恭和老年公寓的PPP模式
首家PPP模式养老院试运营 提供469张床位
首家PPP 模式养老院试运营提供469 张床位今天上午，本市首家PPP 模式养老机构朝阳区恭和老年公寓正式投入使用，公寓设有卫生服务站、文体娱乐等设施，老人不出楼就可以看病，还能享受医院转诊绿色通道。
未来朝阳区还将在养老行业大力推广这种模式。
这家老年公寓位于朝阳区百子湾南二路，总建筑面积2 万余平方米，地上10 层、地下3 层，可以向社会提供养老床位469 张、疗养室199 间。
根据不同户型，每月价格从4000 多元到近万元不等。
记者在现场看到，已有不少老人入住。
在位于五楼的双人间内，一位陪护人员正在教刚刚入住的陶奶奶如何用紧急呼叫器，您一按这个红色按钮，随时都会有人来。
而在位于一层的活动室内，一位老先生正在陪护员的帮助下准备挥毫泼墨。
老年公寓相关负责人介绍，老年公寓建造装修时，考虑到老人的不同层次需求，进行了全面的适老化改造，各个房间均配有独立卫生间，紧急呼叫系统、集成电话系统、有线电视系统、雾化消毒系统、集中空调系统、新风系统、地采暖系统等都是标配。
在公共空间建有无障碍通道、厨房餐厅等养老服务设施。
为了丰富入住老人的业余生活，公寓除配有阅览室、棋牌室、书画室、多功能厅等文体娱乐设施外，设有屋顶花园和院区活动场地。
在公寓的三层，还针对阿兹海默症患者设置了失智老人专属单间和活动区域。
与通常养老院不同，这家老年公寓在大楼一层设置了小型卫生服务站，有中医科、理疗科、放射科、康复科等医疗科室，配备了智能康复训练器、牵引网架、站立滑行器等设备。
卫生服务站依托双井社区卫生服务中心，老人不出楼就可以看病，朝阳区民政局相关负责人告诉记者，该养老机构还与朝阳医院、朝阳区抢救中心等建立了绿色通道，如有需要可直接转院，未来该机构还。
共有产权养老模式试水
共有产权养老模式试水作者：赵一苇来源：《法治与社会》 2018年第5期“这房子是自己的，服务是专业的，住着踏实！”作为恭和家园的第一批住户，入住了一个多月的王金钟老人如此谈及自己对共有产权养老模式的感受。
位于北京市朝阳区双桥西巷的恭和家园，是北京市刚刚投入运营的首个共有产权养老试点项目。
该项目由乐成老年事业投资有限公司投资建设，这是全国首家由养老企业与购房者分别拥有不同份额产权的住房项目。
2017 年末，北京市民政局、国土规划委和住建委联合召开新闻发布会，正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——恭和家园。
恭和家园共有产权养老模式以“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”为主要内容，通过家庭与养老机构的零距离接触，促进“居家与机构服务相结合”。
其中，养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者分别按5％、95％的份额共同持有，由企业对配套医疗、护理、餐饮等公共服务设施持有经营。
在北京市民政局副局长李红兵看来，共有产权项目能释放社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务。
这一模式预期将激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务业。
截至1 月21 日，恭和家园已认购签约养老居室143 套。
“未来，如果恭和家园能成功实现‘医养结合、共有产权’的目标，获得政府和社会认可，试点有望向全市推广。
”恭和家园运营方乐成集团副总裁高峻松向媒体表示。
是养老，还是卖房？随着近年来中国人口老龄化特征日益突出，老龄事业发展也日趋紧迫。
国家统计局数据显示，2017 年，全国人口中60 周岁及以上人口超2.4 亿，占总人口的17.3％，其中约4000 万人是失能、失智老人，养老服务业发展迫在眉睫。
在人口老龄化加速的大背景下，养老服务业却出现“一床难求”和空置率畸高的供需矛盾。
2017年，民政部公布的数据显示，中国每千名老年人拥有养老床位27.2 张，养老需求远未满足。
值得注意的是，中国老龄科学研究中心发布的《中国养老机构发展研究报告》显示，中国养老机构空置率平均高达48％。
恭和家园[共有产权养老社区]
![恭和家园[共有产权养老社区]](https://img.taocdn.com/s3/m/c9a6ebda09a1284ac850ad02de80d4d8d15a01df.png)
恭和家园[共有产权养老社区]恭和家园共有产权养老社区恭和家园是由乐成老年事业投资有限公司投资建设的共有产权养老社区。
是北京市唯一一个共有产权养老服务设施项目，使老人入住养老服务机构的同时还能拿到产权证，实现了“产权+服务”，为老年人提供了较为充足的养老服务保障。
项目建筑规模3.68万平方米，建有养老居室365套、养护中心39间共计68张床位、社区卫生服务站、书画阅览、手工艺制作、家庭厨房等公共活动设施，此外还可为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。
基本信息中文名恭和家园外文名GOLDEN HOME所属企业乐成老年事业投资有限公司项目介绍恭和家园鸟瞰图恭和家园位于东五环外1公里朝阳区双桥东双园路19号，是目前距北京核心区较为方便的养老社区，项目建筑规模3.68万平方米，全部为6-7层洋房建筑，共365套精装产权养老公寓，养护中心39间共计68张床位、社区卫生服务站、书画阅览、手工艺制作、家庭厨房等公共活动设施，此外还可为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。
大楼间距，内设置5大主题楼间花园，附近还有三大公园（杜仲、金田、百花）该社区，业主拥有房产产权。
恭和家园南侧是广渠快速路，紧邻社区，设有公交岛及快速公交道，约15即可到达北京东三环区域。
按照《养老建筑设施规范》设置无障碍配套恭和家园的设计以《养老建筑设施规范》为依据，社区内设置：活动长廊、多功能厅、社区医院、养护中心、业主餐厅、健身房等生活服务空间。
社区活动长廊约2000平米，活动长廊与社区内7栋养老公寓相连，将居住、休闲、娱乐、餐饮、医养等日常生活融于一体。
同时，长廊内设置服务中心、书画阅读、手工制作，棋牌娱乐等功能区，该设计保障了乐龄人群生活的便捷。
恭和餐厅配有专业营养师和烹饪师，每天25种以上食材，以低盐低油低糖的健康饮食为主。
对于慢性疾病和餐饮特需的长辈，恭和餐厅可提供个性化定制膳食。
恭和老年公寓的PPP模式
恭和老年公寓的PPP模式恭和老年公寓的PPP模式恭和老年公寓（以下简称“公寓”）是北京市首家采用PPP模式经营的养老机构，该机构属于特许经营模式，由政府提供场地和一部分硬件设施，通过公开招商引入专业养老机构投资建设，负责养老机构的运营和管理，并引入第三方监管机构。
该模式建立起以社会资本运营为主导，串联政府、服务产业、消费者之间的开发建设体系，创新了养老产业可持续发展的解决方案。
在引入PPP模式后，有关政府部门给予社会资本充分的经营自主权。
另外相关政府部门还转变职能，引入了独立第三方监管机构，采取平均每个月一次的上门评审，做出评审报告，政府部门依据评审报告对养老服务企业进行监督并责令整改。
截至2016年年底，我国65岁以上的人口占总人口的比例已经达到10.8%，超过了国际老龄化国家7%的标准。
旺盛的刚需，使得我国的养老产业变成了新经济。
在对各种养老模式的探索中，“有病治病、无病疗养”的“医养结合”型的养老机构目前越来越受到青睐。
作为一家典型的医养结合机构，恭和老年公寓实施PPP模式为我国养老医疗机构的建设提供了宝贵的借鉴。
三大参与主体恭和老年公寓有三大主体，分别是朝阳区政府、乐成集团和第三方项目评估机构。
朝阳区政府前期负责投资和建造公寓，后期负责监管恭和老年公寓以及提供政策、资金上的支持；乐成集团负责恭和老年公寓的运营，提供老年人入住养老及善后的全过程服务，提供物业、餐饮、医疗、保健、文体娱乐及其他养老服务；第三方监督评估机构不参与运营，主要负责根据监督评估标准对运营机构进行日常监督和定期考核评分。
图1恭和老年公寓PPP模式主体情况图PPP主体间的责任划分1、恭和老年公寓建设中的责任划分在公寓投入运营前，政府方面（朝阳区民政局）建造公寓资金投入17061.45万元，购置设备设施1278万元，屋顶花园及消毒雾化系统500万元，内部装修补助202万元，共计投资19041.2万元。
在具体运营过程中，政府为公寓提供投资、补贴、税收等优惠政策，严格执行养老服务领域行政事业性收费减免政策。
养老PPP项目的模式及案例
养老PPP项目的模式及案例相关政策文件有关养老PPP项目的重点主要集中在以下方面：第一，完善土地支持政策，统筹利用闲置资源发展养老服务，在土地规划中统筹考虑医养结合机构发展需求。
养老领域用地纳入土地利用总体规划、城乡规划和年度用地计划，农用地转用指标、新增用地指标分配要适当倾斜[3]。
对在养老服务领域采取PPP方式的项目，可以国有建设用地使用权作价出资或入股建设[4]。
第二，完善投融资政策，提高PPP项目融资效率，建立完善合理的投资回报机制。
一方面，鼓励政府通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式支持民间资本PPP项目，鼓励各级政府出资的PPP基金投资民间资本PPP项目[5]；另一方面，积极推进符合条件的民间资本PPP项目发行债券、开展资产证券化，拓宽项目融资渠道。
第三，建立PPP项目库，进行规范化管理，加大对不规范PPP项目的查处力度。
首先对新项目入库标准进行严格规范，对前期已入库的项目进行核实和清退，实现动态调整的常态化管理[6]，确保所有符合政策的养老PPP项目入库；其次要加强PPP项目的信息公开[7]，通过PPP项目库，及时充分披露养老PPP项目的相关信息。
基于上述政策规定，养老领域项目以PPP模式实施亦逐渐成为常态，全国PPP综合信息平台项目管理库中已有不少养老领域的PPP项目，部分被纳入了国家示范项目，例如长春市养老综合项目、山东省烟台市蓬莱市智慧健康养老服务PPP项目、内蒙古国际蒙医药医养结合PPP项目等。
养老PPP项目的模式及案例目前全国PPP综合信息平台项目管理库中的养老项目多集中于养老综合体、老年公寓以及医养结合领域，不同养老PPP项目在运作模式及回报机制上存在差异。
（一）运作模式实践中养老PPP项目运作模式主要包括BOT（建设-运营-移交）、BOO（建设-拥有-运营）、TOT（转让-运营-移交）、ROT（改扩建-运营-移交）等，其中BOT与BOO模式数量较多。
1、新建项目一般采用BOT和BOO模式。
?“共有产权养老”模式的利与弊
“共有产权养老”模式的利与弊北京民政局印发《集中式居家养老服务社区扩大试点实施办法（试行）》（以下简称《试行办法》），正式提出扩大集中式居家养老机构（共有产权养老）试点。
《试行办法》明确指出，集中式居家养老服务社区是指在本实施办法指导下，由建设单位按照相关规定，在国有土地内建设的包含养老单元、养老服务设施用房、管理服务用房和社区生活性商业配套用房的综合性养老服务社区。
建设单位在经营过程中，不得擅自改变房屋使用用途。
共有产权养老模式的前世今生早在2016年初，北京市民政局、北京市住建委便联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》，提出支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。
2017年底，国内首个集中式居家养老社区（共有产权养老）试点项目——双桥恭和家园首期开始入住，截至目前，双桥恭和家园已入住300多户，入住率超过90%。
双桥恭和家园采用“产权+服务”的模式，即购房者拥有养老房95%的产权，且每间房至少入住一位60周岁以上老人并缴纳每月每户3080元的基础服务费。
购房者有国家承认的房本，转让、出租、继承都可以。
余下的5%产权由乐成养老作为养老运营商永久持有，不得买卖，不享有房产购买人后续的经济权、使用权和未来的利益。
第一个项目的实验成功给了有关部门很大的信心。
2018年，北京市进一步扩大共有产权养老社区试点，即在通州区半壁店区域建设全市第二家共有产权养老社区，预计2020年开始入住。
通州半壁店试点规划占地8万平方米，其中2万平方米的独立养老机构及6万平方米的共有产权养老社区，分别可以向社会提供300多张养老机构床位和800-900套养老居室。
共有产权养老模式的优势全国首创、品牌效应显著。
双桥恭和家园是北京首个共有产权养老项目，模式独特。
开业之初，引起业内普遍关注，恭和家园品牌也因此声名鹊起。
以更低价格获得建设用地。
据悉，双桥恭和家园是乐成老年事业投资有限公司于2010年9月30日以协议出让的方式获得的地块，土地性质为医疗卫生慈善用地，土地出让金2451.3912万元。
PPP模式在康养项目中的应用研究
PPP 模式在康养项目中的应用研究随着人们健康意识的增强和老龄化趋势的加速，康养产业逐渐成为人们关注的热点领域。
康养项目的建设需要投入大量的人力、财力、物力，需要政府、企业和社会资本的大力支持和合作。
PPP 模式作为公共领域非常有效的投融资运作模式，得到越来越广泛的应用。
本文探讨PPP模式在康养项目中的应用。
一、PPP 模式的概述PPP，全称为Public-private partnership，即政府和私人部门之间的合作。
其主要特点是政府和私人部门以合作伙伴的身份，针对公共事业进行共同投资、共享风险，共同承担管理运营的形式。
PPP 模式在国际上广泛应用，既有PPP 项目运营周期较短、投资规模较小的市政项目，也有持续时间较长，资金规模较大的基础设施建设项目。
在我国，PPP 模式的应用取得了显著成效，成为支持经济发展与推进社会事业可持续发展的重要手段。
二、PPP 模式在康养项目中的应用1.康养产业的发展现状随着社会经济的飞速发展和人们健康意识的提高，康养产业已成为社会经济发展而不可或缺的一部分，并在未来的发展中具有广阔的前景。
目前，我国康养市场规模已达到千亿元级别，预计未来还将保持快速增长。
康养产业的发展带动了相关行业的快速发展，如养老服务、保健品、药品等产业的发展与成熟。
2.康养项目对于PPP 模式的需求康养项目往往有较高的投资成本和风险，需要政府和社会各界的大力支持。
同时，康养项目涉及多个领域，如医疗、教育、旅游等，需要多方面资源的整合。
针对这些特点，PPP 模式可以提供资金、技术、管理等支持，共同承担风险，提高投资回报率。
PPP 模式还可以充分发挥政府、企业和社会资本的优势，实现资源优势互补，共同推动康养产业的健康发展。
3.康养项目的应用实例目前，国内外很多地区已经开始采用PPP 模式投资组建康养中心、康复医院、养老机构等，有利于政府将社会资本引入康养领域，能够缓解资金压力，提高康养服务的水平标准。
乐成恭和老年公寓特色以及收费标准
乐成恭和老年公寓特色以及收费标准乐成恭和老年公寓特色以及收费标准乐成恭和老年公寓是既能实现老年人机构养老，又能享受到社会化服务的老年住宅。
通过将社区医疗资源与养老资源相结合，实现社会资源利用的最大化。
其中，“医”包括医疗康复保健服务，服务项目涵盖常规医疗服务，具体有健康咨询服务、健康检查服务、疾病诊治和护理服务、急症后康复服务以及临终关怀服务等特色服务项目。
而“养”包括生活照护服务、精神心理服务、文化活动服务，以“医养一体化”的发展模式，集医疗、康复、养生、养老等为一体，把老年人健康医疗服务放在首要位置，将养老机构和社区医院的功能相结合,把生活照料和康复关怀融为一体的新型医养服务模式。
乐成恭和老年公寓作为全国第一家直营连锁健康养老服务品牌，以“医养结合、以养为主”的养老服务定位，为中国长者提供“五养一体”的健康养老专业服务。
不同年龄的长者，无论身体还是精神层面需求各不相同，乐成养老深谙老年群体多种需求，以“家”为核心理念，重新构筑长者养老生活价值，从“住、食、医、养、乐”五大方面打造“五养一体”养老服务模式。
不仅在于提供医疗与护理，来解决长者老年生活的基本保障问题，更是从长者心理层面出发满足他们的更高需求。
乐成恭和老年公寓的月基本费包括：居住、餐饮、基本照护、娱乐活动、基本医疗保障五大服务。
收费标准：单人间：一人住：8260元/月(限失智)双人间：二人住：5560元/月/床三人间：三人住：4480元/月/床老人仅需自备个人卫生用品和衣物，拎包入住。
无论是在居住环境、饮食营养还是娱乐活动方面，都不是各自为政的单一服务，而是根据每位老人身体、心理、曾经生活环境习惯等一系列综合评估后，制定五类服务相互融合的全方位养老解决方案。
通过“家”一样的居住环境，让长者住得舒心、安心、放心；通过营养餐饮调理长者身体，全面改善健康情况;通过医疗保健，保障长者养老生活后顾无忧；通过照护服务，让长者们更好的享受生活，延长生命进程;通过娱乐活动，满足长者情感需求，延续社会交往。
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恭和老年公寓的PPP模式
恭和老年公寓（以下简称“公寓”）是北京市首家采用PPP模式经营的养老机构，该机构属于特许经营模式，由政府提供场地和一部分硬件设施，通过公开招商引入专业养老机构投资建设，负责养老机构的运营和管理，并引入第三方监管机构。
该模式建立起以社会资本运营为主导，串联政府、服务产业、消费者之间的开发建设体系，创新了养老产业可持续发展的解决方案。
在引入PPP模式后，有关政府部门给予社会资本充分的经营自主权。
另外相关政府部门还转变职能，引入了独立第三方监管机构，采取平均每个月一次的上门评审，做出评审报告，政府部门依据评审报告对养老服务企业进行监督并责令整改。
截至2016年年底，我国65岁以上的人口占总人口的比例已经达到10.8%，超过了国际老龄化国家7%的标准。
旺盛的刚需，使得我国的养老产业变成了新经济。
在对各种养老模式的探索中，“有病治病、无病疗养”的“医养结合”型的养老机构目前越来越受到青睐。
作为一家典型的医养结合机构，恭和老年公寓实施PPP模式为我国养老医疗机构的建设提供了宝贵的借鉴。
三大参与主体恭和老年公寓有三大主体，分别是朝阳区政府、乐成集团和第三方项目评估机构。
朝阳区政府前期负责投资和建造公寓，后期负责监管恭和老年公寓以及提供政
策、资金上的支持；乐成集团负责恭和老年公寓的运营，提供老年人入住养老及善后的全过程服务，提供物业、餐饮、医疗、保健、文体娱乐及其他养老服务；第三方监督评估机构不参与运营，主要负责根据监督评估标准对运营机构进行日常监督和定期考核评分。
图1恭和老年公寓PPP模式主体情况图PPP主体间的责任划分
1、恭和老年公寓建设中的责任划分在公寓投入运营前，政府方面（朝阳区民政局）建造公寓资金投入17061.45万元，购置设备设施1278万元，屋顶花园及消毒雾化系统500万元，内部装修补助202万元，共计投资19041.2万元。
在具体运营过程中，政府为公寓提供投资、补贴、税收等优惠政策，严格执行养老服务领域行政事业性收费减免政策。
除此之外，在运营中朝阳区民政局委托第三方监督评估机构每个月对公寓进行评估，这项评估会涉及许多方面，包括老人入住率、设备安全性、饮食居住条件、工作运行状况以及财务状况等。
乐成集团在公寓正式运营前需要对楼房进行装修改造，公寓改造的实际花费超过了1600万元人民币。
2、恭和老年公寓运营时的责任划分在公寓运营中，由乐成集团全面负责，朝阳区政府不参与公寓的经营。
（1）服务对象乐成集团需要提供不低于20%的床位接收政府的基本养老服务保
障对象，并为其提供养老的医疗护理服务，收取费用不足部
分，由运营机构自行承担；剩余床位面向社会老人，具体收费价格需要政府审批确定。
（2）服务内容乐成集团日常中要对老人们的养老照料、医疗康复、文娱休闲活动、体育健身等方面负责。
同时要负责室外活动设施、院内建筑、采暖、通风空调等设施设备的维护和管理，以及市政公用设施及室外工程项目的维护和管理。
另外，乐成集团要定时接受朝阳区政府、第三方和会计师事务所的监督管理，承担公寓运营期间发生一切的法律、经济、安全、养老服务、医疗等方面的全部责任。
同时养老机构要采取有效措施控制老年人意外伤害发生，落实综合责任保险和入住老人个人险的投保工作，投保数不低于实际入住老人数，确保老年人的合法权益。
并且乐成集团需要妥善经营该项目，推行服务业标准化体系管理，确保在三年内达到四星级或四星级以上标准。
图2 恭和老年公寓PPP项目筹备阶段关系图各主体间的权利
1、政府部门拥有特许和监督权政府部门对恭和老年公寓特许经营，不参与具体运营。
政府是公寓的土地、建筑、设备设施的产权所有人，拥有对资产的绝对控制权与对养老机构的监督管理权。
政府部门有权按照经营管理监管范围和财务监管范围，对运营期间的国有资产安全管理、履行公益职能的效果、服务项目增减、老人入住变动、老人健康评估、社工活动开展、医护服务质量、公共服务安全、管理人员变化、
服务人员配备和统计信息采集等。
并委托第三方监督评估机构根据服务内容、服务标准、评估标准和评估办法对养老机构服务管理实施绩效考核和督导评价，在每年年末也会有绩效评估与考核，运营不好有权收回公寓运营权。
有权利适用公寓信息管理系统终端中的数据、图像等相关信息。
2、乐成集团拥有管理权乐成集团在合法范围内获得了该机构10
年的管理权，即有权对该机构的硬件设施进行管理和使用，并且享有政府的各项政策优惠和补贴。
10年之后，根据恭和老年公寓的运营情况，政府部门在考虑是否继续签约；并且拥有独立的财务、人事权。
同时政府设立机构管理发展资金，该资金由乐成集团逐年专项留存并专款管理及核算，原则每年不低于国有固定资产投资的2%，运营初期可适当减免或少量留存，发展期逐步递增，稳定期应相对固定留存；政府也设立风险保障金，风险保障金由乐成集团以押金形式向所有权方一次性缴纳，原则不低于该机构国有固定资产投资（包括设施建设安装费、勘察设计费、大额设备购置费等）的1%，风险保障金主要用于运营方造成的设施设备异常损坏的赔偿，运营方异常退出的风险化解等。
合同期限内，出现上述异常情况的，所有权方履行相应财务手续后，有权从风险保障金中扣除相应数额；合同期满后，未出现上述异常情况将予以全额退还。
除此之外，还有管理费和绩效奖励，假如在每年的绩效评估中，乐成集团综合评分超过85分，
获得的管理费之外，仍有盈余，以绩效奖励一定比例的利润的方式回报给乐成集团，在养老服务、运营管理理念和方式有创新和突出贡献并获得市级以上荣誉的，按照成绩大小从利润中提取奖金。
图3 恭和老年公寓PPP项目运营阶段关系图政府和社会资本的利益
1、契合政府职能转变需求首先通过PPP模式弥补政府财力不足的现实需求，将政府前期一次性投入转化为今后若干年通过政策性支出、专项补贴、奖励等方式分年度支出。
其次，该模式推进政府职能转变，养老领域引入社会资本，有助于政府处理好与社会资本之间的关系，由过去的“经营者”转变为现在的“监管者”、“合作者”，把更多的精力用来营造良好、公平透明的政策环境，把更多注意力放到加强监管、确保社会福利最大化上，利于政府切实推进职能转变。
2、社会资本方重在社会效益社会资本参与PPP模式运营，有利于提升养老机构服务供给能力，可以鼓励更多社会力量参与养老机构的建设，有效解决目前机构养老服务供不应求的问题。
乐成集团主要的业务方向就在养老与教育，在养老方面已经有10年经验，培育了“恭和苑”这一著名的高端养老品牌。
乐成不是一家盈利性企业，他们很难从PPP项目中直接获益，也是为了积累经验、树立口碑，同时更多的是回报社会，取得社会效益，尽到社会责任。