世联-跑盘方法论(踩盘市调)概况
世联西安公司新入职策划人员跑盘流程15
【最新资料,Word版，可自由编辑！】策划跑盘管理流程策划经理 策划指导人 策划新人 品控中心YNY N北京代理事业部策划人员跑盘制度 为加强对北京物业代理部新入职策划人员的跑盘考核及管理，经环渤海物业代理部执行委员会研究决定，特颁布此制度：《北京物业代理部策划人员跑盘评估表》 跑盘考试（占考核成绩的25%，且每人只有一次补考机会）是否通过 （60分合格）集中汇报会占考核成绩的45%）《跑盘计划表》存 档给策划新人讲解跑盘的目的和意义，并为其制定《跑盘计划表》指定策划指导人入 职发出《跑盘管理知会邮件》签字确认跑 盘对策划新人进行跑盘指导，并定期对其进行平时考核（占跑盘考核成绩的30%）组织跑盘考试（出题，改卷）补 考是否通过 （80分合格）作试用期不合格处理 发布《跑盘考核结果公布邮件》跑盘结束存 档一、适用范围北京物业代理部新入职策划人员。
二、跑盘指导人新入职策划人员的策划指导人为跑盘指导人。
跑盘指导人的职责是为新入职策划人员讲解跑盘目的与意义、制定跑盘计划和进行跑盘指导。
三、跑盘计划的制定：跑盘指导人负责根据新入职策划人员的工作定位与安排为其制定跑盘计划（表一：北京物业代理部策划人员跑盘计划表），注明跑盘范围及完成时间、需要重点调查的物业、对跑盘作业的要求、预计的跑盘考试时间等。
跑盘计划作为跑盘期间平时考核的基础。
《北京物业代理部策划人员跑盘计划表》需由策划经理审核并签字后复印件交品控中心存档。
1、跑盘范围：根据新入职策划人员的工作定位与安排，优先选择当前推盘量集中的热点片区、未来土地供应计划集中的片区、世联业务涉及的主要片区，部分非热点片区可不纳入跑盘范围。
2、跑盘时间：新入职策划人员跑盘时间原则上为入职之日起的三个礼拜至一个月（视工作经验而定）。
四、跑盘指导：跑盘指导人在跑盘期间对新入职策划人员至少进行四次完整的跑盘指导，内容包括：1、指导新人对重点片区进行分析总结；2、对片区内的代表楼盘进行讲解分析；3、对我司代理项目现有营销策划手段及方式进行分析；4、跑盘指导人认为其他需要指导的内容。
世联-大盘操作实践
要复合而非单一，宣传的主流客户要对其它客户群具 有吸引和涵盖性。
陌生区大规模项目，还要关注客户群体的转化。在客
漕河泾高科技园
3、漕河泾产业区园区招商工作正在进行中，处于起步发展阶段，入住 企业不足，因此短期内不会产生强势的产业需求支撑
户定位方面要考虑启动客户群与核心客户群是否存在 差别。 一般来说，城市边缘陌生区的客户可能有：主动郊 区化人群、被动郊区化人群、外地/郊县人群等。
郊区快速干道初步 形成，市政基础设 施完善 郊区主流客户为本 区域的中高收入阶 层 购房目的为第一居 所、第二居所或投 资
中心城扩大，规 模不经济，效率低 主城，副城，新 城（卫星城）分化
都市绵延区 多城互动
指标特征
人均收入(GDP)/ 美圆<300 解决温饱问题； 生理性需求占主 导地位的阶段， 主要是对农产品 和轻工品的需求
如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己‚营造区域价值‛， 需要做边界界定和区域营销。
‘强势’是大盘营销的特色，大盘往往需要较常规高的营
销费用，用于强势推广、特色概念深入人心、建立市场影响。 强势有利于形成区域中心化与区域价值 。
启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重
要阶段，至关重要。
在各期开发过程中不断进行‚脉冲式‛的刺激，保证持续
大规模开发的配套一般分为三个级次，不同级次配套与
Ⅱ区（25万㎡） Ⅰ区（15万㎡）
星期五大道北段 国际学校 商业广场
高尔夫练习场 森林景观大道 高级会所 星期五大道南段 休闲广场
休闲街南段
休闲街北段
国际网球俱乐部 雕塑长廊
写字楼 国际酒店 文化活动中心
世联行复盘方法
本项 目
巽寮 湾 亚婆角旅游度 假区
地处惠东亚婆角沿海带，紧邻深港澳都市圈，一线海景资源 17
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世 聯 地 産
二、规模：三千亩滨海大盘，首推近5000套产品，总金额60亿
三千亩滨海大盘，首推4987套
总占地面积 首期占地面积 首期总建筑面积（平 米） 住宅建筑面积（平米） 商业建筑面积（平米） 建筑容积率 一期首推套数 3000亩 765亩 159万 145万 14万 2.63 4987
3房2厅 4房2厅 总计 联体 双拼 总计 3房3厅 4房2厅 5房2厅
海云天海景 洋房
世 聯 地 産
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四、首期产品总价分布：80万以下产品约占50％
碧桂园十里银滩产品主要靠低价拉动市场
产品总价分布
50万以下 50～60万 60～70万 70～80万 80～90万 90～100万 100～120万 120～140万 140～160万 160～180万 180～200万 200～250万
世 聯 地 産
312 637 930 637 409 245 369 534 258 201 212 61 182
6.29% 12.85% 18.76% 12.85% 8.25% 4.94% 7.44% 10.77% 5.20% 4.05% 4.28% 1.23% 3.67%
4% 4% 5% 11% 7% 5%
求内：不是强调客观，推卸责任，而是反思和自我剖析
求道：不是简单下结论，刻舟求剑，而是找出本质和规律
世 聯 地 産
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复盘的步骤与态度
世 聯 地 産
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复盘工具
世 聯 地 産
世联跑盘方法论
营销模式 开发模式
跑盘看什么
一看 ——区域定位
风貌印象 区域人群
5
跑盘看什么
二看 ——资源条件
商 ——楼盘档次
产品定位 产品价值
7
跑盘看什么
四看 ——楼盘定位
形象诉求 包装导示
8
跑盘看什么
五看 ——卖场氛围
样板展示 营销道具
9
跑盘看什么
六看 ——规划布局
采用封闭式问题：
如外地客户比例，“20％有吗？” 如客户购买因素, “三个最重要的选择因素是什么？”
对于客户：
最好也以想买房的身份交流，可以请对方来分析区域或楼盘
……
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跑盘的方法
五、跑盘查什么？
做好准备才会更有效率……
查规划定位、发展方向
查产业结构、人口构成 查板块格局、市场特征 查典型项目 不妨看看楼盘的业主论坛(搜房网)
客户情况 驱动因素
每月销售多少？
什么样的产品卖的最好？为什么？
对于产品，客户有什么遗憾？ 产品的哪些点最受欢迎？ …… （不要问太多项目基本数据，资料上都会罗列）
销售情况 产品细节
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跑盘问什么
客户的具象和客户深层的需求
如果你的对象是现场来看房的客户：
从哪里来？职业？家庭状况？日常生活状况? 购房关注的价值？
顾问新员工入职培训
顾问跑盘方法论
一、入职跑盘的困惑
两天跑盘实践，疑问多多……
到售楼处该问什么？ 售楼员一个劲地给我推荐户型、算价格？ 与客户交谈，得到的都是散点式信息？
怎样看项目定位？
世联不同资源状况和市场背景下的大盘启动模式分析模型和案例佐证
区
域
成 启动相对中低端产品，启动高端产品，树
熟 度
围合环境，逐步拉升 立形象，带动后期 产品开发
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启较动符相对合中本低的项产目品， 中高端产品树形象，
完善配套，树立形象， 带动后期开发 拉升产品
地块环境资源
启动区的策略及产品路线的相对位置图
世联不同资源状况和市场背景下的大 盘启动模式分析模型和案例佐证
3期：高层，目前在开发，预计售价16000-
18000元/ ㎡
世联不同资源状况和市场背景下的大 盘启动模式分析模型和案例佐证
第三象限的案例模式研究和启示——深圳香蜜 湖熙园
2
1
项目位置：福田香蜜湖路与莲花西路交汇处 ； 项目一次性开发完成掬水TOWNHOUSE（联排别墅）、高层、小高层和多
层等 ； 项目开发次序：
TOWNHOUSE、多层——小高层——高层（园楼）
世联不同资源状况和市场背景下的大 盘启动模式分析模型和案例佐证
充分展示景观资源，以最高端产品入市，带 动后期产品的开发，提升开发价值
第三象限项目启动和节奏控制回顾：
水榭花都和熙园均选择通过低密度的townhouse产品为市场切入点， 一举奠定高端物业形象，展示物业品质，提升后期的价格空间，弱 化资源的不均衡性。 后期开发中，以相对档次略低的产品入市，提高土地利用率，分摊 高昂地价，获取更大的开发收益。
项目背景：
原济南水泥厂、东方红水泥厂 用地，外围环境不佳，规模 1500亩，规划面积200万平方米；
属于济南市槐荫区，区域程度 度尚可，距离交通干道经十路1 公里。
一期
启动策略： 以最邻近经十路的区域作为启 动区，以最贴近市场的产品户 型和面积控制为切入点，低价 格入市，半年销售1000套。
世联三四线城市新区高容积率大盘开发模式全
世联三四线城市新区高容积率大盘开发模式全世界上的大部分城市都是按照一定的规划和设计进行建设的，而这种规划和设计的核心就是容积率。
容积率是指在一定土地面积上可建设的建筑总体积与该土地面积的比例。
通俗地说，容积率越高，就代表该地区可建造的建筑物越多，反之则相反。
在中国，随着城市化的快速发展，越来越多的人涌入一二线城市，导致了住房紧缺的问题。
为了应对这一问题，政府开始将目光放在了三四线城市上，希望通过高容积率大盘开发模式来迅速建设大量的住房，解决供需矛盾。
这种模式在一定程度上可以缓解住房紧缺的问题，但也带来了一系列新的问题。
首先，高容积率大盘开发模式容易导致城市的建设过于集中。
为了节约土地资源，开发商往往将大量的高层建筑集中在一起建设，导致该区域人口密度过高。
这种过度集中的建设方式会给城市交通、环境等基础设施带来巨大的压力，容易导致交通拥堵、环境污染等问题。
其次，高容积率大盘开发模式容易产生大量的空置房。
由于房地产市场对高层建筑的需求较低，同时政府为了吸引投资和推动经济发展，往往也会对开发商提供较为宽松的政策支持，导致了大量的房产投资。
然而，在三四线城市这种需求较低的地区，高容积率的建筑往往很难找到购买者，很容易陷入空置的困境。
此外，高容积率大盘开发模式也容易导致城市用地资源的浪费。
为了满足高容积率的要求，开发商往往会建设高楼大厦，占用大量的土地资源，这样一来，就会减少城市的绿地面积和公共空间，给城市环境和人居生活带来不利影响。
而这些高楼大厦由于销售困难，很可能在建设完成后长期处于闲置状态，使得土地资源的浪费更加严重。
综上所述，虽然高容积率大盘开发模式在一定程度上可以缓解住房紧缺问题，但也带来了一系列新的问题。
在三四线城市新区的开发中，应该注重沉淀和提升城市的品质，避免过度追求高容积率，合理规划建设，保障城市的可持续发展。
此外，政府应加强监管，控制房地产市场的过热发展，避免出现过度投资和空置房的问题，推动城市的可持续发展。
踩盘技巧总结
踩盘技巧总结踩盘技巧总结踩盘作为一种投资和交易的行为，涉及到股市、期货市场的交易。
它通常是一种预测市场和股票价格的技巧，通过对市场的趋势、价格和指标进行预判，以赚取差价或利润。
在踩盘交易中，投资者需要掌握一些技巧，才能提高盈利的可能性。
以下是我总结的踩盘技巧，希望对广大投资者有所帮助。
一、掌握基本分析在任何一种投资行为中，基本分析是必不可少的。
它通常通过分析市场和公司的基本数据、运营和财务状况来预测未来的价格走势。
先要了解市场和股票的基本面，再结合技术分析、市场气氛和新闻公告等因素进行综合考虑。
只有了解基本面以后，才能更准确、更全面地进行分析。
二、掌握技术分析技术分析是判断股票价格走势的一种方法，主要通过把市场的历史价格、成交量和指标等数据进行统计和计算，来预测未来的价格走势。
投资者可通过一些技术分析工具，如K线图、均线等，根据趋势和指标确定行情，再匹配基本面进行分析投资。
三、掌握市场气氛理解市场气氛的波动通常是影响股票价格变化的因素之一。
掌握好市场气氛是投资者必须具备的能力。
投资者需要耐心地等待好机会，时机成熟时集中资金超预期买入即可。
而且关注市场热点板块，也是掌握市场气氛的有效方式，通过一些资讯平台了解市场走势等，做到第一时间了解市场氛围。
四、小心交易类型选择选择适合自己的交易类型，对于盈利至关重要。
踩盘交易包括日内交易、波段交易、中线交易和长线交易。
投资者应根据自己的风险承受能力、时段和目标收益来明确自己的交易类型。
一般来说，中期投资(波段交易和中线交易)的盈利空间更大，但风险也较高。
五、掌握交易时间和精度交易的时间和精度可能是影响踩盘交易的关键因素之一。
认真分析市场和股票的走势，正确选择进场时机，才能得到更高的收益。
同时，投资者在交易过程中还需要保持敏锐的观察力，使自己的判断尽可能准确。
六、注意风险控制风险控制非常关键，需要有足够的资金，以应对市场波动和意外情况。
要控制好自己的资金，建议不要把全部资金都投入同一支股票或同一板块，建立一个合理的资产配置计划，以分散投资风险。
踩盘策划方案
踩盘策划方案1. 背景踩盘是指在房地产行业中，专业人士根据市场需求和规划要求，对土地进行勘测和评估的过程。
踩盘策划方案是指在进行踩盘活动时，制定的一系列具体操作措施和规划方案。
2. 目标踩盘策划方案的目标是为开发商或房地产投资者提供准确的土地信息和市场分析，帮助他们做出明智的投资决策。
具体目标包括：•确定土地的适宜用途和开发方案；•分析土地所在区域的市场需求和潜在竞争对手；•踩盘报告的准确性和全面性，以便基于此做出投资决策。
3. 策划方案踩盘策划方案由以下几个关键步骤组成：3.1. 市场研究和分析在踩盘之前，需要对所在区域的市场进行全面研究和分析。
这包括但不限于以下内容：•该区域的人口结构、消费水平和购房需求；•当地的经济发展情况和产业结构；•竞争对手的房地产项目和销售情况；•政府对该区域的规划和政策支持。
通过市场研究和分析，可以了解到该区域的市场潜力和发展前景，为后续的踩盘活动提供参考依据。
3.2. 土地勘测和评估在确定目标区域后，需要进行实地勘测和评估，以获取准确的土地信息。
这包括以下内容：•土地的地理位置、面积和形状；•周边环境和交通状况；•土地的自然条件和地质状况。
通过土地勘测和评估，可以全面、准确地了解目标土地的特点和潜在问题，为后续的开发规划提供依据。
3.3. 竞争对手分析在踩盘过程中，需要进行竞争对手的分析。
这包括以下内容：•竞争对手的项目规模、定位和售价；•竞争对手的销售情况和市场份额；•竞争对手的品牌形象和市场口碑。
通过竞争对手分析，可以了解到目标区域的市场竞争情况，为后续的定位和营销策略提供参考。
3.4. 踩盘报告撰写在完成前述步骤后，需要撰写踩盘报告，向客户提供全面、准确的信息和建议。
踩盘报告应包括以下内容：•目标区域的市场潜力和发展前景；•目标土地的特点和潜在问题；•竞争对手分析和定位策略；•针对目标区域的开发规划和市场推广策略。
通过撰写踩盘报告，可以将前期的研究和分析结果整合起来，提供给客户作为决策依据。