房价讲座2-房地产金融
我国房地产金融体系存在的问题及建议
我国房地产金融体系存在的问题及建议我国现今的经济形势不容乐观，尤其是房地产问题，已成为当前经济发展的一个瓶颈。
该问题主要表现为高房价、高杠杆、高地价、高风险等方面。
在这个过程中，房地产金融体系的承担和调节作用也凸显出现实。
本文将对我国房地产金融体系中存在的问题及建议作一分析探讨，旨在为我国房地产金融体系的改革和发展提供一些对策和建议。
一、存在的问题1. 不良贷款呈上升趋势。
由于经济形势不佳，房地产市场持续下跌，房地产企业无法按期还贷，造成银行不良贷款率的上升。
2. 贷款结构不合理。
我国的房地产金融体系贷款结构不合理，以长期按揭贷款为主，短期贷款比重较小，导致了银行资金肥沃，社会资金投向房地产领域激增。
3. 金融资源过度依赖房地产行业。
我国房地产行业规模庞大，占据了相当大的市场份额，因此银行对该行业的资金投入也是相当高的。
这也导致了经济增长的过度依赖房地产行业。
4. 市场价格过高。
随着房地产市场的大涨，房价疯狂上涨，导致居民购房困难增加，刚需置业人群的购房难题日益严重。
二、面临的挑战1. 房地产市场的稳定性和可持续性。
房地产市场的大涨小跌已成为当前一些大中城市房地产市场的常态。
在此形势下，房地产金融体系的稳定性和可持续性面临着挑战。
2. 房地产金融体系的监管。
我国房地产金融体系在供求关系影响下，面临膨胀的风险，监管政策的制定实行、持续执行及统计分析，还需要消化国内外的监管政策。
3. 资金的筹集目标。
房地产企业的业务节奏逐渐加快，其中包含很多复杂的财务操作，这部分资金必须能够快速的得到执行，但在资金来源上也是面临着一定的挑战。
三、对策与建议1. 制定更好的金融产品。
为了满足不同群体的需求，应研发出更多具有差异性和灵活性的金融产品，如中长期贷款、定期存款、短期借款等。
2. 促进房地产金融及地方政府债务的担保机制。
完善房地产金融体系的担保机制，加强地方政府债维稳制度的确立、补充完善，并最大限度地利用市场化的手段推动这些举措的有效实施。
房地产金融风险及防范措施
房地产金融风险及防范措施房地产，这个跟我们生活息息相关的话题，最近可是热闹得很。
买房、卖房、贷款、投资，真的是让人眼花缭乱。
但是，房地产金融风险这块儿，真不是小事，咱们得认真对待。
今天，我们就来聊聊这其中的门道和防范措施，轻松点，别太紧张！1. 房地产金融风险的类型1.1 市场风险首先，得说说市场风险。
这就像你买了一支股票，结果它一夜之间跌了个稀巴烂，心里那个痛啊，别提了！房地产市场也是如此，房价起起伏伏，有时候就像坐过山车。
特别是在经济不景气的时候，很多人开始削减开支，买房的热情自然降温。
想想那些准备买房的小伙伴，兴冲冲地看中一套，结果没几个月价格就掉下来了，这时候心里那叫一个苦啊。
1.2 贷款风险接下来是贷款风险。
大家都知道，现在买房基本上离不开贷款，没点资金，真是寸步难行。
不过，贷款就像双刃剑，若不小心就容易被割到。
比如说，有些朋友借了高利贷，结果月供压力山大，房子还没住上，反而成了债务的负担。
银行的利率变动也是个不可小觑的因素，有时候贷款利率一调，真是让人心里一紧，感觉这日子没法过了。
2. 房地产金融风险的影响2.1 对购房者的影响说到风险，首先影响最大的就是购房者。
那些为了买房倾尽所有的人，特别容易受到波及。
如果房价下跌，买了房的人就可能陷入“负资产”的困境。
也就是买了房，结果房子值的钱还不如当初借的贷款多，心里那个滋味，简直就像吃了个闷亏！而且，经济形势不好时，失业、降薪的风险也会随之而来，想想就让人捏把汗。
2.2 对开发商的影响当然，开发商也不好受。
要知道，开发商可不只是卖房那么简单，背后可是一堆资金链的运转。
市场一冷，资金周转不灵，就容易出现项目停工的情况。
一旦资金链断裂，开发商可就真是哀鸿遍野了。
有时候，项目烂尾，购房者的钱打了水漂，开发商也得面对法律的追责，真是一场两败俱伤的闹剧。
3. 如何防范房地产金融风险3.1 谨慎决策面对风险，咱们得学会谨慎决策。
买房之前，不妨多问问自己：这房子真的值得买吗？市场行情如何？身边的朋友、家人都有啥看法？多听听不同的声音，别一味追风。
145经济学家韩秀云教授理财讲座(二)
NO:145经济学家韩秀云教授理财讲座（二）：房价为什么一涨再涨？那我们来给大家分析一下楼市，请问大家现在石家庄的楼价均价是多少钱？均价四千有可能吗？差不多，四千块钱贵吗？<贵>你们希望几千块钱买？他说1800，我就和他对赌，要是到了1800元，你买吗？观众：买。
韩秀云：别看你现在喊的欢，你敢跟我签个字据吗？要真跌到180 0元的时候，你想我比谁傻，我能买？1500元再见吧。
这就是人性，当楼市涨到4000元的时候你就在想了，我得赶快去排号，因为明天就50 00了，如果楼市掉头向下，你就想我比谁傻，一千八我才不买呢，150 0元还不买，所有人无论是买股票还是卖楼市都是买涨不买跌，跌的时候都等等看，等到高的时候你告诉他说别买了，可能有风险，都想我能不去赚那钱吗？隔壁老王头都赚了，我也得去抢。
股市就是这样，我想跟大家讲当1000点股市有机会的时候，所有人都不动，等到6000点的时候，我上课时说，大家注意了，6000点应该有风险了，你猜他们说啥？老师，6000点有风险，我们都看到1万点了，我们现在能不进吗？结果现在跌到3000点了，你说别抛了，他说是不你的钱，你当然不心疼，割肉抛。
市场是不是这样的？每个人的心态是不是这样的？六千点每个人都看到1万点，等到3000点的时候全部割肉向外抛，所以真正到了1 800元的时候，你那时想我比谁傻，我才不买呢，我看1500呢。
我们从大的方面来看一下，中国的楼市在过去的两年确实在涨，全国涨了，石家庄和全国相比涨得慢一点，我们有一个男士说得非常客观，涨得慢了一点。
其实全国的房价均价都升了两到三倍，北京也是，上海、广州、深圳都在升，包括武汉。
我跟大家讲一个真实的故事，我的学生干什么的都有，举个房地产的，去年7月份的时候我们在那儿开一个沙龙，有搞房产的，有搞股票的，有一个武汉的房地产商，他说他替他们老板卖房子，在1月开盘的时候，三千块钱，一开盘哗就没了，然后老板就说卖赔了，下月再开盘六千，结果一开盘又被抢光了，然后老板又拍大腿说卖赔了，下个月再开盘九千，一开盘接着在武汉又抢光了。
房价贵的应对说辞：案例分析
大家好！我是XX公司星河城项目销售部XX,很高兴能与大家相聚在此，同时也很感谢公司提供这次能与大家一起学习的机会。
大家知道，7月16日，星河城三期“美冠”即将推出，大家接待客户的时候，价格是客户对你项目提出异议最常见的形式，几乎90%以上的客户都说“太贵了”这句话，这是人之常情，作为销售代表首先自己不要恐惧而对客户提出的这个问题，自己不要害怕价格高昂，人的两种情绪是自己可以传染的：热情和恐惧。
价格恐惧往往出自销售员本身！正是本身信心不足，“价格太贵了”的情绪传给了客户。
价格的异议可能与你给客户的信心不足有关，任何推销，客户首先对“花钱恐惧，大于他获得产品取得利益的喜悦”。
在此，当客户对“太贵时”应反思你给客户传递了什么信息，给了多少信心。
在按揭的前提下，客户只要对自己的生活有信心，你能向客户提出产品的价值，并提供适当购买条件，价格不是一个大问题。
下面，我就从以下几个方面来分析一下：一、首先我们要了解房价的构成：1、土地费用：征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金。
2、建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价、附属工程费（指煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等）、室外工程费（指工程上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院人、围墙、人防出入口等）。
3、配套工程费：即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政。
4、税费5、销售成本6、利润二、目前房地产市场价格增长的原因:1、中央政府和地方政府把房地产作为支柱产业发展以及各项政策导致土地价格上涨、土地资源紧张，特别是市中心二三环土地稀缺紧张、各种建筑材料价格上涨等导致土地交易价格上升，土地供应量减少、，北京市土地交易价格比去年上涨约3%。
2、商品房入市量减少，2006年后，将不再新批住宅项目，商品房入市总量减少。
3、市场需求持续增长，奥运刺激住房需求，购买高品质住房成为居住升级的重要⅛5心、o4、首都特殊地位助推，国内外投资者和购房者来京发展，需求群体向多元化发展，与纽约、东京、悉尼等国际化都市比较，还有足够的发展空间。
浅谈房地产金融市场存在的问题及对策建议
金 融一般 可 分为 开发 信 贷和 消 费信贷 ， 世界 各 国 据 统 计 ． 房 金 融 有 两 个 “ 七 开 ” 说 ， 个 “ 七 住 三 之 一 三 开 ”是 国 内各 项贷 款 中大 约有 ３ ％是 给 房地产 业 ， ０ 另 一个 “ 七开 ” 房 地 产业 贷 款 中 的 ７ ％是贷 给 三 是 ０ 个人 买房 的 ， 另外 ３ ％是 贷 给开 发商 。中 国房 地产 ０
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中 青 年 论 坛
浅 房 产 融 场 在 阊 及 策 议 谈 地 金 市 存 的 题 对 建
李光明
（ 发 银 行 呼 和 浩 特 分行 呼 和 浩 特 浦 ０１ ０ ０ ０２１
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内 容摘 要 ： 着 城 市 房价 的不 断 高涨 ， 地 产 泡 沫 问题 引起 了 国 家 高度 重视 ， 时 出台 了一 系 列关 于抑 随 房 及 制 城 市 房 价过 快 上 涨 的新 政 策 。 何 促 进 房 地 产金 融 市场 健 康 发展 ， 如 是值 得 研 究 的重 要 课 题 。 文通 过 对 房 本 地 产金 融 市 场运 行 中存 在 问题 的剖 析 ， 出促 进 房 地 产 金 融 市 场健 康 发 展 的 政 策 建 议 。 提
良资 产 中 ３ ％是 与房 地产 相关 。 ０
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但是借助于住房 消费信贷 ， 家庭的积 累ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ程就会大 大
缩短 ． 住房消费可以提前 实现。 对于房地产企业来 说 ， 这无异 于缩短 了销售 时间 ， 加快 了资金周 转 ， 少 了 减
施建刚房地产专业方向人才培养讲座
六、它山之石
房地产资产管理Real Estate Assets 房地产资产管理 Management： ： 组合投资管理Portfolio Management 资产管理Assets Management 设施管理Facilities Management 物业管理Property Management 公司房地产管理Corporate Real Estate
房地产市场研判与创新
房屋土地资源信息研究中心主任 经纬不动产研究院执行院长 房地产研究所所长 教授/博士生导师 博士生导师/博士 施建刚 教授 博士生导师 博士
E-mail：sjg126com@ ：
本提纲为“
大一房地产专业方
向学生”所准备，将结合实例讲解，推 向学生 出新理念、新方法，希望能对同学们在 今后的学习中有点滴启示。
五、教学计划剖析
毕业生应获得的知识和能力： 毕业生应获得的知识和能力： 同济大学工程管理本科专业以培养应用研 究型人才为主，即强化专业理论基础，注重学 生职业精神、创新精神、创新能力的培养，尤 其注重学生综合运用所学专业理论、知识、技 术和方法发现、分析、研究、解决工程管理理 论与实践问题的综合专业能力的培养。我校工 程管理专业的技术背景主要为建筑与土木工程 技术。
六、它山之石
房地产经济学Real Estate Economics： 房地产经济学 ： 房地产与国民经济 （房地产业与GDP、房地产价格与其他经济部门的价格关系、土 地资产与社会财富、房地产金融资产与全部贷款余额、政府 对房地产市场的干预） 房地产产业经济学 （市场结构、市场行为、市场绩效、产业规模、产业发展空间） 房地产市场宏观分析 （经济增长与空间需求、市场运行规律、周期与波动、空置问 题、房地产泡沫） 房地产市场微观分析 （项目选址与区位分析、效益外溢与转移、分类物业市场需求 分析、价格与价格指数）
房地产行业联姻金融将成未来发展新趋势
议题一、房地产产业模式创新及产业趋势分析1、房地产金融的未来展望、中国地产的投资趋势2、厦门房价跻身全国第五，论厦门经济与房价房地产与金融联姻成为未来发展趋势据宇博智业市场研究中心了解，就在银行意识到房地产风险并试图收紧地产贷款时，求资若渴的房地产找到了与银行往来的另一种方式——参股银行。
2014年1月底，恒大地产公告称，以33亿元收购了华夏银行4.522%的股份，收购后，恒大地产成为华夏银行第五大股东。
不久后的2月初，越秀集团宣布以116.4亿港元完成对创兴银行75%已发行股本的收购。
而早前，地产龙头万科斥资30亿港元入股徽商银行，成为其单一最大股东。
2013年下半年以来，包括万科、新华联、世茂、越秀地产、恒大等多家房企已进军金融业，房企金融化呈加速态势。
中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，据不完全统计，目前已有约30家房地产开发商涉足银行。
房企扎堆参股商业银行的意图是什么?此举将给国内地产行业带来什么样的影响?2013年10月底，徽商银行在香港路演，令人意外的是，此次路演主角竟然是开发商大佬万科。
路演过程中，徽商银行向机构投资者披露，万科出资4.19亿美元，成为徽商银行的最大单一股东。
对于万科参股徽商银行的原因，万科董秘谭华杰此前表示，参股是为更好地满足客户在金融服务方面的需求。
相对于万科过千亿元的年规模，此次参股投资不大，但可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供领先的社区金融服务，提升全面居住服务方面的竞争力。
随着万科入主徽商银行，许多房地产企业纷纷与银行联姻。
2013年11月4日，另一家地产上市公司新华联公告称，其参与筹建民营银行的消息属实，相关事宜正等待国务院的正式批准。
据公告，湖南省人民政府已正式行文向国务院请示，由新华联作为共同发起人之一成立民营银行，注册地在湖南长沙，注册资本为50亿元人民币。
而此次并非该公司首次涉足银行业务。
早在2012年11月，新华联便收购了湖南新华联建设工程有限公司100%的股权，而后者持有长沙银行股份约10358万股，占长沙银行总股份的4.48%。
房地产金融政策面临的问题及建议
土地储备贷款风险
地方政府为推进土地储备和基础设施 建设，大量举债，其中部分债务存在 违约风险，可能波及金融体系。
个人住房贷款风险
随着房价上涨，个人住房贷款规模不 断扩大，但部分购房者还款能力有限 ，存在违约风险。
市场波动对金融体系影响
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03
房地产市场波动
房价大幅上涨或下跌都会 对金融体系产生冲击，影 响银行信贷资产质量和抵 押物价值。
支持优质房地产企业通过发行债券、股票等方式 在资本市场融资，拓宽融资渠道。
03 金融监管
加强对房地产金融市场的监管，规范市场秩序， 防范金融风险。
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房地产金融政策面临问题
信贷风险问题
房地产开发贷款风险
部分开发商过度依赖银行贷款，一旦 市场波动或销售不畅，可能引发连锁 反应，导致银行信贷资产质量下降。
供需关系失衡
房地产市场供给与需求之间的不 平衡是导致市场波动的主要原因 之一。当供大于求时，房价下跌
；当求大于供时，房价上涨。
政策调控影响
政府对房地产市场的调控政策对 市场波动具有重要影响。例如， 限购、限贷、土地供应等政策的
调整都会对市场产生影响。
金融市场变化
金融市场的变化也会对房地产市 场产生影响。例如，利率的变化 、贷款政策的调整等都会影响购
信贷结构调整与优化建议
Байду номын сангаас信贷结构调整方向
优化信贷期限结构，增加中长期贷款 投放；调整信贷行业投向，支持优质 房地产企业和项目。
优化建议
建立动态调整机制，根据市场变化和 风险状况及时调整信贷政策；加强与 其他金融机构的合作，共同防范和化 解信贷风险。
市场波动对金融体系影响及
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房地产金融知识
房地产金融知识2——对当前宏观经济几个问题的认识中国银行业监督管理委员会副主席蒋定之刚刚结束的中央经济工作会议，全面分析了当前的国内经济形势和国际经济环境,明确提出了明年经济工作的指导思想和总体要求，深刻阐述了做好明年经济工作需要把握的原则和主要任务，对当前经济发展中的一些重大问题作出了全面的安排部署。
学习领会和贯彻落实中央经济工作会议精神，扎扎实实做好明年经济工作，推动经济社会转入科学发展轨道，实现又好又快发展,我感到,有这样几个问题需要很好研究和把握。
关于固定资产投资问题2006年上半年固定资产投资增速是比较高的.全社会固定资产投资同比增长29.8%，增速比上年同期加快4。
4个百分点.由此带动第二季度国内生产总值增速达到11.3%.进入第三季度，新开工项目增长势头放缓，固定资产投资过快增长的势头有所遏制,同比增长27。
3%，新开工项目计划总投资同比增长7。
5％。
在此影响下，第三季度国内生产总值增长10。
4％，比第二季度回落了1。
9个百分点。
当前固定资产投资究竟是过热了还是处在正常区间？是暂时走低还是趋势性回落？对此,各界的看法不尽相同。
判断固定资产投资是否过热，除了看投资速度本身以外，还要观察这样四方面的指标:一是投资是否导致了供需失衡，最终带来比较严重的通货膨胀；二是投资收益是否不断下降，造成产能过剩，结果投资无法收回；三是投资的质量如何，能否在投资和经济不断增长的同时,做到与资源、能源、环境的协调匹配;四是固定资产调控的收益，是否持续大于调控成本.如果大体符合上面这四条，再加上投资速度很高,我们就可以基本判定当前的投资是过热了.由此分析审示当前的投资情况，尽管投资拉动物价上涨的势头还不明显，投资收益包括前三个季度的财政收入、规模以上企业实现的利润、居民的收入增长都还不错,但也要看到，2006年年初以来，之所以一些原来担心可能过剩亏损的生产资料价格会出现回升，企业总体赢利状况向好,实际是与年初固定资产投资急剧增长相关联的。
房地产知识讲座
房地产知识讲座导言房地产是一个庞大而复杂的领域，涉及到个人住房、商业地产、投资等多个方面。
对于普通人来说，了解房地产的基本知识非常重要。
为了帮助大家更好地了解房地产知识，我们举办了本次房地产知识讲座。
在本次讲座中，我们将介绍房地产的一些基本概念、投资注意事项以及当前房地产市场的状况。
希望通过本次讲座，能够为大家提供一些有用的信息，帮助大家更好地理解和应对房地产市场。
一、房地产的基本概念1.1 房地产的定义房地产是指土地及其上的建筑物、构筑物和其他附属设施，包括住宅、商业地产、工业地产等。
房地产是一种有限的资源，其供给与需求的平衡关系直接影响到房地产市场。
1.2 房地产市场的主要参与者房地产市场的主要参与者包括购房者、开发商、中介机构、政府等多个方面。
购房者是房地产市场的需求方，开发商是供应方，中介机构在买卖双方之间充当桥梁角色，政府则制定相关政策来规范房地产市场。
1.3 房地产市场的运作机制房地产市场的运作机制由供求关系、价格形成、市场调节等多个要素构成。
供求关系决定了房地产市场的价格水平，价格形成是由买卖双方的交易行为决定的，市场调节则是指市场自身对供求关系和价格水平进行调整的过程。
二、房地产投资注意事项2.1 投资之前的准备工作在进行房地产投资之前，需要做好以下准备工作：•制定投资计划：明确投资目标、投资时间和投资金额等方面的要求。
•调查研究：了解房地产市场的供求关系、价格走势以及相关政策等。
•风险评估：评估投资风险，做好风险管理和控制。
2.2 投资时的注意事项在进行房地产投资时，需要注意以下事项：•选择合适的地段和类型：根据自身需求和投资目标选择合适的房地产项目。
•调查房产信息：了解房产的产权情况、建筑质量以及周边环境等信息。
•财务分析：进行投资回报率和风险评估，确保投资收益可行性。
2.3 投资后的管理与维护投资房地产后，需要进行相应的管理与维护工作：•租金管理：对于出租房产，需要管理租金的收取和维护租客关系。