写字楼物业经营管理
写字楼物业管理方案大全
写字楼物业管理方案大全一、引言随着城市化进程的加快，写字楼已成为城市中不可或缺的一部分，而写字楼的物业管理也变得愈发重要。
优质的物业管理方案不仅可以为写字楼业主提供舒适的工作环境，还可以提升写字楼的整体品质，吸引更多租户入驻，提高写字楼的价值。
本文将从物业管理的各个方面细致介绍写字楼物业管理方案。
二、物业管理服务方案1. 前台接待服务前台接待是写字楼的门面，也是与租户、访客沟通的重要渠道。
因此，前台接待的服务质量直接影响写字楼的整体形象和租户满意度。
物业管理方案应加强对前台接待人员的培训，提升其服务意识和沟通能力，确保给租户、访客留下良好的第一印象。
2. 保安服务保安是写字楼安全的重要保障。
物业管理方案应加强对保安的管理和培训，确保他们具备应急处理、火灾防范、监控设备操作等技能，提高写字楼的安全系数。
3. 清洁服务写字楼的清洁卫生是租户非常关注的问题。
物业管理方案应加强对清洁服务人员的培训，并制定清洁标准和流程，确保写字楼的公共区域始终保持整洁清爽。
4. 绿化及园林管理写字楼的绿化景观是租户工作时的美好风景线，值得加强管理和维护。
物业管理方案应增加对绿化养护人员的培训力度，确保绿化景观及园林设施的良好状态，并定期开展植物更替和景观翻新。
5. 物业维修服务写字楼的设施设备是租户工作的基础保障，因此物业维修服务至关重要。
物业管理方案应加强对维修人员的技能培训，建立健全的设备维护保养制度，确保设施设备的正常运行。
6. 管理信息系统管理信息系统是物业管理的重要支撑，可以提高工作效率，减少人为失误。
物业管理方案应引入先进的管理信息系统，提升管理水平和服务质量。
7. 物业费用管理物业费用管理影响着租户的成本支出和满意度。
物业管理方案应建立公开透明的物业费用核算机制，确保费用合理公平，并提供专业的咨询服务，解答租户的疑问。
8. 紧急应急处理写字楼面临各种突发事件，如火灾、水灾等，需要物业管理人员进行及时有效的处理。
写字楼物业管理重点
写字楼物业管理重点
标题：写字楼物业管理重点
引言概述：
写字楼作为商务办公场所，物业管理是保障办公环境舒适、安全、高效运转的重要环节。
本文将从五个重点方面探讨写字楼物业管理的关键内容。
一、设施设备维护
1.1 定期检查设施设备
1.2 及时维修维护
1.3 更新升级设施设备
二、安全管理
2.1 安全设施完善
2.2 安全漏洞排查
2.3 火灾、水灾等突发事件应急预案制定
三、环境卫生保洁
3.1 定期清洁办公区域
3.2 垃圾分类处理
3.3 绿化植物养护
四、服务质量提升
4.1 定期开展用户满意度调查
4.2 增加便民服务设施
4.3 提供专业的客户服务团队
五、节能环保管理
5.1 优化能源利用
5.2 推广绿色环保理念
5.3 减少资源浪费
结语：
写字楼物业管理的重点内容涵盖了设施设备维护、安全管理、环境卫生保洁、服务质量提升和节能环保管理等方面。
只有做好这些关键环节，才能保障写字楼的正常运行，提升办公环境的品质，满足用户的需求，实现可持续发展。
希望物业管理人员能够认真贯彻执行这些重点内容，为写字楼的发展贡献力量。
办公楼物业管理方案明细
一、物业管理的概述近年来，随着城市化进程的不断加快，办公楼作为商业地产中的一大重要组成部分，其管理越来越受到业主和租户的重视。
办公楼的物业管理既关系到办公楼本身的价值和形象，也关系到租户的工作环境和生活质量，因此，科学合理的物业管理方案对办公楼的运营和发展至关重要。
二、物业管理的目标1. 提高办公楼的整体价值和形象；2. 提高租户的工作环境和生活质量；3. 降低运营成本，提高运营效率；4. 提升物业管理团队的专业素质和服务水平。
三、物业管理的组织机构1. 物业管理部：负责办公楼的日常运营和管理工作，由物业总监领导，包括维修工程、公共区域清洁、安保等工作。
2. 安保部：负责保障办公楼的安全，包括门禁管理、巡逻巡查、紧急处理等工作。
3. 客服部：负责接待办公楼的来访客户，处理租户的投诉和建议。
4. 维修工程部：负责办公楼设施设备的维护和保养，确保办公楼正常运转。
四、物业管理的具体工作内容1. 保障办公楼的安全：加强门禁管理，定期组织安全培训，进行安全巡查，确保办公楼的安全稳定。
2. 维护办公楼的设施设备：定期进行设备维护保养，消除安全隐患，提高设备的使用寿命。
3. 管理办公楼的公共区域：定期清洁公共楼道、楼梯和电梯，保持楼道的整洁和通畅。
4. 提供优质的客户服务：建立健全的客户服务体系，及时处理租户的投诉和建议，提高客户满意度。
5. 提供便利的管理服务：为租户提供便捷的管理服务，如快递接收、物业报修等服务。
6. 提升物业管理团队的专业素质：定期组织培训和考核，不断提高物业管理团队的专业水平和服务意识。
1. 制定物业管理规章制度：根据办公楼的特点和需求，制定适合的物业管理规章制度，明确工作职责和工作流程。
2. 建立完善的管理信息系统：建立一个全面、准确的信息系统，用于管理和监控办公楼的运营情况。
3. 招聘合适的管理团队：招聘具有相关经验和专业知识的管理团队，确保物业管理工作的高效进行。
4. 做好客户关系管理：建立良好的客户关系管理体系，及时了解租户的需求和意见，不断改进物业管理服务。
商业写字楼物业管理方案范文5篇
商业写字楼物业管理方案范文5篇商业写字楼物业管理方案范文篇1电气维修管理规定一、电气维修人员必须持上岗证，严格按照国家建设部颁发的标准《电气安装工作规程》作业。
二、在进行电气维修时维修人员应戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。
三、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施。
四、维修班班长在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查监督执行情况。
五、一般情况下，尽量避免带电工作，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔音挡板，并有专人监护。
六、在一经分闸即可送电到工作地点的形状和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的标牌。
配电房管理规定一、配电房是供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班，未经许可，非工作人员不得入内。
二、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。
三、值班员应密切注意电压表、电流表，功率表的指示情况，严禁变压器空气开超载运行。
四、经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。
五、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。
六、做好配电房的防水、防潮，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电房。
停水及事故处理方案水是人们生活中必不可少的，人们一天也离不开水，正常情况下，物业管理企业必须保证供水。
若因管理维修等原因造成停水，应当提前通知，使产权人、使用人有所准备，因市政管网停水时，维修抢修中心应立即通知管理处，管理处与市政供水部门联系。
如发生跑水、漏水现象，应采取如下措施：1、检查漏水的准确位置，并在许可能力下，立即设法制止漏水，如关上水阀等。
若不能制止时应立即通知维修抢修中心，在抢修人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。
2、观察四周环境，利用现有设备工具，设法清理现场。
3、通知清洁人员清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响住户。
4、日常工作中，应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。
商业物业的管理与运营
商业物业的管理与运营商业物业的管理与运营是指对商业物业进行有效的管理和运营，以实现物业的最大化价值和收益。
商业物业包括商场、写字楼、酒店、购物中心等。
下面将详细介绍商业物业的管理与运营。
一、物业管理：1. 楼宇管理：包括保持建筑物的良好状态，安全和干净的环境，定期进行维护和修复，管理楼宇设施和公共区域。
2. 租赁管理：招租、租户筛选、租约管理、租金收取等。
通过租赁管理，保持业主稳定的租金收入。
3. 物业费管理：负责收取物业费，并管理物业费的使用和支出。
4. 安全管理：制定安全标准，确保建筑物的安全和人员的安全，防范火灾、盗窃等事故的发生。
5. 设施管理：管理和维护建筑物的设施设备，定期检查和保养设施，保证其正常工作。
6. 环境管理：保持商业物业的整洁和良好的环境，定期清洁和保养，种植和维护绿化植物，提供优质的环境及服务给租户和顾客。
二、市场营销：1. 定位与策划：了解市场需求，确定商业物业的定位和目标，制定相应的运营策略和计划。
2. 市场调研：通过市场调研了解目标客户的需求和偏好，为商业物业提供符合市场需求的服务和产品。
3. 宣传推广：通过广告、媒体、互联网等渠道进行宣传，提高商业物业的知名度和美誉度，吸引更多的租户和顾客。
4. 客户关系管理：建立和维护与租户和顾客的良好关系，通过提供优质的服务和产品，增加客户的满意度和忠诚度。
三、租赁管理：1. 招租策略：制定合理的租赁政策和标准，吸引优质租户，提高物业的入住率。
2. 租金定价：根据市场需求和竞争情况，合理定价，实现租金的最大化。
3. 租约管理：管理租约的签订和执行，确保租金的按时收取，协调租户之间的关系。
4. 租户维护：与租户保持良好的沟通和合作，解决租户的问题和需求，使其满意。
四、财务管理：1. 预算制定：根据物业的经营情况和市场需求，制定年度预算，合理配置资源和资金。
2. 费用控制：监控物业的运营费用，采取有效措施降低成本，提高盈利能力。
写字楼物业综合管理规定
写字楼物业综合管理规定
引言概述：
写字楼作为商业办公场所，其物业综合管理规定对于维护秩序、提高工作效率、保障租户权益具有重要意义。
本文将从五个大点出发，详细阐述写字楼物业综合管理规定。
正文内容：
1. 建造和设施管理
1.1 建造外观维护
1.2 建造设施保养
1.3 安全设施管理
1.4 环境卫生维护
1.5 垃圾处理和回收
2. 办公场所管理
2.1 公共区域管理
2.2 办公室内部管理
2.3 办公设备维护
2.4 办公用品管理
2.5 安全管理措施
3. 租户管理
3.1 租赁合同管理
3.2 租户权益保障
3.3 租金收取和管理
3.4 租户违规处理
3.5 租户关系维护
4. 安全管理
4.1 出入口管理
4.2 门禁系统管理
4.3 摄像监控管理
4.4 火灾防护措施
4.5 突发事件应急预案
5. 服务管理
5.1 客户服务
5.2 维修服务
5.3 保安服务
5.4 清洁服务
5.5 物业管理咨询
总结：
综合管理规定对于写字楼物业的日常运行和租户权益保障至关重要。
建造和设施管理、办公场所管理、租户管理、安全管理以及服务管理是保证写字楼物业综合
管理规范的重要方面。
惟独通过严格执行这些规定，才干够维护良好的工作环境，提高工作效率，保障租户的权益，为写字楼的可持续发展奠定基础。
商业物业管理的重点及难点分析
商业物业管理的重点及难点分析商业物业管理是指负责对商业物业进行管理、运营和维护的工作。
商业物业包括购物中心、写字楼、酒店、商业街等各类商业用地和建筑物。
商业物业管理的重点主要包括租赁经营、客户服务、维护保养、安全管理等方面。
难点则包括市场竞争激烈、财务难题、人员管理等方面。
下面将详细分析商业物业管理的重点及难点。
一、商业物业管理的重点：2.客户服务：商业物业的成功与否关键在于提供优质的客户服务。
这包括及时回应租户的需求、提供便利的租户支持、解决与租户之间的纠纷等方面。
3.维护保养：商业物业的价值与其维护保养程度直接相关。
定期的设备维修、清洁服务和绿化养护是保持物业价值的重要手段。
4.安全管理：商业物业的安全管理是保障租户及员工安全的重要任务。
这包括安全设备的维护和检修、安全风险评估和应急灾难管理等方面。
5.营销推广：商业物业的租金回报率也与物业的知名度和销售能力有关。
因此，商业物业管理的重点还包括通过广告、活动等方式提升物业的品牌形象和知名度，吸引更多租户和客户。
二、商业物业管理的难点：1.市场竞争激烈：商业物业管理在面对激烈的市场竞争和变化时，需要对市场趋势进行预测和调整。
租金定价和减租策略，以及招商策略等都需要随时根据市场情况进行调整，这需要对市场敏感度和应对能力。
2.财务难题：商业物业管理的巨大开支包括房产税、物业维护费、员工工资等。
而租金收入不稳定，租户退租等问题也会导致收入下降。
因此，如何合理控制成本、稳定收入、解决财务压力是难点之一3.人员管理：商业物业管理需要各类专业人员，如租赁经理、维修人员、客户服务人员等。
如何招聘并保持高素质的员工，怎样进行有效的人员培训和管理，都是需要解决的问题。
4.法律法规：商业物业管理涉及到诸多法律法规，如工商法、建筑法、劳动法等。
特别是在与租户的合同签订、纠纷处理等方面，需要熟悉相关法律法规，防范法律风险。
5.社会责任：商业物业管理也需要承担一定的社会责任。
写字楼物业运营管理思路
写字楼物业运营管理思路概述写字楼物业运营管理是指对写字楼的日常运营和管理工作进行规划、组织、协调和监督，旨在提高写字楼的服务质量和用户满意度，实现持续的盈利和可持续发展。
本文将探讨一些创新的思路和方法，以优化写字楼物业运营管理。
1. 定位与差异化经营为了提高竞争力和满足不同客户的需求，写字楼物业运营管理应通过定位和差异化经营来提供个性化的服务。
可以从以下几个方面进行思考和实践：•定位清晰：确定写字楼的目标客户群体和市场定位，根据客户需求进行差异化服务，例如提供创意工作空间、共享办公环境等。
•品牌营销：建立写字楼的品牌形象，通过市场推广和宣传活动吸引目标客户群体，增加市场知名度和口碑。
•特色服务：提供个性化、定制化的服务，例如灵活的租期安排、一站式商务支持、高速稳定的网络接入等，以吸引更多的租户。
2. 提升硬件设施和服务品质写字楼物业运营管理的核心是提供高品质的硬件设施和优质的服务。
以下是一些提升硬件设施和服务品质的思路：•设施维护与升级：定期检查和维护写字楼的设施设备，确保其正常运行。
同时，根据市场需求和用户反馈，适时升级设施，提供更舒适、便捷的工作环境。
•安全管理：加强写字楼的安全管理，包括安装监控设备、设置门禁系统、定期进行消防检查等，确保租户的人身安全和财产安全。
•绿色环保：积极推动绿色环保理念，在写字楼内设置绿化植物、节能设备和废物分类回收设施，减少能源消耗和环境污染。
•高效管理：建立高效的物业管理团队，提供便捷的服务流程和系统，及时响应租户的需求和反馈，增加用户满意度。
3. 引入科技与创新科技与创新是提升写字楼物业运营管理效益的重要手段。
以下是引入科技和创新的几个思路：•智能化设备：引入智能化设备，如智能门禁、智能空调等，提升设施的智能化和自动化程度，提高租户舒适度和工作效率。
•数字化服务：建立数字化管理平台，提供在线租赁和报修服务，方便租户进行管理和交流。
•数据分析与预测：利用大数据分析技术，对写字楼的运营数据进行分析和挖掘，预测客户需求和市场趋势，为决策提供科学依据。
物业管理工作中的商业综合体管理与运营
物业管理工作中的商业综合体管理与运营商业综合体是指由多个商业组织或业态组成的一个固定空间区域，涵盖购物中心、写字楼、酒店、娱乐场所等。
在物业管理工作中，商业综合体的管理与运营成为了关键环节，对于整个物业的发展和运营效益都有着重要影响。
本文将从商业综合体的规划与建设、租赁管理、设施设备维护、运营策略等方面探讨物业管理工作中商业综合体的管理与运营。
一、商业综合体的规划与建设商业综合体的规划与建设是确保其成功运营的基础。
物业管理公司应与开发商、设计单位、政府相关部门等多方合作，进行综合规划与设计。
首先，要明确商业综合体的定位与目标受众群体，确定适合的业态组合。
其次，要注重场所环境的打造和空间布局的优化，以提升顾客的体验感和商业价值。
同时，还需要考虑交通便利性、停车位规划、消防安全等方面的问题，确保商业综合体建设符合相关法律法规和安全标准。
二、租赁管理商业综合体的租赁管理是确保商业运营的重要一环。
物业管理公司应制定科学的租赁策略，吸引优秀商户入驻，并与商户建立长期合作关系。
在租赁合同签订前，要进行商户背景调查和资信评估，确保商户的经营能力和信誉度。
同时，租赁管理还包括商户周转率的控制、商户服务的监督等，以确保商业综合体内的商户能够稳定经营并为顾客提供优质的服务。
三、设施设备维护商业综合体内的设施设备维护是物业管理工作的重要任务之一。
物业管理公司应建立完善的设备维护体系，确保商业综合体内的设施设备能够正常运行。
这包括定期检修保养、设备故障排查与修复、设备更新与升级等方面。
同时，要建立紧急应急预案，确保在突发情况下能够及时采取相应的措施，保障商业综合体内的设施安全。
四、运营策略商业综合体的运营策略对于其市场竞争力和盈利能力具有决定性影响。
物业管理公司应根据市场需求与竞争情况，制定合适的运营策略。
运营策略包括拓展市场份额、提高销售额、增强品牌影响力等方面。
要加强市场调研，及时了解顾客的需求和趋势，根据市场变化做出相应调整。
办公楼物业管理制度
办公楼物业管理制度1. 引言办公楼物业管理制度是为了规范办公楼的日常运作与管理，保障办公楼的安全、维护办公环境整洁、提供优质的物业服务而制定的一系列规章制度。
本文档将详细介绍办公楼物业管理的各项规定，包括办公楼管理机构职责、服务内容、应急处理、巡检维护等方面。
2. 办公楼管理机构职责办公楼的管理由专门的管理机构负责，该管理机构的主要职责包括：•制定并执行办公楼物业管理制度；•监督管理办公楼内的工作区域使用；•处理办公楼内的各类投诉和纠纷；•维护办公楼内的设备设施，并保障其正常运行；•监督并组织保洁、安保等物业服务的提供；•协调办公楼内的租户之间的关系；•其他与办公楼管理相关的工作。
3. 服务内容办公楼物业管理的服务内容主要包括：3.1. 保洁服务办公楼管理机构应定期组织保洁人员对公共区域进行清洁，确保办公楼内的卫生环境整洁、干净。
相关职责包括：•定期对公共区域进行扫地、拖地、擦窗等清洁工作；•清理垃圾，维护垃圾分类与投放秩序；•定期对公共区域进行消毒，确保办公环境的卫生与健康。
3.2. 安保服务办公楼管理机构应组织专业安保人员进行巡逻与监控，确保办公楼的安全。
相关职责包括：•对出入办公楼人员进行登记并进行安全检查；•监控办公楼的各个区域，及时发现并处理安全问题；•配备消防器材，确保办公楼的消防安全；•协助管理机构处理突发事件，并做好应急处置。
3.3. 巡检维护办公楼管理机构应定期巡检建筑设备设施，及时发现并处理问题。
相关职责包括：•对办公楼内的电梯、水电设备等进行巡检与维护；•维修与保养办公楼的门窗、楼道、楼梯等公共设施；•对办公楼内的绿化进行养护与维护；•定期检查办公楼的消防设施，确保其正常运行。
4. 应急处理办公楼管理机构应做好各类突发事件的应急处理工作，包括但不限于火灾、水漏、电梯故障等。
相关措施包括：•定期组织应急演练，提高员工的应急处理能力；•建立健全的应急预案，明确责任人与应急处理流程；•配备必要的应急设备，如灭火器、急救药品等；•组织应急培训，提高租户的应急自救能力。
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一、写字楼物业经营管理方案设计
(二）经营管理方案设计需பைடு நூலகம்虑的因素 1. 经营发展战略 物业服务企业经营发展战略是写字楼经营管理设计的前提。 2. 经营资金投入 3 .经营管理团队 4 .经营管理企业文化 (三）经营管理市场调研 1. 调研形式 物业服务企业对写字楼内的客户采取的调研方式主要有：入室拜访 、问卷调査、电话询问、留言登记、信函等；对写字楼周边的客户采 取的调研方式主要有：走访询问、资料查询、借助专业调査机构、发 放调查问卷、电话咨询等。
• 6、（）是物业服务企业和专业服务企业共同经营管理为客户所提供 的服务项目，运行成本、利润的分配双方协商决定。 • A、自主经营B、联合经营 • C、委托经营D、集团经营 • • • • • 7、自主经营模式的优点是（）。 A、不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续 B、降低经营成本，经营风险共同承担 C、能够切合实际地满足业主期望客户需求 D、充分发挥社会专业分工的优势，权责分明，适用范围大、效率高
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二、写字楼物业经营管理的特征
1. 经营内容的特殊性 写字楼经营的内容既要有全面性又具有针对性。在不同档次 的写字楼里，客户群体构成的差异性很大。 2. 经营管理的特殊性 写字褛物业经营管理的特殊性取决于客户的服务需求。 3. 经营管理的规模性 4. 经营管理的不确定性
多选题
• 5、写字楼物业经营管理按照经营模式的分类包括（ ）。 • A、自主B、联合C、自办 • D、委托E、公办 • • • • • • 6、写字楼物业经营管理按资源属性分类，可分为（ ）。 A、业主及客户资源经营 B、物业服务企业资源经营 C、物业服务文化资源经营 D、物业服务企业资本经营 E、配套设施资源经营
答案 单选题 1-2DA 多选题 2.ABCD 3.BCE 4.ABCD
第二节 写字楼物业经营管理概述
一、写字楼物业经营管理的概念
写字楼物业经营管理，就是物业服务企业将写字楼物业管理服 务过程中所能涉及的所有资源和生产要素，包括人、财、物 、品牌及知识产权等有形资产和无形资产，都作为可以经营 的资源，通过对这些资源的综合运营利用，获得相应经济效 益的过程。 物业服务企业对写字楼物业的管理、经营与服务是相辅相成。 服务是其基本职责，经营是其生存发展的基础，管理是确保 经营和服务正常运行的枢纽。
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2. 联合经营型
联合经营型是物业服务企业和专业服务企业共同经营管理为 客户所提供的服务项目，运行成本、利润的分配双方协商 决定。
• 优点：1.不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续；2.可以 充分发挥物业服务企业和专业服务企业各自具有的优势，为客户提供 的服务更加专业；3.降低经营成本，经营风险共同承担等。 • 缺点：1.两个经营管理团队需要磨合，不同的企业，文化不同，工作 习惯要求不同，员工间沟通协调渠道可能不畅，容易出现利益纷争； 2.责任不明的情况，不利于保证服务质量，不利于充分满足客户的服 务需求等。
3. 委托经营型 委托经营型是物业服务企业将经营项目委托给专业服务企业 进行经营管理，并向其收取一定的佣金。
(二）按资源属性分类 1. 物业资源经营（管辖范围内可以利用的资源） 物业资源是指物业服务企业提供物业管理服务区域内的各类 房屋及与之相配套的设施、设备和场地等。写字楼大部分 物业资源的所有权属于业主所有，在经营利益分配时应协 商签约。 2. 业主及客户资源经营 利用业主及客户资源有一个技巧与适度的问题，要尊重业主 及客户的消费自主权与隐私。
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四、写字楼物业经营管理资源
(一）物业服务企业资源 写字楼物业服务企业拥有设施设备、各类专业人才，是物业 经营资源的一部分。共用部位及共用设施设备属于物业资 源；物业服务企业的自有设施设备及各类专业人才则属于 物业服务企业资源。 (二）管理技术资源 (三）信息类资源 业主各种需求、房屋求租及出租等信息。这些信息是物业经 营的必要条件之一，也可以作为经营资源加以利用。
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(三）按写字楼的综合因素划分 按综合因素对写字楼进行分类也称为写字楼分级。 1.影响写字楼分级的因素 国际上通常将写字楼划分为甲级(含顶级）、乙级和丙级三个等级；国内 目前即将推行的写字楼综合评价体系会把写字楼划分为五星、四星和 三星三个等级。 影响因素具体为： ( 1 )区位与城市设施。 ( 2 )场地规划与室外环境。 ( 3 )工作场所质量。 ( 4 )室内环境与设备设施。 ( 5 )运营与服务。
2. 调研内容 ( 1 )市场竞争情况。 市场竞争情况主要了解写字楼周边同类型商业的基本情况。一般情况 下，以写字楼为中心，在步行2 0分钟左右路程的服务范围内，不宜 再经营同类型项目。 ( 2 )客户需求情况。 客户需求情况调查对象主要是写字楼内的客户。在写字楼内工作的IT行 业人士或外资企业员工，为其提供的餐饮服务就需要保证早、中、晚 三餐，同时要有送餐入室服务。 ( 3 )产品需求数量。
3. 物业服务企业资源经营（企业自身的资源） 物业服务企业的资源主要是指财产、人员、物资、组织、经营场所、 信息、品牌、商标、专利等，通过对其经营可以为企业创造一定的价 值。 4. 物业管理文化资源经营 5. 物业服务企业资本经营 物业管理资本经营是指将资本投入到可以获得更多收益的经营活动中， 以及对企业资本进行合理的整合、控制和理财。
• 8、按照经营内容分类，如阅览室、图书馆、小电影室、展厅、笔友 馆、唱诗堂、网吧属于（）类。 • A、教育类B、生活类 • C、商务类D、文体休闲类 • 9、如开办餐厅、食堂、送餐、咖啡厅、酒吧、茶馆、茶餐厅等按照 经营内容分类属于（）。 • A、卫生健康类B、餐饮类 • C、生活类D、顾问咨询类
二、写字楼的发展历程（了解一下即可）
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三、写字楼物业的特点
(一)写字楼物业的一般特点 写字楼物业的一般特点主要表现在以下几方面： 1 .所处区位好，规模大 2 .多为现代化高层建筑 3 .功能齐全 4 .人员密集，流动性大，使用时间集中 5 .物业服务与经营管理要求高，时效性强
三、写字楼物业经营管理理念
(一）物业管理服务是经营的基础 写字楼的物业管理服务与物业经营管理是皮与毛的关系，只 有提供优质的物业管理服务，才有物业经营管理的内容、 项目和空间等。 (二）满足客户需求是经营的核心 (三）遵守规则是经营的保障 (四）追求利润是经营的目标
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(二）现代化写字楼的特点 1. 目标客户明确 2 .最观要求更髙 3 .更多商务空何 4. 提倡绿色环保 5. 高智能化
四、写字楼的类型
(一）按写字楼的使用功能划分 按使用功能可将写字楼划分为三种： 1. 单纯性写字楼 2. 商住型写字楼 3. 综合型写字楼 (二）按写字楼的使用方式划分 按照使用方式不同.可将写字楼分为自用型写字楼和租售型 写字楼两类。 自用型写字楼是为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使 用的写字楼。
第五章 写字楼物业经营管理
第一节 写字楼综述 第二节 写字楼物业经营管理 概述 第三节 写字楼物业经营管理 的实施 第四节 写字楼租赁经营管理
第一节
一、写字楼的概念
写字楼综述
写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者由办公室为主组成 的楼宇。 广义的写字楼是指各类机构、单位用于办公或经营活动的建 筑物。收益性物业中的写字楼，则是指公司或企业从事各 种商务活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
物业经营管理
第五章
写字楼物业经营管理
主讲人：卫玉成
物 业 经 营 管 理
一、物业经营管理概述 二、投资分析技术与房地产评估 三、市场调查与市场分析 四、物业租赁管理 五、写字楼物业经营管理 六、零售商业物业经营管理 七、居住类物业经营管理 八、居其他业态物业的经营管理 九、财务管理与绩效评价 十、物业经营管理的未来发展
多选题
• 2、现代化写字楼的特点包括（）。 • A、目标客户明确B、景观要求更高C、商务空间更大 • D、服务要求更高E、高智能化 • 3、按使用功能可将写字楼划分为（ ）。 • A、独占型B、单纯性C、综合型 • D、自用型E、商住型 • 4、影响写字楼分级的因素有（ ）。 • A、区位B、场地规划C、工作场所 • D、室内环境与设施E、人员数目
答案 单选题 4-9 CBBCDB 多选题 5.ABD 6.ABD
第三节
写字楼物业经营管理的实施
写字楼物业的经营管理工作包括经营管理方案设计、经营管理项目选 择与定位以及具体实施三部分。 一、写字楼物业经营管理方案设计
(一）经营管理方案设计原则 1. 适应性原则（既能被客户接受，又能为企业所实施） 2. 操作性原则 3 .全面性原则 4 .收益性原则 5 .互助性原则
2 .甲级、乙级和丙级写字褛 一般分为甲级写字楼(高档物业）、乙级写字楼（中档物业)、丙级写字 楼(低档物业)。而髙档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼 ( 1 )顶级写字楼。 一般又称顶级物业。 ① 楼宇品质 ②建筑规模：超过5 万平方米。 ③ 客户进驻:国外知名公司的租户组合. ④物业服务 ⑤交通便利 ⑥所属区位 ⑦ 智能化：具备3A〜5 A智能化水平。 ⑧开发商的背景
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（四）品牌资源 品牌是物业服务企业最为重要的无形资产。 (五）社会关系类资源
五、写字楼物业经营管理分类
(一）按经营模式分类（了解每一种模式的优缺点） 1. 自主经营型 含义：自主经营型是物业服务企业自行组建经营管理团队，对经营项目 实施经营管理，自负盈亏。 优点：1.切合实际地满足业主期望客户需求 2.不用受制于专业公司，也 能节约必须用于支付专业公司的酬金或利润。 缺点：1.自己的队伍可能水平不够，管理效果差、成本高 • 2. 需要自行办理营业执照、资质等相应经营手续 • 3.需要投入一定前期资金，承担全部经营管理运行成本费用 • 4.可能会出现人不敷出等情况，具有较大的经营风险 适用范围：这种模式要求企业有较强的物业经营管理经验，储备有足够 的专业经营管理人才。