房地产重点知识整理

1、具有开发企业资格证书、工商营业执照； 2、取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（四证）； 3、在贷款银行开立帐户，持有贷款证； 4、具有主管部门下达的项目年度开发计划和经批准的项目规划设计； 5、通过银行的可行性研究和项目评估； 6、自有资金不低于开发项目总投资的 30％。 商品房预售：房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付 定金或房价款的行为。 公司债券筹资的优点
（1）成本低。债券的发行费用低，利息在税前支付，具有抵税作用，比股票筹资成本低。 （2）保证控制权。债券持有人无权干涉企业的经营管理事务。 （3）发挥财务杠杆作用。只支付固定利息，盈利多时，可以留更多的收益给股东或扩大经营， 使资本金发挥更大的作用。 公司债券筹资的缺点
（1）风险高。有固定到期日，定期支付利息，无论企业经营如何都要偿还。 （2）限制条件多。比向银行借款、发行股票要严格得多。 （3）筹资额有限。《证券法》：累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十。
1、抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程 的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。 2、商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开 发流动资金贷款或其他贷款科目发放。 申请房地产开发项目贷款的条件
2、短期资金筹集 使用期在一年以内，用作流动资金。通过银行短期借款、发行短期债券、商业信用和票据等 方式筹集。 特点：1）表现为企业流动负债。 2）占用时间短，用款自主权小，使用限制多。 3）风险小，资金成本低。 （4）按资金性质（权益） 权益性融资
又称主权性融资，融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。 特点：1）所融资本是企业永久性资本，使用方向不受限制； 2）出资者和融资者共担风险； 3）出资者参与利润分配； 4）程序复杂、成本高。 2、债务性融资
普通股：公司的经营管理、盈利、财产的分配上享有普通权利的股份。股息随着企业利润变动而 变动，是股份公司资本构成中最重要、最基本的股份。 特别股：特别之处是不能转让和继承，拥有者自然死亡后重归国家所有。特别股分为特别普通股 和特别优先股，普通股是具有管理权而股利随利润而变动的股票，优先股是享有固定的股息，不 随公司业绩好坏波动，并且可以先于普通股股东领取股息。 发行股票的优点
1、房地产作为一种投资品时，金融市场决定其价格和生产； 2、作为一种消费品，物业市场决定房地产的租金水平 两个市场是相互联系的 投资项目的资金构成 1、股本（权益）资金 投资者对投资项目投入的资金。来自投资者的自有资金 [现金、速冻资产（如银行票据、股票、 债券）、近期内可收回的各种应收账款]、证券市场筹集资金（如股票、基金）及投资合作方式 取得的资金。 2、债务（负债）资金 通过举债得到的资金，通常来自银行贷款、政府性投资、发行债券等。 【选择&填空】保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产项目的 最低资本金比例为 30%。 房地产开发资金筹集分类 【选择&填空】（1）按不同融资主体：房地产企业融资、房地产项目融资 （2）按不同资金来源：内源融资、外源融资 （3）按资金占用时间 1、长期资金筹集 使用期一年以上、用于长期建设。通过吸收直接投资、发行股票和长期债券、银行中长期借款等 方式筹集。 特点：1）表现为长期负债和所有者权益。 2）占用时间较长，用款自主权大，使用灵活。 3）风险大，资金成本高。
2、某学校计划自筹资金于 5 年后新建一个建筑力学试验室，预计需要投资 500 万元。年利率 5%，从现在起每年年末应等额存入银行多少钱?
3、某公司预购置一台挖土机，现有三种付款方式，年末付款。假设年利率为 8%，问该公司采 用哪种方式付款合适？
第一年 第一种 第二种 第三种 24 万元 5 万元 4 万元

F = P(1+i)n A=F× ������ (������+������)������ −������ ������(������+������)������ (������+������)������ −������


A=P×
例题：1、例 5-1，P128；例 5-2，P130；例 5-3，P130。
2）任意（盈余）公积金：股份有限公司提取法定公积金、支付优先股股利后，按公司章程或股 东会议决议，可提取任意盈余公积金。 4、未分配利润 5、其他自有（筹）资金：发行股票融资 房地产开发项目资本金：房地产开发项目（工程建设）总投资中，房地产开发企业按规定专户储 存，专项用于该项目的自有货币资金。 【选择&填空】国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，保障房和普通住房项目 20%，其他项目的最低为 30%。 建立房地产开发项目资本金制度的意义 1、避免因资金不足半拉子工程、烂尾工程、基础设施不配套 2、避免拖欠工程款 3、保证项目按规划实施 4、保障购房人利益 5、宏观调控手段 2、资本公积金 银行贷款包括： （1）房地产开发贷款： 向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项 目的贷款。包括： 1、信用贷款：以借款人的信誉发放的贷款 2、担保（抵押）贷款：以房地产或房地产权利作为抵押物。 （2）流动资金贷款 【选择&填空】
融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。 特点：1）融入资本不能永久使用，需要还本付息； 2）债权人不参与企业利润分配； 3）所融资金的使用方向受债权人的限制； 4）程序简单，成本较低。 （5）按筹资渠道 1、直接融资 房地产开发企业不经金融机构，直接向投资者筹资或发行有价证券进行筹资。
特点：1）筹资范围广、方式多。 2）受金融政策法规、企业法规及企业或项目经营状况限制大。 3）程序复杂。 2、间接融资 借助金融机构筹资，主要形式为银行或非银行金融机构借款。 特点：1）筹资范围较窄、方式较单一。 2）筹资程序简单，方便灵活。 房地产开发资金筹集方式：1、自有资金 2、向银行借款 3、商品房预售（定金及预收款） 4、发行债券融资 5、发行股票 6、房地产融资创新（REITs、BOT） 7、其他 【选择&填空】房地产开发企业自有（自筹）资金的组成： 1、资本金 股份有限公司的资本金被称为股本，股份有限公司以外的一般企业的资本金被称为实收资本 资本公积金主要来源：股票溢价收入、法定资产重估增值、受赠的财产等 3、盈余公积金：企业按规定从税后利润中提取的资金。 1）法定（盈余）公积金*：企业按税后利润 10%提取，累计额达到公司注册资本 50%以上的， 可以不再提取。 公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。
【例题】房地产新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（D）。（2008 年房地产估价师考试之 经营与管理试题） A.政府政策性资金 B.国内外企业入股的资金 C.个人入股的资金 D.资产变现的资金 解析：A.土地储备贷款。D.房地产已设项目有资产变现的资金，而新设项目没有。 房地产开发资金筹集规划： 根据项目可行性研究报告估算的总投资额和年度投资额， 通过编制投 资计划与投资筹措表，研究安排资金的来源与运用，为项目寻求适宜的资金筹集方案。 资金成本（资本成本）：房地产开发企业为取得和使用资金而支付的各种费用。 包括：1、用资费用：投资、使用过程中因使用资金而付出的代价，如股息、利息。（多次 支付） 2、融资费用（筹资费用） ：房地产开发企业筹措资金时为获得资金而付出的花费， 往往一次性支付，如贷款手续费。 资金成本率的计算
房地产经营与管理
题型：名词解释（10 个）+填空（10 个空）+单选（15 个）+计算（20 分以内，2-4 道）+问 道（30 分以内，开放性问题：案例分析，课件上的案例，或如：结合实际谈谈目前我国房地产 交易过程中存在的主要问题。） 说明：标星的部分表示重中之重。
第五章
房地产项目资金筹集
现金流量：拟建项目在整个计算期内各时间点上实际发生的投入和产出。 资金的时间价值：资金在不同时点上的价值量的差额。资金的价值既体现在额度上，同时也体现 在发生的时间上。 资金的时间价值的表现形式：绝对数-利息 相对数-利率 利息的来源：延迟消费、预期的通胀 只有投资收益率大于通货膨胀率，才可以推迟购买。 资金等值计算：把一个时间点上的资金金额折算成另一个时间点上的等值金额。 折现：把将来某一时点上的资金换算成与现在时点相等值金额的换算过程。 年金：一定时期内每隔相等时间、发生相等数额的收付款项。 三个公式：
2、收益稳定； 3、分散投资組合风险； 4、可抗通貨膨胀； 5、具节税功能 REITs 与房地产信托的关系 源于信托，又不同于一般信托。符合信托的基本特征及原理，但运作结构和规则特殊。是一种特 殊的信托。与信托的差异：1、流通性不同；2、信托业务不同；3、产品周期不同；4、委托人 不同；5、收益方式不同。 【了解】房地产开发资金筹集的其他方式 1、施工企业或建材企业垫资 2、“傍大款”（国企或金融机构）【案例】 3、“借壳上市”【案例分析：借壳上市：通过收购、资产置换等方式取得上市公司的控股权， 就可以上市公司增发股票的方式进行融资，从而实现上市的目的。与一般企业比，上市公司最大 的优势是能在证券市场上大规模筹集资金， 促进公司规模快速增长。 上市公司的上市资格是一种 “稀有资源”，“壳”——上市公司的上市资格。有些上市公司机制转换不彻底，不善于经营 管理，业绩差，丧失了在证券市场进一步筹资的能力，要充分利用“壳”资源，必须进行资产重 组，买壳上市和借壳上市就是更充分地利用上市资源的两种资产重组形式。借壳上市：上市公司 的母公司（集团公司）将主要资产注入到上市的子公司中，实现母公司的上市，借壳上市的典型 案例之一是强生集团的“母”借“子”壳。】 【问答】描述房地产融资的一级和二级市场 房地产开发资金筹集方式关系图
房地产金融市场：为房地产提供金融（融资）的场所。 1、房地产融资一级市场：商业银行和储蓄机构等利用间接融资渠道发放贷款。 2、 房地产融资二级市场： 利用类似资本市场的机构、 工具， 通过购买一级市场发放的抵押贷款、 将其转化为房地产抵押支持证券，，通过各种信用方式、方法及工具，为房地产及相关部门融通资 金的行为。 房地产金融包括：房地产企业存贷款、生产性开发贷款、证券融资、住房消费信贷（购房抵押贷 款）、住房公积金、房地产保险等资金融通活动。 房地产金融的三种主要贷款： 1、房地产开发贷款 概念：向借款人发放的用于开发、建造，向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。 贷款对象：房地产开发企业 还款来源：房地产收益 2、土地储备贷款 概念：向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。 贷款对象：县级以上人民政府指定或授权的土地储备机构或企业。 还款来源：土地出让收入 3、按揭贷款 概念：购房者个人用于购房的长期贷款。 贷款对象：购房者个人 还款来源：个人收入 房地产金融市场和物业市场的关系：