2014长沙三一街区定位及招商方案(含租金制定)(56页)
格瑞物业
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丰富性
我们拥有星沙片区最大的影院，星沙最大 的娱乐休闲场地，咖啡厅，健身馆等最丰 富的业态分布。作为拥有丰富业态，一定 会吸引很大一部分15--35岁城市白领，青年 ，外来人员的关注，体验。其中24--35城市 白领，青年，外来人员有是具有独立消费 能力的消费主力军。
自主性
我们是开发商自主运作。现在很多商场都 是有所谓的管理公司招商运作的，暴露了 很多问题，资金实力跟不上，对营运并不 熟悉实际操作经验比较少，捞一笔就早的 情况时有发生，在规划招商中存在的严重 问题，营运中忽视和掩饰，这些是造成一 些商场开业难，开业不火，经营不佳的原 因。就这些而言，我们是完全可以避免的 。
招商目的
一、全面启动商业
由于本项目周边商业基础薄弱，原有商业为社区基本生活配 套，尚未形成对外的商业辐射，本项目不具有传统的商业基础和 先天的商业氛围。如果实行单一的销售策略，而在没有后期的招 商管理和规划跟进的情况下，将使销售形成压力，同时在客观上 无法具体执行项目前期定位和业态具体规划。如果在个体投资者 无法进行有效的自主招商和租赁的情况下，将不利于项目的后期 销售和市场推广，并将造成不良的项目形象和社会形象。只有通 过前期的统一招商和对主力店铺的专向引入，通过合理的业态规 划及具体业态的导入，使项目在整体建筑完工后进入开盘阶段能 快速形成有效的整体商业市场，并在最大程度上保持项目前期的 业态统一规划，培养合理有序的整体商业形象和市场形象，推动 项目的全面进展。
招商目的
二、快速回笼资金，缓解销售压力
星沙整体商业市场以星沙广场为核心，商业较 为集中。而城北板块地域、居住区、人流、商业据 点相对分散，作为长沙城市商业副中心的核心商业 项目，近3万平方米的商业体量对销售将形成巨大的 压力。为了在项目运作过程中能快速回笼资金，在 分区销售的同时，对部分大体量、大业态、以及特 殊主题区块进行有效的统一招商，通过前期的租金 回笼，从而减轻项目的整体销售压力。
开源·鑫贸大楼项目招商介绍资料
项目招商材料开发商——开源集团二〇一四年二月目录一、长沙经济技术开发区区域经济优势 (1)（一）城区区位优势 (1)（二）城区经济基础 (2)（三）城区商业环境 (2)二、开源.鑫贸大楼项目简介 (3)（一）开源商务区简介 (3)（二）开源.鑫贸大楼功能定位 (3)（三）开源商务区配套酒店、剧院简介 (4)三、开发商简介 (5)四、附开源商务区效果图 (6)五、附开源.鑫贸大楼效果图 (9)六、附裙楼商场平面户型图 (11)七、附商务写字楼平面户型图 (13)一、长沙经济技术开发区区域经济优势（一）城区区位优势长沙县星沙国家级经济技术开发区毗邻湖南省会长沙，从东、南、北三面环绕长沙市区，处于长株潭“两型社会”综合配套改革试验区的核心地带，是中央确定的“全国18个改革开放典型地区之一”，是长沙市2020年310平方公里城市总体规划“一主两次”中的两个城市次中心之一和长沙市商业体系规划“一主两副”的两个商业副中心之一。
长沙县在2010年度中国中小城市科学发展百强排名中位列第31位，在2011年的全国县域经济基本竞争力排名中，长沙县在中国百强县的排名从2010年第47位提升到第18位，均居中部第一，连续两次荣获“中国最具幸福感城市（县级）”称号，两次摘取“中国人居环境范例奖”，被誉为“国家园林县城”、“全国文明县城”等称号。
长沙经济技术发区（长沙县县城星沙）紧靠省会长沙市，处于长株潭两型社会综合配套改革试验区的核心地带。
长永高速、机场高速、绕城高速、株黄高速、省道S103线横穿县境，107国道、京港澳高速、省道S207线和武广铁路纵贯南北，国际空港长沙黄花国际机场座落于境内，距长沙火车站、武广高铁站、黄花国际机场、湘江码头、霞凝新港均约8公里，地铁三号线由东经城区中心（本项目）往西，已构筑水、陆、空交互的立体化交通网络，形成了以星沙为中心的“十分钟经济圈”，路过的10余条公交线路快速通达全城，长永高速的加盖，板仓路的拓宽，无缝连接全城，加快实现了与长沙市区的全面对接。
长沙方略地块城市综合体项目定位及商业发展初步思考_143p_前期策划
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中心商圈分析
中心区商圈分布于星沙大道以西、
特立路以南，京珠高速以东、漓 湘路以北区域，是星沙最成熟， 也是星沙最大的商圈，它以通程 商业广场及周边为中心，其辐射 范围涵盖星沙及周边乡镇。本商 圈经营类别丰富，商业经营面积
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《长沙市城市商业网点布局规划》（2005年-2020年）指出，长沙商业网 点设臵一个市中心商业整体规划，星沙将建设一个 市级副中心商圈。作为长沙的两大商业次中 心之一，发展脉络越发清晰，人气越来越旺。
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所等，各个档次都涉及。
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中南汽车世界商圈分析
中南汽车世界商圈基本位于
中南汽车世界中心干道卫星 路，基本类型以满足中南汽
类型 超市 餐饮 万佳惠、幸福生活超市
主要商业物业及配套
鹅羊山寨、人民公社、中南食府、湘西酒家、灶王爷、农家老妈等
各类排挡，露天夜宵摊，果汁饮品，特色小吃
宾馆
银行 公交
双舟大酒店
建设银行 501，127，101，102，808，703等
本商圈大部分区域经营档次低下，铺面过多，整体出租率情 况受学校寒暑假影响较大，故目前这些老区一方面经营档次 低、铺面经营情况差，业态以学生类用品为多，其他业态属 于空白状态。
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三一营销策划方案
三一营销策划方案一、项目背景与目标在当今竞争激烈的市场环境中，企业的营销策划显得尤为重要。
本方案的项目背景是三一集团（以下简称“三一”）的销售业绩逐渐下滑，需要制定一套全面的营销策划方案来提升品牌形象、提高销售额和市场份额。
本方案的目标是通过创新的营销手段和策略，提高品牌知名度、销售额和市场份额。
二、市场分析1. 产品分析三一集团以生产工程机械及相关设备为主要业务，其产品线包括混凝土机械、起重机械、路面机械等。
具体产品如混凝土搅拌车、混凝土泵车、履带起重机等。
2. 目标市场分析根据三一集团的市场调研数据，目标市场主要集中在工程建设、矿山和港口、钢铁和冶金等行业。
这些行业对工程机械和设备的需求量大，市场规模庞大。
3. 竞争对手分析三一集团的主要竞争对手包括卡特彼勒、小松、日立建机等国内外工程机械行业的领先企业。
这些企业在产品品质、技术创新、售后服务等方面都具有竞争优势。
三、营销策略1. 品牌建设（1）定位品牌形象通过高品质的产品和优秀的技术创新来定位三一品牌的形象，打造一个值得信赖的品牌。
（2）提升品牌知名度通过广告宣传、品牌赞助、社交媒体等渠道，提升三一品牌的知名度，增加消费者的认可度。
2. 渠道拓展（1）建立全球销售网络三一将加强与国内外经销商的合作，建立一个覆盖全球的销售网络。
通过与合作伙伴深入合作，共同开拓市场。
（2）开设线下体验中心在重点城市开设线下体验中心，为客户提供产品展示和试驾、售后服务等一站式购车体验。
3. 产品创新（1）推出新产品根据市场需求和客户反馈，不断推出符合市场趋势和客户需求的新产品。
并注重产品的研发和创新，提高产品的技术含量和质量。
（2）加强售后服务提供快速、高效的售后服务，通过专业的维修团队和技术支持，提高客户的满意度和忠诚度。
4. 营销推广（1）网络营销通过建设官方网站、社交媒体等网络渠道，展示产品优势、售后服务以及公司新闻动态，吸引潜在客户的关注。
（2）参加行业展览参加工程机械行业的展览和交流会，展示最新产品和技术，加强与客户的交流和沟通。
三一街区项目基础知识培训(策划三)
第三章节 31街区营销推广主题的提炼和升华 31街区营销推广主题的提炼和升华
一、房地产广告语基础知识
3.影响广告语的记忆因素 （1）熟悉性和连续性 （2）广告语的字数 （3）广告语的独特性 （4）广告语的结构对称、押韵等没有显示出易记优势。
第三章节 31街区营销推广主题的提炼和升华 31街区营销推广主题的提炼和升华
一、房地产广告Βιβλιοθήκη 基础知识2.广告语的作用 （1）体现广告创意精髓 以极精辟语句对广告内容作出独出心裁的总结，对产品信 息进行强化，以体现创意的精髓。例：橡树湾“自然而然，橡 树湾”，中鹰黑森林“一样的生，不一样的活”。 （2）强调主信息 强调主信息在于强化记忆，帮助受众深化品牌印象，提高 品牌知名度和美誉度。例：保利花园“保利品质 恒久魅力”， 万科“让建筑赞美生命”。
澳洲山庄 给您长寿20年——澳洲山庄 都市里的田园度假村——中海怡翠山庄赛乐园 观山听雨翠雅居 明月无声入梦来——翠雅居 中央城市 山居传奇——中城丽景香山
21世纪智能化生态家园——翠海花园 告别空调暖气时代——北京锋尚国际公寓 10兆宽频，自由自在全在线，华强北智能商住公寓——阁林网苑 东方卡通好莱坞——宏梦卡通城
二、提炼31街区的主题广告语 提炼31 31街区的主题广告语
主题广告语作为房地产项目全程营销推广的灵魂 ， 主题广告语作为房地产项目 全程营销推广的灵魂， 往往能 够为项目销售和品牌营销鸣锣开道， 也是 各阶段推广向纵深发 够为项目销售和品牌营销鸣锣开道， 也是各阶段推广向纵深发 展的基础。和做企业、做事、 做人一样 ， 展的基础 。和做企业 、做事 、 做人一样， 三一人对于居住同样 有更高品质的追求。 三一品牌在房地产市场亮相 ， 有更高品质的追求 。 三一品牌在房地产市场亮相，推广的起点 和立足点要高于普通房地产项目，才能给客户留下深刻印象， 和立足点要高于普通房地产项目 ，才能给客户留下深刻印象 ， 也才符合企业良好的社会形象。 那么 ， 生硬地照搬、 也才符合企业良好的社会形象 。 那么， 生硬地照搬、 承续或是 移植一些推广手法都是不行的。 移植一些推广手法都是不行的。
街区招商方案范文
街区招商方案范文街区招商是一个重要的城市发展方向，可以为城市带来经济活力、就业机会和社会发展。
在制定街区招商方案时，需要考虑市场需求、城市规划和发展战略。
下面是一个街区招商方案的示例，包括市场分析、项目规划、招商策略和运营管理。
一、市场分析1.目标市场：明确街区的目标受众群体，包括住户、商户和游客等。
2.竞争分析：了解周边竞争街区的特点和业态，以及其市场份额和优势。
3.需求分析：调查目标市场的购物、娱乐、餐饮和休闲等需求，了解他们的消费习惯和偏好。
二、项目规划1.商业布局：根据市场分析，制定合理的商业布局方案，包括商业街、商业中心和商业广场等。
2.商业面积：根据目标市场的需求和经济实力，确定合理的商业面积，并考虑适度的扩大空间。
3.建筑设计：根据街区的风格和定位，设计独特的建筑外观和空间布局，以吸引目标受众的注意。
4.配套设施：考虑为商业区提供相应的配套设施，如停车场、公共广场和绿化带等，以提升顾客的购物体验。
三、招商策略1.定位策略：根据市场需求和市场竞争情况，确定街区的定位和差异化竞争策略。
2.品牌引进：引入知名品牌和特色企业，以提升街区的知名度和吸引力。
3.招商政策：制定合理的招商政策，如减免租金、提供临时补贴和优先发展等，以吸引企业入驻。
4.进驻条件：设定一定的进驻条件，如品牌知名度、经营实力和市场适应性等，以提升街区的整体品质。
四、运营管理1.市场营销：制定市场推广计划，包括媒体宣传、活动策划和线上线下联动等，以吸引目标受众和提升知名度。
2.物业管理：建立专业的物业管理团队，负责街区的日常运营和设施维护，以提供良好的商业环境和服务。
3.租金管理：制定合理的租金政策，根据商户的经营情况和市场行情，进行租金调整和合同管理。
4.市场调研：定期进行市场调研，了解目标市场的变化和需求，及时调整运营策略和商业布局。
总结：。
湖南长沙悦方IDMALL招商手册
投资回报分析
1 2
投资回报率
根据市场调查和预测，预计湖南长沙悦方idmall 的投资回报率在5-8%之间，具体取决于商铺的 位置、面积和租赁情况。
租金收益
预计商铺的租金收益将随着市场需求的增加而稳 步增长，为投资者带来稳定的现金流。
3
长期增值潜力
随着城市经济的发展和商业圈的扩大，湖南长沙 悦方idmall的商铺价值有望长期增值。
市场前景预测
市场需求
根据市场调查，湖南长沙悦方 idmall所在区域的市场需求稳步 增长，尤其是餐饮、零售和休闲
娱乐等业态。
竞争情况
该区域已有多个购物中心和商业街 区，但湖南长沙悦方idmall凭借其 独特的品牌组合和业态布局，有望 在竞争中脱颖而出。
政策支持
长沙市政府对商业地产的发展给予 政策支持，为投资者提供了良好的 发展环境。
湖南长沙悦方idmall招商 手册
• 项目介绍 • 招商政策 • 商业布局与规划 • 投资回报与前景 • 成功案例与合作伙伴 • 联系方式与招商流程
01
项目介绍
地理位置
01
位于长沙市天心区坡子街与黄兴 路步行街交汇处，地处长沙市中 心地带，交通便利，人流量大。
02
周边覆盖多个高档社区、写字楼 和商业设施，为项目提供了稳定 的消费群体。
形象。
招商政策优惠
01
02
03
04
租金优惠
根据商家的品牌影响力和经营 实力，提供租金优惠政策。
装修补贴
为符合条件的商家提供一定额 度的装修补贴，降低进驻成本
。
广告位支持
为优质商家提供商场内外广告 位的优先使用权，提升品牌曝
光度。
活动策划支持
长沙市人民政府办公厅关于支持三一众智新城建设发展有关事项的通知
长沙市人民政府办公厅关于支持三一众智新城建设发展有关事项的通知文章属性•【制定机关】长沙市人民政府办公厅•【公布日期】2015.12.24•【字号】长政办函〔2015〕167号•【施行日期】2016.01.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文长沙市人民政府办公厅关于支持三一众智新城建设发展有关事项的通知长政办函〔2015〕167号各有关单位：为贯彻落实大众创业、万众创新战略，着力打造具有全球视野和品牌影响力的众智新城，根据国家、省、市有关文件精神，现就支持三一众智新城建设发展有关事项通知如下：一、建设目标以长沙为中心，整合三一集团全球资源，在三一集团现有泵送、路机、港机等业务板块基础上，盘活现有土地、厂房、设施等资源，按照“企业主导建设、政府适度支持、构建公共平台、聚集公共服务”的原则，以“苗圃+孵化器+加速器+产业园改造和转型升级+创投平台”的运营模式，聚焦于智能制造、新材料、环保等产业，以三一工业城内的1.6万平米办公场地、30万平米厂房以及新建部分为基础，打造一个具有快速孵化能力的国际知名创新创业基地，提升企业自身资源利用效率，加快长沙市工程机械产业的转型发展，培育新的增长点，为大众创业、万众创新搭建平台、提供服务，助推长沙经济提质转型、高效发展。
争取在3年内将三一众智新城打造成国内顶尖的国家级科技企业孵化器，升级成国家火炬计划孵化创新产业基地，在3-5年时间内培育10-15家在新三板或创业板挂牌上市的企业。
二、政策措施（一）项目建设1.在符合城市总体规划的前提下，将三一众智新城纳入全市工业地产项目支持范围，并享受省、市工业地产相关支持政策。
在不变性、不转让的情况下，支持三一集团盘活改造现有房产和设施，支持引进品牌商业企业入驻。
（责任单位：市规划局、市公安消防支队）2.将三一众智新城中的创客空间列入示范创客空间支持范围，给予200万元的一次性装修补贴，连续3年给予每年30万元的运营费用补贴并按照公共服务活动实际支出每年给予一定的公共服务补贴。
长沙市人民政府关于强力推进招商引资工作的若干意见
长沙市人民政府关于强力推进招商引资工作的若干意见文章属性•【制定机关】长沙市人民政府•【公布日期】2017.12.20•【字号】长政发〔2017〕30号•【施行日期】2018.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】引进外资正文长沙市人民政府关于强力推进招商引资工作的若干意见长政发〔2017〕30号各区县（市）人民政府，市直机关各单位：为进一步落实创新引领开放崛起战略，增强我市经济发展的新动能，加快创建国家中心城市，根据湖南省人民政府《关于积极推进招商引资工作的通知》（湘政发〔2017〕28号）精神，现就强力推进我市招商引资工作提出如下意见。
一、构筑招商引资“一盘棋”格局（一）强化招商引资理念。
全市各级各部门要牢固树立和贯彻新发展理念，进一步解放思想、提高认识，自觉把招商引资放在我市创建国家中心城市的战略高度进行谋划，放在做大经济总量、培育发展动能、振兴实体经济的关键位置进行推动，关心招商、支持招商、参与招商，形成全市上下比学赶超、齐抓共管的工作格局。
（二）把招商引资作为经济发展“第一抓手”。
发挥招商引资在经济发展中的重要作用，提升经济发展质量和效益，成立招商引资领导小组，建立健全招商引资项目层级协调等工作机制，在“精准、舍得、执着”上下功夫，聚焦重点、注重实效。
（三）落实招商引资责任。
落实招商引资“一把手”负责制，实行“一岗双抓”。
市直部门和区县（市）、园区党政主要负责人要加强对招商引资工作的统筹协调、督促调度。
落实园区招商引资主战场责任，按照国家级园区“两主一特”、省级园区“一主一特”的产业功能分区，明确主导产业，避免同质化竞争。
发挥好各产业链推进办公室作用，围绕“强链、补链、延链、育链”开展产业链精准招商。
（四）不断改善营商环境。
全面复制推广自由贸易试验区改革试点经验，对外商投资全面实施准入前国民待遇加负面清单管理模式，营造公平竞争的市场环境。
搭建招商引资项目服务“绿色通道”，强化土地、资金等要素保障，推动项目落地开工。
长沙〈银泰置地步行街招商管理〉.ppt
20个月
1、编制筹备期项目的《租赁决策文件》，确定持有商业的租金收益指标、租赁 年限和递增率，并完成上报审批。
2、组织招商定位与规划研讨会，确定各项目的初步招商定位方案，对规划院提 供的商业规划设计方案进行审核，并按照市场及后期经营管理需要，提出业 态及设计变更要求。
3、制定各项目的招商计划节点的工作要求和进度要求，编制完成各项目招商计 划表。
2、各地商管公司根据《招商通知》编制各项目的《招商申请》，并将商 铺租金分解情况上报审批后执行。
16个月
1、向规划院提供各项目步行街第二版业态规划方案（含餐饮等预留点 位），对工程及物业条件提出要求。
2、招商中心开始各项目的联发品牌的意向签订。 3、各地公司根据标准格式合同，拟定各项目的《租赁合同》及附件、
低于执行租金标 准但在总租金范 围内，合同审批 经地方招商经 理—地方招商营 运副总—地方财 务副总—招商中 心项目负责人— 地方总经理—招 商中心总经理审 批。
改变租押方式， 低于集团标准， 但在总指标内， 合同审批经地方 招商经理—地方 招商营运副总— 地方财务副总— 招商中心项目负 责人—地方总经 理—招商中心总 经理-集团商管公 司总经理审批。
三、非主力店招商工作指引
3.4 各地商管公司需及时按照招商报表管理办法按时填报进度报表，就新项 目步行街招商进度情况进行汇报。
3.5 招商工作的管控 3.5.1 招商工作启动时，招商中心派出项目招商负责人负责跟进和协调招
商工作。 3.5.2 根据招商中心下发的《租赁合同》格式文本，由招商中心派驻招商
餐饮等预留点位），提供餐饮商户煤气流量预算，保证招商需要。
9个月
1、主力店完成招商，合同签署，保证金缴纳。 2、步行街签订意向达到60%，启动合同转签。 3、完成各项目第二版砌筑图（商铺分割方案）。 4、与规划院进行步行街房产技术对接，提供精装商铺预留标准。 5、组织实施各项目招商大会。
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临街铺面
项目总计64个临街铺面，其中一 二期26个，三期38个； 总面积：约7800平米； 项目总户数：4000户，约容纳 14000人口； 项目商业人均面积为：0.56平米 /人。
交通环境
项目东面、西面均为交通支线。
二 项目SWOT分析
1 项目SWOT分析
优势
1、与星沙规划最大的生态体育公园毗邻； 2、片区唯一的高品质临街铺面街区形态；
分期商业情况
三期临街商业 面积：4445平米
一、二期临街商业 面积：3358平米 现阶段情况： 总计26个铺面，目前已成功招商 20个商家，并已经开业经营。
现阶段情况： 目前工程进入到地面平 整阶段。部分留作物业 办公用。计2015年开工
四 项目三期商铺情况
本案 特 立 路
特立路沿线业态分布：依托师范学院的师 生消费，主要为餐饮，小超市，通信等业 态。
望龙路沿线业态分布：铺面因沿线小区人 口入住率较低所以空置率高，业态主要为 建材，社区配套，便利店等。
七 周边竞品分析
小区人口数 及入住率 1828户， 4789人 入住率较低
租金区间
铺面空置率
备注 与三一街区毗邻， 入住率与铺面结构 均类似，业态主要 为社区配套，铺面 空置率较高。
2-5KM
项目
5-10KM 2-5KM 7-10KM
松雅湖区域
金鹰-月湖区域
区域 城市核心
东拓核心区
三 项目商业属性分析
项目商业体量：7800平米；社区人口：14000人；人均商业面积：0.56平米；
商业类型 便利型 街坊型 邻里型 区域型 城市型 泛城市型 服务人口 1500-5000人 1-3万人 5-10万 15-30万 50-100万 200万 辐射距离 100-500 米 1-2千米 2-5千米 5-10千米 10-30千 米 城际范围 代表物业形式 内部会所 住宅底商、街区 集中性物业 复合型 商业综合体集群 专业市场型商业 中心 道路 小区内 部道路 内部道 路、支 路 支路、 次干道 次干道、 主干道 交叉主 干道 城际道 路 公共交通 无 公交站点 公交分站 公交换乘中 心 公交换乘中 心、地铁、 快速公交 交通枢纽中 心 交通方式 步行 步行 步行、骑车、 机动车 骑车、机动车 骑车、机动车 机动车 交通时间 2-5分钟 5-10分钟 10-15分钟 15-30分钟 30-60分钟 60分钟以上
一般而言：辐射型（外向型）商业人均商业面积在1.0-2.5㎡之间，中间型和内向型商业人均商业面积在0.14-1㎡之间。
项目商业从物理属性而言，为典型的内向型社区商业。
四 项目周边人口及商业环境分析
新港观点：依托项目周边的成熟居住氛围和中高端人群，社区配套商业可以做旺。
名称 湘龙家园 四季星城 湘瑞家园 三一街区 好望谷 丰源国际 郡原居里 红树湾 月亮湾草莓街区 世景华庭 社区户数 841 1200 1067 4000 1584 2438 900 1800 1000 1521 社区人口 2943.5 4200 3734.5 14000 5544 8533 3150 6300 3500 5323.5 商业形态 街铺 街铺 街铺 街铺+集 中 商业 街铺 街铺 商业楼 临街铺 临街铺 临街铺
三 项目一、二期商铺产品及招租情况总结
1、部分铺面层高偏低：26个铺面，11个铺面层高在4米以下。 2、业态规划混乱：项目没有进行统一业态规划前提下的招商，欠缺引导性，
业态落地混乱。
3、欠缺形象商家：目前招商落地的商家无论是品牌、档次、形象，均不能拉 动人流。 4、欠缺统一的招商政策：招商租期长短和政策不统一。
筑梦星园 空置铺面 社区街铺
好望谷
师范学院 特立公园
特 立
沿街商业， 约77个门面， 主要业态以 便利店，餐 饮为主。（ 思必客香锅， 奶茶 店等）
湘龙家园
望 龙 路 社区街铺
路
四季新城
盛地尊域
三一街区
六、 三一街区附近项目租金面积、业态分布
红树湾 空置率： 社区总人口： 租金区间：30--300 面积区间：40—200平 主要业态：餐饮，便利店，社区 配套等 湘瑞家园 无空置铺面 社区人口：39802元 租金区间：30--50 面积区间：20--60 主要业态：建材，便利店，餐饮 ，社区配套等 草莓街区 空置率： 社区总人口：3500 望 租金区间：45--60 面积区间：50--80 主要业态：便利店 ，社区配套等 世景华庭 空置率： 社区总人口：4792人 租金区间：45--60 面积区间：30—300平 主要业态：餐饮，便利店，社 区配套等 湘龙家园 无空置铺面 社区总人口： 2842人 租金区间：未确定 面积区间： 1000平左右 主要业态：餐饮，酒业公司 盛地尊域 空置率：60% 社区总人口：4789人 租金区间：50元/平/月左右 面积区间：40—70平
三一街区招商方案
2014年2月
目
录
第一部分｜项目市场调查分析 第二部分｜项目产品分析 第三部分｜主题定位 第四部分｜业态建议和租金政策、优惠政策建议
第五部分｜招商具体执行
第一部分、项目市场环境分析
一 星沙城市功能布局分析
碧桂园〃威尼斯城
松雅湖规划新区 发展模式：依托全新规划，将成长 为高品质的城市居住区。 居住功能区 规划滞后，发展滞后 项 目 传统成熟居住区
1 租金水平 ：大部分在 45—60元/ 平/月之间 。 2 部分人流 量较大或者 层高较高利 用率高的铺 面的租金可 达50-60之 间。 3 铺面的空 置率较高。
龙 路
主要业态：社区配套
筑梦星园： 规划中
丰源国际：规划中
花样年华 社区总人口：2926人 租金区间：未确定 面积区间：40—300平 主要业态：无
2.
3.
区域内商业均无统一规划、管理差，为本项目招商带来利好
。
1.
风险
项目商业规划缺乏其他目的性消费的业态规划，对消费者
吸引能力有限；
2. 已招入的商家缺乏统一规划管理，经营状况欠佳，对项目 整体包装及口碑影响不利。
一、二期商业招商情况
租赁期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 7-115 2023-6-9 宝时度美容 7-114 国窖1573 2015-8-31 7-113 7-112 2016-8-31 汇米巴 7-111 7-110 2016-9-20 光大银行 7-109 2014-8-31 咿呀贝比 7-108 诺亚大药房 2014-8-31 7-107 2014-8-31 杰克体育 7-106 2014-8-31 老磨坊 6-110 2014-8-31 罗莎蛋糕 6-109 2014-8-31 湘味 6-108 2014-8-31 万和电气 6-107 英格莱干洗 2014-8-31 6-106 果蔬+包包大人 2016-11-30 18-110 18-109 2016-11-17 18-108 2016-11-17 生态人家 18-107 2016-11-17 18-106 2016-11-17 18-105 18-104 12-107 12-106 12-105 12-104 白果园 2016-11-11 面积 372.45 71.67 71.67 71.67 74.04 41.93 80.54 93.4 59.98 344.06 63.67 62.27 52.46 64.38 76.79 281.98 61.54 60.49 60.49 60.49 276.2 213.89 39.07 253.76 263.3 186.49 层高 一层3.5米，二层3.5米 一层5.5 一层5.5 一层5.5 一层5.5 一层5.5 一层3.4 一层3.9 一层3.9 一层3.6米，二层3.6米 一层3 一层5.5 一层5.5 一层5.5 一层3.1 一层4.1米，二层3.6米 一层5.5 一层5.5 一层5.5 一层5.5 一层3.3米，二层2.9米 一层3.3米，二层2.9米 一层3.5 一层3.6米，二层2.6米 一层4.2米，二层2.9米 一层4.2米，二层2.9米 注：颜色区域为 尚未招商成功空 置门面（共计6个 ，面积一般在200 平米以上）
盛 地 尊 域
50元/平/月左右
60%
湘 瑞 家 园
1137户，约 3980人 ，入 住率大于 90%
30--50元/平/月
无空置门面
入住率高的成熟社 区，业态以建材， 配套等为主，租金 低，档次低。
八 项目消费客群定位
消费客群界定：居民、学生、周边商家以及流动人群
项目地以居住功能为主，缺少行政区、商 务等要素：将会对本项目的全天候经营带 来影响，造成消费的时段不均衡； • 项目周边以中青年中高收入得职业人群为 主：其消费特点虽其工作性质而定，即一 部分人周一至周五全天在外进行商务消费， 在家庭居住地的生活消费频次底； • 项目泛周边区域有大量中高端收入居民， 项目定位应主要考虑这一客群； • 项目周边高档社区居住人群
1-3KM
16351
57228.5
吸附区域
吸附区域
项目的独特位置，导致项目的商业人流主要以周边1公里范围的消费力为主，其他区域基 于成熟的商业配套，难以形成对项目的消费分流。
五 项目附近主干道沿线商业环境分析
目前项目附近商业整体氛围不浓厚，特立路沿线依托师范学院的师生消费群体，望龙路沿线主要是住 宅底商。业态主要为餐饮，便利店，社区配套商业，无统一规划，不成规模且档次较低。
湖南金融技术 职业大学
三 一 街 区
未 来 星 沙 最 大 的 生 态 公 园
星沙传统居住区
徐特立公园 湖南省大众传媒学院
二 项目商业格局分析
关键词：商圈边缘地带
项目处于城市发展方向的夹角，项目商业格局受制于区域城市核心区的辐射 影响，产生区域级辐射的商业市场空间有限。