建立风险管理预警机制规避物业管理经营风险-论文

原因长期存在 ，致使 委托管理的单位 、小区
特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐患。
２物 业管 理服 务过程 中风 险产 生的 原
因
通 过对 近几 年来 物业管 理企 业所 发生
的安全事故 的分析可 以看 出， 大部分事故都 是 因为 工作 中的疏忽 、责任心不强或管理不
善等原 因造 成 ，如果管 理企业 能够 规范制 度 ，加强管理 ，９ Ｏ ％以上的事故都是完全可 以避 免的。从事故发生的深层原因分析 ， 事 故风 险一般 分为 客观原 因和 主观原 因两大 类。 ２ ． １ 风险产生 的客观原 因 指非 物业 管理公 司 的管理 服务而 产生 风险的原因 。 比如： 房屋设计建造时的缺陷 ， 由于 房屋设 计建 造未能 全面考 虑今 后物业 管理中安防工作的需要 ， 造成先天不足 ， 个 别部位能够轻易攀爬 ， 有造 成人室偷 窃事件 的安全隐患 ； 设备设施质量差 ，维护工作 不 到位 。 造成不 能正 常运行 ，尤其是 安防及 消 防设备故障多 ， 造成设备未能有效运作 ；物 业开 发商 早期建 设遗 留 的本 应 由开发商 承 担责任 的质量安全问题 ， 物业管理企业也 往 往迫不得 已去承担 。同时 ， 物业管理各主体 之间如果法律关系不明确 。出现问题后无法 追究相关责任方 的责任时 ， 物业管理企业虽 然没有 明确 的错误 ， 但 时常不得不买单 “ 补 锅” ，发生一些本不 该 由物业管理企业来 承 担 的费用 。 ２ ． ２风 险产生 的主观原因 通 过对 一些 物业 管理 中事故 原 因的分 析， 可 以发现将 近 ８ ０ ％ 是 因为主观原因造成 的， 主要是指物业 服务企业在提供服务 的过 程中， 员工 操作上及管理机制上 的疏忽而产 生风 险的原 因。包括招聘 的员工素质不高 ， 责任心不强 、物业 服务企业未能建立完善的 培训 和监督 机制 、各部 门的规章 制度 不健 全， 如应急事件处理程序预案 、 管理人员思 想不 重视 ， 检查监督管理不到位 、 设备设施 维修不及时 ， 使安防及消防设备设施不能保 持正常运作 等原因。
力。
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理论广角 ２ ０ １ ４年 ８月 （ 中）
建 立风险管理预警机制规避物业管理经营风险
曹荣华
（ 河 南南 阳油田 。河南 南阳 ４ ７ ３ ０ ０ ０ ）
随着经济社会 的持续发展 ， 城市居 民对 生活质 量 的改 善和居 住环境 的要 求 与 Ｅ ｌ 俱 增。而物业管理作为新兴行业 ， 是 一种不 同 于其他任何一种服务类型 的服务 ， 其主要表 现在 ：一是服务和管理合二为一 ，二是 服务 对象非常广泛 ， 服务 内容不断丰富 ，三是服 务标准千差万别 ， 具有 自生性 。这为物业 管 理企业提出了更高的要求 。 在起步阶段， 由于 法制不够健 全， 市场不够规范 ， 业主 的法 律和 维权 意识 的不 断增强， 导致 了物业 管理 的经 营风险与 日俱增 ， 企业的各 种风险也随之增 加。
３物业 管理企 业应 采取 的风 险管理 预 பைடு நூலகம்警机 制
如何 应对 和 防范 当前 的物业 服 务行业 的风险 ， 及时化解潜在的巨大风险， 以维护 自 身的合法权益， 保证企业 的生存乃 至发展 。 针 对 以上风险 。物业管理行业和企业可以采 取
以下方面的控制措施进行 风险管理 。 ３ ． １建立健全规章制度 ，明确相关方 的 责权利 制定 切 实可行 的规 章制度 并严 格遵 守 执行 。在小 区的管理 服务过程 中，要制定 可 行 的公众制度 ， 让全体业主及使用人遵照执 行 。如 《 小 区的车辆 人员 出入管理 制度 》 、 《 消防设备管理制度 》 等， 通过制度化 、规
１ 物业服务安全管理方面存在的风险
在物业管理服务的过程中 ， 安全防范是 工作 的重 中之重 ， 特别是住宅小 区的物业管 理服务 ， 安全 防范工作与千家万户 的生活息 息相关 ，业主需要居住在 安全、和谐 、宁静 的生活环境 中。但往往 由于物业管理公司过 失或 过错 ，却会 出现一些意想不到的意外 ， 给业 主、使用人造成经济损失和人身损害 ， 根 据相关 的法律规定 ， 物业管理公 司不得不 承担相应 的赔偿责任 。 有些事故 的发生带 给 物业 管理公 司的打击是 巨大的 ， 物业管理企 业的风险类 型主要有 以下方面 。 １ ． １ 小 区治安管理方面的安全问题 主要 是维护 小 区的安 宁稳定 和公 共 秩 序方面出现的问题 ，比如失窃、财 产损失 和 人身伤害等事件 的发生 。在公共安全方 面 ， 物业管理公司应 当履行好 自己的职责 ，做好 物业管理区域内的安全 防范工作 ， 当发生安 全事故时 ， 应采取应急措施 ，避免或减轻各 类安全事故所造成 的损失 ；对物业 管理区域 内违反有关治安规定的行 为 ， 物业管理公司 应 当制止 ，并及 时 向有关 行 政管 理部 门报 告 。对未能履行 以上义务导致业主人身 、财 产安全受到损害的 。 应当依法承担采取补救 措施 ，赔偿 损失 的责任 ，而这种安全责任一 旦发生 ， 对业主和物业管理公司都将是很大 的损失 。 １ ． ２ 消防管理方面的责任风险 物 业管理 单位 消 防安 全 责任 的落 实牵 系于千家万户的平安幸福 ， 是消防工作 的重 要组成部分 。 主要是指小区内所配备的消防 设备 、设施管理不善，发生事故而产生 的经 济 损失 。《中华人 民共 和国消防法 》第十八 条规定 ： 住宅 区的物业服务企业应当对管理 区域 的共用 消防设施进行维护管理 ， 提供消 防安全 防范服务 。 居 民住宅 区的消防安全作 为人民群众最关心 、 最需要解决 的问题 自 然 成 为了物业管理 的一项重要职责 。当前 。由 于消防警力 、业务经费、管理体 制、业务水 平等因素 的影 响， 多数物业管理单位管理水 平参 差不 齐、 大部分物业单位 的消防安全职 责不明确、消防安全意识淡薄 ， 加之业 主委 员 会与 物业管 理单位 之 间缺乏 信任基 础等
范 化 的管理来 防范 安全管 理责任 风险 的发 生 。另外 ，在 日常物业服务过程 中， 有很多 事项是物业服务企业无能为力的 ， 向相关 的 政府职 能部门反映要 留下管理痕迹，比如小 区住户养 狗、高空抛物 、 危 险警示等 ， 要尽 量 多用一 些温馨 提示 。 而属于物业服务企业 应 承担 的责任一定要落实到位 ，比如保安应 按物业 服务 合 同约定 的内容 ，进 行巡逻 签 到， 一旦 出现事故 ， 要拿得 出物业服务企业 已按约定履行 了 自己职责的证据。 ３ ． ２以预防性 为主，做到精细化管理 物业公司在所有 管理环节 中、所有服务 过程之 中都要 做好 “ 预防性提示服 务” ，即 对于一 些潜在可能发生 的、 但又不可预测不 可杜绝的事故 ， 物业公司必须做到事前的提 醒和警示 ， 尽量作到事 中的监督。例如 ，在 未设专人看守的单车停放处设置 “ 本单车停 放处仅 提供免费停车场地 ， 请车主保管好 自 己车辆”提示牌 。 在小区游泳池旁放置 “ 请 照管好您的孩子 ， 小孩不得进入深水 区” 标 示等等 。 物业公司应尽可能考虑到一切不安 全 因素和 隐患 ，能整改消除 的当然更 好，不 能及时整改的 ， 也必须向业主或其他相关方 （ 包括物业公司 内部员工 ）明示 ， 在与业主 签订的 《 物业 服务协议 》以及小区文 明管理 条约 、小区公众管理规定或须知 中， 在 物业 公 司内部各项服务作业流程、安全操作规程 中 ，在所 有针 对不安 全 因素的提示 和警示 中， 必须明确哪些不能做 、 哪些区域有危险 、 做 哪些事应注意什么等等。一旦发现业 主有 违 约定 ， 物业公司有权责令其改正 ， 造 成后 果 的业 主 自负 ，避 免质量 和安全事 故 的发 生 。有了这些事前的明示 ， 物业公司做到了 尽量告知 、 说服、 管理之职 ， 一旦有 了纠纷 ， 物业公 司也可 以避免或减少不必要 的麻烦 。 ３ ． ３ 将安全意识融入 日常服务 管理 世界上没有绝对 的安全 ， 所谓安全 就是 事 故风险达到了合理可行 ， 并尽可能降低到 可接受 的程度 。减少风 险要付 出一定的经济 代价， 无论减少危险发生的概率还是采取防 范措施使 可能造成 的损失降到最小 ， 都要投 入 资金 、技术和劳务 。 所 以应不断对风险进 行 控制 ， 使风 险始终处 于可接受范围内。 物业管理企业下一 步的生存之路 ， 将是 整个行业 亟待探索和解决 的问题 ， 物业管理 企业只有通过加强内部管理 ， 做好公共安全 防范 ，提高服务质量 ， 规避经营风险 ， 才能 确保企业的持续发展 ， 才能营造居 民小区 良 好的生活环境 ， 共 同为构建和谐社会做 出应 有的贡献。在此 ， 希望物管企业、业 主共 同 提高安全意识 ， 积极配合公安机关等政府行 政管理部门的工作 ，群防群治，共 同努力 ， 为所服务对象提供一个安全、文明 、和谐 的 生活环境 ，同时也提高 自己生存和竞争 的能