成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案 ppt课件

成都新希望项目提案
２０１０年６月
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世界成都。国际城南
新希望项目思考
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沟通进程
第一回 市场分析 第二回 项目定位 第三回 业态规划 第四回 建筑规划 第五回 经营管理
第六回 营销策略
品牌策略与营销方向
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第一回 市场分析
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1. 住宅相对容易操作，问题是能够卖到什么价格？ 2. 商业面积较大，定位为什么业态才最为适合？ 3. 写字楼占用前期资金最大，写字楼又怎么操作？ 4. 酒店公寓好像不愁卖，但他的客户群是谁？
最后，四种业态如何互相加分而不是减分呢？
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项目综合性定位的初步研判
西成长江第一“霸”，东借南京滚滚财！
加粗我们的资金链条； （4）写字楼期房销售一般很难，其占用资金也是最大，所以留做最后开发，同
时我们认为成都写字楼的春天目前还没有到来，等等能够卖更高的价钱。
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ห้องสมุดไป่ตู้15
第三回 话说南京
南京路整体分析
•南京路的未来令人惊羡 •南京路的财势如何呢？
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的区域。该区域规划大型商业设施12C处ID(含正在实施项目)，总C建R筑D面积172.6万平方米。
中央信息区
中央商业区
CID(中央信息区) 东长起江哈道密道，西至南开三马路的区域，面积22公顷，规划为以现代通讯产业集中聚央C、商B商D务区
务功能为主的区域。按照近远期原则，依托电讯大厦(电报大楼)、河川大厦、联通大厦、
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第二回 长江第一坝
项目整体定位研判
项目整体认知 初步定位思考 项目开发序列
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地块规划设计情况
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项目状况小结
地块价值 •城市中心区位，配套 成熟度高 •地块平整、边界整齐， 拆迁少 •临路性好，易于交通 组织
开发难点
•地块规模相对较小，
领衔南开 CBD城市核心复合生活城。
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•塑造综合性项目的整体价值感
•强化综合性项目物业类型的聚合与互补开发
•开创各种物业类型与竞争对手的创新性差异
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项目开发序列
住
宅
市场关注 资金回笼
商
业
市场补缺 价值突现
酒店式公寓
形象提升 客群聚集
写字楼
价值聚合 综合开发
• 为什么这样开发最为安全，也最能实现最大利润？ （1）住宅切入市场最易博取整个市场关注，毕竟是典型地段的稀缺产品； （2）商业是最能给其它三种物业加分的，他的成功对未来影响巨大； （3）这一带的酒店式公寓一般都是小户型，容易找到投资客户，所以能够适时
商贸金融 商贸金融、餐饮休闲产业发达，各类 专业商贸市场、老字号发展繁荣。
自然环境 环境优越、公园景色宜人，水上公园、 长虹公园和奥林匹克中心有效提升南 开形象。
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区域便利交通体系
西北半环 两横两纵 三条联络线
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东南半环
1m.7k
3m.1k
1m.4k
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1.5公里范围配套
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现代商务为主，将高档零售商业及休闲、餐饮、娱乐业融为一体的区域。该区域规划11个 总建筑面积为118.5万平方米大型商务建筑(含正在实施的项目)。
CRD(中央商业区)
东起河北路，南接西安道、潼关道、西宁道，西接哈密道、锦州道，北接山西路的围
合区域，面积50公顷，规划为以中高档品牌消费、娱乐、餐饮为主，兼容商务功能为特色
南市商圈 成都商场
成都美术专修学院 宝利项目用地 海光寺商圈
高校聚集区
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区域宏观小结
•一轴—两带—三区的总体发展战略进一步确定了城市中心的核心发展地位； •城市中心在向南偏移的同时，市中心的地位得到进一步强化项目的宏观区位条件均具 有较好的整体认知基础； •区域交通条件完善而便利， 地铁1、2号线、西北半环和将使区域交通优势更加强化 •区域未来可开发住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。
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成都整体发展态势
一轴—两带—三区 整体城市东南方向
国际成南开成为热点
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成南区域价值与产业规划
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历史文化 南开老城历史上曾是成都政治经济和文 化交通的中心。因而历史悠久、文化旅 游资源丰富。老城厢、文庙、武庙、玉 皇阁、问津书院、广东会馆等。
教育科技 教育特色突出、高科技新型企业出具 规模。天大、南大、师大、南开中学、 五马路小学等共106所。科贸街被称为 成都的“中关村”。
今晚传媒大厦四点相连区域的现代通讯产南业京功路能区，将规划总面积45.6万平方米的商务写 字楼和高档公寓。
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周边未来商业概况：
南京路地区原有中高档商务建筑11座，总建筑面积约34万平方米；建筑面积上 万平方米的大中型综合商贸卖场10个，总建筑面积16.8万平方米。随着君隆广场、 地铁上盖和黄地产项目、现代城庄吉广场、大通集团国际商场、上海复地成都中心、 津汇广场二期写字楼、环球置地广场七大商业项目相继亮相，南京路沿线新建酒店、 商场、高级公寓等商业设施放量将达到100万平方米。
➢市场信息：
➢ 新加坡莱佛士酒店集团是世界经典奢华型酒店品牌，4月莱佛士成都中心签约，开设落户中 国的第三家酒店。
➢ 香港美美百货，营运模式以店中店形式引进国际品牌店，目前在内地共开设5家商场。4月美 美和大通建设集团签约，正式入驻国际商场。
➢ 力宝集团是印尼最大的华商财团之一，4月成都现代集团与印尼力宝集团签约，打造高档次 的乐宾百货。
包含4种物业类型，操作
难度较高
•用地东西侧有菜市场
和民营小企业，形象欠
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佳
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我们的思考—开发商可能遇到的四大问题
南京路整体规划
规划东起徐州道、西 至南开三马路的南京路， 总长度3300米，规划面积 121公顷。根据和平区服 务业发展一条中轴线、六 个功能区的总体布局，南 京路——这条市中心的南 北分界线，将被打造成极 具辐射和聚集功能的商务 商贸经济带 。
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CBD(中央商务区) 沿解放北路、徐州道、新华路、泰安道、曲阜道的围合区域，面积31公顷，规划为以