫投资有限公司0 锦江区成龙街道粮丰村2、6组和村集体2014-06-12 拍卖36.56住宅兼容商业 4 799.97 1533.33 56058.66 5750成都市新鸥鹏恒基置业有限公司91.67成华区圣灯街道人民塘社区五组、十三组，关家堰社区四组、六组、八组2014-04-23 拍卖108.18 住宅兼容商业 3 599.99 1130 122243.4 5650四川蓝光和骏实业股份有限公司88.34锦江区成龙街道办事处粮丰村2、8组（SZ-04地块）2014-06-12 拍卖62.86 住宅兼容商业 4 800.06 1453.33 91356.54 5450成都市新鸥鹏恒基置业有限公司81.65 2014年成都楼面价TOP10地块情况17.44亩10.4亩2014年成都楼面价TOP10地块分布图排名用地面积（亩）楼面价（元/㎡）土地用途竞得者2 140.78 9349 住兼商鲁能排名用地面积（亩）楼面价（元/㎡）土地用途竞得者8 36.56 5750 住兼商新鸥鹏10 62.86 5450 住兼商排名用地面积（亩）楼面价（元/㎡）土地用途竞得者1 10.4 10280 商业四川惠信融通实业发展有限公司3 17.44 7000 商业金科地产排名用地面积（亩）楼面价（元/㎡）土地用途竞得者7 205.59 5940 商兼住成都保鑫投资有限公司排名用地面积（亩）楼面价（元/㎡）土地用途竞得者9 108.18 5650 住兼商蓝光地产140.78亩排名用地面积（亩）楼面价（元/㎡）土地用途竞得者5 96.47 6820 住兼商中粮地产35.56亩62.86亩96.47亩14.33亩108.18亩205.59亩68.89亩排名用地面积（亩）楼面价（元/㎡）土地用途竞得者4 14.33 6850 住兼商蓝润集团排名用地面积（亩）楼面价（元/㎡）土地用途竞得者6 68.89 6740 住兼商恒大地产2014年成都成交总价TOP10地块情况土地位置交易时间交易方式用地面积（亩）土地用途计算容积率起拍价（万元/亩）成交单价（万元/亩）成交总价（万元）楼面价（元/㎡）竞得者溢价率成华区跳蹬河槐树店路26号2014-04-23 拍卖140.78住宅兼容商业 2.95 1001.04 1838.83 258870.49 9349.98 鲁能83.69 成华区跳蹬河街办辖区，北至规划道路，东至二仙桥东路，南至新成华大道，西至现状铁路2014-12-26 拍卖121.73商业兼容住宅 5.17 1489.64 1489.65 181334.25 4322 招商地产0金牛区驷马桥街道辖区，毗邻府南河畔，四至范围东起府青路一段，北靠马鞍东路，西至马鞍南路，南邻外曹家巷、曹家巷、星辉东路一线旧城改造土地2014-06-18 挂牌167.68住宅兼容商业 6.52 1073.19 1073.19 179952.84 2469 恒大地产0成华区驷马桥街以东，昭觉寺横路以西（昭觉寺南片区A地块）2014-12-24 拍卖111.06商业兼容住宅 4.9 1240.06 1240.06 137721.32 3796 中国电建0 锦江区二环路以东，双桂路以南，汇泉北路以西，通汇街以北(锦江区攀成钢2号地块)2014-08-22 拍卖96.47住宅兼容商业 3 1100 1364.01 131585.89 6820 中粮地产24成华区圣灯街道人民塘社区五组、十三组，关家堰社区四组、六组、八组2014-04-23 拍卖108.18住宅兼容商业 3 599.99 1130 122243.4 5650 蓝光地产88.34 成华区青龙街道东林社区2、3、4组2014-07-03 拍卖130.97住宅兼容商业 2.94 813.4 925.12 121162.96 4720 首创置业13.73 青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组界内（南地块）2014-04-23 拍卖68.89住宅兼容商业 3.6 1320 1617.6 111436.46 6740 恒大地产22.55 武侯区顺江村六组、高碑村三组、铁佛村二组2014-02-27 挂牌105.33商业兼容住宅 3.22 650.44 976.69 102874.59 4549.8成都金隅大成房地产50.16 锦江区三圣街道办事处粉房堰村3、6、7、8、9、10、11组及村属、曾家坡村5组2014-01-28 挂牌253.19商业兼容住宅 4.55 400.1 400.11 101303.55 1319.04四川华熙龙禧投资有限公司02014年成都成交总价TOP10地块分布图排名用地面积（亩）成交总价（万元）土地用途竞得者3 167.68 179952.8 住兼商恒大地产排名用地面积（亩）成交总价（万元）土地用途竞得者1 140.78 258870.5 住兼商鲁能排名用地面积（亩）成交总价（万元）土地用途竞得者6 108.18 122243.4 住兼商蓝光地产排名用地面积（亩）成交总价（万元）土地用途竞得者10 253.19 101303.6 商兼住四川华熙龙禧投资有限公司排名用地面积（亩）成交总价（万元）土地用途竞得者9 105.33 102874.6 商兼住成都金隅大成房地产开发有限公司排名用地面积（亩）成交总价（万元）土地用途竞得者5 96.47 131585.9 住兼商中粮地产68.89亩105.33亩130.97亩108.18亩140.78亩167.68亩96.47亩253.19亩排名用地面积（亩）成交总价（万元）土地用途竞得者8 68.89 111436.5 住兼商恒大地产排名用地面积（亩）成交总价（万元）土地用途竞得者2 121.73 181334.3 商兼住招商地产121.73亩排名用地面积（亩）成交总价（万元）土地用途竞得者4 111.06 137721.32 商兼住中国电建7 130.97 121163.0 住兼商首创置业111.06亩热点区域及板块- 供应面积供应与成交2014年土地供应量主要集中在三环外；其中北湖板块借力“北改”优势，土地放量居首位，约1134亩；供应量其次为双流板块，总供应约720亩。