房地产
房地产概述
房地产概述1房地产概述1.1什么是房地产？【房地产】通俗地说就是房屋和土地或者房产和地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
1.2房地产三要素是什么？房地产三要素是实物、权益、区位。
【实物】：是指房地产中看得见、摸得着的部分。
例如，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等；【权益】：指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利（如使用权、所有权、抵押权等）、利益和好处。
房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。
因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权；【区位】：指房地产的空间位置。
一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。
1.3房地产的主要特性有哪些？不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值。
1.4什么是房地产市场？房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场。
房地产交易包括买卖、置换、租赁等。
房地产市场既可以是有形的，也可以是无形的。
有形的房地产市场是指集中进行房地产交易的固定场所，如房地产交易大厅；反之，为无形的房地产市场。
1.5房地产市场的要素有哪些？房地产市场的要素是指构成房地产市场的必要因素，主要有以下3个：①市场主体，即有房地产的供给者和需求者；②市场客体，即有可供交易的房地产；③交易条件，即有符合交易双方利益要求的交易价格、付款方式等。
只有同时具有上述三个要素，实际的房地产交易才可能发生，房地产市场才能形成。
1.6按房地产流转次数房地产市场如何分类？按房地产流转次数，房地产市场分为一级市场、二级市场、三级市场。
1.7什么是房地产一级市场？房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。
房地产简介介绍
房地产分类
根据用途，房地产可 分为住宅、商业、工 业、农业等。
根据产权性质，房地 产可分为商品房、经 济适用房、公租房等 。
根据开发程度，房地 产可分为生地、毛地 、熟地等。
房地产市场特点
地域性
不同地区的房地产市场受当地经济、 政策、文化等因素影响，具有独特的 特点。
经验总结
万科地产以标准化、精细化、专业化著称，通过多年的积累和创新，形成了一套完整的房 地产开发流程和项目管理方法。同时，该公司注重品牌建设和企业文化，培养了一支高素 质的员工队伍。
恒大地产
01
背景介绍
恒大地产是中国大型房地产企业之一，主要从事房地产开发、销售及物
业管理业务。该公司总部位于广州，业务遍布全国多个城市。
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商业地产投资
购买商用地产，如购物中心、 办公楼等。
土地开发投资
对未开发土地进行规划和开发 ，再进行出售或出租。
住宅地产投资
购买住房和公寓等用于居住的 地产。
工业地产投资
购买工业用地，如仓库、厂房 等。
房地产证券化投资
通过购买房地产信托基金（ REITs）等房地产证券化产品 进行投资。
房地产金融政策
外立面及室内装修
进行外立面装饰、 室内装修等工程。
销售与物业管理
01
02
03
营销策略
制定项目营销策略，包括 价格、推广渠道等。
销售实施
进行项目宣传、接待客户 、签订合同等销售实施工 作。
物业管理
项目交付后，进行物业管 理服务，包括维修、保洁 、安保等。
03
房地产投资与金融
房地产基础知识大全
第一章房地产基本概论第一节房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。
其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。
在经济学上也叫不动产。
二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。
地产类型：l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。
l 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。
l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。
l 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。
l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。
l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。
包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。
l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。
这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。
l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。
l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。
l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。
l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。
三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。
国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。
房地产词汇大全
房地产词汇大全
1、房产：房屋产权的简称。
2、地产：是指土地财产。
3、房地产：是房产和地产的总称。
4、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、房地产投资：指投资者通过购买、持有、出售房地产等方式获取经济利益的行为。
8、房地产经纪：是指在房地产交易中，代表买卖双方进行信息咨询、协商、撮合、促成交易的中介服务。
9、房地产评估：是指对房地产进行价值评估，确定其市场价值、租金价值等。
10、房地产税：是指对房地产所有权人或使用人征收的税费，包括房产税、土地使用税等。
11、房地产抵押：是指将房地产作为抵押物，向银行或其他金融机构借款的行为。
12、房地产拍卖：是指将房地产通过公开竞价的方式出售的行为。
13、房地产租赁：是指将房地产出租给他人使用，获取租金的行为。
14、房地产管理：是指对房地产进行维护、保养、管理、运营等活动，包括物业管理、资产管理等。
15、房地产市场：是指房地产交易的市场，包括房屋买卖市场、租赁市场等。
房地产的分类
房地产的分类
房地产可以根据不同的标准进行分类。
以下是常见的房地产分类方式：
1. 住宅房地产：主要是指用于居住的房产，包括公寓、别墅、住宅小区等。
2. 商业房地产：指用于商业目的的房产，例如写字楼、商场、酒店、餐厅等。
3. 工业房地产：主要用于生产、制造或物流等工业活动的房产，例如工业园区、仓库、工厂等。
4. 农业房地产：主要用于农业相关的土地和建筑物，包括农田、农舍、农场等。
5. 特殊用途房地产：指用于特定用途的房产，例如学校、医院、体育场馆等。
6. 投资房地产：指购买用于投资或出租的房产，以获取租金收入或资本增值。
7. 商业地产：主要指商业用途的土地和建筑物，用于商业开发和经营活动。
8. 住宅地产：主要指用于居住的土地和建筑物，包括公寓楼、住宅小区等。
9. 工业地产：主要指用于工业生产和物流的土地和建筑物，例如工业园区、仓库等。
10. 农业地产：指用于农业生产的土地和建筑物，例如耕地、农场等。
这些分类方式是根据房地产的用途、功能、投资目的等因素来确定的。
房地产专业知识
23.经济适用房 ：
经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适 用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合 城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要。 24.安居房分为哪几种？：
安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业 单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微 利房。 25.房屋的所有权 ：
34.商品房的结构 ： 房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土 结构。
35.框剪结构 ： 即框架+剪力墙结构，一般见于高层建筑。也属于钢 混结构。
36.住宅的开间 、住宅的进深 、住宅的层高 、住宅的净高 ：
商铺的净高 ： 地板到消防喷淋头的距离。
37.居住小区总用地 ：
是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、 广场用地、庭院、绿化用地的总和。
66.印花税 ：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证 征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税， 具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴 印花税票完成纳税义务等特点。
67.未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？ ：
未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证 明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未 成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产 时必须符合有关法律规定。
是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的 住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产 权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先 购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和 单位所占的产权比例分配。
32.建筑物 ： 是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地 层、楼梯、门窗基础。
房地产基本概念
房地产基本概念房地产是指土地及其上的建筑物，以及与土地、建筑物有关的权益和利益。
作为一个重要的经济领域，房地产对于国民经济的发展和人民生活水平的提升起到了重要作用。
本文将介绍房地产的基本概念，包括房地产的定义、分类、市场状况以及对经济的影响等方面。
一、房地产的定义房地产指的是土地及其上的建筑物，以及与土地、建筑物相关的一切权益和利益。
房地产包括住宅、商业地产、工业地产、农业地产等。
住宅是供人居住的建筑物，商业地产是供商业经营或办公使用的建筑物，工业地产是供生产和加工使用的建筑物，农业地产是用于农业经营的土地。
二、房地产的分类房地产可以按照不同的标准进行分类。
从产权角度来看，房地产可以分为私产和公产。
私产指的是由个人或者企业所有的房地产，公产指的是由政府所有的房地产，例如公共建筑、公共设施等。
从用途角度来看，房地产可以分为住宅、商业地产、工业地产、农业地产等不同类型。
三、房地产市场状况房地产市场是一个复杂的市场，受到多种因素的影响。
房地产市场的状况可以通过供需关系、价格水平、销售情况等方面来反映。
在市场供需达到平衡时，房地产的价格相对稳定。
然而，供需失衡时，房地产价格可能会出现较大波动。
此外，政府政策、金融政策、经济形势等都会对房地产市场产生重大影响。
四、房地产对经济的影响房地产作为一个重要的经济产业，对经济的影响不可忽视。
首先，房地产业直接刺激了建筑业、建材业等相关产业的发展，推动了产业链的发展。
其次，房地产的投资和消费对经济增长起到了重要推动作用。
购买住房、商业地产以及土地投资都给经济带来了动力。
此外，房地产业还可以提供大量的就业机会，改善居民的就业状况。
然而，房地产业也存在一些问题和挑战。
房地产泡沫、房价上涨过快等问题可能导致金融风险，对经济稳定产生不利影响。
此外，房地产开发可能对环境造成一定压力，例如过度消耗土地资源和能源资源。
因此，合理监管房地产市场、加强资金流动性管理、推动绿色建筑等措施也是当前房地产发展的重要任务。
房地产名词解释
1、房地产是房产和地产的总称。
是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利。
2、土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有)两种形式。
其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有，由法律规定属于集体所有,森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。
但地上建筑物既可以为国家所有,也可以为集体、单位和个人所有.因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
3、土地的使用年限是如何确定的？居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年.另外，加油站、加气站用地为二十年。
4、房子的居住时间是多少,土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，但对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。
业主所取得的为该土地的一定年限的使用权.住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。
在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回.业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地。
5、土地所有权土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能.6、土地使用权的出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.7、土地使用权划拨是指政府无偿将土地拨发给使用者使用,一般没有使用期限的限制。
以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
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新乡城市规划发展主体方向为城市东、南部，此二板块高速发展，相应软 硬件设施逐步完善，在城市板块竞争中占据最佳优势。
第二部分：新乡地产市场
一、新乡概况及宏观经济 二、新乡市房地产开发概况
城市房地产竞争格局
从左图，综合新乡城市发展规划 的发展脉络，我们发现：新乡房 地产市场发展与城市发展规划密 切相关。 中心城区 东区 现依据新乡城市规划板块定位、 配套规划的发展现状及消费者购 房的区位价值认同状况将新乡楼 市划分为内城区板块、南区板块
国家扶持发展“中原经济区”——中原城市群描述
新乡地理位置--新乡市
新乡是中原城市群“十字”核
心区城市。 新乡市地处河南省北部，南临 黄河，与省会郑州、古都开封 隔河相望；北依太行，与鹤壁、 安阳毗邻；西连煤城焦作，与 晋东南接壤；东接油城濮阳， 与鲁西相连。。
第二部分：新乡地产市场
新乡房地产市场目前处于高速成长期。众多省内外的知名开发企业，
不受限制的商住和商业地产将吸引投资资金进入，商业地产短期内会是一个千载
难逢的发展时机；
央行宣布存款准备金率下调
，从而将释放流动性4000亿。这些钱或多或少，或 直接或间接，总归会流入房地产领域，不管是开发贷款，还是个人房贷，估计都 会沾一点‚甘霖‛。
2012年，新乡项目启动在即。面对新乡最大项目，面对政策限购、 银根紧缩，信任、合作才有机会。
知名企业榜单：新飞电器公司、华兮生物、新乡化纤白鹭集团（我国最大的粘胶连
续纺生产线）、科隆化巟、釐龙精密铜业巟业、安美公司等一大批国内外知名企业。
新乡市鼓励投资优惠政策
国内投资者固定投资在500万元以上的巟业企业，经营期10年以上的，从获利年度起，前两年按其企 业所得税对地方财政贡献额的100%支持企业；第3年至第5年按50%支持企业。 经营期限在10年以上的生产性外商投资企业从获利年度的第三年起，根据注册资釐（包括新增投 资），视其企业所得税对地方财政新增贡献额的大小，连续5年按20%－50%的比例对企业予以支持。 对新办巟业生产性企业应缴纳的各种管理类、登记类、证照类行政事业性收费（丌含各项社会保险 费和资源补偿类收费），除中央和省应收部分外，其余一律免收。 对投资道路、供热、供气、供排水、污水处理、园林绿化、公兯交通、环境卫生等市政公用设施及 环保项目的，免收市政基础设施配套费。 对投资亍公益性的文化、卫生、科技、体育等公兯设施的，按50%收取市政基础设施配套费。 高新技术产业重点项目购置生产经营用房的，减半征收房产交易手续费和产权登记费 投资高新技术产业项目和先进技术企业，投资额达到1000万元人民币的，市政府将在土地地价上给
2012年政策走势如何依然是市场关注的焦点。
应对策略：
优化业务结构，快速回笼现金，减少开支成本，降低经营风险 拓展三四线城市，谋求新机遇。
不受限制的商住和商业地产将吸引投资资金进入，商业地产短期 内会是一个千载难逢的发展时机。
2011年国家宏观房地产政策解析
事件一：1月27日，国条院祭出‘新国八条’
注定是中国的第一世界,因为他们拉动着整个中国加入全球一体化,参与全球竞争;
第二个中国是‘中部板块’,位于其中的六省市都想做老大,特别是武汉、郑州,所谓“得中
原者得天下”, 其重要性也不言而喻;
第三个中国是“西部板块”,主要是成渝经济圈,关系着国家西部大开发战略的成败;加上振
兴中的老工业基地的东北,总共六大板块。
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事件六：2011年4月17日，首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付 款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率 的1.1倍；第三套及以上，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 9月29日限贷令升级。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上 当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格 执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
予优惠。
新乡市对‘城中村’改造项目的优惠政策
1、政府免收费用部分明细表
规费名称 散装水泥费
配套费 墙体开发费 测绘费 两金 建筑垃圾处理费
费率 1.5/㎡
120 砖混7元/㎡ 1.36元/㎡
费用 1.5
120 7 1.36
说明 免
免 免 免 免 免
2、政府减半征收的费用部分明细表
规费名称 人防费 工程质量监督费 房屋拆迁管理费 费率
新乡西抬头项目市场调查报告
2012，论剑中原。
郑州中裕行
序 论
报告整体结构
感谢贵司关注我们“新乡西抬头”项目。我们本着客观、 专业、想贵司之所想的专业态度，对项目进行了系统概念的 研究。
报告整体结构如下：
第一部分：总论 第二部分：新乡地产市场 第三部分：新乡西抬头项目 第四部分：立基企业介绍
如绿地集团、恒大建业集团、建业、宇通不动产、伟业集团等纷纷进驻新 乡，证明新乡市场的热度和活力。
2009年及2010年，整个新乡的房地产市场，随着全国楼市的持续回
暖，成交量、楼市均价均创楼市新高，处于量价齐涨的良好态势。
2011年，新乡做为四线城市，限贷不限购，对宏观调控政策反应较小，
具体体现在量价稳中有升。个别楼盘如隆基新谊城销售率达到60％。
及东区板块三个板块分别研究。
南区
本项目
中心城区范围：新飞大道以西，向
阳路以北，北环路以南。
南区包括南环附近及南环以南的东西
副中心，开封、新乡、焦作、许昌、平 顶山、漯河、济源等地区性城市为节点 构成的紧密联系圈。 形成“十”字型核心经济发展区：以郑 州为中心，东连开封、西接洛阳、北通 新乡、南达许昌，奠定区域经济协调发 展的基础； 两小时内的经济圈：区域综合交通运输 体系完善，形成区域内任意两城市间两 小时内通达的经济圈； •关键词： 郑汴一体化、郑洛互动发展、郑新呼应 发展、郑许密切经济联系
生产概况-- 2010年新乡市全部巟业增加值1054.6亿元，比上年增长13%，增速居 全省第2位；财政一般预算收入55.9亿元、支出131.4亿元，分别增长14.6%和 32.5%，收入总量由全省第7位上升到第5位；完成城镇固定资产投资904.5亿元，增 长30.8%，总量稳居全省第4位；规模以上巟业增加值430.2亿元，增长16.1%；年 末釐融机构各项存款余额941亿元，各项贷款余额621亿元，分别增长23.9%和 22.7%；全社会消费品零售总额330.3亿元，增长19%；城镇居民人均可支配收入、 农民人均纯收入分别达14170元和5431元，实际增长10.3%和7.6%。
第二部分：新乡地产市场
一、新乡概况及宏观经济 二、新乡市房地产开发概况
新乡市发展规划概况
经济发展规划---根据“十一五”规划，“十一五期间” 新乡市要实现经济“提速晋位”，主要经济指标翻一番。
GDP年均增长15%以上，2010年突破1000亿元。人均
GDP达到30000元。全社会固定资产投资五年累计达到 2480亿元，年均增长15%以上。地方财政一般预算收入 年均增长15%以上，2010年达到50亿元。 城市发展规划---根据推测，2010年城市人口110万人， 其中：中心城区103万人，卫星城区7万人。按城市人口 人均用地90平方米， 预计2010年规划城市建设用地约99 平方公里，其中：中心城区89.9平方公里，卫星城区9.1 万平方公里。
国家扶持发展“中原经济区”——中原经济区概况
概况：中原经济区地处中国中心地
带，其范围涵盖河南全省、延及周边 地区的经济区域，地理位臵重要，市 场潜力巨大，在全国改革发展大局中 具有重要战略地位。
战略定位：国家重要的粮食生产和
现代农业基地，全国工业化、城镇化 和农业现代化协调发展示范区，全国 重要的经济增长板块，全国区域协调 发展的战略支点和重要的现代综合交 通枢纽，华夏历史文明传承创新区。
事件七： 自今年2月9日起，央行连续3次加息，5年期以上贷款利率从过去的6.40%上涨至7.05% 。 事件八： 央行从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，近3年来首次存款准备金率下调。
8
综上政策分析：
相当‚排外‛的限购令导致购房人流回倒，一窝蜂的跑到发达地区或省城购房的
都得回乡臵业，加上三四线城市不在限购范围，故三四线城市的楼市将迎来理性 的量价齐升。
城市பைடு நூலகம்设规划---城市向东，是整个新乡城市规划的重点， 围绕市政府所在地进行的城市规划，已经规模初现，在开
发区的新乡CBD已经动巟建设。
地理位置-- 中原城市群“十字”核心区城
新乡市
市。
新乡市地处河南省北部，南临 黄河，不省会郑州、古都开封 隔河相望；北依太行，不鹤壁、 安阳毗邻；西连煤城焦作，不 晋东南接壤；东接油城濮阳， 不鲁西相连。
‚限购令‛全国铺开，2月25日，广州、海口等楼市‘国八条’出台，全 国楼市一片腥风血雨
事件二：1月28日渝沪开征房产税 事件四：保障房成硬任务
5年建3600万套 新限购令揭晓
事件五：二三线城市房价领涨
本轮调控可谓是最严厉的，包括了首付最低三成、二套房首付最低五成、暂停三 套房贷款等内容。抑制房价暴涨、抑制投机性需求，政府出台各项宏观调控措施 的效果正在逐步显现，全国楼市四季度多地成交势必下降。厉政陆续发威，楼市 快速“入冬”。
34元/㎡
费用
34元/㎡
说明
减半 减半 减半
土建造价×1% 10元/㎡
ˉ 10元/㎡
总结：
新乡城市发展以工业为主导，基础雄厚,以电器制造、生物制药、机械制 造为支柱产业，三大产业协调快速发展，拉动城市经济快速增长，为城市 项目开发提供经济保障。